פסק-דין בתיק א 2963/98

1.      שיכון עובדים בע"מ, הנתבעת 3, בנתה בית מגורים ברמת אפעל שכלל 12 דירות אשר הוקמו במסגרת שלושה אגפים של הבנין.

בכל אגף ארבע דירות. שתיים מהן בקומת הקרקע והשתיים הנוספות בקומה הראשונה.

רוכשי הדירות בקומת הקרקע קיבלו, כך לפי ההסכם עם הנתבעת 3, חצר אשר הוצמדה ו/או תוצמד עם רישום הבית כבית משותף לדירה הנרכשת ואילו לרוכשי הדירות בקומה א' (הקומה השניה והאחרונה של הבנין) יוצמדו, אף זאת לפי ההסכם עם שיכון עובדים, חלקי הגג שמעל דירתם, עליהם ייבנו אם יתקבל האישור החוקי לכך, חדר ומרפסת בשטח כולל של 25 מ"ר.

הגופים התכנוניים המוסמכים אישרו את בניית החדרים והמרפסות על הגג ושיכון עובדים בנתה אותם עבור כל רוכשי הדירות בקומה השניה, על פי ההתחייבות שנטלה על עצמה בהסכמים עימם.

יתרת שטח הגג אמור להרשם כרכוש משותף של הבנין ולשמש את כל בעלי דירותיו.

2.      התובעים בשני התיקים שבפני, אשר הדיון בהם אוחד, רכשו מהנתבעת 3 את הדירות בקומת הקרקע של הבנין ואילו הנתבעים (בשני התיקים) רכשו את הדירות בקומה האחרונה אליהן הוצמדו חלקי גג (כולל חדר ומרפסת על הגג), כאמור לעיל.

המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים, אשר גררה אותם לבית המשפט, עניינה בהיקף הזכויות הקינייניות שיש, או שתהיינה, לבעלי הדין בשטח גג המבנה, לאחר רישומו כבית משותף על פי חוק בתים משותפים.

בעוד שהתובעים, רוכשי דירות הקרקע, טוענים, ובטענתם תומכת הנתבעת 3, כי הגג כולו, למעט שטח של 25 מ"ר לכל דירה, הוא רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבנין וכך יש לרשמו בלשכת רשום המקרקעין, טוענים הנתבעים כי אין לתובעים זכויות כלשהן בגג, למעט השטח שמעל חדר המדרגות של הבנין, אותו יש לרשום כרכוש משותף. שאר חלקי הגג צמודים לדירותיהם והם זכאים להשתמש בהם באופן בלעדי.

הנתבעים אשר טוענים, כאמור, לזכויות קנייניות על מרבית שטח הגג, בנו מתקנים, ללא הסכמת התובעים, על השטח, אשר לטענת התובעות הוא רכוש משותף של כל בעלי הדירות. הם אף הזיזו קולטי שמש שהתקינו התובעים למקום אחר בגג, ללא רשותם וללא הסכמתם.

3.      בשתי התובענות שבפני, אשר הוגשו בנפרד ע"י רוכשי דירות הקרקע במבנה, ואשר הדיון בהן אוחד בהסכמת כל הצדדים, תובעים התובעים הכרה בזכויותיהם הקנייניות בגג, כאמור לעיל. כפועל יוצא מההכרה שתינתן, עותרים הם למתן צווים מתאימים שישקפו את זכויותיהם בגג, לאמור: חיוב הנתבעים להרוס את הבניה הבלתי חוקית שבוצעה, לטענתם, ע"י הנתבעים בחלק המשותף על הגג, השבת קולטי השמש למקומם ורשום כל חלקי הגג (למעט השטחים שעליהם נבנו החדרים והמרפסות של הנתבעים, כאמור לעיל) כרכוש משותף של הבית, במסגרת צו הבתים המשותפים שיירשם בלשכת רשום המקרקעין.

