פסק-דין בתיק עמ"נ 32722-04-11

הערעור

1.         המערערת, מפעילה בגן מאיר בתל-אביב (רח' טשרניחובסקי 22) בית-קפה הידוע בשם "קפה לנדוור". בהתאם למדידה שקיים המשיב, קיים במקום מתחם בשטח של 214.32 מ"ר, שעליו מוצבים שולחנות וכיסאות. מתחם זה, המכונה בהודעת הערעור כ" שטח המריבה", מחויב ב-50% משטחו (107.31 מ"ר), בתעריף של " בניינים שאינם משמשים למגורים". השטח צורף לשטח הבנוי (64.58 מ"ר) המשמש את בית-הקפה, ולפיכך החיוב הכללי של המערערת בארנונה עומד על 172 מ"ר, בסיווג של " בניינים שאינם משמשים למגורים".

            המערערת לא השלימה עם קביעתו של המשיב בנושא סיווג שטח המריבה, ולשיטתה, יש לחייב שטח זה בתעריף של "קרקע תפוסה", ולחילופין בתעריף זה, תוך העלאה הדרגתית, מידי שנה, של שיעורי הארנונה.

הוגשה השגה אל מנהל הארנונה, ומשנדחתה ההשגה, הוגש ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל-אביב (להלן: " וועדת הערר" או " הוועדה"), ולאחר שגם הערר נדחה, הוגש ערעור זה.

המערערת טוענת, כי בהתאם לצו הארנונה לשנת 2008, שטח המריבה עונה להגדרה של "קרקע תפוסה" ולא להגדרה של "בניין", כאמור בסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: " פקודת העיריות"). עוד נטען, כי בין אם מדובר ב"קרקע תפוסה", כהגדרתה בסעיף 269 לפקודת העיריות, ובין אם ב"קרקע שעיקר שימושה עם המבנה", התוצאה תהא זהה, בהתאם לסעיף 3.3.20 לצו הארנונה. עוד נטען, כי שטח המריבה אינו צמוד לבית-הקפה אלא שהוא מצוי בתוך גן מאיר, ולכן הוא אינו מהווה "קרקע אשר עיקר שימושה עם המבנה".

המערערת מסתמכת על פסק-דין שניתן על-ידי בית-משפט זה בעניין דומה (עמ"נ 175/08 יריב קפנטו בע"מ נ' מנהל הארנונה - עיריית תל-אביב (לא פורסם, ניתן ביום 26.08.2008)) (להלן: " עניין קפנטו"), שם נקבע על-ידי כב' השופט רוזן, כי אין לסווג שטח הסמוך למסעדה, שעליו מוצבים שולחנות וכיסאות, בסיווג של "בניין", אלא בסיווג של "קרקע תפוסה".

לחלופין, נטען כי גם אם תתקבל פרשנות המשיב ו"שטח המריבה" יסווג כ"בניין", כי אז יש לבצע את העלאת שיעורי הארנונה בהדרגה, 10% מידי שנה, כאשר התעריף הבסיסי הינו זה שנקבע בצו הארנונה לשנת 2007.

החלטת וועדת הערר

2.         וועדת הערר קבעה בהחלטתה מיום 25.01.2011, כי על-פי צו הארנונה לשנת 2008, אשר קיבל את אישור השרים, יוטלו תעריפי הארנונה על כל יחידת שטח בהתאם לשימוש בה. הוועדה הפנתה לסעיף 3.2 לצו הארנונה, שבו נאמר כי " הארנונה הכללית לגבי בניינים שאינם משמשים למגורים תחושב לפי תעריפים אחידים, למעט התעריפים המיוחדים, כמפורט בסעיף 3.3". הוועדה הוסיפה, כי המערערת משתמשת בשטח החצר כדי להפעיל את בית-הקפה ומפיקה ממנו תועלת כלכלית, ודי בכך כדי לחייב שטח זה בסיווג של "בניין". הוועדה ציינה עוד, כי לאותה תוצאה ניתן להגיע מעיון בהיסטוריה החקיקתית של סעיף 1.3.1(י) לצו הארנונה, שבו נאמר כי " שטחים בחצר, ומעברים וכדומה המשמשים את בית-הקפה או המסעדה, יחויבו ב-50% משטחם בתעריף המפורט בסעיף 3.2".

            הוועדה דחתה גם את הטענה החלופית של המערערת, לפיה יש לחייב את שטח החצר בתעריף של "קרקע תפוסה", תוך העלאה הדרגתית של 5% בשיעורי הארנונה. מאחר שהמערערת מחזיקה בנכס מיום 01.12.2008, הרי שהיא לא שילמה תעריף נמוך יותר, ומשהתקבלה ההחלטה להעלות את חיובי הארנונה, באישור השרים, הרי שחל עליה התעריף המופיע בצו הארנונה החדש.

            לאור האמור, נדחה עררה של המערערת.

סיכומי המערערת

3.         ב"כ המערערת, עו"ד דרור יצחקי, טען בסיכומיו כי המערערת אינה תוקפת את אישור השרים, אלא מבקשת כי בית-המשפט יפרש את צו הארנונה לאור אישור השרים, שהינו חלק בלתי נפרד ממנו. המחלוקת בין הצדדים הינה משפטית גרידא, ועל-פי טענת המערערת, יש לסווג את שטח השולחנות והכיסאות בתעריף של "קרקע תפוסה", כאשר לחלופין, מתבקשת העלאה הדרגתית של החיוב, בשיעור של 10% לשנה, בהתאם להחלטת מועצת העיר תל-אביב.

            לשיטתה של המערערת, גרם אישור השרים להעלאת תעריפי הארנונה, שכן על-פי פסיקה קודמת, חויב שטח השולחנות והכיסאות הצמוד לבית-קפה או למסעדה, בתעריף של קרקע תפוסה. מאחר שמדובר בהעלאה של החיוב בארנונה, הרי שיש לבצע זאת באורח הדרגתי.

            המערערת מוסיפה וטוענת, כי הקרקע המדוברת מצויה ברחבי גן מאיר, והיא רחוקה יחסית מבית-הקפה, ועל-כן היא אינה עונה להגדרה של "קרקע שעיקר שימושה עם המבנה". לשיטתה של המערערת, השימוש בקרקע, הנעשה על-ידה, הינו טפל לשימוש במבנה, ומדובר בשימוש משני לעסק אותו מנהלת המערערת.

            המערערת גורסת, כי גם אם מדובר בשטח קרקע שעיקר שימושו עם המבנה, הרי שלפי סעיף 3.3.20 לצו הארנונה, עדיין יש לחשב שטח זה בתעריף של "קרקע תפוסה".

אשר לטענה הנוגעת להעלאה הדרגתית של שיעורי הארנונה, נטען על-ידי המערערת, כי אינטרס ההסתמכות העומד לה, מבסס את טענתה כי העלאה הדרגתית מעין זו צריכה לחול גם על מחזיק חדש בנכס.

            לאור האמור, מבקשת המערערת לקבל את הערעור ולקבוע כי "שטח המריבה" יחויב במחצית משטחו בתעריף של "קרקע תפוסה", ולחלופין לקבוע כי על שטח זה תחול העלאה הדרגתית של החיוב בארנונה.

תשובת המשיב