המשיבה הגישה נגד המערער תביעה לסילוק ידו מהחלקה הנמצאת בבעלותה בעיר נצרת. בחלקה מצויה תחנת דלק השייכת למשיבה ובצידה תחנת סיכה אותה מפעיל המערער. התביעה הוגשה לבית משפט השלום בנצרת על דרך של סדר דין מקוצר.
המערער ביקש להתגונן כנגד התביעה והגיש בקשת רשות לכך. לאחר דיון שקיימה בענין דחתה כב' הרשמת את טענות המערער, לא העניקה לו רשות להתגונן ובתכוף לכך נתנה כנגדו פסק דין. הערעור שבפנינו מופנה כנגד פסק הדין, זאת באופן פורמלי, אך באופן מעשי מכוון כנגד ההחלטה שקדמה לו ושבה נדחתה כאמור בקשתו לקבלת רשות להתגונן. המשיבה מבקשת לדחות הערעור.
לאחר שבחנו את נימוקי ההחלטה ואת כל טענות בעלי הדין הגענו לכלל מסקנה שדין הערעור, דחייה.
במסגרת דיוננו וכפי שנהגה גם הרשמת, נצא מתוך ההנחות הבאות, הנגזרות מההלכות שנקבעו מקדמת דנה בסוגיה בה אנו עוסקים כאן. ראשית אין זה המקום ואין זה הזמן לקבוע עובדות שבסיסן וקיומן שנוי במחלוקת ונקודת המוצא צריכה להיות שיעלה בידי המבקש להוכיח, במהלך ההתדיינות, את כל העובדות הנטענות על ידו עתה, ושנית כי די לו למבקש הרשות שיצביע על הגנה לכאורה שיש בפיו ולו בדוחק כדי לזכות בקבלת רשות.
כדי לבסס את עמדתנו ולתמוך בהחלטת הרשמת נציין להלן העובדות והטענות שעמדו בבסיס ההתדיינות ואשר התבררו במהלכה.
כאמור אין מחלוקת שהמשיבה הינה בעלת החלקה. ביום 1/6/1958 נכרת חוזה בין המשיבה לבין האחים בישרה ויוסף סרוג'י מנצרת ולפיו העמידה המשיבה לרשות האחרונים את תפעול תחנת הדלק שהיא הקימה על החלקה וזאת כנגד התחייבותם של האחרונים למכור בתחנה את מוצריה. (חוזה זה, שהוצג ללא התנגדות במהלך ההתדיינות, יקרא להלן
"חוזה השירות". האחים סרוג'י יקראו יחד להלן
"סרוג'י" ותחנת הדלק שנבנתה על החלקה תיקרא
"התחנה").
חוזה השירות הוארך מעת לעת בהסכמת הצדדים. במהלך שנת 1977 הגיעו סרוג'י והמערער לידי הסכם שבעקבותיו נכרת בניהם חוזה. גם חוזה זה הוגש לבית המשפט והוא יקרא להלן
"חוזה השכירות". על פי חוזה השכירות השכירו סרוג'י למערער חלק מהחלקה עליה נבנה, בצד תחנת הדלק, מוסך לסיכת כלי רכב. חוזה השכירות נערך על טופס מובנה ומוכן שמיועד להשכרת נכסים בלתי מוגנים וכלל גם התניות בדבר אי תחולתם של חוקי הגנת הדייר, אלא שבתוספת שנוספה בכתב יד נאמר כי הנכס מושכר ל
"תמיד" - ראה סעיף 2 לחוזה. בתצהירו הוסיף המערער וטען כי הוא שילם לסרוג'י דמי מפתח בסך 8.000 דולר וכי במשך השנים השקיע בפיתוח תחנת הסיכה ובשיפורה מאות אלפי שקלים שלשיטתו יש לראות בהם תשלום דמי מפתח.
לצורך דיוננו מוכנים אנו להניח כי כל העובדות הנטענות על ידי המערער נכונות הן וכי סרוג'י, אכן התכוונו והסכימו להעניק מעמד של דייר מוגן למערער. מאידך אין בפי המערער כל טענה כי המשיבה היתה צד לחוזה השכירות או כי נתנה לו אי פעם הסכמתה. כל שטוען המערער כנגד המשיבה הוא כי היא ואנשיה ידעו כל השנים על הימצאותו בנכס ועל כך שהוא מנהל ומתפעל את תחנת הסיכה שבמקום.
למעשה השאלה שעמדה בפני הערכאה הקודמת, והיא ניצבת גם בפנינו עתה הינה, האם יש בטענת המערער, המתבססת על חוזה השכירות ומה שנעשה בעקבותיו, כדי להצביע על כך שבפיו הגנה אפשרית כלפי תביעתה של המשיבה כלפיו, אם יתקבלו טענותיו העובדתיות. השאלה שמתעוררת עתה הינה בעלת אופי משפטי ולא היתה כל מניעה שכב' הרשמת תכריע בה כבר עתה וכך נעשה אף אנו. על הכלל ולפיו כדי להכריע בשאלה בעלת אופי משפטי, אין צורך במתן רשות להתגונן, ראה את דבריו של דר' זוסמן בספרו "סדרי הדין האזרחי" מהדורה שביעית פסקה 537 בעמ' 680.
