פסק-דין בתיק עא 2376/04

ערעור על החלטת בית משפט לשכירות תל-אביב (כב' השופטת עידית ברקוביץ) בת"ש 1062/01 לפיה נדחתה בקשת המערערים לקבוע כי המשיבה לא שילמה דמי מפתח כלשהם בגין המושכר ולפיכך יש להחיל עליה את תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות לבתי עסק - בתחולת השיעורים המירביים והפחתות), התשמ"ג-1983.

ערעור נוסף בתיק זה הינו על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב - יפו לפיו (ת.א. 129735/98 בפני כב' השופט גולדין) ניתן פסק דין לפינוי כנגד המשיבה 1, דאלי סרטים בע"מ (להלן: "דאלי"), מן המושכר ברחוב ז'בוטינסקי 107 ברמת גן וכן צו לסילוק המשיבות 3-8 ו-11 הימנו.

פסק דין הפינוי הומר בהענקת סעד מן הצדק ובפיצוי כספי בסך של 200,000 ש"ח. כמו כן, הוגש ערעור שכנגד לשני הערעורים על ידי המשיבות, וזאת כנגד פסק דין הפינוי והצו לסילוק ידה.

נתמקד תחילה בפסק הדין לפינוי שניתן על ידי בית משפט השלום כאמור; דאלי אשר נקראה לפנים בשם "אבנעל חברה להפצה בע"מ" מחזיקה במושכר כדיירת מוגנת על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ט-1972. בהתאם לחוזה שכירות מיום 17.07.56 שנחתם בינה לבין בעלי הבית דאז, המשיבות 3-11, חברות הנמצאות בחלקן הגדול בבעלותו ובניהולו של מר יצחק שני, הבעלים והמנהל של המשיבה 1, דאלי.

המערערים, בעלי המושכר, טענו בכתב התביעה כי דאלי העבירה ומסרה את זכות השימוש במושכר ליתר המשיבים ובכך הפרה את חוזה השכירות והקימה נגדה עילת פינוי על פי החוק. עוד נטען כי מטרת השכירות המקורית שונתה על ידי דאלי בכך שנתווספו לה מטרות נוספות, כגון: ניהול בתי קולנוע והפצת סרטים, הפקת סרטים, פעילות בשוק ההון והמט"ח, חיתום והשקעה בניירות ערך נדל"ן וכו'. הפרה זו מקימה אף היא עילת פינוי נגד דאלי. עוד נטען כי דאלי משכירה ומוכרת שטחי פרסום על קירות או על גג המושכר, וגם בכך מפרה את חוזה השכירות. כתוצאה מהפרות אלה קמה עילת פינוי נוספת בגין הפקת רווח בלתי הוגן.

טענות אלה הוכחשו על ידי דאלי ויתר המשיבים אשר הכחישו מכל וכל את הנטען כלפיהם. דאלי טענה כי מעולם לא העבירה את המושכר או השכירה אותו לגוף אחר, לא נטשה אותו ולא שינתה את מטרת השכירות. אשר לנושא השילוט, פעלה בהתאם לחוזה והסכמות הצדדים. כמו כן, לא הפיקה רווח בלתי הוגן מן המושכר. למשיבות 3-11 אין כל זיקה למושכר.

בפני כב' השופט גולדין, אשר דן בתביעה, הובאו ראיות מטעם דאלי וכן מטעם המשיבות ולאחריהן הוא בחן את החומר שלפניו והגיע למסקנה כי דין התביעה לפינוי כנגד דאלי לסילוק ידן של המשיבות 3-8 ו-11 - להתקבל.

דין התביעה כנגד המשיבות 9-10 להידחות כתוצאה מכך שהמערערים חזרו מעילות התביעה כלפי משיבות אלה.

