התביעה וטענות הצדדים
1. התובעת שימשה כחברת ניהול במלון דירות "מלון הכרמל" בנתניה
(להלן: "המלון" או "הבנין"), ואילו הנתבעים הם בעלי יחידות דיור במלון (יחידה 807 של הנתבעים 1 ו-2, ויחידה 706 של הנתבע 3).
לטענת התובעת נחתמו בינה לבין הנתבעים הסכמים המסדירים את תשלום דמי הניהול עבור השימוש ביחידות הדיור שבמלון, ולפיהם התחייבו הנתבעים לשאת בכל ההוצאות הקשורות בניהול ובביצוע שירותים לבנין, לרבות אספקת מים חמים, חשמל, מיזוג אויר, אבטחה תחזוקה וכו'
(להלן: "הסכמי הניהול", כשההסכם עם הנתבעים 1 ו-2 נחתם ביום 25.6.93 וההסכם עם נתבע 3 נחתם ביום 12.1.92).
לטענת התובעת, מחודש אוקטובר 2002 חדלו הנתבעים לשלם את דמי הניהול שנדרשו מהם ע"פ ההסכמים, ולמרות דרישות ופניות אליהם החוב לא נפרע, הגם שהם המשיכו לקבל וליהנות מהשירותים שניתנו לכלל הדיירים בבנין.
בכתב התביעה הבהירה התובעת, כי למרות האמור בהסכמי הניהול, הרי שבשנת 1996 הגיעו הנתבעים להסדר עם בעלי המלון (שאינם קשורים לתובעת), ולפיו הוענקו להם הטבות שונות לפרק זמן מוגבל של שנה.
למרות זאת, הוארך תוקפן של ההטבות הללו מעת לעת, גם ע"י התובעת, עד שביום 20.2.03, הודיעה התובעת לנתבעים כי הסדר זה בטל, וכי החל מיום 1.1.03 ייגבו התשלומים בהתאם להסכמי הניהול.
לטענת התובעת חובם של הנתבעים עולה מכרטיסי החיוב ומהחשבוניות שקיבלו ממנה, וכיון שהתובעת המשיכה לספק את השירותים הללו - גם בתקופה שהנתבעים לא שילמו תמורתם - הלך החוב ותפח, ובמועד הגשת כתב התביעה המתוקן עמד חובם של הנתבעים 1 ו-2 על סך של 223,720 ש"ח, ואילו חובו של הנתבע 3 הסתכם ב- 144,978 ש"ח, כשהסכומים נכונים ליום 27.4.06.
2. בכתב ההגנה הכחישו הנתבעים את טענות התובעת, וטענו כי תוקף הסכמי הניהול פקע לאחר 10 שנים, וכיון שהתובעת הפרה את ההסכם עימם בהעבירה את הניהול השוטף לחברה אחרת בשם "נכסי אריאל", ללא כל הודעה וללא שקיבלה את הסכמתם, הרי שאין עוד יריבות בין הצדדים.
הנתבעים הוסיפו, כי למרות האמור בהסכמי הניהול, הגיעו הצדדים להבנות באשר לגובה דמי הניהול, ואלו גובשו במסמך מיום 12.4.99, אשר אינו מוגבל בזמן (
להלן: "סיכום דברים" או "הסכם משלים"), אולם התובעת פעלה בניגוד למוסכם ודרשה מהם דמי ניהול גבוהים בהרבה וללא כל פרופורציה לשירותים שנתנה, ולפיכך אין לחייבם בסכומים הנטענים.
עוד טענו הנתבעים, כי התובעת הפרה את התחייבויותיה כלפיהם, כאשר במהלך שנות פעילותו של המקום הידרדרה מאד רמת השירותים שניתנה לדיירים שם, ולא היה שום יחס בין גובה הסכומים שדרשה התובעת לבין השירותים שסיפקה בפועל, וזאת אף בהשוואה לבנינים אחרים באותה רמה, ועל כן אין היא זכאית לגבות מהם את התשלומים הנטענים, מה גם שהחישוב שנערך ע"י התובעת אינו נכון, ולא הופחתו ממנו תשלומים ששולמו ע"י הנתבעים מדי פעם.
התצהירים והראיות שהוצגו
3. גיל פרידן היה מנהל במלון מטעמה של התובעת, והוא הגיש תצהיר שבו התייחס לחובם של הנתבעים ולטענות ההגנה שהעלו, הפנה להסכמי הניהול שנחתמו עימם, לכרטסת החוב המגבשת את הסכומים הנתבעים, ולכך שבפועל לא שילמו הנתבעים אף לא את הסכום בו הם מודים ע"פ ההסכם המשלים (ת/1).
4. הנתבעים העידו בתצהיריהם על חתימת ההסכמים עם חברת הניהול, ועל ההבטחות שניתנו להם בנוגע לשירותים שיקבלו בבנין.
לטענתם, לאחר שחלפו מספר שנים ונוצרו בין הצדדים מחלוקות, נערך ההסכם המשלים ובו נקבע כי תעריף החיוב יעמוד על 3.48 דולר למ"ר (כולל חשמל ומים). לטענת הנתבעים למרות ההסכם על מחיר החיוב כאמור, החלה חברת הניהול להעלות את התעריף ללא כל הצדקה ואף החלה לגבות תשלום נפרד על צריכת מים וחשמל, כשמנגד הלכו ופחתו השירותים שקיבלו ממנה הנתבעים. כך לדוגמה הופסק השימוש בבריכה, השימוש בלובי, שירותי הקבלה, יציאה לכר הדשא וכו'.
לא זו אף זו, שבשנת 2005 החליטה התובעת לשנות את שיטת הגביה, ובמקום מחיר למ"ר חישבה את אחוז שטח הדירה מתוך שטח המלון כולו, ללא הפרדה בסוג השימוש של אותו שטח, באופן שהביא לעלייה נוספת בדמי הניהול, וחיוב הדיירים בעלויות שאינן קשורות לשימושם בבנין.
לדברי הנתבעים, התובעת לא איפשרה להם לבדוק את המסמכים וההוצאות הנטענות, היא התנערה מההסכמים אליהם הגיעו הצדדים, הפרה אותם תוך שחייבה את הנתבעים בסכומים מופרזים - הן בפני עצמם והן בהשוואה לפרויקטים אחרים - ועל כן אין לדרוש מהנתבעים לשלם את דמי הניהול (נ/5 ו-נ/6).
5. לתמיכה בטענותיהם הציגו הנתבעים את חוות דעתו של רואה החשבון אבירם ברקאי, אשר התבקש לעבור על החיובים השונים שדרשה התובעת מהנתבעים ולבדוק את נכונותם.
רואה החשבון מצא כי התנהלות התובעת היתה בעייתית, לא הוצג בפניו כל החומר החשבונאי בו ביקש לעיין למרות פניותיו הרבות, ובחומר שהוצג נמצאו חריגות, זיכויים בדיעבד והתנהלות בלתי תקינה של חברת הניהול, אשר להערכתו גרמה להגדלת נטל תשלום ההוצאות המוטל על הדיירים.
בחוות הדעת מפורטות מספר דוגמאות להתנהלות הבלתי תקינה שמצא רואה החשבון בחומר החלקי שהועמד לעיונו, ובשלב מאוחר יותר הוא השלים את חוות דעתו, וקבע כי הדיירים חוייבו בכפל הוצאות ניהול, כי הוצאות חברת הניהול "נופחו" ללא הצדקה, וכי נעשו שינויים בשטחי הדירות ובחישוב באופן שהכביד על הדיירים.