פסק-דין בתיק תיק פיקוח 128/11

מבוא

הצדדים הינם כל בעלי הזכויות בבית ברחוב אושיסקין 44 תל אביב הבנוי על חלקה 63 בגוש 6963 (להלן: "הבית")

עובדות שאינן שנויות במחלוקת הן כי בשנת 1995 החל הבית לשקוע כאשר מתגלים בו סדקים עמוקים. בשנת 1999 הכריזה עיריית תל אביב על הבית כ"מבנה מסוכן". גם עבודות מיסוד שבוצעו ע"י בעלי הדירות לחיזוק הבית לא הועילו ובשנת 2002 הוציאה עיריית תל אביב צו פינוי לכל הדיירים וצו הריסה לבית. סופו של יום בוצע צו ההריסה בנוגע לרבע מהבית. אולם, צו הפינוי נותר בעינו והכניסה והשימוש בבית אסורים מזה כעשור.

התובעים עותרים בתובענה למתן סעד על פי סעיף 60 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הקובע כלהלן:

"נהרס בית משותף, כולו או מקצתו, מכל סיבה שהיא, ובעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (להלן - המשקמים) החליטו להקים את הבית מחדש או לתקנו, ישא כל בעל דירה בהוצאות הכרוכות בכך לגבי דירתו, ובעלי כל הדירות ישתתפו בהוצאות הכרוכות בכך לגבי הרכוש המשותף, כל אחד לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו".

לטענת התובעים, לאור הנסיבות שנוצרו עם הריסתו של הבית כאמור, פנו בעלי הדירות בהליכים לאישור תב"ע נקודתית במטרה להגדיל את שטחי הבניה ואת מספר יחידות הדיור המותרות. כבר בהליך זה הערימו הנתבעים 1-3 (להלן: "רייז") קשיים אשר העמידו בסכנה את אישור התב"ע כולה. סופו של דבר אושרה התב"ע בחודש 11/08. ערב אישור התב"ע כונסה אסיפה כללית של בעלי הדירות במסגרתה בחרו בעלי הדירות, לרבות הנתבעים, להקים את הבית באמצעות עסקת קומבינציה (לאחר שנשללו חלופות של מכירת הקרקע ובניה עצמית) ונציגות הבית הוסמכה לבצע עסקה כאמור. במשך תקופה ארוכה פעלה הנציגות לקבלת הצעות מחיר לביצוע העסקה, דא עקא, לא בנקל ניתן היה לאתר קבלן אשר יסכים לאחוזי הקומבינציה שהוצעו ולדרישה כי הוא יישא גם בעלויות המס של בעלי הדירות בעסקה. סופו של יום עלה בידי הנציגות להגיע להסכמה עם היזם גדי עמיאל (להלן: "עמיאל") לביצוע עסקת קומבינציה לפיה בעלי הדירות יקבלו כ- 60% משטחי הבית החדש (כך שיוכלו לשוב לדירותיהם באותן קומות וכיוונים כפי שהיה במקור), עמיאל יבצע תכנון ניהול ופיקוח על העבודות, עמיאל יהיה רשאי לשלב בפרוייקט קונים פוטנציאלים, עמיאל יישא בכל עלויות המס החלות על העסקה, הפרוייקט יבוצע בתוך שנתיים וחצי מאישור אסיפת בעלי הדירות ועמיאל יעמיד ביטחונות בסכום כולל של 11 מיליון ש"ח. בין לבין הודיעו רייז כי הם אינם מעוניינים בעסקת קומבינציה אלא בעסקה של בניה עצמית, בניגוד להצבעתם באסיפה הכללית כאמור בעד עסקת קומבינציה.

לאחר השגת ההסכמות עם עמיאל כונסה ביום 09.02.10 אסיפה של בעלי הדירות להצגת העסקה לאישור. באסיפה זו התנגדו רייז לעסקה וטענו כי העסקה עם עמיאל איננה חוקית, כי ניתן לבנות בשטחים נוספים וכי הוגשה על ידם בקשה לפירוק הבית המשותף. בסופה של האסיפה הוחלט פה אחד כי תינתן לרייז שהות של 45 יום להודיע אם בדעתם להיכנס בנעליו של עמיאל על פי מתווה עסקה זהה הכולל ביטחונות משופרים (מיליון ש"ח נוספים והערת אזהרה על דירות רייז בבית). רייז אף התחייבו למחוק את הבקשה לפירוק הבית המשותף. החלטת אסיפה בנוסח האמור נוסחה על ידי הצדדים ובאי כוחם ואושרה. בעקבות החלטה זו הודיעו רייז על כוונתם לממש את זכותם להיכנס בנעליו של עמיאל. אולם, חלף חתימה על הסכם על פי המתווה המוסכם, הציגו רייז הסכם הכולל שינויים מהותיים במתווה ומו"מ שנוהל בין הצדדים (משך תקופה של כ- 7 חודשים) לא נשא פרי. סופו של יום הועבר לחתימת רייז ההסכם שגובש עם עמיאל. רייז לא מימשו את זכותם לחתום על ההסכם כיזמים לפרויקט ומשכך נחתם ביום 22.09.10 הסכם קומבינציה בין התובעים לבין עמיאל ושותפיו. התובעים טוענים כי רייז עשו כל שבידם כדי למנוע את שיקום הבית ונהגו בחוסר תום לב לקידום עניינם בלבד ללא התחשבות בבעלי הדירות האחרים בבית.