בראש ובראשונה קובע בית המשפט כי על פי חוזה השכירות הפרה של כל תנאי מתנאי השכירות מקימה עילת פינוי, ולכך יש תוקף משפטי. אשר להעברת השכירות לאחר; קבע סעיף 1.3 לחוזה השכירות כי דאלי רשאית להתיר לגופים אחרים להשתמש במושכר כל עוד היא שומרת על חזקתה במושכר וממשיכה להשתמש בו בעצמה, אולם נאסר עליה להשכיר את המושכר בלא הסכמת בעל הבית בכתב. במקרה הנידון הגיע בית המשפט למסקנה כי המושכר הושכר לגופים אחרים תוך שלילת חזקתה היא. בית המשפט, לאחר שבחן את הראיות בהקשר זה, הגיע למסקנה כי דאלי לא איבדה את חזקתה במושכר והמשיכה לפעול בו הגם שנתנה לאחרים להשתמש בו, לפיכך לא הפרה את חוזה השכירות בעילה זו.

אשר לעילת הנטישה; גם טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט לאחר שבחן את מכלול הראיות וקבע כי דאלי לא נטשה את המושכר.

אשר לעילה בדבר שינוי מטרת השכירות; על פי חומר הראיות עלה כי דאלי, אשר שינתה את שמה המקורי מ"אבנעל חברה להפצה בע"מ" ל"דאלי סרטים בע"מ" וכן המשיבה 7, בתי קולנוע לב בע"מ, החלו לנהל פעילות של בתי קולנוע והנהלת חשבונות של עסקי הקולנוע שלהם במושכר, ובכך הפרו את תנאי החוזה. המשיבה 3, בתי קולנוע ששת המופלאים בע"מ, ומר יצחק שני ניהלו את יחסי הציבור שלהם מן המושכר, עסקו במינוי דירקטורים, הזמינו עבודות דפוס, חישבו את משכורות העובדים ועסקו בפרסום החברה בטלויזיה וכן עסקו בהנהלת חשבונות.

כל אלה מהווים הפרה גסה של התנאי בחוזה אשר בגינו קמה עילת פינוי. אשר למשיבה 4, מג'סטיק השקעות בע"מ, נקבע כי החברה שהוקמה ב-1993 וכתובתה נרשמה במושכר עסקה בפעילות עניפה בשוק המט"ח והמניות וחלק ניכר מפעילות זו נוהל במושכר.

אשר למשיבה 5, אף היא עסקה בהפקת סרט אחד במושכר. המשיבה 6, סרטי שני בע"מ, גם היא עוסקת בסרטים והפצתם, ועשתה שימוש במושכר לצורך פעילות זו.

בסופו של יום המסקנה הכללית היתה כי דאלי הפרה את תנאי השכירות בכך ששינתה את השימוש המותר שהיה לה במושכר מיעוד של הנעלה לנושא של סרטים, הפצתם, ניהול הנהלת חשבונות בעניינם, השקעות וכיוצא בכל אלו. אלה מהווים הפרת חוזה ומהווים עילה לפינוי.

באשר להשכרת שטחי פרסום, בית המשפט הגיע למסקנה כי אין במה שבוצע כדי להקים עילת פינוי.

דאלי טענה כי המערערים מנועים מלתבוע את הפינוי מאחר שידעו זמן מה על הפרותיה של דאלי, אולם הוסיפו לגבות ולקבל דמי שכירות כסדרם. בית המשפט סקר נקודה זו והגיע למסקנה כי  לא שוכנע שהמערערים ידעו על ההפרות יותר מכמה חודשים לפני הגשת התביעה ואין בתקופה קצרה זו כדי להקים מניעות על פי הפסיקה, ולפיכך הטענה נדחתה.

אשר על כן, ניתן צו פינוי, כאמור.

משניתן צו פינוי שקל בית המשפט האם המקרה הנידון הינו מקרה מתאים וראוי שלא להפעיל את צו הפינוי על ידי מתן סעד מן הצדק, כאמור בסעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר. במסגרת השיקולים בדק בית המשפט את חוק יסוד כבוד האדם וחירותו וקבע כי במשטר החוקתי השורר כיום, כאשר זכות הקנין עלתה מדרגה והפכה לזכות יסוד, יש להקפיד על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר. לפיכך, אין לפרשם על דרך ההרחבה אלא על דרך הצמצום. ומתי אם כן יינתן סעד שכזה? שואל בית המשפט, והתשובה לכך היא, כפי שנכתב בפסק הדין:

"כאשר: