אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פסק-דין בתיק ת.א. 1964/01

פסק-דין בתיק ת.א. 1964/01

תאריך פרסום : 17/07/2007 | גרסת הדפסה
ת"א
בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו
1964-01
26/04/2007
בפני השופט:
ד"ר עמירם בנימיני

- נגד -
התובע:
טבעוני חיים שלום
עו"ד נונו אברהם
הנתבע:
סלאח דוד
עו"ד מנשה ששון
פסק-דין

א.        רקע עובדתי

1.         התובע והנתבע חתמו ביום 31.12.96 על "הסכם מכר" בנוגע לדירה בשטח 37 מ"ר ברח' חרותנו 22 שבשכונת עזרא בתל-אביב, הנמצאת בחלקה 77 בגוש 6136 (להלן: "הדירה"). התובע רכש מן הנתבע זכויות בדירה תמורת סך של 26,000 דולר, וזכויות אלו לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת בשאלת מהות הזכויות שנמכרו לתובע על פי ההסכם (שצורף כנספח א' לתצהיר התובע - להלן: "ההסכם"). לטענת התובע מכר לו הנתבע את זכות הבעלות בדירה, בעוד שהנתבע טוען כי מכר לתובע רק זכות חוזית לשימוש וחזקה בלעדית  בדירה לצמיתות.

2.         המחלוקת בין הצדדים התעוררה לאחר שהתובע ביצע תוספת בניה בדירה ללא היתר כדין, וניתן צו להריסתה. העיריה סרבה ליתן היתר בניה, המכשיר את תוספת הבניה בדיעבד, למי שאיננו רשום כבעלים של הדירה. לצורך כך פנה התובע אל הנתבע, אך הנתבע דרש מן התובע תוספת תשלום עבור העברת זכות הבעלות בדירה, בטענה שהזכויות שנמכרו לתובע היו, כאמור, מוגבלות לחזקה ושימוש לצמיתות.

3.         בנסיבות האמורות לעיל הגיש התובע את התביעה בתיק זה. התביעה הוגשה תחילה לבית משפט השלום ביום 18.9.00, ואז הועברה לבית משפט זה בשל חוסר סמכות עניינית. התובע טוען כי לאחר ששילם את מלוא התמורה עבור הדירה - ועל כך אין מחלוקת - יש לחייב את הנתבע לחתום על כל המסמכים הדרושים לשם העברת הבעלות בדירה על שמו. כמו כן עותר התובע לחייב את הנתבע לקבל יפוי-כח בלתי חוזר מיוסף רומנו, שמכר לנתבע את הזכויות במגרש עליו נבנתה הדירה בשנת 1957 (להלן: "רומנו"), כדי שתתאפשר העברת הבעלות בדירה מרומנו לנתבע ומהנתבע לתובע. העסקה בין הנתבע לבין רומנו, שמכוחה מכר הנתבע את זכויותיו בדירה לתובע, לא הושלמה ברישום, משום שהנתבע נותר חייב כספים לרומנו בגין רכישת הדירה. אך יחסי הנתבע עם רומנו אינם מהווים עוד בעיה מבחינת התובע: בשנת 1999 שילם הנתבע לרומנו את יתרת התמורה בגין הזכויות שרכש ממנו, וקבל מרומנו יפוי-כוח בלתי חוזר להעברת הבעלות על שמו.   

4.         הנתבע טוען בכתב ההגנה כי התובע היה מודע לכך שהוא רוכש ממנו אך ורק את זכות החזקה והשימוש בדירה לצמיתות, כפי שנקבע בהסכם, ולכן לא נקבע מועד להעברת הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין, לא פורטו חיובים הנוגעים למיסוי העסקה ולא ניתן יפוי כח בלתי חוזר לתובע. לטענת הנתבע, המחיר ששילם התובע על פי ההסכם (26,000 דולר), היה נמוך בהרבה לעומת מחירה האמיתי של הדירה, והדבר נבע מכך שלא נמכרו לתובע מלוא הזכויות בדירה.

5.         אשר לרקע שהביא לחתימת ההסכם בין התובע לנתבע, טוען הנתבע בכתב ההגנה כי רכש מרומנו בשנת 1957 חלקת קרקע, שעליה בנה מאוחר יותר מבנה הכולל את הדירה נשוא התביעה, וזאת ללא היתר כדין. הנתבע טוען כי בחודש אפריל 1996 הציע התובע לרכוש את הדירה תמורת סך של 40,000 דולר, והנתבע נתן לו אופציה לרכשה בסכום זה. התובע החליט שלא לממש את האופציה, משום שלא יכול היה לקבל היתר לתוספת בניה, ומשום שלא ניתן היה להעביר את הזכויות בדירה על שם התובע. לטענת הנתבע נעלם רומנו בטרם הספיק הנתבע לשלם לו את מלוא התמורה על פי ההסכם ביניהם. לכן לא נרשמו על שם הנתבע הזכויות שרכש מרומנו, ולא נראה היה כי ניתן יהיה לאתר את רומנו. לאור זאת, נחתם בין הצדדים ביום 8.5.96 הסכם לביטול האופציה (נספח ב' לתצהיר התובע - להלן: "הסכם ביטול האופציה").

