פסק-דין בתיק עת"מ 34835-09-12

1.         במהלך חודש דצמבר 2011 פרסמו מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון מכרז "הרשמה והגרלה לבני האזור המפונה שקהילת המקור שלהם עברה להתגורר במתחם מס' 2 ביישוב באר גנים ולשאר בני האזור המפונה". המכרז פורסם מכוחה של החלטה 1149 של מועצת מקרקעי ישראל, ובמסגרתו פורסמו 36 מגרשים לבניית 36 יחידות דיור. ההרשמה החלה ביום 15.1.12 והסתיימה ביום 1.3.12. להגרלה נרשמו זכאים המוגדרים כ"בני האזור המפונה". העותר, שאין חולק על זכאותו להשתתף במכרז, הגיש הצעה ביום 1.3.12. על פי תנאי המכרז, צרף להצעתו המחאה בסכום של 25,000 ש"ח, ששימשה כפיקדון, שאמור היה להיזקף על חשבון התשלום עבור הקרקע. בחוברת המכרז צוין כי במקרה של חזרה מן ההצעה, יהיה המינהל רשאי לחלט את סכום הפיקדון או חלק ממנו, לפי שיקול דעתו.

על פי תנאי המכרז, במועד בחירת המגרש יקבל הזוכה הודעה בכתב מהמינהל על זכייתו, ויום זה ייחשב כיום אישור העסקה עם המינהל. עוד על פי התנאים, על הזוכה לשלם למשרד הבינוי והשיכון את סכום הוצאות הפיתוח (כפי שנקבעו בחוברת המכרז), לא יאוחר מ- 50 יום מיום אישור העסקה. בכל הנוגע לתשלום עבור הקרקע נקבע, כי יש לשלם תשלום זה לא יאוחר מ- 60 יום מיום אישור העסקה. בהקשר זה נקבע, כי בתוך 30 יום מיום אישור העסקה ניתן יהיה לשלם את הסכום האמור ללא תוספת ריבית, ואילו החל מן היום ה- 31 ועד ליום ה- 60 תיגבה תוספת פיגורים יומית, בשיעור ריבית הפיגורים המתפרסמת על ידי החשב הכללי מעת לעת. ועוד נאמר במכרז, כי בתום 60 יום מיום אישור העסקה לא יתקבל כל סכום שהוא עבור המגרש, ואם במועד זה לא יתקבל מלוא הסכום עבור המגרש, תפקע זכותו של הזוכה במכרז לקבלו.

סעיף 7 לתנאי המכרז קובע: "מודגש בזה כי מועד התשלום למינהל עבור הקרקע, מועד תשלום הוצאות הפיתוח למשרד והסדרת התחייבות הזוכה כלפי המשרד הינם תנאים יסודיים למימוש הזכייה במכרז ... ובמקרה של איחור עלשהו במועדים ו/או אי קיום ההתחייבויות תהיה הזכייה במכרז בטלה ומבוטלת".

2.         ביום 16.4.12 נערכה הגרלה במשרדי המינהל. תכלית ההגרלה הייתה לקבוע את סדר הקדימות בבחירת המגרש. מספר הקדימות שזכה בו העותר היה 9, וביום 18.4.12 נשלחה לו הודעה על כך מטעם המינהל.

3.         ביום 9.5.12 התקיים הליך בחירת המגרשים. במסגרתו הובהרו למשתתפים התנאים הקבועים במסמכי המכרז, ובכללם תנאי העמידה בתשלום הוצאות הפיתוח למשרד הבינוי והשיכון והתשלום עבור הקרקע למינהל. העותר, שהשתתף בהליך, בחר באחד המגרשים (מגרש 1102). בו ביום, נמסרה לעותר בכתב תוצאת ההגרלה. במכתב (מש/2), שאת קבלתו אישר העותר בחתימת ידו, חזר המינהל על מועדי התשלום עבור הוצאות הפיתוח ומחיר הקרקע, כמפורט לעיל.

