פסק-דין בתיק תא"מ 34603-12-11

בפניי תביעה לפינוי מושכר, כאשר ניתנה הסכמה על פיצול סעדים ואפשרות, כי התובע יתבע לאחר מתן פס"ד זה בתביעה נפרדת את נזקיו הכספיים.

בתאריך 25.1.12 ניתן תוקף של הסכמה להצעת ביהמ"ש כדלקמן:

"התביעה תישאר במתכונתה כתביעה לפינוי מושכר על מנת לסיים אותה במהירות וניתן בזה פיצול סעדים ככל שהדבר נוגע לטענות כספיות ע"י מי מהצדדים. ביהמ"ש רשם לפניו, כי הטענות של התובע מבוססות על הטענה שלמעשה הנתבעת בשהייתה בנכס מהווה מטרד מתמשך והדבר יוסבר בתצהיר. וכן כי בוצעו השקעות בנכס  בהיקף של 18,000 ש"ח שלמעשה לא שולמו ויהיו בסיס או אחד הנדבכים בתביעה הכספית אך יש להן השלכות על תביעת הפינוי וכן טענות נוספות. לעומת זאת טענת הנתבעת כי היא עומדת בכל תנאי החוזה כי מדובר בחוזה ארוך טווח של 3 שנים ועוד 3 שנים אופציה וכי למעשה פנייתו של התובע נעשית בחוסר תום לב על רקע עליית מחירי הנדל"ן והשכירויות במקום ודרישתו לכספים נוספים".

ניתן לראות בהחלטת בימ"ש זו כתוחמת את גדר המחלוקת בין הצדדים.

התובע טוען, כי הנתבעת מפרה את החוזה על רקע של מטרדים אותם הוא מפרט בתצהירו ובעדותו בביהמ"ש וכן, כי הייתה השקעה כספית ניכרת בנכס, כאשר הוא שומר לעצמו את הזכות לתבוע השקעה זו בתביעה כספית נפרדת ואילו הנתבעת מכחישה קיומם של מטרדים וטוענת, כי פנייתו של התובע לביהמ"ש מבוססת על רקע של דרישה כספית להעלאת דמי השכירות שעוגנו בחוזה ולמעשה התובע מוצא עצמו כבול בחוזה לתקופה ארוכה בשכירות כספית שהוא כעת לא מסכים לה, הגם שחתם בחוזה על הסכמתו לכך.

בסיטואציה שכזו הייתי מצפה מן הצדדים ובמיוחד מן התובע אך גם מהנתבעת, כפי שיובהר בהמשך, להביא עדים. מה יותר פשוט לתובע אם הוא טוען, כי יש מטרדים בדמות של ריחות חריפים ממקום המושכר המשמש ללימודי ספרות והמוכר ע"י משרד התמ"ת וכן רעשים מן המזגנים וכן מיקום הצלחת של הלווין אינו מתאים או המדרגות אשר למעשה מפריעות, להביא עדות של בעלי מקצוע או חוות דעת מקצועיות ע"מ להוכיח קיומם של 2 המטרדים. תמונות שהציג התובע ועדותו בביהמ"ש לא שכנעו אותי ביחס לקיומם של מטרדים שכאלה.

התובע למעשה נמנע מהבאת כל עדים בעניין, לרבות בנושא החניות אשר מהוות לטענתו מטרד, והסתפק בעדותו שלו.

אני חולק על עמדתה של ב"כ התובע, כי הוכח דבר מה נוסף לעדותו של התובע המהווה עדות יחידה של בעל דין, כמשמעותה בסעיף 54 לפקודת הראיות.

נכון שגם הנתבעת הייתה צריכה להערכתי להביא עדים להדוף את תביעת התובע, ומה יותר פשוט היה מלהביא לעדות את מתקיני המזגנים ואת מתקין הצלחת, אשר לטענתה התקינו את המזגנים והצלחת בתיאום ובהבנה עם התובע?

הרי היה בכך כדי לסתור את טענותיו של התובע מניה וביה.

עם זאת, הדבר לא סותר את העובדה שהתובע הוא הנושא בנטל הראיה. עליו הנטל וביהמ"ש צריך להתרשם מעדותו ומטיעוניו כדי לראות, האם הוא מקבל את טענותיו לגבי המטרדים. לא התרשמתי כאמור שיש בטענותיו ממש ולדעתי טענות אלה נוצרו לצורך בניית טיעון שיש בו כדי להביא לסיום החוזה וסילוק ידה של הנתבעת.

