פסק-דין בתיק הפ 1011/02

מהות התובענה

1.         בתובענה זו מתבקש בית המשפט להצהיר על זכותו של המבקש לרכוש מהמשיב נכס מקרקעין - המוחזק בידי המבקש - בתנאים הידועים כ"הסדר מלחה".

רקע עובדתי

2.         מר עובדיה לוי ( המבקש) עלה עם משפחתו מכורדיסטן לארץ בסמוך לאחר קום המדינה. תחילה, הוא ש5כן במעברה בקסטל, וזמן מה לאחר מכן הועבר, יחד עם עולים חדשים אחרים, לכפר הנטוש מלחה (הידוע גם בשם מנחת). העולים שיפצו בעצמם את הבתים בהם השתכנו. לאחר המעבר למלחה נולדו למבקש 6 ילדים. הוא עבד במחצבת הקסטל עד שנפצע בתאונת עבודה, בשנת 1957, ובעקבותיה החל לעבוד כירקן בשוק מחנה יהודה. בשנת 1969 קנה המבקש, יחד עם שותף בשם אברהם יחיא, מגברת ג'וליה זקין את כל זכויותיה בחלקת קרקע, כולל מבנה בן שני חדרים, בשכונת מלחה (חלקת הקרקע והמבנה ביחד יכונו להלן - הנכס). גברת זקין החזיקה במבנה משנת 1950. תחילה שימש המבנה למגורים, ובשלב כלשהו שינתה זקין את ייעודו למחסן וחנות. המבקש ושותפו שיפצו אותו והשתמשו בו כחנות.

3.         בשנת 1974 החליט מינהל מקרקעי ישראל ( המשיב) להסדיר את זכויות תושבי שכונת מלחה. הוחלט לאפשר לתושבים הוותיקים לרכוש את דירותיהם בתנאים נוחים במיוחד - במחיר סמלי (להלן - הסדר מלחה או תנאי מלחה). הסדר זה יידון להלן ביתר פירוט (בפסקאות 12-13). אציין כבר כאן כי ועדה מטעם המשיב יישמה הסדר זה לגבי כל נכס בנפרד. כן אציין, כי בשנת 1977 רכש המבקש בתנאי מלחה את בית מגוריו.

4.         המבקש היה מעוניין לרכוש גם את הנכס, שכזכור, שימש אותו ואת שותפו כחנות. בשנת 1981 הפקיעה עיריית ירושלים את הנכס לצורך הרחבת כביש גולומב ובניית גשר מעליו. בפועל, המשיכו המבקש ושותפו להחזיק בנכס. בשנת 1988 רכש המבקש את חלקו של השותף, ולאחר שעבודות סלילת כביש גולומב הסתיימו, פתח בנכס מסעדה בשם "סטקיית הגשר". מסעדה זו מנוהלת על ידו ומפרנסת אותו ואת בני משפחתו.

במהלך שנות השמונים, עובר לסיום סלילת הכביש ולאחריו, פנה המבקש לעיריית ירושלים ולמשיב, בניסיון לרכוש את הנכס מידי בעליו. לאור ההפקעה, לא היה ברור למבקש באותה עת מי מהשניים (העירייה או המשיב) הוא הבעלים. בסופו של דבר, משהתברר כי המשיב הוא הבעלים ומשאושרה התב"ע שחלה על המקום, ניהל המשיב מגעים עם המבקש בדבר רכישת הנכס. המשיב פנה לשמאי שהמציא שומה לנכס, לפיה ערך המגרש נכון ליום השומה הוא 360,000 ש"ח, וערך המבנה 275,000 ש"ח.

ביום 18.2.1999 הכין המשיב מסמך, שכותרתו "הנדון: מפרט כספי (הנכס: גוש 030455 חלקה 0001, מלחה ירושלים, המטרה: מסעדה)". במסמך זה (להלן - המסמך) מצוין ערך הנכס "לצורך ביצוע עסקה": 5,017.74 ש"ח (חמשת אלפים ש"ח, במעוגל) - שערוך ערך הקרקע לפי הסדר מלחה (לא כולל מע"מ). המבקש נתבקש לאשר הסכמתו "לערך העסקה ולתנאי התשלום" (תשלום חד פעמי במזומן בתוספת מע"מ). עוד מצוין במסמך, כי "כל האמור לעיל הינו בגדר משא ומתן בלבד, ובצוע העסקה מותנה באישור הנהלת מינהל מקרקעי ישראל" (שם, סעיף ז). המבקש הביע בחתימתו את הסכמתו למסמך.

ביום 17.8.1999 שלח המשיב מכתב למבקש, ובו הודיעו כי הנהלת המשיב לא אישרה את העסקה. נאמר במכתב כי "לא ניתן לאשר את העסקה, הואיל והסדר מלחה התייחס למגורים ולא למסחר".