התובעים טוענים כי הינם רוב של בעלי דירות בבית, להם צמודים 80.5% מהרכוש המשותף, אשר מעוניינים בהקמתו של הבית. בנסיבות אלו מבקשים התובעים כי אפעיל את סמכותי על פי סעיף 60(ב) לחוק המקרקעין.

לטענת רייז הם אינם מסרבים להשתתף בהקמת הרכוש המשותף בבית אך המתווה שהציעו התובעים לקימום הבית אינו רציני, אינו ישים, אינו כלכלי ואינו מגובה בערבויות הולמות. רייז טוענים כי, למעשה, אין מחלוקת בינם לבין התובעים, למעט אלו המשמשים כנציגות הבית - התובע 1 והתובע 3. רייז מעוניינים לשקם את הבית באופן מיטבי עבור כל בעלי הדירות ולפיכך ביקשו לקבל מידע בנוגע להליכי הקימום ואף הראו נכונות לבצע בעצמם את קימום הבית (לאור התמשכות ארוכה של ההליכים). לאור הריסתו ופינויו של הבית הגישו רייז בקשה למחיקת הבית המשותף ורק עקב מהלך זה הגישו התובעים את תביעתם דנן.

לטענת רייז לא ניתן לחייבם בהתקשרות עם עוה"ד סמואל משלא הסכימו להתקשרות זו ורוב בעלי הדירות כלל אינם מודעים להליכים שהתנהלו בנוגע לשיקום הבית. עו"ד סמואל התמהמה מאוד בטיפול באישור התב"ע מה גם שניתן היה לכלול הליך זה בהתקשרות עם היזם. רייז טוענים כי עמיאל מבקש לעשות רווח בפרוייקט וישנו חשש כי הוא אינו מסוגל לקומם את הבית. דא עקא, כאשר ניסו רייז לברר פרטים אודות הפרוייקט והביעו נכונות לקומם את הבית בעצמם, הסיתו חברי הנציגות את בעלי הדירות כנגדם.

רייז טוענים כי האסיפה מיום 20.07.08 התכנסה לצורך החלטה בעניין תביעה כנגד העירייה. מכל מקום, רייז הצביעו באותה אסיפה בעד בנייה עצמית בלבד. הנציגות לא הוסמכה לבצע עסקת קומבינציה ובודאי שהיה עליה להביא עסקה מיטבית.

לטענת רייז המתווה שהוצע על ידי עמיאל עשוי היה להביא לחיוב בעלי הדירות בביצוע תשלומים מכיסם לקימום הבית. משכך, הם אלו אשר עמדו על כינוסה של אסיפה נוספת על מנת שיוכלו להציג בה את הצעתם לקימום הבית אשר הינה טובה יותר מהצעת עמיאל, לרבות, בטחונות טובים יותר והם אף הוכיחו יכולות כלכליות לעמוד בביצוע הפרוייקט.

רייז אינם מכחישים את אשר התרחש באסיפה מיום 09.02.10 ואת ההחלטה שנתקבלה במסגרתה. אולם, הם עמדו על זכותם להיכנס בנעליו של עמיאל ואף הציעו חוזה משופר על יסוד אותו מתווה. רייז מדגישים כי החוזה אשר הוצע על ידם אינו שונה מהמתווה עליו הוסכם עם עמיאל והם אף נקטו צעדים ממשים לקראת הוצאתו אל הפועל. דא עקא, חברי הועד הסיתו את בעלי הדירות כנגד רייז ולא אפשרו קיום אסיפה עם בעלי המקצוע אשר שכרו רייז לטובת שיקום הבית ולא נתנו לרייז הזדמנות אמיתית לקיים את החלטת האסיפה מיום 09.02.10. על אף כל האמור לעיל טוענים רייז כי הם הסכימו לחתום על הסכם לקימום הבית, כפי שהוסכם עם עמיאל, אך התנגדו לכפיית יצוגו של עו"ד סמואל ותשלום שכר טרחתו.

לאור כל האמור טוענים רייז כי הצעתו של עמיאל איננה ישימה ולפיכך יש לדחות את התביעה כנגדם.

הנתבע 4 הגיש כתב הגנה במסגרתו טען כי הוא מעוניין בשיקום הבית בהקדם האפשרי ולפיכך ניסה, לכל אורך הדרך, לפשר בין הצדדים ולהביאם להסכמות. הנתבע 4 הודיע כי הוא סומך על שיקול דעת המפקח והודיע כי יצטרף לכל החלטת בנייה. הנתבע 4 טען כי בהצבעה באסיפה מיום 20.07.08 נמנעה ביתו (שייצגה אותו באותה האסיפה) לאור העדר זמן מספיק להתייעצות.

ביום 27.04.11 התקיים דיון מקדמי בתובענה ובסיומו נקבעה פרוצדורה להגשת ראיות מטעם הצדדים. לאור עמדת הנתבע 4 בכתב ההגנה ובדיון בפני, פטרתי אותו מלהגיש תצהירי עדות ראשית ומלהתייצב להמשך הדיונים בתיק.

מטעם התובעים הוגשו תצהיריהם של התובעים 1, 3 ו- 14, מר גדי עמיאל, מר עמי שטרית ומר דוד גוזלן. כן נתבקש זימונו של עו"ד אלון סמואל למתן עדות בעל פה. בהמשך ההליכים התרתי גם הגשתו של תצהיר מטעם מר עודד רוזנפלד.

מטעם רייז הוגשו תצהיריהם של מר מנחם רייז, עו"ד יצחק פרידמן, גב' אראלה בליצקי והשמאי יגאל אברהמוב.

ישיבות הוכחות נערכו בימים 12.07.11, 13.07.11 ו- 13.11.11. הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב.