פסק-דין בתיק עא 1184/03

1.         זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כבוד השופט ד"ר קובי ורדי) בה"פ 175913/02, מיום 12.12.02, שקיבל את תביעת המשיבה להצהיר שבהעדר הסכמה מטעמה, אין המערערים רשאים לבצע כל פעולת בניה או הכנה לבניה, לרבות יישור, חפירה, גידור וכיו"ב ברכוש המשותף בחלקה 156 בגוש 6236 (להלן:- " החלקה"), וחייב את המערערים ביחד ולחוד בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 30,000 ש"ח.

הרקע

2.         המשיבה היא הבעלים הרשום של מקרקעין הידועים כתת-חלקה 6 חלקה 156 בגוש 6236 הנמצאים ברחוב ספיר ברמת גן. תת חלקה 6 היא בשטח של 514.1 מ"ר וצמוד אליה שטח של 175.5 מ"ר.

המערערים הם הבעלים הרשומים של מספר חלקות משנה בחלקה הנ"ל, ובין היתר תת חלקה 15, שאליה הוצמד גג הבנין הבנוי על החלקה, ששטחו 954.8 מ"ר.

3.         עניינו של הסכסוך בין הצדדים, בבקשת המערערים לבנות בנין למגורים ולמשרדים על החלקה. לכתחילה, עתרו המערערים לקבלת היתר לבנייה על גג הבנין, אולם לנוכח החלטה של הוועדה המקומית שונה מיקומו של הבנין (כדי לא להפריע לתושבים הגרים בסמוך לפרויקט המתוכנן, ואשר הגישו התנגדויות לבקשת המערערים להיתר). כיום, על פי היתר הבניה, אמורה הבניה המתוכננת להתבצע על שטחי הרכוש המשותף של הבנין.

פסק דינו של בית משפט קמא

4.         בפסק דינו של בית המשפט קמא נקבע, כי למערערים אין זכות לבנות ברכוש המשותף. נקבע כי מדובר בפגיעה בזכות קניין, ואין לקבל את הפרשנות המוצעת של המערערים להוראותיו של תקנון הבית המשותף. עוד נקבע, כי בתקנון הבית המשותף קיימת התייחסות לרכוש המשותף, ולא ניתן להוציא חלקים ממנו ולהעבירם לבעלות פרטית ללא הסכמה מפורשת. בית משפט קמא ציין, שעצם העובדה שאחוזי הבניה הם בבעלות המערערים (ועל כך אין מחלוקת) לא מקנה להם אלא זכות לבנות על גג הבניין, ולא על הרכוש המשותף. פגיעה בזכות קניינית, דוגמת בעלות ברכוש המשותף, צריכה להעשות בצורה ברורה, מפורשת וחד משמעית, ולא ניתן להסתפק בפרשנות מאולצת, ב"הסקה מכללא" או ב"רוח ההסכם". גם מכוח מסמכים והסכמים אחרים שהציגו המערערים לא עולה כי יש להם זכות לבנות על גבי הרכוש המשותף.

על פסק דינו של בית משפט קמא הוגש הערעור דנן.

הערעור

5.         טענתם העיקרית של המערערים היא, שתוצאת פסק הדין פוגעת בהם באופן שאינו מידתי. ייגרם להם, לטענתם, נזק אדיר אם לא יתאפשר להם לנצל את מלוא זכויות הבניה שרכשו. השטח הבנוי היום בחלקה הוא רק כ-20% מתוך כלל השטחים המותרים לבנייה על פי תוכנית בנין העיר, כלומר המערערים אינם יכולים לנצל 80% מכלל זכויות הבניה בחלקה. לכן, לטענת המערערים, מדובר בנסיבות מיוחדות, שעל פיהן יש לפרש את המערכת ההסכמית בין הצדדים. המערערים טוענים שיש לפרש את תקנון הבית המשותף בפרשנות ראויה ותכליתית, שלפיה זכויות בעלי חלקה 15 "גולשות" גם לחלק הדרומי לבנין הקיים, היינו למקום שמיועד לבנייה החדשה בהתאם להיתר הבנייה. המערערים תולים פרשנות זו בתכלית המרכזית שמנסחי תקנון הבית המשותף ראו לנגד עיניהם - מימוש יתרת זכויות הבניה בחלקה. ב"כ המערערים מפנה למספר הוראות בתקנון הבית המשותף, שמהן ניתן, להבנתו, להסיק כי זוהי התכלית המרכזית של התקנון.

6.         עוד טוענים המערערים, כי עקרון תום הלב המעוגן הן בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 הן בסעיף 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מחייב את הצדדים לנהוג באופן שיאפשר את הגשמת תכליתו המהותית והעיקרית של ההסכם, אף אם הם סברו בטעות בעת כריתתו כי בניה זו תוכל להתממש על גבי גג הבנין. עוד נטען, כי היה על בית המשפט להתייחס לתקנון כאל "חוזה יחס" ארוך טווח, שהיה מקום להתאים אותו לנסיבות המשתנות. המערערים מוסיפים וטוענים, כי בית המשפט היה צריך להורות על "ביצוע בקירוב" של ההתחייבויות החוזיות. ביצוע בקירוב יכול להתבצע תוך שמירה על שיעור הרכוש המשותף הקיים היום, והחלפת שטחים הצמודים בלעדית לתת חלקה 15 עם שטחים אחרים מהרכוש המשותף, באופן שיאפשר למערערים לבצע את הבנייה כפי שתכננו.

