ע"א
בית המשפט המחוזי בתל אביב
|
2876-03
18/01/2006
|
בפני השופט:
1. הילה גרסטל - אב"ד
2. עוזי פוגלמן
3. אילן ש. שילה
|
| - נגד - |
התובע:
שמואל גומבו
|
הנתבע:
1. ישבה יזמות מקרקעין בע"מ
2. עו"ד גולדפילד יחזקאל
|
| פסק-דין |
ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב יפו (סגן הנשיא השופט א. גולדין), מיום 17.8.03, בת"א 43002/97 ,שבו התקבלה חלקית תביעת המשיבים לסילוק ידו של המערער ממקרקעין שבבעלותם.
1.
רקע
(א) המשיבים הם בעלי הזכות להירשם כחוכרים של המקרקעין ברחוב מקור חיים 43 בירושלים, הידועים כחלקה 117, גוש 30141 (להלן:
"המקרקעין"), לאחר שרכשו את הזכויות במקרקעין מן החוכרת הרשומה, הגברת חנה דרזנר.
(ב) על המקרקעין בנוי מבנה מגורים אשר בעבר שימש למגורי מספר משפחות; חדר אחד בו שימש מסגריה.
(ג) המערער מתגורר בחלק מהמבנה (להלן: "
המושכר") כדייר מוגן, בהתאם לחוזה שכירות מיום 1.8.69.
(ד) בתביעתם טענו המשיבים שהמערער פלש לדירה אשר פונתה על ידי דיירת קודמת והפך אותה לחלק מהמושכר (להלן: - "
הדירה הנוספת"). כמו כן טענו שהמערער החזיק בגינה שמאחורי המבנה (להלן: - "
הגינה") כבר רשות בלבד, ורשות זו בוטלה בהודעה מתאימה ששלחו המשיבים למערער לפי התנאים המיוחדים שבהסכם השכירות.
(ה) המשיבים עתרו לסילוק ידו של המערער מהגינה ומהדירה הנוספת.
2.
פסק דינו של בית משפט קמא
(א) בית משפט קמא סקר את סעיפי החוק הרלוונטיים לעילת הסגת הגבול: סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 הקובע את זכותו של בעל מקרקעין לדרוש את מסירתם ממי שמחזיק בהם שלא כדין, וסעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] המגדיר הסגת גבול ככניסה למקרקעין שלא כדין. בהתאם לסעיף 30 לפקודת הנזיקין קבע בית משפט קמא שמשהרימו המשיבים את הנטל להוכיח את זכויותיהם במקרקעין, עבר נטל הראייה למערער להוכיח שהוא מחזיק בדירה הנוספת ובגינה כדין.
(ב) לאחר סקירת חוזה השכירות והתנאים המיוחדים, קבע בית המשפט שהגינה אינה חלק מן המושכר המוגן. תיאור המושכר בחוזה השכירות דן בו בלבד, ואין בחוזה השכירות איזכור של הגינה, למעט
הרשות לעבד הגינה המוזכרת בסעיף 4 לתנאים המיוחדים, ואשר בוטלה על פי הודעת המשיבים. גם בסעיף 8 לחוזה השכירות ניכרת הבחנה ברורה בין המושכר ובין יתר החלקים במקרקעין ובמבנה המשותפים לכלל דיירי המבנה, ובהם החצר כולה והגינה. לפיכך, קיבל בית משפט את תביעת המשיבים לסילוק ידו של המערער מן הגינה.
(ג) בד בבד עם קבלת התביעה הנוגעת לגינה דחה בית המשפט את תביעת המשיבים לסילוק ידו של המערער מהדירה הנוספת. בית המשפט קבע שעדותו של המערער שלא פלש לשטחים במבנה, הייתה אמינה, ברורה וכנה. המשיבים לא ערערו על קביעות אלו.
3.
טענות המערער
(א) המערער משיג על קבלת תביעת המשיבים לסלק ידו מן הגינה. לטענתו הוא מחזיק במבנה, בחצר, במבואות ובגינה כדייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר.
(ב) המערער טוען כי כל הבית, לרבות הגינה, היה מושכר לדיירים מוגנים עוד טרם כניסתו למושכר. כאשר שכר את הדירה כדייר נכנס קיבל את החזקה במושכר, לרבות הגינה, מהדיירים היוצאים, תמורת תשלום דמי מפתח להם ולבעל הבית. לטענתו, על בית המשפט לפרש את חוזה השכירות על פי אומד דעתם של הצדדים, בהתחשב בדיני הגנת הדייר כפי שהיו קיימים בזמן כריתת ההסכם, יולי 1969. על פי דינים אלו, הגינה הוותה חלק בלתי נפרד מהמושכר, המשמש את צורכי השכירות. כשהשכיר בעל הבית את המבנה כולו לדיירים מוגנים, הרי שהשכיר את המבנה על כל הנלווה לו, ולפיכך, לא היה כל צורך לפרט הדבר במפורש בהסכם השכירות שכן "הטפל הולך אחר העיקר".
(ג) המערער מוסיף כי הרשות אשר ניתנה לו בתנאים המיוחדים להסכם, לעבד את הגינה היא רשות נוספת על זכות השכירות המוגנת בגינה. ביטולה של רשות זו, אין בה כדי לפגוע בזכותו להמשיך ולהחזיק בגינה כדייר מוגן על פי החוק.
4.
טענות המשיבים
(א) המשיבים סומכים ידם על פסק דינו של בית משפט קמא. לטענתם, אין לקבל את פרשנות המערער להסכם השכירות ובדין קבע בית משפט קמא כי הגינה אינה חלק מן המושכר. לשון ההסכם ברורה, מצביעה במפורש על אומד דעתם של הצדדים ואינה דורשת פרשנות. קביעת בית המשפט מתיישבת עם המגמה המסתמנת בפסיקה לצמצם זכויותיהם של דיירים מוגנים נוכח המעמד החוקתי שניתן לזכות הקניין החוקתית.
(ב) המשיבים מוסיפים כי מטרת השכירות היא "למגורים בלבד". מכאן, שאם תאמר כי הגינה משמשת את מטרת השכירות, הרי שבתנאים המיוחדים היא הוצאה במפורש מגדר המושכר כשנקבעה לגביה רשות בלבד. לחלופין, אם תאמר כי הגינה אינה משמשת את מטרת השכירות, הרי שעל פי סעיף 2 לחוק הגנת הדייר ממילא אין היא נכללת במושכר, ומכאן שאינה זוכה להגנת החוק.