1. המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים, שהם שכנים החולקים במשותף זכויות חכירה בנכס בנתניה, הידוע כחלקה 261 גוש 8217, היא בשאלת מקומו של קו הגבול החוצץ בין שני חלקי החלקה שהוחכרו לכל אחד מהם בנפרד.
בשל מחלוקת זו עתרה המבקשת לבית המשפט בבקשה לסעד הצהרתי לפיו יוצהר כי היא זכאית להרשם כבעלת הזכויות החכירה בחלק מהחלקה, אשר תחום בתשריט מדידה מיום 30.6.97. המשיב אינו חולק על זכותה של המבקשת לקבל את זכויות החכירה, אלא שלטענתנו זכויות אלה צריכות להרשם על שטח חלקה כולל של 589 מ"ר, היינו על שטח זהה לשטח חלקתו הוא. בפועל כך טוען המשיב מחזיקה המבקשת בשטח גדול יותר - 623 מ"ר, בעוד שלו נותרה חלקה קטנה יותר בת 554 מ"ר בלבד.
המחלוקת בין הצדדים נובעת, איפוא, מהעובדה כי שני חלקי החלקה, המחולקים כיום על ידי גדר שחוצצת ביניהם. אינם בשטח שווה של 589 מ"ר (או 588.50) כל אחד (השטח הכולל של החלקה הוא 1177 מ"ר).
טוען המשיב כי המבקשת ובעלה המנוח, או קודמיהם, פלשו לשטחו והקימו את הגדר באופן שהחלוקה בפועל יצרה שני חלקי חלקות בלתי שווים בשטחם. עובדה זו מקפחת את זכויותיו, שכן נותר לו, לטענתו, שטח חלקה צר וקטן יותר, המונע ממנו אף לממש את כל זכויות הבניה המגיעות לו.
2. על העובדה כי שתי חלקות המשנה של הנכס, אותן חוכרים המבקשת והמשיב, אינן שוות בשטחן וכי שטח החלקה בה מחזיקה המבקשת לפי קו הגבול הקיים בפועל בשטח (באמצעות גדר חוצצת) גדול יותר בכ- 70 מ"ר משטח של המשיבות, אין עליה מחלוקת בין הצדדים. אין אף חולק כי הן המבקשת והן המשיב זכאים להרשם כבעלי זכויות חכירה בנכס, כל אחד בחלקה ובבית שרכש לפי חוזי החכירה שנחתמו בינם לבין המשיב 2 (להלן:"
המינהל").
המבקשת מבקשת כי זכויותיה ירשמו על כל השטח המסומן כחלקה 261(ב) בתשריט מדידות מיום 30.6.97 שצורף לתביעתה ואילו המשיב מתנגד לכך מהטעמים שפורטו לעיל.
3. תשריט המדידה נערך ע"י מודד מטעם החברה המשכנת (משיב 1) לקראת רישום זכויות רוכשי הבתים בלשכת רישום המקרקעין. בתשריט שורטט קו הגבול בין שתי חלקות המשנה על פי הנתונים שמצא המודד בשטח. מהסברים שקיבל המשיב מב"כ החברה המשכנת עולה כי לאור העובדה כי בשטח היו קיימים מבנים נוספים (כנראה מחסנים) בנוסף לבית המגורים, נאלץ המודד לקבוע את קו הגבול של חלקת המבקשת, כפי שנקבע בפועל, באופן שחלקתה גדולה יותר מחלקת המשיב. (ראה נספח א' לתובענה). משה"ב הודיעה, למשיב כי בכוונתו לרשום את זכות החכירה בהתאם לתשריט, אלא אם כן יוסכם בין הצדדים על החלוקה אחרת. הסכמה כזו לא הושגה ועל כן הגיע סכסוך זה לפתחי.
4. קו הגבול ששורטט שיקף מצב קיים בשטח ונקבע באופן שהמבנים או המבנים שנבנו בחלקת המבקשת יכללו בתחומה. המודד שקבע את קו הגבול יצא מההנחה הסבירה ומחויבת המציאות, לפיה המבנים הנוספים שנמצאו בשטח, נבנו בהסכמת שני הדיירים. היינו שני בעלי הזכויות בחלקה.
