פסק-דין בתיק ת.א. 748/06

1.         זו תביעה למתן פסק דין הצהרתי וכן תביעה שכנגד למתן פסק דין הצהרתי ולאכיפת הסכם לרבות תשלום פיצויים.

2.         רקע עובדתי:

א .         אלון זקן (להלן - התובע) הוא הבעלים הרשום של 1709/2639 חלקים של נכס הידוע כגוש 15324 חלקה 94 הממוקם בפוריה שליד העיר טבריה (להלן - הנכס).

ב .         מרדכי זקן הוא אחיו של התובע והוא הנתבע הנוסף בתביעה שכנגד.

ג .          הנתבעים צבי ורוית ויליגר (להלן - הנתבעים) הם תושבי סביון.

ד .         במהלך שנת 2005 הציע התובע את הנכס למכירה. לאחר פרסום המודעה בדבר מכירת הנכס, שהוצבה בנכס עצמו, פנו הנתבעים אל התובע בקשר לבירור פרטים שונים אודות הנכס. לאחר מכן, התקיימו מספר פגישות בין התובע לבין הנתבעים בהן מסר התובע מידע לנתבעים אודות הנכס.

ה .         ביום 20/1/2006 הגיע התובע לביתם של הנתבעים בסביון, ולאחר דין ודברים בין הצדדים, נערך מסמך, הנושא כותרת "אישור מכירה" שנחתם על-ידי התובע בלבד (ת/4). יש לציין כי ת/4 הוא העתק של המסמך המקורי. המסמך המקורי לא נמצא בידי הצדדים (ראה לעניין זה הודעת ב"כ הנתבעים מיום 7/8/2008). יחד עם זאת, הואיל וב"כ הצדדים לא העלו טענות, על אי-התאמה כלשהי בין המקור לבין ת/4, אתייחס לת/4 כמסמך, אשר תואם במלואו את המקור.

ו .           במסמך (ת/4) נרשם התאריך 18/1/2006. ברם, מדובר בטעות סופר ולטענת הצדדים, התאריך הנכון לעריכת המסמך הוא 20/1/2006.

ז .          לאחר עריכת המסמך (ת/4), העביר ב"כ התובע אל ב"כ הנתבעים, ביום9/2/2006, טיוטת חוזה מכר, שנערכה ע"י ב"כ התובע. יודגש כי בסעיף התמורה בטיוטה,  נרשם סך של 181,000$ (ראה נספח ג' לכתב התביעה). בהמשך הועברו בין ב"כ הצדדים מספר טיוטות נוספות של חוזה מכר, כשבאחת מהן נרשם בסעיף התמורה סך של 250,000$ (ראה נספח ד' לכתב התביעה). רק בטיוטת חוזה מכר אחרונה שהועברה ע"י ב"כ התובע אל ב"כ הנתבעים ביום 18/7/2006 נרשם בסעיף התמורה סך של 360,000$ (ראה נספח ו' לכתב התביעה שכנגד).

ח .         למען שלמות התמונה יש להדגיש כי ביום 5/3/2006 רשם התובע על שם אחיו, מרדכי זקן, הערת אזהרה על הנכס בלשכת רישום המקרקעין בנצרת.

ט .         לאחר שנודע לנתבעים על רישום הערת אזהרה על שם מרדכי זקן רשמו גם הנתבעים ביום 20/4/2006 הערת אזהרה על הנכס בלשכת רישום המקרקעין בנצרת וזאת מכח המסמך (ת/4) שנערך ביום 20/1/2006, כאמור לעיל. בד בבד, פנו הנתבעים למנהל מס שבח בטבריה והודיעו לו על רכישת זכות במקרקעין (ראה נספח ה' לכתב התביעה שכנגד).

י .          הצדדים לא הגיעו לעמק השווה, הבעלות בנכס נשארה על שם התובע ולא הועברה על שם הנתבעים ושום תמורה בגין הנכס, לא שולמה ע"י הנתבעים. ניסיונות ב"כ הצדדים להביא את שני הצדדים לחתימה משותפת על הסכם מכר לא הועילו וכל שנמצא כעת בידי הצדדים הוא המסמך - ת/4 - החתום ע"י התובע בלבד.

3.         מכאן התביעה לפסק דין הצהרתי שהגיש התובע שעיקרה הוא להצהיר כי המסמך מיום 20/1/2006 בטל ומבוטל וכי הזכויות בנכס שייכות לתובע בלבד.

בתביעה שכנגד, שהגישו הנתבעים, הסעדים העיקריים המבוקשים הם להצהיר על מסמך ת/4 כהסכם מחייב ולהצהיר כי הנתבעים זכאים להירשם כבעלים של הנכס ולחילופין, וכן לחייב את התובע בתשלום פיצויים, ללא הוכחת נזק, בסך של 50,000$.

4.         אלה בתמצית טענות התובע שהועלו על-ידו בתביעה העיקרית (ת. א. 748/06):

א .         המסמך ת/4, שנערך ביום 20/1/2006 בין התובע לבין הנתבעים, היה אך קשר ראשוני והתחלתי ולא סיום ומפגש רצונות סופי של הצדדים. המסמך נערך ונרשם בכתב ידו של הנתבע 1 ויש לפרשו כנגד המנסח.

ב .         ת/4 אינו הסכם מכר כלל, אלא נועד רק בכדי ליתן לנתבעים את האפשרות לבצע בדיקת נאותות על הנכס, על מנת שיתכן ובסופו של יום, ימכור התובע את הנכס לנתבעים ועל מנת שהמסמך יהווה בסיס להסכמות עתידיות בין הצדדים. כלומר, 45 ימים לבדיקת נאותות על הנכס היוו למעשה אופציה. האופציה לא הבשילה לכדי הסכם מחייב בין הצדדים ובחלוף המועד פגה האופציה ואיתה פג תוקפו של המסמך. יודגש, כי הנתבעים לא שילמו לתובע ולו שקל אחד לא לפני האופציה ולא לאחר תום האופציה.

ג .          באי כח הצדדים ניהלו משא ומתן אינטנסיבי במשך תקופה ארוכה בעניין המסמך ת/4 כדי לסכם את פרטי העסקה, מועדי התשלום, הסכם שיתוף, מהות העסקה כדי להביא הסכמות בעל-פה בין הצדדים לכדי מימוש בכתב וכדי להוביל לחתימה על הסכם מכר כמקובל. בין באי כח הצדדים הוחלפו מדי פעם טיוטות הסכמים מכר שבסופו של דבר לא נחתמו ע"י הצדדים. עצם העובדה כי בין הצדדים התנהל משא ומתן במשך תקופה ארוכה לאחר עריכת המסמך ת/4 מעידה על חוסר גמירות דעת מוחלט של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב.

ד .         אם היה מדובר בהסכם מכר מחייב, או כוונת התחייבות סופית ומוגמרת הרי שהנתבעים היו רושמים מייד הערת אזהרה. בפועל, רשמו הנתבעים לטובתם הערת אזהרה על הנכס רק ביום 20/4/2006, כ-3 חודשים לאחר עריכת המסמך הנ"ל. הריחוק של 3 חודשים ממועד עריכת המסמך מעיד בעד עצמו ומאשש את גרסת התובע.