המערער שם את כל יהבו על חוזה השכירות ומה שנעשה בעקבותיו על ידו וטוען כי אלה מקנים לו זכות של דיירות מוגנת. כב' הרשמת לא קיבלה עמדה זו וגם אנו לא נוכל לאמצה. חוזה השכירות נערך בין המערער וסרוג'י. אין כל טענה שהמשיבה היתה צד לו או נתנה לו את הסכמתה. השאלה היא באיזו מידה יש בחוזה השכירות כדי לחייב את המשיבה. לנו נראה שאין בחוזה השכירות כדי לחייב את המשיבה או כדי לכפות עליה את נוכחותו של המערער בנכס בלא הסכמתה, לא אז וגם לא כיום. כאמור סרוג'י עצמם אין להם זכויות משל עצמם בנכס. כל זכויותיהם נובעות מחוזה השירות ועיון בחוזה זה מלמד על כך כי הוא לא היקנה כלל לסרוג'י זכויות שכירות בנכס. כל שהוענקה לסרוג'י על פי חוזה זה היתה רשות להפעיל את תחנת הדלק שבנויה בחלקה כנגד התחייבותם למכור בה את מוצריה של המשיבה. על סרוג'י אף נאסר להעביר זכויות אלה לאחרים. מתוך החוזה הזה ברור שהרשות שניתנה לסרוג'י לא היתה כרוכה בתשלום דמי שכירות וכל שהם התחייבו היה כאמור למכור במקום ולהפיץ את מוצרי המשיבה.
שכירות הינה זכות שהוקנתה בתמורה, שמכונה "דמי שכירות", וראה את הוראת סעיף 1 לחוק השכירות והשאלה תשל"א - 1971. ברור איפוא כי לסרוג'י עצמם לא היו זכויות שכירות בחלקה וחוזה השירות גם לא היקנה להם כל זכות במקרקעין עצמם. סרוג'י התיימרו על פי חוזה השכירות להעניק למערער זכות שלהם עצמם לא היתה בחלקה וברי שהמערער לא יכול היה לזכות מכוחם במעמד של דייר מוגן כלפי בעל החלקה, דהיינו המשיבה.
המערער שם את יהבו, לנוכח העובדות האמורות, על שנאמר בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972 שם הוגדר "בעל בית" כהאי לישנא:
|
"מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חלופיו של מי שהשכיר כאמור"
|
מתוך שנאמר בהגדרה דלעיל גבי מי שאינו בעלו של הנכס המושכר, מבקש המערער להסיק כי יש לראות כאן בסרוג'י בעל בית שרשאי היה להעניק לו זכות שכירות ועוד מוגנת. לא נוכל לאמץ גישה זו.
לא רק שיש בטענה זו כדי לפגוע בכלל יסוד השורר בדיני מקרקעין, וגם בתחומים אחרים, ולפיו אין אדם יכול להקנות יותר זכויות מאשר יש לו, לאמור סרוג'י לא יכולים היו להעניק למערער זכות שכירות בלתי מוגנת, זכות שלהם עצמם לא היתה, אלא שגם הפירוש שב"כ המערער מבקש ליתן להוראת החוק האמורה, לאמור
"מי שאינו בעליו" יכול להיות בקונטקס הנוכחי גם אדם שלו עצמו אין זכות להשכיר הנכס והוא גם אינו פועל מכוחם או בשליחותם של הבעלים -, אינו יכול להתקבל. ברי שהוראת החוק האמור לא התיימרה לקבוע את אשר מבקש המערער ללמוד ממנה. לענין הפירוש הנכון שיש ליתן להוראת החוק האמורה נוכל להפנות לפסק הדין שניתן בבית המשפט העליון בע"א 112/70, אליעזר דה-יונג- נגד סטרולביץ שפורסם בפד"י כ"ד (1) עמ' 679.
בפסק דין זה נקבע כי תכלית ההוראה האמורה היתה לקבוע כי במונח
בעלים אין הכוונה שבעל הבית יהיה בהכרח הבעל הרשום של הנכס, הא ותו לא. אין ללמוד מכך שניתן לרכוש מעמד של דייר מוגן אגב התקשרות עם צד ג' שאינו בעל הנכס, שהוא עצמו אינו דייר בנכס וגם אינו רשאי להשכיר אותו מטעמם של הבעלים. גם אין לומר על סרוג'י כי הם מהווים את חליפיה של המשיבה לצורך הענין שהרי היא, המשיבה, לא השכירה מעולם את הנכס. אין בהוראת החוק האמורה כדי לסייע בידי המערער ומשנשמטה תחת רגליו גם טענה זו, הוא נותר ללא כל טענת הגנה ראויה.
בתצהירו של המערער שצורף לבקשה לרשות להתגונן ובצד הטענה העיקרית בדבר דיירות מוגנת, שהגיעה אליו מכוחם של סרוג'י, מעלה המערער את הטענה, ממנה משתמע, כי הוא רשאי להמשיך ולהחזיק בתחנת הסיכה מכח היותו בר רשות בלתי הדירה שהוקנתה לו על ידי סרוג'י וגובתה בהסכמה שבשתיקה מטעם המשיבה, כיוון שאנשיה ידעו כל השנים כי הוא משתמש בתחנת הסיכה ומפעיל אותה ולא מחו. (ראה סעיף 20 לתצהיר האמור).
לכאורה היה מקום לשקול טענה זו בכובד ראש, בין אם יכולה היתה להוליד טענה בדבר רשות בלתי הדירה או לפחות הדירה, אשר מצדיקה מתן ארכה בטרם פינוי, אלא שהמערער נטש טענתו זו ואין לה עוד זכר בהודעת הערעור, וגם לא בעיקרי טיעוניו ובסיכומיו בפנינו כך שיש לראותה כטענה שנזנחה.
סוף דבר. קביעתה של כב' הרשמת, כי לא עלה בידיו של המערער להצביע על כך שבפיו הגנה אפשרית כנגד תביעתה של המשיבה הינה מסקנה נכונה ופסק הדין שניתן לחובת המערער בעקבותיה, היה בלתי נמנע.