פסק-דין בתיק ת"א 6385-04

עיקר המחלוקת

1.            לפני תביעה כספית, חוזית ונזיקית שעניינה על פי הנטען, נזקים שנגרמו לתובעת על ידי מנהל מקרקעי ישראל (להלן:" המנהל") במהלך התקשרות עימה בחוזה למתן רשות לתיכנון ואופציה לקבלת זכויות במקרקעין (להלן: " החוזה"), אשר נחתם בעקבות זכייתה ב מכרז שנשואו קרקע בתהליכי תכנון (להלן:" המכרז ו/או " המקב"ת"). התביעה הוגשה ביום 29.04.2004, ונתבעת בה השבת כספים ששולמו למנהל והחזר הוצאות תכנון, ביחד עם צו הצהרתי בדבר בטלות החוזה. המנהל הגיש תביעה שכנגד כספית, הנשענת על הוראות החוזה, ועניינה אורכה שביקשה התובעת לאישור התכנית שקיבלה על עצמה לבצע על פי החוזה.

התובעת היא חברה מאוגדת כדין שעיסוקה, בין היתר, ייזום תכנון וביצוע פרויקטים של בניה והקמת מבני תעשייה ומגורים בכל רחבי הארץ.

2.            לטענת התובעת עם זכייתה במכרז, שילמה למנהל את התשלום שנדרש בחוזה, ביצעה את כל הליכי התכנון עליהם התחייבה והגישה תכנית מפורטת של המקרקעין, תוך קבלת אישורו של הגורם המוסמך מטעם המנהל; ברם, היא לא קיבלה את התמורה בגין התשלום- קרי האפשרות למימוש האופציה בחוזה. לדבריה, חרף התחייבותו התברר כי לא היה ביד המנהל, ולשיטתה הוא לא היה יכול מלכתחילה לאפשר את מימוש האופציה על פי החוזה. האופציה שהוקנתה בחוזה היא התקשרות עם המנהל בחוזה פיתוח ביחס לחלקה שאושרה לה תב"ע כפי התכנון של הזוכה במכרז. התובעת טוענת כי לאחר כישלון האפשרות לממש את האופציה, היה על המנהל להשיב לה את הסכומים שקיבל ממנה מכוח החוזה, אך המנהל סירב לעשות, בין היתר, בטענה כי מדובר ב"סיכון" שעל התובעת היה לשקלל מראש במחיר בטרם כניסתה להתקשרות בחוזה ובמכרז. לפיכך, טוענת התובעת כי היא זכאית לפסק דין הצהרתי לפיו, החוזה בטל ו/או דינו להתבטל, ועל המנהל להשיב את כספי האופציה שקיבל ממנה, המסתכמים ביום הגשת כתב התביעה המקורי (29.04.04) בסך של 2,518,003 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה; התובעת גם תבעה החזר תשלום הוצאות התכנון שהוציאה בגדר ההתקשרות בסך של 373,810 ש"ח בצירוף מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום 1.06.99. כמו כן, התובעת עתרה בסיכומים לרשות לפיצול סעדים.

3.            ביום 18.11.2004 הגיש הנתבע תביעה שכנגד על סך של 372,370 ש"ח (הם 2% מערך הצעתה של התובעת במכרז בצמוד למדד ובתוספת מע"מ כדין), בטענה כי בהתאם לחוזה, היה על התובעת לשלם בגין האורכה שנתן לה הנתבע לתקופת התכנון ולאחר שלא עמדה בתנאי החוזה ולא אישרה את תכניתה המפורטת.

הרקע העובדתי

4.            עניינה של התובענה הוא במכרז מקב"ת שפרסם המנהל בסוף שנת 1995 להתקשרות בחוזה למתן רשות לתכנון ואופציה לקבלת זכויות במקרקעין (מכרז שמספרו מ/א 1006/95). המדובר במיזם של המנהל לפיתוח ותכנון (פרוגראמה) העיר החדשה- כוכבי יאיר- המצויה באזור ציר הגבעות שבין קלקיליה (מדרום), טירה (ממערב) וטייבה (מצפון). עיר זאת הייתה אמורה לאכלס כ- 70,000 תושבים ותוכננה להיות מרכז עירוני גדול (ר' עדות מר דן סתיו, סגן מנהל המנהל לענייני תכנון ופיתוח,  ע"מ 45 לפרוטוקול) במיזם הנ"ל הוצעו למכרזים 6 מתחמים חדשים בשטח כולל של 2,641 דונם. המקב"ת הנדון התייחס למתחם אחד במקרקעין המצוי על שטח של כ- 600 דונם ב צור נתן סמוך ל כוכבי יאיר. המתחם כונה " השכונה המרכזית" ולגביו הציעה התובעת את הצעתה במכרז.