כך גם לגבי נושא המיסים ובמיוחד חוב המים -   לא התרשמתי כי הנתבעת לא עמדה בהתחייבויותיה בנושא המים ודווקא התובע הוא שניסה להפעיל עליה לחץ בלתי הוגן שעה שלא אפשר לה בנקודה מסוימת חשמל והיא נאלצה לקבל חשמל ממקום אחר ובעניין זה גם הוגשה לי בקשה לצו מניעה זמני, האוסר על התובע לנהוג בדרך שכזו.

הנתבעת מצידה, שעדותה השאירה רושם אמין, למרות שתיקותיה בנושא הבאת העדים בנוגע למזגנים ולצלחת כפי שציינתי, הביאה לעדות את מר אהרמן בנימין המשמש לה יועץ עסקי. מר אהרמן בתצהירו התייחס לפגישות שהוא היה נוכח בהן, שבין התובע לבין הנתבעת, ובמהלכן לא הועלו כלל נושא המטרדים אשר מצויינים ע"י התובע אלא דרישות כספיות להעלאת דמי השכירות.  על פי תצהירו נאמר כך:

"במהלך הפגישה (מיום 2.8.11 - הערה שלי השופט ע.נ.) אמר לי התובע כי אין בדעתו לכבד את הסכם השכירות. בנוסף איים התובע כי במידה ודרישתו הנ"ל לא תכובד יפעל לגרימת נזק למושכר לצורך השבתתו. בנוסף איים התובע לפגוע ברכב הנתבעת על מנת שתעזוב זו את המקום. תוכן הפגישה הועלה על הכתב ונחתם על ידי".

עברתי על הפרוטוקול שנחתם ושמעתי גם בקצרה מאד את עדות העד שמשום מה לא נחקר מתוך בחירה ומתוך טענה שעדותו למעשה אינה רלוונטית שכן מדובר בהליכי מו"מ שאינם צריכים להיות בידיעת בימ"ש בתיק זה, ואני נותן אמון באותו חלק הנוגע בעדות העד, כי היו בקשות מצד התובע  (דבר הנדחה על ידי, שכן מדובר בעד להתנהלות בין צדדים בסוגיה הנמצאת במחלוקת בין הצדדים - דרישה כספית גבוהה יותר לדמי שכירות אל מול טענה לפינוי בגין מטרדים) להעלות את דמי השכירות ובקשות אלו לא, מן הנמנע שהיו בהם אלמנט של איום ומכל מקום עדות העד לא נסתרה גם בהקשר זה, כאשר תשומת לב הצדדים כי על פי עדותו של אותו עד כלל לא עלתה התייחסות באותן פגישות מצד התובע לאותם מטרדים נשוא כתב התביעה.

משכך אני עובר למעשה לחלק האחרון בפסק דין זה ועניינו נושא השיפוץ בסכום של 18,000 ש"ח אשר טוען לו התובע.

ראשית דבר ובהתאם להסכמה דיונית, אין בדעתי לקבוע מסמרות ביחס לסכום זה או ביחס לתביעה הכספית והנושא צריך למצוא את מקומו באותה תביעה כספית אשר תוגש אם תוגש, ע"י התובע ביחס להשקעות אלה וסכומים נוספים.

עם זאת, הנתבעת הצליחה להעלות ספקות ביחס לקבלת עמדה זו כחלק מדרישתו של התובע לסילוק יד כתוצאה מהפרה חוזית. כך לא ברור מדוע לא הוזכרו אותן השקעות כספיות בצורה ברורה ומפורשת בחוזה שבין הצדדים, מה יותר פשוט היה להתנות את ההשקעות הכספיות בהשארתה של הנתבעת בנכס לכל דבר וענין. זאת ועוד, הוברר, כי הנתבעת שילמה שנה וחצי מראש דמי שכירות, תשלום של שנה וחצי דמי שכירות מראש יכול בהחלט להיות סיבה והצדקה להתאמת המושכר ע"י התובע תוך ביצוע השקעות כספיות ותוך מצב שבו הנתבעת משפה אותו על חלק מהשקעותיו באותו מושכר. זאת יש לומר משום שהשקעות אלה כמו למשל חדרי שירותים הינם דבר נדרש והכרחי בהשגת האישור של משרד התמ"ת והכשרת עסקה של הנתבעת שהינו מכללה ללימודי ספרות.

מכל המקובץ דעיל אני בדעה שיש לדחות את התביעה בגין פינוי המושכר וכי תביעה זו נולדה על רקע חוסר שביעות רצונו של התובע מחוזה השכירות בין הצדדים אשר הביא לכך שהתובע למעשה זכאי לדמי שכירות של 1,500 ש"ח לחודש למשך תקופה ארוכה מאד של 6 שנים, 3 שנים ראשונות ועוד 3 שנים אופציה ע"י הנתבעת ובנסיבות אלה הוגשה התביעה אשר כללה טענה למטרדים ליחיד וכן הפרות חוזיות שלא הוכחו.