פסק-דין בתיק ת"א 4879-08

1.         ביום 29.4.04 נערך הסכם מכר למכירת דירה המצויה ברח' אוסישיקין בנתניה, בין הקונים, פוקס אופירה ואריה - התובעים בתיק זה, לבין המוכרת, רבקה לוין, הנתבעת.  התובעים טענו שהנתבעת הפרה ההסכם שכן לא המציאה לידיהם אישור עיריה הנדרש לצורך העברת ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, וכן לא שילמה היטל ההשבחה המוטל עליה. על כן הגישו התביעה לתשלום סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, 11,000 דולר. הנתבעת הגישה כתב הגנה ולאחריו אף כתב תביעה שכנגד במסגרתו טענה שהתובעים הם אלה שהפרו ההסכם שכן תשלום היטל ההשבחה היה מוטל על כתפיהם, ומשלא הסכימו להתחייב לשאת בו,  בהתאם למסמך התחייבות, אין העיריה מוכנה ליתן האישורים הנדרשים לצורך העברת ורישום הזכויות.  על כן תבעה אף היא את סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם שבין הצדדים.

2.   בדיון שהתקיים בפני הסכימו הצדדים לסכם טענותיהם ללא צורך בחקירות שכן הטענות בעיקרן הינן טענות משפטיות.

3.   דיון משפטי:

עיון במסמכים מעלה שלמעשה אין בפועל כל חוב  היטל השבחה החל על הנכס. עם זאת עירית נתניה מתנה הנפקת אישור העברת זכויות בחתימה על התחייבות שאם בעתיד תוגש בקשה להיתר בניה, ויהיה מקום לשלם היטל השבחה אזי תהא התחייבות לתשלום היטל ההשבחה.

4.         אין עסקינן בחוב היטל השבחה הקיים כעת על הנכס. כפי שפירטה הנתבעת בבקשת הרשות להגן שהגישה,  על הבניין חלה תב"ע 86/7/400 המתירה בתנאים מסוימים יציאה מדירות הקומה העליונה, שהדירה נשוא תיק זה הינה אחת מהן, ובניה של 23 מ"ר על הגג.  כל עוד הגג הינו רכוש משותף לא ניתן לבצע הבניה. ניתן יהיה לממש את התוכנית רק לאחר רכישת חלק הגג וזכויות הבניה הרלוונטיות מיתר בעלי הדירות כאשר מדובר בהליך שיארך זמן.

5.   בסעיף 10.1 להסכם  שבין הצדדים נקבע שעל המוכר לשלם היטל השבחה על הנכס, אם הוטל כזה במסגרת תוכנית שאושרה והופקדה עד ליום חתימת הסכם זה וכן כל תשלום אחר לעיריה החל עליו לצורך ביצוע העסקה.

מהאמור לעיל ברור שעדיין לא הוטל על הנכס כל היטל השבחה. מאחר ולשון ההסכם מדברת בלשון עבר, אין סעיף זה מחייב הנתבעת בתשלום.

בסעיף 8 להסכם התחייבו התובעים כקונים לעשות את כל הפעולות הנדרשות ולחתום על כל בקשה ו/או תצהיר ו/או מסמך אשר ידרשו לצורך קבלת כל זכויות המוכר בדירה ורישומן על שמם.

משהוברר שכתנאי לקבלת האישור יש מקום לחתום על מסמך ההתחייבות לתשלום היטל השבחה בעתיד, היה על התובעים לחתום על מסמך זה, מאחר ובהתאם להסכם שבין הצדדים הוסכם שהיטל השבחה שעדיין לא הוטל לא תשא בו הנתבעת- המוכרת אלא התובעים כקונים.  בלעדי חתימה זו  לא יינתן אישור העיריה.

6.   לא זו אף זו אם בעתיד  בהתאם לתוכנית  יוכלו התובעים להרחיב דירתם ולבנות אף חדר נוסף על הגג, דבר שישביח ערך דירתם, מדוע להטיל היטל השבחה אם יוטל על כתפי המוכרת, הנתבעת אשר לא תהנה מכל השבחה זו ומדוע עליה להתחייב לשאת בתשלום כאשר בהסכם בין הצדדים לא הסכימו הם לכך?