4.         העותר לא עמד במועדי התשלום. משכך, הודיע לו המינהל במכתב מיום 29.7.12 על ביטול זכייתו (מש/3). יצוין, כי העתירה מופנית רק כנגד מינהל מקרקעי ישראל, אף על פי שגם במועד תשלום הוצאות הפיתוח למשרד הבינוי והשיכון לא עמד העותר. העותר פנה לוועדת המכרזים בבקשה לבטל את ההחלטה האמורה, אולם ביום 8.8.12 דנה ועדת המכרזים בבקשה והחליטה לדחותה.

מכאן העתירה.

עיקר טיעוני הצדדים

5.         לטענת העותר, ביום 15.5.12, הנפיק המינהל 3 שוברים לתשלום. האחד, על סך 25,000 ש"ח, פיקדון עבור דמי היתר מהוונים. האחר, על סך כ-192,000 ש"ח, עבור יתרת דמי היתר מהוונים. על שובר זה צוין כי המועד האחרון לתשלום הינו 8.6.12. השובר הנוסף הוא שובר על סך כ-242,000 ש"ח, תשלום עבור משרד הבינוי והשיכון. לטענתו, הגיעו השוברים למענו רק ביום 30.5.12.

עוד נטען בעתירה כי משהתקבלו שוברי התשלום, פנתה אמו של העותר לבנק לשם קבלת משכנתא על מנת שניתן יהיה לשלם את שני השוברים האחרונים. ביום 28.6.12, עם סיום הליך אישור המשכנתא, הגיעה אם העותר לבנק לשם קבלת משכנתא. על פי הנטען, אמרה לה  פקידת הבנק כי עליה לחזור ביום א'. פקידת הבנק עמדה על דעתה על אף שאם העותר הבהירה לה כי תשלום ביום א' יהווה פיגור בתשלום. ועוד על פי הנטען, ערכה האם בירור עם מר עזרא חן ממנהלת תנופה, והלה אמר לה כי המועד לתשלום עבור משרד הבינוי והשיכון הוארך לסוף החודש.

העותר טוען, כי בהחלטה על ביטול הזכייה לא הובאה בחשבון העובדה שהמינהל ומשרד השיכון התרשלו בכך ששלחו את השוברים באיחור של 22 יום ולא ניתן משקל לתפקידו של העותר בשירות הצבאי. עוד טוען הוא, כי האיחור במועד התשלום לא אירע בשלב המכרז אלא בשלב מימוש הזכייה, ולפיכך חלה על ענייננו חובת תום הלב בקיום החוזה.

במהלך הדיון הראשון שהתקיים בעתירה, הוסיף העותר וטען כי התברר שוועדת המכרזים חזרה בה מההחלטה לבטל את ביטול הזכייה של שני משתתפים אחרים ומשכך נגועה ההחלטה בקשר אליו באפליה חסרת בסיס. מאחר שעובדות אלה נטענו רק במהלך הדיון בעל-פה, אפשרתי למשיבה לבחון אותן ולהגיש כתב תשובה, שיתייחס גם לעניין זה לאחר שהדיון הראשון נערך על יסוד תגובה מקדמית לעתירה.

עוד יש לומר, כי ערב הדיון השני, הגיש העותר תמליל שיחה שהתקיימה בין אם העותר לבין מר עזרא חן עוד קודם לדיון הראשון. התמליל (והתצהיר מטעם אם העותר שנלווה אליו), הוגשו בלא נטילת רשות ובלא שניתן הסבר מדוע לא ראה העותר לנכון לבקש לצרף תמליל שיחה זו לתיק בית המשפט ערב הדיון הראשון. לתוכן השיחה אתייחס בהמשך.

