בין הצדדים נכרת חוזה ובמסגרתו רכשה התובעת נכס מהנתבעת, כאשר מחיר הנכס נקבע בדולר ארה"ב לפי שערו היציג במועדי התשלומים, והתשלומים בוצעו באמצעות שיקים שנמסרו מראש. לימים, ירד שערו היציג של דולר ארה"ב כך שהתשלומים שנפרעו בפועל עלו על התמורה החוזית ולפיכך עותרת התובעת להשבת סך של 14,208 ש"ח. בתגובה, טוענת הנתבעת כי התברר לה שהתובעת השכירה לצד ג' את הנכס נשוא העסקה ביניהם עוד טרם הועברה לה החזקה לפי ההסכם. במצב עובדתי שכזה, טוענת הנתבעת שעומדת לה הזכות לקזז את דמי השכירות מחובותיה לתובעת.
העובדות
1. התובעת הינה חברה פרטית ובעלת זכויות במרכז המסחרי המכונה קניון "לב העיר" בקרית גת (להלן:
"הקניון" ). הנתבעת הינה חברה פרטית ואף היא בעלת זכויות בקניון.
2. ביום 9.8.07 נכרת בין הצדדים הסכם (להלן:
"ההסכם") לפיו מכרה הנתבעת לתובעת את החנות הידועה כחנות 101 בקניון (להלן:
"החנות") תמורת סך השווה בשקלים ל- 215,000$. בסעיף 2 בהסכם, נקבע כי התמורה תשולם לנתבעת "בהתאם לשערו היציג של הדולר ארה"ב הידוע בעת התשלום בפועל, בתוספת מע"מ" וכן כי כבר במעמד חתימת ההסכם תמסור התובעת לנתבעת שיקים על מלוא התמורה, הרשומים בשקלים. בהתאם, נקבע בהמשך אותו הסעיף כי באם יהיו הפרשים בין השער היציג במועד פירעון כל שיק לשער היציג בעת חתימת ההסכם, "יעביר כל צד למשנהו, לפי העניין, את הפרשי השער האמורים".
3. בהתאם להסכם, מסרה התובעת לנתבעת עשרה שיקים למועדים שונים מיום 1.9.07 ועד 1.5.08. השיקים הראשונים נפרעו כסדרם ולאחר פירעון השיק התשיעי ביום 1.4.08, ערכה התובעת חישוב של התשלום הנכון בהתאם לשער היציג של דולר ארה"ב במועד פירעון כל אחד מהשיקים. לפי תחשיבי התובעת, נכון ליום 1.4.08 חייבת הייתה הנתבעת להשיב לה סך של 71,478 ש"ח שכן שער הדולר ירד לאחר כריתת ההסכם. בהסכמת הנתבעת, בוטל השיק העשירי שנמסר לנתבעת לפי ההסכם, בסך של 57,405 ש"ח. לאחר ביטול השיק כאמור, נתגלעה מחלוקת באשר הפרש בין סכום השיק שבוטל ליתרת הסכום אשר דרשה התובעת וביום 20.1.09 הוגשה תביעה זו.
טענות הצדדים
4. לטענת התובעת, תחשיב מדויק של התשלומים ששולמו לפי ההסכם בהתייחס לשער היציג של דולר ארה"ב במועד כל תשלום, מביא לכך שליום 1.4.08 שולם לנתבעת סך של 71,748 ש"ח מעבר לסכום שהתחייבה התובעת לשלם בהסכם. מסכום זה קוזז סך של 57,505 ש"ח בביטול השיק העשירי וכך יתרת חובה של הנתבעת עומדת על 13,373 ש"ח. בצירוף הפרשי הצמדה וריבית למועד הגשת התביעה, מסתכם חוב זה בסך של 14,208 ש"ח.
5. התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר והנתבעת הגישה בקשת רשות להגן (בש"א 206572/09). בבקשת הרשות להגן, העלתה הנתבעת שתי טענות הגנה.
ראשית, טענה הנתבעת כי כלל לא הבחינה בהוראה בהסכם שלפיה ישולמו הפרשי שער לתובעת במקרה של ירידת שער הדולר. טענה זו נדחתה בהחלטה מיום 8.9.09 ולא ניתנה לנתבעת רשות להתגונן בגינה.