5.            במסמך ההצעה למכרז הובהר כדלקמן- 

"1. מנהל מקרקעי ישראל (להלן:"המנהל") מזמין בזאת הצעות להתקשרות בחוזה לפיו תנתן לזוכה במכרז רשות לתכנן מקרקעין ... וכן תינתן לו  אופציה לקבלת זכויות, בדרך של חוזה פיתוח ביחס לשטח שיהווה כ- 20% ממקרקעי החוזה לפי שווים הכלכלי בכפוף לשינוי ייעודם ואישור תכנית חדשה עליהם.

2. יעודם הנוכחי של מקרקעי החוזה הוא שטח חקלאי ובמסגרת הרשות שתנתן לזוכה במכרז יהיה עליו להכין תכנית חדשה למקרקעי החוזה לפיה ישונה יעוד הקרקע ליעודים המוגדרים בתדריך העקרוני, המהווה חלק ממסמכי המכרז, ולקדם את אישורה.

3. תנאי ההתקשרות בין המנהל לזוכה במכרז, זכויותיהם וחובותיהם ההדדיות של הצדדים, התקופה והתנאים למימוש האופציה, כל אלו מוגדרים וקבועים בנוסח החוזה שיחתם בין המנהל לזוכה במכרז שנוסח ממנו מהווה חלק ממסמכי המכרז (להלן:"החוזה")."

(ההזמנה להצעה למכרז צורפה לתצהיר סתיו כ נספח א').

התדריך העקרוני המוזכר בהצעה שלעיל צורף למכרז והוגדר בסעיף 2 לחוזה (סעיף ההגדרות) כ "תדריך עקרוני לתכנון מקרקעי החוזה" אשר- תפקידו הוא לגבש "הנחיות עקרוניות לתכנון מקרקעי החוזה שהוכנו על ידי המנהל ושהיוו חלק מן המכרז, והמגדירות, בין היתר, שימושים עיקריים רצויים, היקף בניה רצוי וצפיפות רצויה של זכויות הבניה במקרקעי החוזה והנחיות נוספות בקשר לתכנון מקרקעי החוזה והכנת התכנית הראשונית והתב"ע החדשה.."  (להלן: "התדריך העקרוני").

6.            רעיון הפיתוח העירוני במתחם כוכבי יאיר היה נשוא "תכנית אב" שהוכנה על ידי משרד האדריכלים שהעסיק המנהל- רכס אשכול. תוכנית אב אינה תכנית סטטוטורית ואין היא טעונה אישור או "הפקדה".  מדובר בתכנית מקיפה שאין מחלוקת כי נודעה לה חשיבות תכנונית רבה. מטרת התוכנית הייתה לגבש את ההתיישבות הקיימת באזור צור נתן, כוכבי יאיר וצור יגאל למוקד עירוני גדול. את התכנית יזם משרד הבינוי והשיכון כבר בשנת 1994, והמנהל הצטרף למסלול זה  (נספח יז לתצהיר סתיו; וראו עדות גב' גולן בע"מ 144, 148 לפרוטוקול). תכנית האב פורסמה לראשונה בשנת 1995, וצורפה כחלק ממסמכי המכרז (נספח יט, שם). הובהר כי גם מתכננת המחוז, הגב' גולן נתנה לה ברכתה (נספח כב', שם).

הכנתה הסופית של תכנית האב נשלמה במחצית 1998 (ת/2). באת כוח הנתבע כותבת בסיכומיה "עניננו בעבודה מאומצת של גורמים מקצועיים רבים שחברו יחד לאחד כוחות בנסיון להוציא לפועל את חזון העיר החדשה כוכבי יאיר".