7.         המערערים מוסיפים וטוענים, שהסכסוך דנן מעלה תחרות בין שתי זכויות קניין - זכות הקניין של המשיבה ברכוש המשותף, וזכות הקניין שלהם בזכויות הבנייה. לטענתם, היה על בית המשפט לאזן בין שתי זכויות אלו, תוך הפעלת עקרון המידתיות, ותוך השוואה בין הנזקים שעלולים להגרם לכל אחד מהצדדים, אם זכותו לא תגבר על זכותו של הצד השני.

דיון

8.         כפי שעולה מטענות המערערים לפנינו, טענתם המרכזית העולה כחוט השני היא, שכתוצאה מפסק הדין נשללה מהם הזכות לממש את זכויות הבנייה שרכשו, דבר שיגרום להם נזק עצום. נזק זה עולה לאין שיעור על הנזק שייגרם למשיבה אם יתאפשר למערערים לבנות ברכוש המשותף, לפחות תוך החלפת שטחים (כך שלמשיבה יינתנו שטחי רכוש משותף אחרים, בתמורה לשטחים עליהם מבקשים המערערים לבנות).

9.         אין אנו מקבלים טענה זו של המערערים.

נקדים ונאמר, כי מקובלים עלינו נימוקיו של בית משפט קמא ביחס לפרשנות שיש לתת למסמכי הבית המשותף. אין אנו סבורים (ולמעשה אף המערערים לא טענו כך), כי למערערים יש זכות קנין ברכוש המשותף שעליו הם מבקשים לבנות. אנו סבורים כי לא עולה מתקנון הבית המשותף, ואף לא מהמסמכים האחרים אליהם הפנה ב"כ המערערים, כי יש למערערים זכות לבנות ברכוש המשותף - בין אם כנגד החלפת שטחים או ללא החלפת שטחים כזו. אנו סבורים כי התקנון נועד - על פי האמור בו - לאפשר למערערים לבנות את הבניין המתוכנן על ידיהם, אולם בלא שבנייה כזו תגרע משטחי הרכוש המשותף.

עולה אם כן כי הבנייה שהמערערים מבקשים לבצע היא בנייה בשטח שאינו בבעלותם, ואשר אין להם זכות קניין בו.

10.        האם מן הראוי בנסיבות אלה לאפשר למערערים לבנות על גבי הרכוש המשותף? הכרעה בשאלה זו מצריכה התייחסות למהותה של זכות הקניין - שכן כפי שקבענו, זכותה של המשיבה ברכוש המשותף היא זכות בעלות - זכות קניין.

ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199 (להלן: " עניין רוקר") קבע הנשיא ברק כי " אין לראות בקניין אחדות מושגית". נקבע, כי התוכן של זכות הקנין נגזר משני שיקולים מרכזיים: הראשון הוא אופי האינטרס העצמי, "אופי המשאב", כאשר לא הרי זכות קנין במטלטלין כהרי זכות קניין במקרקעין; לא הרי זכות קנין בדירת מגורים כהרי זכות קנין בעסק וכדומה. השני הוא מהות היחס עם הזולת ומידת ציפיותיו והסתמכותו. בהקשר זה נקבע, כי היקפה של חובת תום הלב נקבע על פי אופי היחסים בין בעל הקנין (בענייננו - המשיבה) לבין ה"אחר" (בענייננו - המערערים).

אנו סבורים כי הפגיעה הנטענת בזכות הקניין של המשיבה היא כזו שאין לאפשר אותה בנסיבות המקרה דנן מכוח עקרונות כלליים - עקרון תום הלב ועקרון המידתיות. הטעם לכך הוא, שמדובר בזכות קניין בנכס עיסקי, כאשר על אף שהקשר בין הצדדים הוא קשר מתמשך (בהיותם בעלי זכויות באותו בית משותף) - הרי שלנוכח היות שני הצדדים גופים המנהלים בנכס את העסקים שלהם, היחס ביניהם מתאפיין יותר ב"לחוד" מאשר ב"ביחד" (השוו: עניין רוקר, לעיל, בעמ' 280).

אין לאכוף על צד עסקי אחד פגיעה בזכות הקנין שלו שתפגע באינטרס לגיטימי שלו, כדי  לסייע לצד עסקי אחר בחריגה מהוראות תקנון הבית המשותף.

11.        זאת ועוד. אנו סבורים כי הטענה שפסק הדין ישלול מהמערערים את האפשרות לבנות - אינה מדויקת. בסופו של דבר, מאחר שמדובר בשני צדדים עיסקיים, המנהלים על המקרקעין את עסקיהם, השאלה אם המערערים יוכלו לבנות על הרכוש המשותף או לא, היא שאלה של מחיר.

כאמור, המשיבה היא גוף עיסקי. כתוצאה מהבניה על הרכוש המשותף ייגרמו לה, לטענתה, נזקים כאלה ואחרים (כתוצאה משינוי שטחי החנייה, כתוצאה מכך שלא ניתן יהיה לראות את החנות שהיא מנהלת בנכס מהרחוב, וכדומה).  מנגד, גם המערערים מעוניינים למקסם את רווחיהם. אם לא יוכלו לבנות כמתוכנן - ייגרמו גם להם נזקים כאלה ואחרים. כאשר הצדדים ינהלו מו"מ, הרי שהמערערים יציעו למשיבה כתמורה לוויתורה על זכויותיה ברכוש המשותף סכומי כסף פחותים מהרווח שהם מקווים להרוויח מהבנייה המתוכננת. המשיבה מצדה תסכים לקבל הצעות שהן גבוהות יותר מהנזק שהיא צופה שייגרם לה כתוצאה מהבנייה על הרכוש המשותף.