שנית, טענה הנתבעת כי עומדת לה טענת קיזוז. לטענת הנתבעת, לפי ההסכם זכאית הייתה התובעת לקבל את החזקה בחנות רק ביום השלמת תשלום התמורה וכיוון שזו הושלמה ביום 1.4.08 - זה המועד בו זכאית הייתה התובעת לקבל החזקה בחנות. בפועל, התברר כי כבר בסמוך לאחר כריתת ההסכם ביום 9.8.07, השכירה התובעת את החנות לצד ג' וגבתה דמי שכירות בגין זאת. בצמוד לחנות פעלה חנות צעצועים בשם "להיט בראש" אותה ניהל אדם בשם תומר חרמון (להלן:
"תומר"). לטענת הנתבעת, שכר תומר את החנות מהתובעת כנגד תשלום דמי שכירות וזאת בעת שלתובעת כלל אין זכות להחזיק בחנות ולא כל שכן להשכירה. לפי תחשיבי הנתבעת, שולמו לתובעת עבור 7 חודשים דמי שכירות בסך כולל של 67,273 ש"ח וסכום זה יש לקזז מתביעת התובעת. על יסוד טענת הקיזוז ניתנה לנתבעת רשות להגן.
ההליך והראיות
6. בעקבות מתן הרשות להגן, הגישה הנתבעת תביעה שכנגד אולם בהחלטה מיום 13.12.09 נקבע שזו תופרד מתובענה זו ותתברר בנפרד.
7. מטעם התובעת הוגשת תצהיר של מנהלה, יחיאל דהן (להלן:
"דהן"). דהן טען כי החנות הייתה פנויה עוד מיום שהתובעת קבלה את הזכויות בה ב- 2007 ועד להשכרתה לחברת נעמן פורצלן, לה נמסרה החזקה בחנות ביום 25.5.08. ממילא שדהן מכחיש את הטענה שהתובעת השכירה את החנות לפני המועד בו הועברה לה החזקה בו לפי ההסכם. עוד הגישה התובעת תצהיר של מנהלת השיווק של הקניון, ענת אוחנה (להלן:
"ענת"). אף ענת הכחישה את הטענה בדבר השכרת החנות עד ליום 25.5.08.
8. מטעם הנתבעת הוגש תצהיר של מנהלה, נחמיה ענבר (להלן:
"נחמיה"). בתצהירו, טוען נחמיה כי לפי בירור שערך התברר לו שהחנות הושכרה על ידי התובעת לשוכר החנות הצמודה ("להיט בראש") עוד בחודש אוגוסט 2005 כנגד דמי שכירות בסך 20$ למ"ר בתוספת מע"מ ודמי ניהול. נחמיה מחשב לפיכך את דמי השכירות אשר גבתה התובעת בתקופה שמיום חתימת ההסכם ועד למועד בו זכאית הייתה התובעת לקבל את החזקה ביום 1.4.08 ומוצא כי התובעת גבתה סך של 69,419 ש"ח אשר היא חייבת לנתבעת.
עוד הוגשה מטעם הנתבעת חוות דעתו של השמאי אלי סידאוי (להלן:
"השמאי") במסגרתה העריך השמאי את דמי השכירות הראויים בגין החנות לתקופה שמאפריל 2005 ועד אפריל 2008.
9. עד נוסף אשר זומן לעדות על ידי הנתבעת הינו תומר, אותו אדם אשר ניהל את החנות הצמודה לחנות ואשר לפי הנטען גם שכר את החנות מהתובעת. לגרסתו של תומר אתייחס להלן.
דיון
10. על יסוד ההחלטה בדבר מתן הרשות להגן לנתבעת, הועמדה להכרעה שאלה אחת ויחידה: זכותה של הנתבעת לקיזוז דמי השכירות אשר גבתה התובעת בגין החנות. הנתבעת מסכימה כי המועד בו עברה החזקה הפורמאלית בחנות לתובעת הינו יום 1.4.08 ועותרת לקיזוז דמי השכירות אשר גבתה התובעת מיום כריתת החוזה ועד מועד זה.
לפיכך, השאלה הראשונה אשר בה יש להכריע הינה השאלה העובדתית - האם אכן השכירה התובעת את החנות וגבתה דמי שכירות בגינה בתקופה שבין כריתת החוזה ביום 9.8.07 לבין יום 1.4.08 (להלן:
"התקופה הרלוונטית").היה וימצא שאכן הושכרה החנות בתקופה הרלוונטית, יהיה צורך לבדוק את משמעות הדבר לנוכח ההתחייבויות בהסכם ולרבות קביעת ההשלכות על ההתחשבנות.