פסק-דין בתיק עמ"נ 6443-12-10

מבוא

1.                 בפני ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז  מרכז מיום 19.10.2010 (ערר 8005/10) בה נדחה  ערר שהגישו המערערות על שומת השמאית המכריעה, הגב' דורית פריאל (להלן: "השומה", "השמאית",  "החלטת ועדת הערר" בהתאמה).

2.         בשומה נקבע, בהסתמך על הוראת המעבר בתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות והיתרים), (תיקון)  התשס"ח - 2008 (ק.ת. 6670 מיום 30.4.2008) (להלן: "תקנות חישוב שטחים") כי שטחי המרפסות ביחידות הדיור נשוא השומה,  מהווים חלק אינטגראלי משטחי יחידות הדיור ועל כן יש להתחשב בשטחים אלה במסגרת חיובי היטל השבחה.

על קביעה זו עררו המערערות לוועדת הערר. וועדת הערר אימצה את פרשנותה של השמאית ומכאן הערעור שבפני, במסגרתו עותרות המערערות לקבל את הערעור, לבטל את החלטת וועדת הערר ולהורות על ביטול חיובן  בהיטל השבחה בגין תוספת השטחים.  

העובדות הדרושות לעניין :

3.          השמאית התבקשה לקבוע את היקף ההשבחה הנובעת ממימוש זכויות הבנייה לפי תוכניות רח/במ/6/189 ורח/מב/8/189 (להלן: התוכנית "הראשונה" ו"השנייה" בהתאמה). התכניות חלות על המקרקעין הידועים כגוש 3702 חלקות 392-398, המצויים ברח' האחים קיבוביץ ברחובות.

התכנית הראשונה (שדבר אישורה למתן תוקף פורסם בילקוט הפרסומים 4154 מיום 28.10.93) משנה את תכנית רח/5/189 על ידי שינוי חלוקת המגרשים, הבינוי והוראות הבניה. התוכנית השנייה (אשר דבר אישורה למתן תוקף פורסם בילקוט הפרסומים 5790 מיום 2.4.08) מהווה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 (להלן "חוק התו"ב"). בין מטרות התכנית השניה: " שינוי חלוקת שטחי הבניה בתכנית מבלי לשנות סך כל השטח הכולל לבנייה."

            השמאית קבעה כי היטל ההשבחה בגין התוכנית הראשונה מסתכם בסך של -.214,610 ש"ח ובגין התוכנית השנייה  בסך של -.566,545 ש"ח.

4.         הערר, שהוגש על ידי המערערות, התייחס אך ורק  לסעיף 10.5.2 בשומה, הדן בהשבחה בגין תוספת שטחים בתוכנית השנייה,  שקבע  כדלקמן:

"תוספת שטחים

שמאי המבקש (המערערות דכאן - ז.ב.) מחשב סה"כ השטחים העיקריים בהיתרי הבניה תוך הפרדה לשטח עיקרי ולשטח מרפסות (לא מרפסות שרות), וטוען כי בחישוב תוספת השטח אין להתחשב במרפסות אלה על רקע תקנות התכנון והבניה מ-30.4.2008 לפיהן מרפסת של 12 מ"ר אין להביא בחשבון. מאחר ובממוצע שטח מרפסת לדירה הוא 5.5 מ"ר אין להביא שטחים אלה בחשבון ולפיכך אין למעשה תוספת. לחילופין טוען שמאי המבקש כי יש להביא בחשבון המרפסת במקדם 0.3.

מנגד טוען שמאי הועדה (המשיבה 2 דכאן - ז.ב.) כי [יש] לחשב שטח התוספת על בסיס חישוב כל השטחים העיקריים בהיתרים (כולל מרפסות מקורות אך לא מרפסות שרות) וסה"כ התוספת היא 456 מ"ר. התקנה המוזכרת ע"י שמאי המבקש אינה רלוונטית כי מדובר במרפסות שהן במהותן המשך החדרים.

דיון והכרעה

א. לעניין שטחי המרפסות:

בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתר)(תיקון) התשס"ח 2008 (ק.ת 6670, 30/4/2008)       "בבנייה לפי היתר שניתן...לפני יום התחילה...יחולו על

מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין (בתקנת משנה זו - הגזוזטרה) הוראות מיוחדות:...גזוזטרה ששטחה עד 14 מטרים רבועים לא תבוא במניין  השטח..."

המרפסות בנכס הנדון אינן מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין. המרפסות (ואין מדובר במרפסות שירות) הן שטחים המהווים חלק אינטגרלי מיחידות הדיור כהמשך ישיר של חדרי המגורים וחדרי השינה בתוך קונטור הבניין ולפיכך אין תקנה זו חלה עליהן. מצב זה בא לידי ביטוי אף בשווי של מרפסות אלה..."

החלטת ועדת הערר

5.         בהתאם לפסיקה, היקף ההתערבות של וועדת ערר בהחלטת שמאי מכריע, אשר מונה על פי הוראות תיקון מס' 84 לחוק התו"ב,  מצומצם ביותר ונועד רק למקרים יוצאי דופן בהם נפלו פגמים מהותיים או דופי חמור בשומה המכרעת.