בחילופי מכתבים בין המבקש - באמצעות בא כוחו - לבין המשיב, ניסה המבקש לשכנע את המשיב לאשר את העסקה. במכתב תשובה של המשיב (מיום 16.1.2000) צוין כי "אין אפשרות להחיל על המקרה הנ"ל את הסדר מלחה בכל הנוגע לתשלום". במכתב של בא כוח המבקש אל המשיב (מיום 18.4.2001) נאמר: "אודה לך אם תודיעני אם קיימת אפשרות למרשי לרכוש את השטח והמבנה של הסטיקייה ב'תנאי מלחה' או בתנאים דומים". בתשובתו (מיום 6.5.2001) למכתבו האחרון של המבקש, הודיעו המשיב כי הנושא הועלה בפני סמנכ"ל המשיב, וכי לא ניתן להיענות לבקשה.

משלא הועילו חילופי המכתבים, פנה המבקש לבית משפט השלום בירושלים, שהעביר את הדיון בתובענה לבית משפט זה, על פי בקשתם המוסכמת של הצדדים (לאור הסעד המבוקש והסמכות העניינית לדון בו). ביום 8.10.2003 הגיש המבקש לבית משפט זה נוסח מתוקן של התובענה.

טענות המבקש

5.         טענתו המרכזית של המבקש היא, כי הוא עומד בתנאים שנדרשים בהסדר מלחה. לטענתו, הזכות לרכוש את הנכס בתנאי מלחה היא זכות שעברה אליו מגברת זקין. הוא מטעים כי הסדר מלחה מדבר על "דירות" ולא על "דירות מגורים". לשיטתו, הנכס, כמו כל בתי הכפר מלחה, הוא "דירה", ואין בשינוי הייעוד שערכה גברת זקין בנכס - מבית מגורים למחסן וחנות - כדי להוציאו מתחולת ההסדר.

המבקש טוען כי למשיב מדיניות ברורה ועקבית להעניק לתושבי מלחה זכויות במקרקעין הרבה מעבר לרכישת הדירות שבהן הם מתגוררים. תמיכה לטענתו זו הוא מוצא ב-5 מקרים שבהם נרכשו בשכונה נכסים שלדבריו הינם בעלי אופי מסחרי. מניתוח מקרים אלה הוא מסיק, כי גם אם הסדר מלחה דיבר על דירות מגורים בלבד, הרי שבפועל לא נצמד המשיב לנוסח המילולי של ההסדר. לטענתו, חמשת המקרים שעליהם הצביע הם המקרים היחידים שבהם נמכרו לתושבי מלחה "עסקים מסחריים", בהסבירו, כי הדבר מובן, באשר הכפר מלחה היה בנוי מדירות מגורים בלבד ולא התנהלו בו עסקים. טענתו היא אפוא כי המשיב הפלה אותו לרעה. לדבריו, חמשת המקרים שהוא מצביע עליהם, בצירוף העובדה שהמשיב לא הביא ראיות לשינוי מדיניותו, מבססים את טענת ההפליה שהעלה.

ראיה נוספת לכך שהמשיב לא נצמד לנוסח המילולי של ההסדר, מוצא המבקש בכך שמכירת הדירות והמגרשים הצמודים הייתה לפי 1,500 ל"י לחדר, כאשר המדד הקובע הוא מספר החדרים המקוריים שהיו במגרש הנמכר. זאת, בשונה מסיכום הישיבה, לפיו הוצע למכור את הדירות תמורת תשלום שבין 1,500 ל-2,000 ל"י, ואת המגרשים הצמודים להחכיר ללא דמי חכירה ראשוניים.

המבקש טוען כי המאמצים והכספים הרבים שהשקיע לאורך השנים במטרה לרכוש את הנכס נעשו בידיעת המשיב ובהסכמתו שבשתיקה, ולפיכך, מנוע המשיב מלטעון כי המבקש אינו זכאי לרכוש את הנכס בתנאי מלחה.

6.         מעבר לכך טוען המבקש, כי ממילא השתכלל חוזה בין הצדדים למכירת הנכס בתנאי מלחה. לדבריו, חוזה זה בא לידי ביטוי במסמך שנזכר לעיל. במסמך זה רואה המבקש הצעה של המשיב, ובחתימתו שלו על המסמך הוא רואה משום קיבול ושכלול העסקה.

7.         ולבסוף, המבקש טוען כי המשיב מפלה אותו לרעה לא רק בכך שאינו מאפשר לו לרכוש את הנכס בתנאי מלחה, כי אם גם בכך שבשומה שהוציא לגבי הנכס, ראה המשיב לנכון להפריד בין ערך המבנה לבין ערך המגרש, והתייחס לשוויים בהתאם למצבם הנוכחי, לאחר שהמבקש השקיע בהם והשביחם.           

טענות המשיב