6.         המינהל טוען כי התנאי בעניין המועדים היה תנאי יסודי במכרז. עוד נטען, כי אכן התגלו בעיות בקבלת הדואר בישוב ניצן (בו מתגורר העותר), ולכן ביקש העותר ששובר התשלום יועבר אליו באמצעות מר עזרא חן. ואכן, מר חן העביר את השובר לידי העותר מספר ימים לאחר הנפקתו, בדומה ליתר הזוכים, אשר קיבלו אף הם את השובר מידי מר חן באותו מועד או בסמוך לכך. המינהל מכחיש במפגיע את הטענה לפיה מסר מר חן לאם העותר שלוחות הזמנים לתשלום עבור משרד השיכון הוארכו עד "לסוף החודש". יתרה מכך, על פי הנטען, הבהיר מר חן לאם העותר כי עליה לעמוד בלוחות הזמנים וכי לא תינתן ארכה כל שהיא. טענה זו מגובה בתצהירו של מר חן. דברים אלה נאמרו לאם העותר בנוכחות נציגת משרד השיכון ובנוכחות נציגת מנהלת תנופה. משלא עמד העותר בהתחייבויותיו, הודיע לו המינהל במכתב מיום 29.7.12 על ביטול הזכייה.

בדיקה שערכה ב"כ המינהל לבירור הטענה בדבר ביטול החלטות בדבר ביטול הזכייה העלתה, כי במקרה אחד כך ארע, אולם אין המדובר בנסיבות דומות. באותו מקרה, שילמה הזוכה את התשלום הנדרש למשרד הבינוי והשיכון במועדו. כשניגשה לשלם את התשלום למינהל, ביום האחרון לתשלום, היינו בטרם חלף המועד, התברר לה כי השובר המצוי בידה תקף ל-30 הימים הראשונים בלבד וכי נדרשת פנייה מטעמה למינהל לשם הנפקת שובר חדש. בהחלטתה מתייחסת לכך ועדת המכרזים וקובעת כי בחוברת המכרז לא הובהר באופן ברור מספיק שעל הזוכים לגשת למשרדי המינהל בתום 30 הימים ולקבל שובר חדש. בנסיבות אלה הוחלט לאשר לאותה זוכה ארכה בת שבוע ימים.

המינהל סבור כי המסגרת הנורמטיבית החלה על ענייננו היא המסגרת של דיני המכרזים ולא של דיני החוזים. עוד טוען הוא כי המדובר בתנאים ברורים, חד משמעיים ומהותיים ולפיכך אי עמידה בהם, אחת דינה - ביטול הזכייה. לטענת ב"כ המינהל יש להקפיד הקפדה יתרה על תנאי המכרז, כמתחייב מעקרון השוויון. שינוי בדיעבד משמעותו פגיעה במציעים פוטנציאליים אשר ייתכן שהיו משתתפים במכרז אלמלא נוסחו תנאי כפי שנוסחו. המדובר אפוא בהחלטה סבירה, המתחייבת מדיני המכרזים ולפכיך אין מקום לבטלה.

דיון והכרעה

7.         אסיר תחילה מעל הפרק את הטענה לפיה תמליל השיחה בין אם העותר לבין מר עזרא חן אינו עולה בקנה אחד עם תצהירו של מר חן. ניתן להתרשם כי מר חן הבין כי הדוברת מבקשת לחלץ מפיו אמרה כזו או אחרת לתועלתה, ומאחר שהיה מודע להליכים המשפטיים, נמנע מכל אמירה ושלח אותה לבית המשפט אשר בפניו מתנהלת העתירה. אין לייחס כל משמעות לכך שאמר כי אינו קשור לעניין, "למשהו עיקרי". אכן מר חן לא נטל חלק בהחלטה שקיבלה ועדת המכרזים שכן כלל לא היה חבר בה, אין הוא משתייך למינהל מקרקעי ישראל או למשרד השיכון ולפיכך אכן אינו קשור "למשהו עיקרי" כלל ועיקר. מר חן היה מעורב בהעברת השוברים ובהבהרה לאם העותר כי לא תינתן לה ארכה.

8.         ועתה לסוגיות העיקריות שמעלה העתירה.