פסק-דין חלקי בתיק ה"פ 7136/08

1.       לפניי שלוש תובענות למתן פסק דין הצהרתי שעניינן בשאלה: למי שייכות זכויות הבניה הבלתי מנוצלות במקרקעין הידועים כחלקה 99 בגוש 30107 (להלן - "המקרקעין"), שעליהם הוקם בניין, הידוע כרח' יפו 217 ירושלים (להלן - "הבניין").

ההליכים

2.       בתיק ה"פ 7136/08 עותרת אבני דרך חברה לבנייה בע"מ (להלן - "אבני דרך") להצהיר כי זכויות הבנייה במקרקעין שייכות לה מכוח הסכם שנכרת בינה לבין חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ (בשמה הקודם מ.ב.י.מ.ה בע"מ, להלן - "חפציבה"), ושלפיו מכרה חפציבה לאבני דרך את זכויות הבנייה במקרקעין.

בתיק ה"פ 7287/08 עותרת חברת דואר ישראל בע"מ (להלן - "דואר ישראל") למתן צו המורה לחפציבה לרשום את הבניין כבית משותף ואת זכויותיה של דואר ישראל בו בהתאם להסכמי המכר שנחתמו ביניהן, ולהצהיר כי זכויות הבנייה במקרקעין ובבניין שייכות לדואר ישראל בהתאם לחלקה היחסי ברכוש המשותף בבניין.

בתיק ה"פ 9012/10 עותרת חפציבה, באמצעות מנהלה המיוחד, להצהיר כי זכויות הבנייה במקרקעין שייכות לה. לחלופין, עותרת חפציבה להצהיר כי שיעור של 6722/6836 חלקים מזכויות הבנייה שייך לה (כפי חלקה בזכויות הבעלות במקרקעין). כמו כן, עותרת חפציבה להצהיר כי כל התחייבויותיה לטובת דואר ישראל או אבני דרך - ככל שהן קיימות ובנות תוקף - הן בגדר חוב רגיל ובלתי מובטח בהליכי חדלות פירעון.

3.       בהתאם להסדר דיוני שקיבל תוקף של החלטה מיום 11.3.2010, במסגרת פסק דין חלקי זה תוכרע המחלוקת שבין אבני דרך לבין דואר ישראל (ה"פ 7136/08 וה"פ 7287/08). בשלב השני, לאחר מתן פסק הדין החלקי, תגיש הזוכה תגובה לה"פ 9012/10 לצורך דיון והכרעה בתובענה זו.

בנוסף, ביום 10.6.2010 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים, שלפיה ויתרו על חקירות נגדיות, ולתיק בית המשפט הוגשו סיכומים וסיכומים משלימים בכתב.

4.       לאחר הגשת הסיכומים עתר המנהל המיוחד להבהיר האם סוגיית השלכות הליכי חדלות הפירעון של קבוצת חפציבה, לרבות צו איסור הדיספוזיציות שניתן בעניינה על התחייבויות חפציבה בעניין רישום הבית המשותף (סעד נוסף שלו עתרה דואר ישראל), הן חלק מהשלב הראשון. בעוד שהמנהל המיוחד סבר כי מדובר בעניין שיש לדון בו רק בשלב השני, סברה דואר ישראל כי מדובר בעניין העומד להכרעה בשלב הראשון. דומה כי במסגרת גיבוש ההסדר הדיוני התעלמו הצדדים מסעד נוסף זה. לעצם העניין סבורני, כי נוכח ההסכמה שלפיה בשלב ראשון תוכרע המחלוקת שבין אבני דרך לבין דואר ישראל בלבד ואילו בשלב השני תוכרע המחלוקת מול חפציבה, ובהינתן שגם הדיון בסעד הנוסף מקפל בחובו סוגיות הנוגעות להליכי חדלות הפירעון של חפציבה, כמו הדיון בשלב השני שעניינו השפעת הליכי חדלות הפירעון על זכויות הבנייה, יש לדון בסעד הנוסף רק בשלב השני של הדיון.

העובדות הצריכות לעניין

5.       בשלהי שנת 1985 רכשה חפציבה את הבעלות במקרקעין, אשר היו רשומים בלשכת רישום מקרקעין בירושלים כחלקה 1 בגוש 30107 (בשטח של 5,138 מ"ר), כחלקה 41 בגוש 30137 (בשטח של 1,584 מ"ר), ו-9/10 חלקים בחלקה 55 בגוש 30107 (בשטח של 264 מ"ר).

