פסק-דין בתיק עמ"נ 41144-09-12

ערעור מינהליים שאוחדו (עמ"נ 41444-09-12 ו-עמ"נ 26260-11-12) על החלטת ועדת הערר המחוזית מיום 28.6.2012 לדחות תביעות שהגישו המערערים בגין פגיעה בערך מקרקעיהם עקב תכנית.

1. רקע עובדתי:

המערערים בעמ"נ 41444-09-12 הינם וולף סילבי, קלרמן אלכסנדר, זלינגר גדעון וזלינגר מיכל. המערערים בעמ"נ 26260-11-12 הם קלרו דב וקלרו נאוה (להלן ייקראו יחדיו המערערים בשני הערעורים המאוחדים: " המערערים").   המשיבה 1 הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (להלן: " הועדה המקומית"), המשיבה 2 נתיבי ישראל (או בשמה הקודם מע"צ) - החברה הלאומית לדרכים  (להלן: " נתיבי ישראל").

המערערים הינם בעלי המקרקעין המצויים בעיר הרצליה, גוש 6663, חלקה 250 (להלן: " המקרקעין"). ביום 18.10.2010 הגישו לועדה המקומית תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: " החוק") בגין פגיעה במקרקעיהם בעקבות אישור תכנית תת"ל 15, שפורסמה למתן תוקף ביום 13.12.2007 (להלן: " התכנית"). מדובר בתכנית משותפת לדרכים ומסילות ברזל, המבקשת ליצור קישור מהיר בין הערים הוד השרון, כפר סבא, רעננה והרצליה באמצעות חיבור מספר כבישי אורך מרכזיים (2,4,6 ו-20) והארכה של כביש 20. מקרקעי המערערים אינם גובלים פיסית בקו הכחול של התכנית.

לטענת המערערים, התכנית תשנה את פני הסביבה הסמוכה למקרקעיהם, ותחת " סביבה השלווה, בפאתי העיר, ממנה נהנו"...הם "ימצאו ממש על סף בתיהם ובמרחק זעום ע"פ כל קנה מידה, כביש רב מחלפי, מסילת רכב וכיוצא באלה."  המערערים צירפו לתביעתם חוות דעת שמאי, ממנה עולה לכאורה כי מקרקעיהם סבלו ירידת ערך בסך מאות אלפי שקלים, עקב מפגעי רעש, זיהום אוויר ופגיעה בנוף.

במשך 9 חודשים נמנעה הועדה המקומית מלדון בתביעה. לפיכך, הגישו המערערים ערר (ביום 4.7.2011) לועדת הערר, בהתאם להלכה לפיה אי מתן החלטה בפרק זמן ארוך - כמוה כדחיית התביעה.

2. החלטת ועדת הערר:

המשיבות הגישו בקשה לדחייה על הסף, הואיל ולטענתם מקרקעי העותרים אינם גובלים בתכנית, כנדרש בסעיף 197 לחוק (ההדגשות תמיד אינן במקור אלא אם נאמר אחרת):

" נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים..."

הוחלט לדון בטענה זו טרם בחינת מידת הפגיעה.

ועדת הערר סקרה את האמור בעע"מ 2775/01 ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שרונים", פ"ד ס(2) 230 (2005) (להלן: " הלכת ויטנר") בו הותוו קווים מנחים באשר לנסיבות בהן יקבע שמקרקעין גובלים בתכנית, על אף קיום חציצה המונעת " גבילות פיסית".  נפסק שהכלל הוא שנדרשת " השקה פיסית", אך לצדו שני חריגים: הראשון - כאשר ההשקה מופרעת על ידי " שטח פתוח צר", שבדרך כלל לא יעלה על מטרים ספורים ; והשני כאשר בין התכנית למקרקעין מפריד " כביש שכונתי צר".

הועדה קבעה, כי החריגים הנ"ל מצמצמים ומוגבלים ואין לקרוא לתוך שיקול הדעת שהוקנה לוועדות הערר ולבתי המשפט שיקולים של אזונים ובחינת השפעתה של התכנית על ערך המקרקעין.

בהמשך, סקרה ועדת הערר את מאפייניו של כל חריג. לגבי החריג של " שטח פתוח צר", נקבע במפורש שעליו לעמוד על מטרים ספורים בלבד. החריג מתקיים כאשר ה" ההפרעה" להשקה בין המקרקעין לגבול לתכנית היא כה שולית עד שיהא זה אבסורד להבחין בין מקרים בהם קיימת חציצה מהסוג האמור, למקרים שבהם קיימת השקה פיסית ממשית.   הועדה הפנתה להחלטות קודמות שלה, בהן נקבע כי חציצה העולה על 10 מ' איננה נכללת בחריג של שטח פתוח בן מטרים ספורים.

לגבי החריג של " כביש שכונתי צר", הבחינה נעשית על פי טיבו הפונקציונאלי ולא על פי מבחן טכני של רוחב הכביש. בהתאם לכך, היו מקרים בהם הוכרו דרכים שרוחבם עולה על 10 מ' ועד לכדי 17 מ', הכל בהתאם לטיב החציצה שנוצרה.

כמו כן, לא ניתן לטעון לתחולתם של שני החריגים במצטבר, או להרכיבם האחד על גבי השני. הרכבת החריגים במצטבר תהווה בפועל חציצה שהינה למעלה מ" חציצה צרה" או חציצה בת מטרים ספורים.

לבסוף, יישמה ועדת הערר את אמות המידה על נסיבות המקרה. נקבע, כי תחום התכנית משתרע, בין היתר, בחלק הצפוני-מזרחי-דרומי במרחק של עשרות מטרים ממקרקעי המערערים. בפינה הקרובה ביותר (ה" שפיץ") המרחק בין המקרקעין לקו הכחול עומד על 17.72 מ', כאשר ממוצע המרחק הינו 25 מ'. 

אמנם בין המקרקעין לקו הכחול קיימת גם דרך סלולה, צדדית, שכונתית ושקטה, הנחשבת כ" כביש שכונתי צר", אלא שבכל מקרה, החריג אינו מתקיים. שכן, הכביש איננו מקביל לתחום התכנית.  בין צידה הצפוני של הדרך הסלולה לגבול התכנית רוחב משתנה נוסף, של שטח פתוח. כאמור לעיל, לא ניתן לטעון לתחולתם של שני החריגים במצטבר.

החריג של " שטח פתוח צר" אף הוא איננו מתקיים, משום שהמרחק בין מקרקעי העותרים לקו הכחול עולה גם בנקודה הקרובה ביותר על מטרים ספורים ובכל מקרה את המדידה יש לבצע בהתאם לממוצע המרחק, שעומד על 25.5 מ'.

אשר על כן, הערר נדחה.