6.         הנתבע מוסיף וטוען בכתב ההגנה כי כחצי שנה לאחר ביטול האופציה פנה אליו התובע שנית, וביקש לרכוש את הזכויות בדירה במחיר מופחת, תמורת סך של 26,000 דולר, בידיעה ברורה שהזכויות שימכרו לו הן אך ורק חזקה ושימוש לצמיתות, שכן לא ניתן היה לאתר את רומנו ולרשום את הזכויות בדירה על שם התובע, וגם לא ניתן היה לקבל היתר לתוספת בניה.

7.         הנתבע מפנה למסמך נוסף שנערך בינו לבין התובע ביום 25.5.97,  כחצי שנה לאחר חתימת ההסכם, כאשר הנתבע מסר לתובע עותק מן ההסכם עם רומנו (נספח ב' לתצהיר הנתבע - להלן: "כתב ההתחייבות"). התובע התחייב במסמך זה כדלקמן:

"הנני מאשר בזה כי אם אעשה שימוש בחוזה הנ"ל (קרי: החוזה עם רומנו - ע.ב.)  וכתוצאה מהשימוש הנ"ל יהיו לדוד סלאח (הנתבע - ע.ב.) הוצאות כלשהן, הריני להתחייב להחזיר לדוד סלאח את ההוצאות הנ"ל מיד עם דרישתו הראשונה וכן לשפות את דוד סלאח בגין כל נזק ו/או הוצאה ו/או מס שיחוייב בהם כתוצאה מהשימוש הנ"ל, מיד עם דרישתו הראשונה".

8.         הנתבע טוען בתצהירו כי לאחר קבלת החזקה בדירה הרס אותה התובע, ובנה תחתיה דירה אחרת, כשהוא מוסיף מעליה דירה נוספת - והכל ללא היתר בניה. ביום 21.9.99 נדחה ערעורו של התובע על צו ההריסה שניתן נגדו (נספח ג' לתצהיר הנתבע). משהתברר לתובע בשנת 1999 כי לא יוכל להכשיר את הבניה הבלתי-חוקית מבלי לרשום על שמו את הדירה, החל להפעיל לחץ על הנתבע בענין זה.

הנתבע ביקש לסייע לתובע, ולאחר מאמצים רבים איתר את רומנו ושילם לו ביום 28.6.99 את יתרת התמורה עבור הדירה בסך 12,000 ש"ח. כנגד תשלום זה קיבל הנתבע מרומנו יפוי-כח בלתי חוזר להעברת ורישום הזכויות בדירה על שמו (נספחים ד'-ה' לתצהיר הנתבע).

9.         הנתבע סבר (משום מה) שהתובע חייב להשיב לו את הסך של 12,000 ש"ח ששילם לרומנו. התובע סירב לשלם סכום זה, וכן סירב לשלם לנתבע את ההפרש בין המחיר ששילם עבור הדירה (26,000 דולר), לבין מחירה המלא כפי שננקב בהסכם האופציה (40,000 דולר). לטענת הנתבע, מבקש התובע לקבל את הבעלות בדירה במחיר בלתי-מציאותי ומופחת, בלא שישא בכל ההוצאות והמיסים הנובעים מכך, כפי שהתחייב בכתב ההתחייבות הנ"ל.

10.        מן האמור לעיל עולה כי המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלת פירושו של ההסכם שנחתם ביניהם. לצורך בירור שאלה זו יש להסתייע בראיות חיצוניות. בענין זה  נשמעו עדויותיהם של התובע והנתבע, וכן עדותו של עו"ד יוסף סנפיר שערך את ההסכם עבור הצדדים (להלן: "עו"ד סנפיר"). כמו כן העידו רומנו, יהודה שרעבי, חברו של התובע, שהיה עד לשיחה שהתקיימה בשנת 2003 בין התובע לנתבע (להלן: " שרעבי"), והשמאי מטעם הנתבע יהודה גור שהעריך את שווי זכות הבעלות בדירה בעת עריכת ההסכם  (להלן: " גור").

ב.         תשתית ראייתית

11.        על-פי הסכם המכר שבין הנתבע לבין רומנו (ת/1), רכש הנתבע מרומנו ביום 12.9.57 את הבעלות במשותף (במושע) בשטח של 152 מ"ר, המהווה 152/10090 חלקים מחלקה 77 בגוש 6136, ששטחה הכולל הוא 10,090 מ"ר (להלן: "החלקה"). על שמו של רומנו רשומים בלשכת רישום המקרקעין עד היום 2,336 חלקים מתוך 10,090 חלקים בחלקה, הכוללים את 152 החלקים שמכר לנתבע, כיוון שלא בוצעה העברת הזכויות על פי ההסכם בינו לבין הנתבע (ראה נסח הטאבו נ/1).