7.            התובעת הגישה הצעה למכרז לשכונה המרכזית בסך של 11,904,000 ש"ח והצעתה זכתה. עם זכייתה, ביום 9.07.1997, נחתם בינה ובין הנתבע החוזה נשוא המחלוקת- שהוא " חוזה למתן רשות לתיכנון ואופציה לקבלת זכויות במקרקעין" (להלן:" החוזה" ו/או " חוזה המקב"ת"). במעמד החתימה על החוזה, היה על התובעת כזוכה במכרז לשלם את "תמורת האופציה"- קרי, סך של 10% מהסכום המוצע + מע"מ. בהתאם לכך, שילמה התובעת למנהל סך 1,190,400 ש"ח + מע"מ (השבתו של סכום זה נתבעת בתביעה). עם העברת התשלום על פי החוזה למנהל, החלה התובעת, באמצעות משרדו של האדריכל דן איתן (להלן:" האדריכל איתן") לבצע את הליכי התכנון של התכנית המפורטת לשכונה המרכזית ( תכנית מס' שד/מח 167), וביום 13.01.97 שלחה את התכנית (הנוסח הסופי של התשריט ותקנון התכנית) לאישור המנהל (נספחים י-י"א לתצהיר) (להלן: " התכנית המפורטת").

ביום 16.01.97, חתם המנהל על התכנית (נספח י"ב לתצהיר), ובסמוך לאחר מכן, ביום 22.01.97, הגישה התובעת את התכנית ל וועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון לקידום אישורה של התכנית. ביום 11.03.97 קיימה וועדת המשנה של הוועדה המקומית דיון ובסיכומו החליטה להעביר את התכנית לדיון במליאת הוועדה המקומית (נספח ג' לתצהיר האדריכל איתן). דיון של מליאת הוועדה לא התקיים (ס' 9 לתצהיר איתן), ועל כן, ביום 10.07.97 העבירה התובעת את התכנית ישירות אל הוועדה המחוזית מחוז מרכז, בהתאם לתיקון 43 לחוק התכנון והבניה (נספחים ה1-ה2, ו לתצהיר האדריכל איתן).

8.            ביום 22.07.97 פנה המנהל למתכננת המחוז, הגב' רננה ירדני- גולן, בבקשה לקבוע מועד דיון מוקדם בתכנית זו, בהדגישו כי לתכנית הוענקה עדיפות על ידי ועדת המנכ"לים להאצת הבניה (נספח ט"ו לתצהיר). ביום 16.03.98 התקיים דיון ב לשכת התכנון המחוזית בנושא כוכב יאיר. בפגישה נכחו נציגי הוועדה המחוזית, האדריכל איתן ונציגי משרד הבינוי והשיכון, וסוכם כי המנהל ומשרד השיכון יציגו "תכנית אב כוללת" לעיר כוכבי יאיר ויציגו אותה לוועדת ההיגוי של הוועדה המחוזית. עוד נאמר בפגישה, כי התכנית המפורטת של התובעת תידון, רק לאחר הדיון הכולל בתכנית האב הכללית, "אלא אם כן ידרשו יזמיה לדון בתכנית או בהתאם למועדים הנקובים בתיקון 43 לחוק" (נספח ז' לתצהירו של האדריכל איתן).

9.            תכנית האב נשלמה במנהל במחצית 1998. בסמוך לאחר השלמתה עשה המנהל מאמצים לקדמה. בין השאר פנה לשר התשתיות כדי שישקול הצגת התכנית בממשלה לשם קבלת החלטה שתקל על קידומה באפיקים הסטטוטורים (נספח כד, שם). המנהל אף פנה למתכננת מחוז מרכז והבהיר כי מן הראוי שהתכנית תבוא לידי ביטוי מהיר בתכנית המתאר המחוזית. המנהל הגיש את החוברת גם לראש מועצת דרום השרון (שהיה ידוע כמי שמתנגד לרעיון) כדי "ליצור מסגרת של הבנה להמשך פיתוח של האזור לטובת תושביו ולמען מטרות ההתיישבות של מדינת ישראל" (נספח כו' לתצהיר).