הנתבעים כופרים, כאמור, בטענת התובעים, לפיה יש לרשום את כל שטח הגג (למעט שטח של 25 מ"ר) כרכוש משותף וטוענים כי על פי המוסכם בינם לבין הנתבעת 3, עמה חתמו על הסכמי הרכישה, יש להצמיד את שטח הגג, היינו את כל שטחי הגג מעל שטחי דירותיהם, לדירותיהם, למעט שטח הגג הממוקם מעל חדר המדרגות, אותו יש לרשום כרכוש משותף של כל בעלי הדירות בבנין.

הנתבעת 3, אשר הקימה את הבנין ומכרה את הדירות לצדדים שבפני על פי הסכמים שחתמה עימם, נמנעה מהגשת כתב הגנה וראתה עצמה כנתבעת פורמלית בלבד. בא כוחה, עו"ד גרוס, העיד מטעם התובעים והציג את עמדת מרשתו בנוגע למחלוקת שהתגלעה בין הצדדים (ראה ת/11).

4.      המחלוקת בין הצדדים בתובענות שבפני תוכרע על פי הפרשנות שיש ליתן להסכמות שהושגו בין רוכשי הדירות לבין המוכרת - הנתבעת 3.

אין חולק כי כל ארבעת רוכשי הדירות שבפני, חתמו על הסכמי רכישה זהים בנוסחם ובתוכנם. להסכמי הרכישה צורפו מפרטים טכניים, כחלק בלתי נפרד מההסכמים, אשר התייחסו, בין השאר, לשטחים שיוצאו מהרכוש המשותף של המבנים ויוצמדו לדירות בקומת הקרקע או לדירות בקומה א' של הבנין.

בכל המפרטים, הן אלה שצורפו להסכמי הרכישה של דירות הקרקע והן אלה שהתייחסו לדירות בקומה א', הוסכם ונקבע כי:

            "חלקים המוצאים מהרכוש המשותף: גינות פרטיות הצמודות לדירות בקומת הקרקע, חניות הצמודות לדירות הגג, מעל לדירות שבקומה א' צמוד לדירות בקומה א', כדי לאפשר את בניית חדרים ומרפסות על הגג במידה והועדה המחוזית לתכנון ובניה תאשר את בניית החדרים על הגג" (ס' ג(1) למפרט.

במפרטים, היינו בהתחייבויות ההדדיות בין כל רוכשי הדירות בבנין (הן התובעים והן הנתבעים) לבין שיכון עובדים, נקבעו, בהסכמה, השטחים שיוצאו מהרכוש המשותף ויוצמדו לדירות ספציפיות כמפורט לעיל, אשר לבעליהן, ורק להם, תמסר זכות השימוש הבלעדית.

לגבי דירות הגג נקבע, כאמור, כי השטח שמעליהן יוצמד לדירות, קרי, הוא יוצא משטח הרכוש המשותף, כדי לאפשר בניית החדרים והמפרסות כאמור לעיל. החדרים והמרפסות נבנו על הגג, על שטח כולל של 25 מ"ר לכל דירה, לאחר שהתקבלו ההיתרים המתאימים מהועדה המחוזית, ונמסרו לשמושם הבלעדי של רוכשיהן, היינו הנתבעים. לגבי שטחים אלה אין, למעשה, מחלוקת בין הצדדים. גם לדעת התובעים יש להצמיד את החדרים והמרפסות שנבנו על הגג לדירות הנתבעים. המחלוקת התגלעה לגבי שטחי הגג שנותרו פתוחים ללא שנבנה עליהם מבנה נוסף.

הנתבעים, המכנים אותם כמרפסות נוספות (בשטח של כ-60 מ"ר), טוענים כי אף אותם יש להצמיד לדירות, על פי המוסכם בסעיף ג(1) למפרט הטכני הנ"ל, בעוד שהתובעים מפרשים את האמור במפרט באופן ששטחים אלה הם חלק מהרכוש המשותף של הבניין, שכן על פי המוסכם במפרט, לטענתם, רק השטחים שעליהם תתיר הועדה המחוזית לבנות, יוצמדו לדירות הנבתעים ואילו שאר שטחי הגג יוותרו ברשותם ובבעלותם של כל רוכשי הדירות, כרכוש משותף.