פסק-דין בתיק תא"ח 37106-04-11

1. תביעה לפינוי מושכר.

2. ביום 05/04/06 נכרת הסכם שכירות בין התובעת לנתבעת, לפיו השכירה התובעת לנתבעת נכס בקומת מרתף של מבנה המצוי ברחוב בר אילן 9 בירושלים (גוש 20103 חלקה 32). בסעיף 3(א) להסכם נקבע כי תקופת השכירות עומדת על ארבע שנים ואחד עשר חודשים, מיום 01/06/06 ועד ליום 30/04/11. בסעיף 3(ג) להסכם נקבע כי:

"לשוכר נתונה האופציה להאריך את תקופת השכירות בחמש שנים נוספות מיום 1 במאי 2011 ועד ל-30 באפריל 2016 ( להלן - "תקופת האופציה") , וזאת תוך מתן הודעה מתאימה למשכיר 90 יום מראש לפני תום תקופת השכירות..."

אין חולק על כך שבפועל נדחתה תחילת השכירות ל-01/07/06. הדבר קיבל ביטוי, אם כי עקיף ולא מפורש, במסמך שעליו חתמו הצדדים ביום 07/08/06 (נספח ב' לתצהיר שושן). במסמך האמור נכתב, כי התובעת תשיב לנתבעת את שיק דמי השכירות שניתן לה בגין חודש יוני 2006, ואף נרשם כי התובעת תפצה את הנתבעת בגין דמי השכירות שהיא נאלצה לשלם עבור המושכר הישן שהיא שכרה מעבר לכביש.

אחר הדברים האלה חלפה לה תקופת השכירות הראשונה ללא אירועים יוצאי דופן, עד שביום 06/03/11 שלח ב"כ התובעת לנתבעת מכתב (נספח ג' לכתב התביעה), בו נאמר כי הנתבעת נדרשת לפנות את המושכר בתום ארבע ואחד עשר חודשים של שכירות כפי שנקבע בהסכם השכירות. בו ביום השיב ב"כ הנתבעת לתובעת במכתב משלו (נספח ד' לכתב התביעה),בו נאמר כי מרשתו הבהירה פעמים רבות שבכוונתה לממש את האופציה ולכן היא איננה מתכוונת לפנות את הנכס. בהמשך לכך הוחלפו בין הצדדים מכתבים נוספים, עד שלבסוף הוגשה תביעת הפינוי שלפניי.

3. התובעת טוענת כי על הנתבעת לפנות את הנכס  משני טעמים; ראשית - משום שהנתבעת לא מסרה במועד הודעה בכתב בדבר מימוש האופציה. ושנית - משום שהנתבעת הפרה את ההסכם בכך שלא המציאה לתובעת ערבות בנקאית עבור תקופת השכירות הראשונה, אלא רק העתק של ערבות (נספח ב' לכתב התביעה).

4. הנתבעת טוענת כי לנוכח העובדה  שהסכם השכירות התחיל באיחור של חודש הסכימו הצדדים כי תקופת השכירות תסתיים רק ביום 30/05/11. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי לפי הוראות ההסכם אין חובה לתת הודעה בכתב על מימוש האופציה, ולדבריה הודעה בעל פה ניתנה לתובעת עוד לפני שנשלח מכתבה מיום 06/03/11. מכל מקום, הנתבעת טוענת כי התובעת קיבלה הודעה על מימוש האופציה לכל המאוחר ביום 06/03/11 במכתבו של ב"כ הנתבעת, ומכאן שגם אם היה איחור במתן ההודעה הרי שמדובר באיחור קטן ביותר. ולבסוף, הנתבעת טוענת כי רק בשל טעות טכנית הומצא בשעתו לתובעת העתק של כתב הערבות במקום הערבות המקורית והתובעת מחלה לנתבעת על הפרה זו.

דיון והכרעה

5. תקופת השכירות

אין חולק כי הצדדים הסכימו שהשכירות תחל רק ב-01/07/11, ברם האם כתוצאה מכך הוארכה תקופת השכירות עד ל-30/05/11. הצדדים לא הסדירו עניין זה בכתב בזמן אמת, אולם על כוונותיהם ניתן ללמוד ממכתב ששלח ב"כ הנתבעת לתובע ביום 17/06/10, קרי - מספר חודשים לפני תום תקופת השכירות הראשונה,ועוד לפני שהתעוררה המחלוקת בין הצדדים (נספח א' לתצהיר עו"ד מקובסקי). במכתב זה מצויה טבלה המפרטת את השיקים הדחויים שהעביר עו"ד מקובסקי בשם מרשתו בגין דמי השכירות לשנים 2011-2010. בסעיף 3 לטבלה נכתב כי הועברו לתובעת עשרה שיקים בגין התקופה 01/05/11-01/08/10. מכיוון שהועברו עשרה שיקים, ולא תשעה, ומאחר ולפי החוזה דמי השכירות משולמים מראש, מתבקשת המסקנה שבמצורף למכתב זה הנתבעת העבירה שיק גם עבור חודש מאי 2011, שכן לפי שיטתה הסכם השכירות מסתיים רק בסוף חודש מאי. והנה, לא הוצג בפניי מכתב נגדי של התובעת המלמד על כך שלשיטתה שגתה הנתבעת בכך שהעבירה שיק מיותר, ומכאן שעמדת הנתבעת הייתה ככל הנראה מקובלת גם על התובעת.

