פסק-דין בתיק תא"מ 2791-11-10

בפני תביעה לתשלום דמי תיווך בסך של 26,240 ש"ח ואשר התבררה בסדר דין מהיר.

העובדות הרלוונטיות

1.           התובע הינו מתווך. במועדים הרלוונטיים לתביעה זו, תחילת 2010, היו הנתבעת 2 ובעלה, גבריאל סגל, בעלי זכויות בדירה ברח' טרפון 55, תל אביב (להלן: "הדירה"). באותה עת בקשה הנתבעת 1 לרכוש דירה.

2.           ביום 14.1.10 נכרת בין התובע לבין הנתבעת 1 הסכם תיווך במסגרתו הזמינה הנתבעת 1 מהתובע שירותי תיווך בקשר עם הדירה והתחייבה לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור 2% בצירוף מע"מ ממחיר קניית הדירה. זמן מה לאחר מכן, ביום 14.2.10, חתמה אף הנתבעת 2 עם הסכם תיווך עם התובע ובמסגרתו התחייבה לשלם לו דמי תיווך בשיעור 10,000 ש"ח ממחיר מכירת הדירה.

3.           התובע הציג את הדירה לנתבעת 1 והחל מו"מ בין הנתבעות ובמהלכו הוסכם כי הנתבעת 1 תרכוש את הדירה תמורת 700,000 ש"ח. על רקע מו"מ זה, נתקיימה פגישה ביום 27.1.10. הפגישה התקיימה בבית קפה בתל אביב ונכחו בה התובע והנתבעות. במהלך הפגישה ערכו הצדדים בכתב יד זכרון דברים (להלן: "הזכ"ד") בקשר עם רכישת הדירה, עליו חתמו הנתבעות ולאחר מכן צירף חתימתו גם בעלה של הנתבעת 2.

4.           במסגרת הזכ"ד, סוכם כי הנתבעת 1 תרכוש את הדירה תמורת סך של 700,000 ש"ח כאשר הדירה מוגדרת כך: "קומה עליונה + כל הגג הצמוד ושייך לדירה לרבות המדרגות במבואה המובילים לגג". בעמוד השני של הזכ"ד נקבעו מספר תנאים אשר ההסכם מותנה בהתקיימותם ובהם רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין בלא כל סייג לגבי זכויות המוכרים ולרבות הגג, מסירת חזקה ביום 15.3.10 ואישור מתן הלוואת משכנתא לנתבעת 1.

5.           לאחר חתימת הזכ"ד פנו הנתבעות לעורכי דין והחלו במגעים למימוש הזכ"ד, מגעים אשר התמשכו מספר חודשים על רקע קשיים בוידוא הצמדת הגג לדירה ודרישות אשר העלה הבנק אליו פנתה הנתבעת 1 לצורך נטילת הלוואה. המועד אשר נקבע בזכ"ד למסירת החזקה בדירה, 15.3.10, חלף, החזקה בדירה לא נמסרה, חוזה מכר מפורט לא נחתם בין הנתבעות ולאחר חילופי מכתבים בין ב"כ הנתבעות בסופו של יום לא הושלמה העסקה. מאחר והתובע סבור כי בנסיבות אלו הוא זכאי לדמי התיווך, הוגשה תביעה זו.

טענות הצדדים, הראיות וההליך

6.           לטענת התובע, הזכ"ד מהווה הסכם מחייב ולפיכך הוא זכאי לדמי התיווך מהנתבעות. ביחס לטענת הנתבעות בדבר אי התקיימות התנאים אשר נקבעו בזכ"ד, טוען התובע כי הטענה איננה נכונה והחלטת הנתבעות לאחר מכן שלא לאכוף את הזכ"ד זו על זו מסיבותיהן שלהן איננה גורעת מזכותו לדמי תיווך. ביחס לטענת הנתבעות לפיה היה מעורב בעריכת מסמך משפטי, הזכ"ד, טוען התובע כי הטענה הופרכה ואיננה שוללת זכותו לדמי התיווך.

