פסק-דין בתיק ת.א. 104195/01

בפני הונחה תביעה כספית חוזית שעניינה בהפרת חוזה מכר ביחס לשתי דירות אותן רכשו התובעים מאת הנתבעת.

מר פנחס בורשטיין (להלן: "התובע") והגב' אביבה בורשטיין (להלן: "התובעת"), (שניהם ביחד ייקראו (להלן: "התובעים") רכשו מחברת דניה סיבוס בע"מ (לימים אפריקה ישראל) (להלן: "הנתבעת") שתי דירות צמודות בקומה ב' בבניין ברח' בן גוריון 48 ברמת השרון  (שייקראו  להלן במשותף: "הדירה"), בפרוייקט בשם "סביוני השרון" (להלן: " הפרוייקט") לפי הסכם מיום 7.11.93 (להלן: "ההסכם") אליו צורף מפרט לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 (להלן: "המפרט") ותוכניות המבנה, הדירות והסביבה (להלן: " התוכניות").

לטענת התובעים הפרה הנתבעת את חובותיה על פי ההסכם הן בעניין ביצוע הפיתוח הסביבתי בפרוייקט והן בעניין רישום הדירה כיחידה נפרדת בבית המשותף, בלישכת רישום המקרקעין.

בגין הפרה זו חלה על הנתבעת, כך לפי התובעים, חובת הפיצוי הכספי כמפורט בכתב התביעה.

הפרת החובה לבצוע פיתוח סביבתי

טענות הצדדים

בעניין זה טוענים התובעים כי במהלך המו"מ שקדם לחתימת ההסכם הוצג להם על ידי הנתבעת דגם הפרוייקט (להלן: "הדגם") וכן נמסר להם עלון ובו צילום הפרוייקט כפי שייראה לאחר השלמתו.  צילום הפרוייקט מתוך העלון הוגש וסומן כמוצג נ/1 וכך ייקרא להלן.

מצג זה, אותו מתארים התובעים בכתב תביעתם כמצג שווא, גרם להם להאמין כי הינם רוכשים דירה בפרוייקט יוקרתי הכולל פיתוח סביבתי ברמה גבוהה. הפיתוח הסביבתי אמור היה, לפי התובעים, לכלול שטחי ציבור בריצוף יוקרתי בגוון אדמדם, שטחי דשא, וכן בריכות מים עגולות המחוברות ביניהן בתעלות שלאורכן שבילים וצמחיה מטופחת. בפועל, כך טוענים התובעים הפרה הנתבעת את חובתה לביצוע הפיתוח הסביבתי עד ליום הגשת התביעה הגם שבניית הפרוייקט הסתיימה בסוף שנת 1993.

במהלך שמיעת הראיות סומן השטח לגביו טוענים התובעים כי הנתבעת נכשלה בפיתוחו באות "ר" (להלן: " שטח ר'"), על גבי נספח ד' לחוזה המכר (להלן: "התשריט"( וזיהוי מיקומו אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים (ע' 24 לפרטיכל שורות 5,6).

"שטח ר'" הפך לפי התובעים לשדה עפר עזוב ובו פזורות גרוטאות ומכוניות ישנות ומראהו גורם לירידת ערך הדירה שנרכשה במיטב כספם.

הנתבעת לעומת זאת טוענת , כי אין היא מחוייבת במצגים שניתנו בשלב המשא ומתן שעה שהוראות ההסכם הסדירו את היחסים שבינה לבין התובעים באופן מלא. עוד מוסיפה הנתבעת וטוענת כי למרות שעל פי ההסכם לא הייתה עליה חובה לפיתוח סביבתי כלשהו בוצע על ידה באופן וולונטרי פיתוח בתחום המגרשים הפרטיים. "שטח ר'" מכל מקום, לפי הנתבעת, הוא שטח המצוי בבעלות עיריית רמת השרון ואין הנתבעת אחראית לפיתוחו כלל ועיקר.

הגדרת השאלה שבמחלוקת

השוואת טענות הצדדים בעניין זה, מלמדת על העדרה של מחלוקת עובדתית מהותית.

אין מחלוקת בין הצדדים באשר להצגת נ/1 בשלב המשא ומתן ובהיבט זה של הדברים אין רבותא בעניין הצגת הדגם, כיוון שמשמעות הצגתו זהה למשמעות הצגתו של נ/1.

הכול מסכימים כי נ/1 הינו דף כרומו צבעוני שבמרכזו תמונת דגם הפרוייקט וסביבתו ובצידו השמאלי התחתון, נרשם "צילום דגם בלבד בלתי מחייב וכפוף לשינויים" בגודל אותיות 0.5/0.5 ס"מ.

עוד אין הצדדים נחלקים ביחס לעובדה ולפיה בפועל לא פותח "שטח ר'" כפי שטוענים התובעים הגם שאלה נחלקים לגבי מצבו - לעניין זה השווה עדותו הראשית של התובע לעדותו של ע.ה/1 מר יורם קרן בעמ' 35 לפרוטוקול שורות 10-11.

אין גם מחלוקת בין הצדדים באשר לפרטי המערכת ההסכמית החלה על הצדדים, הכוללת את חוזה המכר, המיפרט והתוכניות.

ההכרעה בחלק זה של התביעה, מתמקדת אפוא, בשאלה משפטית והיא, אם יצרה המערכת ההסכמית שבין הצדדים חובה על הנתבעת לפתח את "שטח ר'", ורק אם התשובה לשאלה זו חיובית, מתעוררת שאלת הוכחת היקף הפיצוי הראוי.

דיון

התובעים הטוענים לקיומה של חובת פיתוח של "שטח ר'" המוטלת על הנתבעת מסתמכים, כאמור, על נ/1.