לפיכך אני קובע כי הצדדים הסכימו בדיעבד שתקופת השכירות תוארך עד לסוף חודש מאי בשל כך שתחילת השכירות התעכבה בחודש.

6. הודעה על מימוש האופציה

התובעת טוענת כי ההודעה על מימוש האופציה הייתה חייבת להינתן בכתב, ולעניין זה היא מפנה למילים "הודעה מתאימה" שבסעיף 3(ג) להסכם, וכן לסעיף 29 להסכם הקובע כי: "כל שינוי בהסכם או סיכום אשר איננו עומד בהתאמה עם ההסכם חייב להיעשות בכתב ובחתימת שני הצדדים". טענת התובעת איננה משכנעת. סעיף 3(ג) אמנם נוקט במילים "הודעה מתאימה" ברם הוא איננו קובע כי ה"הודעה המתאימה" צריכה להימסר בכתב דווקא, ואין לטעמי לכלול בסעיף את מה שלא נאמר בו במפורש. אשר לסעיף 29, הוא איננו חל ואיננו יכול לחול על ענייננו. הוא אינו חל על ענייננו כיוון שהודעה על מימוש האופציה היא איננה הודעה המשנה את ההסכם או הודעה שאיננה עומדת בהתאמה עימו - כלשון סעיף 29 להסכם. להיפך, מדובר בהודעה שניתנת לפי ההסכם. יתר על כן, סעיף 29 אינו יכול לחול על ענייננו כיוון שלפי סייפת הסעיף כל הודעה לפיו צריכה להיחתם על ידי שני הצדדים. האופציה בה עסקינן ניתנה לנתבעת בלבד, ולכן לא רלבנטי לדבר בהקשרה על חתימה של שני הצדדים.

7. האם הנתבעת מסרה במועד הודעה בעל פה על מימוש האופציה? כאמור, תקופת השכירות הסתיימה ביום 30/05/11 ומכאן שההודעה על מימוש האופציה הייתה אמורה להימסר לכל המאוחר בסוף חודש פברואר 2011. בעליה של הנתבעת (העד שושן), טען כי הוא הודיע בעל פה לבעלי התובעת (העד בני בבאי), על כוונתו לממש את האופציה. טענה זו איננה משכנעת. ראשית, לנוכח חילופי המכתבים שהיו בין הצדדים במהלך תקופת השכירות יש טעם רב בטענת ב"כ התובעת לפיה אם שושן היה מודיע על מימוש האופציה הרי שכמנהגו הוא היה עושה זאת בכתב. שנית, שושן טען את טענתו באופן כללי בלבד. כך, למשל, הוא לא מסר בתצהירו מתי ובאילו נסיבות הוא מסר את ההודעה בעל פה לבבאי. שלישית, בעדותו לפניי לא טען שושן כי הוא עצמו מסר במפורש הודעה על מימוש האופציה אלא הוא טען שמזכירתו עשתה כן (עמ' 7 ש' 25). דא עקא, שהמזכירה לא הובאה לעדות. ורביעית, ב"כ הנתבעת - עו"ד מקובסקי לא מציין בתצהירו כי מר שושן עדכן אותו בכך שהוא מסר הודעה על מימוש האופציה. דבר זה אומר דרשני, כיוון שהרושם שהתקבל מעדויותיהם של שושן ועו"ד מקובסקי, ומן המסמכים שצורפו, הוא ששושן הקפיד לעדכן את בא כוחו בכל התפתחות בעלת משמעות בנוגע למושכר.

8. יוצא אם כן שההודעה בדבר מימוש האופציה ניתנה רק במכתבו של ב"כ הנתבעת מיום 06/03/11, קרי - באיחור של שישה ימים לערך. מדובר באיחור זניח שלא גרם לתובעת כל נזק שכן היא לא הספיקה לשנות את מצבה לרעה. בנסיבות אלה יש לשאול האם האיחור שנפל בהודעה מונע מהנתבעת את מימוש האופציה.

לדעתי התשובה לשאלה זו שלילית.

סעיף 3(ג) הדן באופציה הינו חלק מחוזה השכירות שנכרת בין הצדדים. סעיף 1 לחוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 (להלן - "חוק התרופות") קובע כי:

"(א) בחוק זה -