עוד קודם לכן, בשלהי שנת 1980, רכשה חברת הטרמינל העירוני מרכז עסקים מיוחד בע"מ (להלן - "חברת הטרמינל") הנמנית על קבוצת חפציבה, את הבעלות במקרקעין אשר היו רשומים בלשכת רישום מקרקעין בירושלים כחלקות 10, 11, ו-12 בגוש 30107.

בעקבות הליכי תכנון שיזמה חפציבה, אושרה ביום 10.5.1988 תב"ע 2496א', החלה בין היתר על החלקות דלעיל, לשינוי ייעוד הקרקע משטח לבנייני ציבור לאזור מסחרי. במסגרת התוכנית הוגדרו במקרקעין חמישה מגרשים חדשים (1, 2, 3, 3א' ו-4), ואושרה בין היתר בניה על מגרש 3. מגרש זה מהווה חלק מחלקה 1 בגוש 30107 ומחלקה 41 בגוש 30137, ומוסכם על הצדדים כי הוא נרשם בלשכת רישום מקרקעין בירושלים בזיהוי חדש כחלקה 99 בגוש 30107 (בשטח של 3,800 מ"ר), שהיא המקרקעין נשוא ההליך דנן. מכוח פרצלציה לא רצונית שנעשתה בשנת 1996, נרשמה חפציבה כבעלים של 6722/6838 חלקים במקרקעין.

המערכת החוזית בין חפציבה לבין דואר ישראל

6.       בין השנים 1993-1988 נחתמו בין חפציבה לדואר ישראל מספר חוזים שנועדו להסדיר רכישת נכס בבניין שיוקם על המקרקעין, מימוש אופציות לרכישת שטחים נוספים ובנייתם במקרקעין, רכישת שטחים נוספים במקרקעין וביצוע שינויים ותוספות. להלן עיקרם:

ביום 31.3.1988 נכרת בין דואר ישראל לבין חפציבה חוזה לרכישת "נכס" - אגף נפרד בשטח של 7,875 מ"ר בבניין שתקים חפציבה על מגרש המצוי בחלקה 1 בגוש 30107 ובחלקה 41 בגוש 30137 (להלן - "הנכס") - תמורת תשלום סך של 12,688,000 ש"ח ( נספח ד1 לכרך הנספחים מטעם אבני דרך; להלן - "החוזה העיקרי"). הוסכם כי הנכס יכלול מפלס כניסה בקומת מסחר וסניף דואר, שבע קומות של משרדים, שתי קומות תת-קרקעיות ומפלס חניה. כמו כן, הוסכם כי הנכס יבנה כך שיהווה אגף נפרד בבניין, כאשר מערכות החשמל, המים, המעליות, ההסקה ומיזוג האוויר יהיו נפרדות ובשימוש בלעדי של דואר ישראל (סעיף 4(ב) לחוזה).

          בהתאם לחוזה, התחייבה חפציבה להעביר ולרשום הזכויות בנכס על שם דואר ישראל בלשכת רישום מקרקעין. בסעיף 14(ב) לחוזה פירטו הצדדים את היקף החובה, כדלקמן:

"רישום הנכס על שם הקונה [דואר ישראל] כאמור ייעשה על דרך רישום בית משותף, והמוכרת [חפציבה] מתחייבת לעשות כל שיידרש על מנת שהנכס יירשם על שם הקונה כאגף נפרד או כמבנה נפרד בהתאם לאמור בסעיף 59 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, כאשר לנכס אסיפה כללית ונציגות נפרדת. במידה ולא תהיה כל אפשרות חוקית לביצוע רישום הזכויות כאמור, יירשמו יחידות הנכס כיחידות משנה בבית המשותף."

בסעיף 14(ג) לחוזה נקבע, כי חלקים בנכס יוצאו מכלל הרכוש המשותף בבנין ויוצמדו ליחידות הנכס, כדלקמן:

"מוסכם בזאת במפורש בין הצדדים, כי גג הנכס, חדרי המדרגות, הפירים וחדרי המעליות שבנכס, מערכות החשמל, המים, המעליות ומיזוג האוויר או ההסקה שבנכס, וכן כל רכוש אחר שנועד בהתאם לחוזה זה לשימושה הבלעדי של הקונה [דואר ישראל], יוצאו מכלל הרכוש המשותף ויוצמדו ליחידות הנכס.