ואכן מתצהירה של המבקשת, אשר לא נסתר, עולה כי בעלי הזכויות הקודמים בנכס מהם רכשו הן המבקשת והן המשיב את זכויותיהם (מש' ליכטר ומש' לבאן) הסכימו על הקמת המבנים או המחסנים ע"י מש' לבאן (ראה גם הצהרת אליהו לבאן המצורפת לתצהיר המבקש עמ' 4 לתצהיר). הסכמה זו של בעלי הזכויות הקודמים, בנכס אינה ניתנת לביטול או שינוי ע"י חליפיהם או על ידי מי מהם. אין המשיב, אשר רכש זכויותיו כאמור, ממשפ' ליכטר, רשאי לחזור בו מהסכמה זו, אשר על בסיסה, כנראה, נבנו המחסנים במקום שנבנו ובשל מיקומם נקבע קו הגבול במקום שנקבע.
5. ס' 11 לתנאי ההסכם והחכירה עם המנהל, עליו חתם גם המשיב, קובע במפורש כי החוכר מודע לעובדה כי גבולות המגרש או הנכס עשויים להשתנות ביום עריכת מפת המדידה לצרכי רשום וכי הוא מתחייב להסכים לשינויים אלה בגבולות, אם כך יקבע בפועל במפת המדידה לצרכי הרישום, שתערך לקראת רשום הזכויות ואף אם הגבולות שיקבעו במפה יביאו להקטנת שטחו.
המשיב הודה במהלך חקירתו הנגדית כי בעת שרכש את זכויות החכירה ממש' ליכטר היתה במקום הגדר החוצצת בין שתי חלקות המשנה. הוא קיבל את הנכס במצב זה וחתם על הסכם הרכישה והסכם החכירה עם המנהל לרבות ס' 11 שבו, ללא שעשה בדיקות מפורטות לגבי המיקום הנכון או המדויק של קו הגבול וללא שחלק על מיקומו. הוא הבין, אמנם, לטענתנו כי "זה חצי חצי" אך לא הציג ראיות כלשהן שתבססנה טענה או הבנה זו. הוא אף לא חלך למעשה, על העובדה כי במסגרת הסכם שהושג כנראה בין משפ' לבאן ומש' ליכטר, הוסכם לשנות את קו הגבול באופן שהמחסנים שבנתה מש' לבאן יכללו בשטחה, היינו שטחה של המבקשת דהיום.
על בסיס הסכמה זו נקבע קו הגבול במפת המדידה לצרכי רישום - מפה שעליה מבססת המבקשת את תביעתה ואשר על פיה מסכימות הן המשיבה 1 (משה"ב) והן המשיב 2 (מנהל מקרקעי ישראל) לרשום את הזכויות בנכס, על שם בעלי הזכויות, היינו על שם המבקשת והמשיב.
6. אף אם הכוונה המקורית של מנהל מקרקעי ישראל, היתה למסור זכויות החכירה בשטח החלקה כולה לשני החוכרים, בחלקים שווים ביניהם, עדיין "מותר" היה לבעלי זכויות החכירה להסכים על חלוקה אחרת של השטח - הסכמה לה לא התנגד המינהל בעבר ואינו מתנגד גם כיום (ראה סכומי המשיב 2). ההסכמה הושגה ע"י בעלי הזכויות הקודמים וקיומה, מכל מקום, לא נסתר כאמור ולא הופרך ע"י המשיב או בראיות מטעמו.
7. לאור כל האמור לעיל יש להעתר לתובענה.
אני מצהיר בזאת כי המבקשת, כרמלה סודאי, זכאית להרשם כבעלת זכויות החכירה של בית בן 3 חדרים ומחסנים של חלק מחלקה 261 גוש 8217 (רח' מנויפלד 17 נתניה) בלשכת רשום המקרקעין, על פי תשריט מדידות מיום 30.6.97 שצורף לתובענה.
המשיב מס' 3, ישלם למבקשת את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך -.5,000 ש"ח בצרוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.
המזכירות תמציא פסק דין זה לב"כ הצדדים.
ניתנה היום ח' בטבת, תשס"ו (8 בינואר 2006) בהעדר הצדדים.