פסק-דין בתיק ת"א 26101-11-10

כללי

1. לפני תובענה של מספר יזמים שונים, אשר חכרו בנפרד ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל"), קרקעות לצורך הקמת מפעלים באזור התעשייה "קדמת גליל", המצוי על כביש 77 בין צומת גולני לבין צומת פוריה (להלן: " אזור התעשייה קדמת הגליל").
2. עניינה של התובענה בטענה כי דמי החכירה שנקבעו על ידי המינהל לכל אחד מהתובעים חושבו בצורה מוטעית, באופן המביא לכך שחלק מעלויות הפיתוח הוכללו במחיר הקרקע שנדרש מממנו.

רקע

3. כחלק מהמדיניות הממשלתית לעודד את פיתוח הגליל, הציעו משרד התעשייה המסחר והתעסוקה (להלן: " משרד התמ"ת") והמינהל קרקעות באזור התעשייה קדמת הגליל, המצוי באזור עדיפות לאומית א', לצורך הקמת מפעלים. ההצעה כללה שתי הטבות מרכזיות:

                                 א.         הקצאת הקרקע על ידי המינהל נעשתה ללא מכרז, כאשר מחיר הקרקע (ללא פיתוח) הועמד על 31% משומה שנקבעה על ידי שמאי המינהל.

                                 ב.         עלויות הפיתוח של הקרקע סובסדו על ידי משרד התמ"ת (הסבסוד עמד על כ- 55% מעלויות הפיתוח).

4. התובעים הם יזמים אשר החליטו, כל אחד בנפרד, לחכור קרקעות באזור התעשייה קדמת הגליל בין השנים 1994 ל -2008, והתקשרו לשם כך בהסכמי חכירה עם המינהל. בטרם ההתקשרות בחוזים נמסרו לחוכרים הסכומים שידרשו לשלם בעבור המקרקעין, וזאת על בסיס השומה שהכינו שמאי המינהל.

5. בשנת 2009 פנתה התובעת 1 (מי השרון טכנולוגיות בע"מ) למינהל בבקשה לחכור מגרש נוסף באזור התעשייה קדמת הגליל, וזאת לאחר שבשנים 2007  ו- 2008 חכרה שני מגרשים אחרים, ושילמה בגינם למינהל בעבור הקרקע 75 ש"ח למ"ר ו- 70 ש"ח למ"ר, בהתאמה. לתימהונה הרב נדרשה הפעם התובעת 1 לשלם למינהל דמי חכירה מהוונים בסך 24 ש"ח למ"ר בלבד (קרי כשליש מדמי החכירה ששילמה בעבר). משפנתה לברר את פשר העניין התברר לתובעת 1 כי הפער נובע משינוי שחל בדרך חישוב שומת הקרקע.

6. וזהו טיבו של השינוי בדרך חישוב שומת הקרקע, אשר בוצע ביוזמת המינהל: מאחר שהקרקע באזור התעשייה קדמת הגליל הוקצתה ללא מכרז, ובהעדר עסקאות השוואה לקרקע לא מפותחת בשוק החופשי, בוצעה שומת הקרקע על ידי שמאי המינהל בהתבסס על שיטת החילוץ - דהיינו, כדי לקבל את מחירה של קרקע לפני פיתוח נקבע שווי לקרקע מפותחת וממנו הופחתו עלויות הפיתוח (כאשר מתוך הסכום שהתקבל נדרש החוכר לשלם 31% בלבד). כך נהגו הן לפני 2008 והן לאחר 2008. ואולם, בעוד שעד שנת 2008 עלויות הפיתוח שהופחתו ממחיר הקרקע לאחר פיתוח היו עלויות הפיתוח המסובסדות ששילם החוכר בפועל (קרי, כ- 45% מהעלויות בפועל), הרי שמשנת 2008 ואילך הונחו השמאים להביא בחשבון את עלויות הפיתוח הריאליות המלאות (קרי, 100% מהעלויות בפועל). כתוצאה מכך גולם במחיר הקרקע ששילמו החוכרים עד שנת 2008 גם המרכיב המסובסד של עלויות הפיתוח, והחוכר נדרש לשלם 31% ממנו.

7. על מנת להדגים את השינוי שחל בשיטת חישוב שווי הקרקע, להלן טבלה המשווה בין דרך חישוב דמי החכירה לפני שנת 2008 ולאחריה (הטבלה מבוססת על הדוגמא שניתנה בחוות דעת שמאי המינהל, מר עמיחי עפל. כל הנתונים למ"ר קרקע):