הסכם המכר בין הנתבע לבין רומנו מתייחס למגרש מס' 122 בשטח של 152 מ"ר, בהתאם למפה שנחתמה על ידי הנתבע (להלן: " המגרש"). לא ברור מה היו זכויותיו של רומנו, אם בכלל, במגרש ספציפי זה, שכן לאיש מן הבעלים המשותפים בחלקה אין זכות בעלות בשטח מסוים בה, אלא שהם בעלים משותפים בכל אתר ואתר שבחלקה (סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 - להלן: " חוק המקרקעין"). רומנו והנתבע היו ערים לכך, שכן במבוא להסכם הם מזהים את הממכר כמגרש מס' 122, אך מוסיפים: " וזה אם באיזה זמן שהוא תצא לפועל חלוקת החלקה הנ"ל ע"י הקונים השונים, או באופן אחר...". כמו כן נקבע בסעיף א' להסכם, כי " אמנם המכירה ע"י המוכר לקונה היא בחלקים משע וכי עם העברת החלקים הנ"ל בטאבו פסקה אחריות המוכר כלפי הקונה, אך הצדדים מסכימים כי החלקים הנמכרים יהוו מגרש קבוע ומסוים. כן מתחייב הקונה לחתום בכל עת לצורך חלוקת כל האדמה על כל הניירות...". מכאן ברור שהצדדים להסכם הבינו שזכויותיו של הקונה (הנתבע) במגרש מותנות בכך שבעת ביצוע חלוקה (פרצלציה) של החלקה בעתיד הוא יוכל לקבל את הבעלות במגרש, ולא בשטח אחר. התחייבות מעבר לכך - רומנו לא היה יכול לתת לנתבע. לדברים אלו ישנה השלכה חשובה על תביעתו של התובע לקבל בעלות בדירה שנבנתה על המגרש, שכן עד כה טרם נעשתה חלוקה של החלקה.  

12.        הנתבע קיבל חזקה בחלקה בשנת 1957 (למרות שלא שילם כמעט מחצית ממחירה, כפי שיפורט להלן). הוא בנה עליה מבנה בן שתי קומות: בקומת הקרקע בחזית נבנתה חנות ששימשה את הנתבע כנגריה, ובנוסף נבנתה דירה עורפית. דירה זו היא הדירה שאת הזכויות בה מכר הנתבע לתובע, והיא נועדה למגורי בנו של התובע (סעיפים 2-4 לתצהיר הנתבע, עדות הנתבע בעמ' 45 ועדות התובע בעמ' 21-22). לאחר רכישת הדירה מהנתבע בשנת 1996 הוא הרס בנה מעליה, וחיבר תוספת בניה זו עם הדירה בקומה השניה שקנה מאחיו של הנתבע עוד קודם לכן (עמ' 45 ושרטוט נ/2). בניה זו נעשתה בלא היתר בניה, כפי שנעשתה בניית המבנה כולו, כאשר אף לא אחת מן הדירות רשומה בלשכת רישום המקרקעין, שהרי הנתבע רכש מרומנו 152 חלקים בלתי-מסויימם בחלקה, מה גם שהוא לא רשם על שמו את הבעלות בחלקים אלו עד היום.

בעקבות הבניה שביצע התובע, הוגש נגדו כתב אישום והוצא צו הריסה. הדרך היחידה להכשיר את הבניה הבלתי-חוקית היא קבלת הסכמתו של בעלי הקרקע לבקשה למתן היתר. על רקע זה התעורר הסכסוך בתיק זה, שכן הנתבע לא רשם על שמו את הזכויות שרכש מרומנו, והוא גם לא היה מוכן לרשום זכויות כלשהן על שם התובע, באופן שיאפשר הוצאת היתר בניה.

13.        הזכויות בחלקה לא הועברו על שם הנתבע, משום שלטענתו נעלם רומנו בטרם הספיק לשלם לו את מלוא התמורה. מעדותו של רומנו, שהיתה מהימנה יותר מעדותו של הנתבע, עולה כי הנתבע לא שילם לו את יתרת המחיר עבור המגרש משום שלא התאמץ  לשלמה. רומנו העיד כי הוא גר ברח' דולפין בבת-ים מזה 22 שנה, כתובתו מופיעה בדפי זהב, והוא מעולם לא עזב את הארץ. רומנו העיד כי הנתבע ידע את כתובתו, אך הוא נעלם לאחר חתימת ההסכם בשנת 1957. הנתבע שילם ארבעה מתוך שמונה שטרי החוב שנתן לרומנו עבור הדירה, ואז נעלם (עמ' 7-9). רומנו העיד כי לא ידע את כתובתו של הנתבע, וגם לא מצא טעם לגשת למגרש שמכר, שכן לא ידע כלל שהנתבע בנה עליו ונמצא שם (עמ' 9). רומנו ציין כי יכול היה לבטל את ההסכם עם הנתבע, אך הוא הסתפק בכך שהנתבע שילם את הסכום שהגיע לו עבור המגרש בשנת 1999, וכן שילם את המיסים (עמ' 8).

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