7.           לטענת הנתבעות, הזכ"ד איננה מהווה חוזה מכר מחייב שכן לא התקיימו התנאים המתלים אשר נקבעו בזכ"ד ולכן אין לתובע זכות לדמי תיווך. עוד טוענות הנתבעות כי התובע הפר את התחייבותו להימנע מעריכת מסמכים משפטיים, היה מעורב בעריכת הזכ"ד ולכן איננו זכאי לדמי תיווך גם מטעם זה.

8.           כל אחד מהצדדים תמך גרסתו בתצהירו והנתבעת 2 הגישה גם תצהיר של בעלה, גבריאל סגל אך הוא לא נכח בדיון ההוכחות. בדיון אשר התקיים ביום 27.9.11 נחקרו הצדדים על תצהיריהם ולבקשת הצדדים, ניתנה להם ארכה להגשת סיכומים בכתב.

דיון

9.           אין בין הצדדים מחלוקת על מחויבות הנתבעות כלפי התובע לתשלום דמי תיווך באם נכרתה ביניהן עסקת המכר בקשר עם הדירה ואף לא באשר לגובה דמי התיווך, היות התובע "הגורם היעיל" והיותו בעל רישיון כדין לעסוק בתיווך. למעשה, שתי טענות מעלות הנתבעות כנגד התביעה: הטענה לפיה אין חבות בדמי תיווך שכן הזכ"ד מותנה בתנאים מתלים אשר לא התקיימו והטענה לפיה אין חבות בדמי תיווך שכן התובע הפר התחייבותו להימנע ממעורבות בעריכת מסמכים משפטיים.

10.       בסיכומיו, טוען התובע כי הזכ"ד מבטא קשר חוזי מחייב, שכן התברר שהייתה כוונה ליצור במסגרתו קשר חוזי מחייב וסוכמו כל הפרטים המהותיים של העסקה. בעניין זה למעשה מתפרץ התובע לדלת פתוחה שכן הנתבעות לא טענו אחרת.

הלכה פסוקה היא עוד מקדמת דנא כי כותרתו של המסמך, "זכרון דברים" בעניין דנא, איננה מכריעה לגבי תוקפו המחייב וכך גם לא הכוונה לערוך לאחר הזכ"ד חוזה מפורט יותר. הקביעה אם הזכ"ד מהווה חוזה מחייב מוכרעת על יסוד דרישות היסוד של דיני החוזים, גמירות דעת ומסוימות. היה ויתברר כי הזכ"ד מעיד על רצון הצדדים להתקשר בהתקשרות מחייבת והיה ובנוסף גם ימצא שהזכ"ד כולל את התנאים היסודיים לעסקה, כי אז ניתן יהיה לראות בו חוזה מחייב.

בהתכתבויות בין באי כוח הנתבעות לאחר חתימת הזכ"ד, טוענות הנתבעות גם יחדיו כי יש לקיים את הזכ"ד ומשמע שהן רואות בו חוזה מחייב. עיון בזכ"ד עצמו אף מראה התייחסות לכל הפרטים הדרושים להשלמת העסקה. אם כך, הזכ"ד אכן מבטא חוזה מחייב וכאמור - הנתבעות אינן טוענות אחרת.

11.       טענתן הראשונה של הנתבעות מתייחסת לתנאים המתלים אשר נקבעו בזכ"ד.

11.1.        בהתאם לסעיף 27 בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, להלן: "חוק החוזים") , חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי ותנאי שכזה מכונה "תנאי מתלה". סעיף 29 בחוק החוזים קובע כי אם היה חוזה מותנה בתנאי מתלה והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת תוך זמן סביר מכריתת החוזה - מתבטל החוזה.

בהתאם להלכה הפסוקה, הסכם המותנה בתנאי מתלה אמנם הסכם הוא לכל דבר, אבל בדמי תיווך זוכה המתווך רק כשנקשרה עיסקה אכיפה, היינו, לאחר שמתברר כי התנאי התקיים וההסכם תקף. אם מתברר שהתנאי המתלה לא התקיים הרי שהעסקה לא נקשרה כלל למפרע ואין מקום לחיוב בדמי תיווך (ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ נ' משיאן, פד"י מח (4) 107, 116).