זאת ועוד,  כלל לא ברור מתי יוטל היטל ההשבחה, אם בכלל, ועל כן אין להתיר מצב בו הנתבעת, המוכרת שכבר אינה מתגוררת בנכס תצהיר ותתחייב בפני העיריה שאם בעתיד בזמן כלשהוא יוטל היטל השבחה על הנכס לאור העובדה שיבקשו התובעים ו/או אף קונים אחרים שירכשו הנכס מהתובעים, לבנות חדר נוסף על הגג, היא תחויב בתשלום.

7.         אי המצאת אישור העיריה על ידי הנתבעת - לטענת התובעים בהעדר כל תנאי מתלה בהסכם הקובע כי קבלת הסכמת העיריה מהווה תנאי מתלה, אזי על הנתבעת היה להמציא אישור העיריה בהתאם להסכם שבין הצדדים.

טענות הנתבעת הינן שהתובעים למעשה הכשילו ומנעו בפועל הנפקת ההסכם שכן לא חתמו על טופס ההתחייבות לדחיית היטל ההשבחה מול  העיריה.

התובעים טוענים כנגד טענה זו  שאם יחתמו על טופס ההתחייבות אזי למעשה יוותרו על זכויותיהם על פי ההסכם לקבלת אישור העיריה לגבי היטל השבחה, אישור אשר היווה את אחד מתנאי ההסכם ואשר עבורו בין היתר שולמה תמורת הממכר.

בע"א 1966/07 עמליה אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ, תק-על 2010(3), 2143 , 2152 (2010 ) נקבע ש" עקרון תום הלב מחיל את הדרישה לנהוג בתום לב על מילוי חובות וקיום חיובים הנובעים מחוזה ועל שימוש בזכויות הנובעות ממנו. דרישתו של סעיף 39 לחוק החוזים היא קוגנטית, ומדובר בדרישה מצטברת אשר מצטרפת לכל חיוב ולכל הוראה חוזית במשפט הישראלי [גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי 96 (2005) (להלן: שלו)]. עקרון זה מהווה ביטוי משפטי לעקרונות מוסריים ותמציתו מתבטאת בדרישה לנהוג כלפי הצד האחר לחוזה באנושיות, יושר והגינות. העקרון אינו מחייב לנהוג באלטרואיזם תוך הזנחת האינטרסים האישיים, אך הוא דורש להתחשב בזולת ובאינטרסים שלו, תוך שיתוף פעולה עמו לשם הגשמת מטרת החוזה [שם, בעמודים 97-98, 105; דניאל פרידמן ונילי כהן בהשתתפות מנחם מאוטנר חוזים ג 337 (2003) (להלן: פרידמן וכהן)].

לעקרון תום הלב ישנם מספר ביטויים קונקרטיים ביחסים החוזיים, אולם הרלוונטיים לענייננו הם האיסור לנהוג באופן שיפגע ברוח העסקה ובמטרתה [שלו, בעמוד 106; פרידמן וכהן, בעמודים 337-339]. השני, קרוב ונגזר במידת מה מהאיסור הראשון, האיסור בדבר עמידה דווקנית על זכות [שלו, בעמוד 109-111; פרידמן וכהן, בעמודים 350-360]. "

כאשר צד לחוזה מתנהל באופן שפוגע בהגשמת החוזה ובמטרתו הרי שהוא חותר תחת אושיות החוזה ובכך הוא מכשיל את רצון הצדדים, ולכן יש לומר כי הוא מתנהג בחוסר תום לב. אחד מנגזרותיו של כלל זה היא החובה בדבר שיתוף פעולה לצורך הגשמת הצפיות הסבירות של הצד האחר לחוזה, כפי שביטא זאת השופט א' ברק (כתוארו אז) בבג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 828, 834 (1980):
"... על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה, שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה".