פסק-דין בתיק א 2601/01

בני הזוג סוקר (להלן- "התובעים") מבקשים לבטל הסכם לרכישת חנות שרכשו מאת הנתבעת וכן מבקשים הם השבת דמי תמורתה ופיצוי בשיעור שנקבע בהסכם הרכישה, בגין הפרתו. הנתבעת, מצידה תובעת שכנגד את התובעים לשלם את יתרת חובם בגין הממכר וכן פיצוי בגין הפרת ההסכם בידי בני הזוג.

ביום 29.12.99 נחתם בין הצדדים הסכם התחייבות למכר מקרקעין, על פיו רכשו התובעים  מאת הנתבעת, זכויות בחנות בשטח 46.5 מ"ר, במרכז מסחרי המכונה "חתני פרס נובל" שעתיד היה להבנות במערב ראשון לציון (להלן- "ההסכם") (הסכם המכר - נספח א' לכתב התביעה). הנתבעת עסקה בביצוע ובבנית המרכז המסחרי על פי הסכם פיתוח בקרקע שהוקצתה לה מאת מנהל מקרקעי ישראל בגוש 3946 חלקה 221(חלק) והידועה גם כמגרש 415, על פי תוכנית מפורטת מס' רצ\60\3\1 שחלה על הקרקע.

תמורת הזכויות בחנות נקבע בהסכם כי התובעים ישלמו את סך שווה הערך בשקלים של 111,600$ בתוספת מע"מ. 90% מהתמורה שולמה עוד בטרם החל להבנות המרכז המסחרי. התשלומים בוצעו כדלקמן:

15,000 ש"ח ביום 6.12.99 (ע"פ חשבונית, נספח ב' לתצהיר התובע)

83,200 ש"ח ביום 30.12.99 (ע"פ חשבונית, נספח ג' כנ"ל)

417,000 ש"ח ביום 3.02.00 (ע"פ חשבונית, נספח ד' כנ"ל).

אין מחלוקת כי התובע 1 מפעיל מזה שנים רבות חנות למתן שרותי צילום ופיתוח. התובע ביקש להרחיב את עסקו על ידי פתיחת חנות צילום נוספת במרכז המסחרי האמור. בשל כך רכש לדבריו את חנות מספר 30 על פי התשריט (נספח ה' לתצהירו) שבקומה א' (מעל קומת הקרקע)  של המרכז המסחרי.

התובעים טוענים כי סברו על בסיס המצגים שהוצגו להם, הסכם המכר על נספחיו לרבות התשריטים, כי יעודה של כל קומה א' הוא לשמש כשטח מסחרי לחנויות בלבד. הנתבעת העבירה לידי התובעים, במועד מאוחר לחתימת ההסכם, העתק היתר הבניה להקמת המבנה המסחרי ובו צוין במפורש כי קומה א' מיועדת לשמש קומת מסחר עבור חנויות (נספח ו' לתצהיר התובע). לדברי התובעים היה להם ברור במועד כריתת ההסכם, כי הקומה אשר בה נרכשו הזכויות לחנות, תשמש קומת חנויות בעלות חזיתות שהן ויטרינות זכוכית כמקובל במרכז קניות מסחרי וקניונים.

בתחילת 2001 הבחינו התובעים , עת החלו שלבי בניית המרכז, כי אין הנתבעת מייעדת את אותה הקומה בה עסקינן, אלא לשם משרדים וכי אפיונה יהא שונה מהמצג שהוצג להם לטענתם במועד הרכישה. התובעים הבהירו לנתבעת כי אם כך הם פני הדברים, הפעלת חנותם בקומה זו שאינה קומת חנויות אלא קומת משרדים, נדונה לכישלון בהעדר תנועת קונים פוטנציאלים בקומה, כשהיא רחוקה מעין המבקרים אשר לא יטרחו להגיע עדיה בהעדר חנויות נוספות. חזותה של הקומה כקומת משרדים, אף היא מכשילה את סיכויה של חנות התובעים להצליח. תמונות הקומה (נספח ז' לתצהיר התובע, וכן ראה ת/1: 14 הדפסי תמונות של הקומה והאזור שליד החנות נשואת התובענה) מדברות בעד עצמן ומעידות מה אופייה של הקומה.  פניות התובעים נדחו בלך ושוב לדבריהם. לבסוף, נכונה הייתה הנתבעת לבטל את ההסכם כנגד קבלת הפיצויים הקבועים בו  ובנספחיו. אף הוכנו מסמכים מתאימים ביניהם הסכם, הודעה לרשויות מיסוי מקרקעין וכיוצא באילו, טיוטות הועברו לעורך דינם של התובעים ביום 7.6.2001 (נספח ה' לתצהיר העד חי מטעם הנתבעת).

במצב דברים זה נמלכו התובעים בדעתם. זאת בעיקר, לדבריהם, משום שחששו מהעלות הכרוכה בתשלום הפיצויים ועלויות הסרק בשל פירעון המשכנתא שנטלו לצורך רכישת החנות. לבסוף, קח התובעים, בלחץ נציגי הנתבעת "נכנעו" כלשונם, ללחצים אילו, הסכימו שלא לבטל את ההסכם תוך שהנתבעת מבטיחה להם, לטענתם,  כי יפתחו חנויות נוספות בקומה האמורה. בהמשך לכך חתמו התובעים על מסמך מיום 10.6.2001 (נספח ו' לתצהיר מר חי מטעם הנתבעת) ובו נאמר :

 " אנו גילה וניסים סוקר מצהירים בזאת על המשך ההסכם שנחתם בנינו לבי חב' נגר כדורי בקנית נכס במרכז המסחרי הנ"ל. נא המשך טיפולכם וקבלת הנכס לידינו כמה שיותר מהר".

עוד חתמו התובעים למחרת על מכבת המופנה אל הנתבעת (נספח ז' לתצהיר מרחי מטעם הנתבעת) בו נאמר בן השאר:

" 3. והואיל ופנינו אל החברה ובקשנו ממנה לבטל את ההסכם . 4.  והואיל וחזרנו בנו מהודעת בטיול ההסכם ביננו לבין החברה. 5. והואיל והחברה הסכימה לבקשתנו לא לבטל את ההסכם. 6. לפיכך, לאור האמור לעיל, הננו מתחייבים להמשיך ולקיים את האור בהסכם על כל תנאיו וסעיפיו ולקבל את החזקה בממכר בכפוף לאמור בהסכם ולמילויי כל התחייבויותינו, ולא תהיה לנו על טענה ו/או דרישה ו/או תביעה נגד החברה בגין בקשתנו לביטול ההסכם, המשך קיומו אל ההסכם ומסירת החזקה בממכר."

אולם בתוך תקופה קצרה לא חל כל שינוי בקומה.

משנוכחו התובעים כי על אף דברי הנתבעת, לא חל שינוי באופייה של הקומה, סרבו לשלם את התשלום האחרון בגין הממכר, יתרת עשרת האחוזים של התמורה. כן  לא נטלו הם לידיהם את החזקה בחנות. זאת על עף שנשלחה אליהם הודעה מיום 24.7.2001 כי החנות מוכנה ועליהם לקבלה לידיהם על פי הוראות ההסכם (נספח ח' לתצהיר העד חי). לטעמם אין כל מקום להמשיך ולהשקיע במקום ולפתוח בו עסק לאור מצבה של הקומה והעדר הפוטנציאל המסחרי  שבה. עתה מבקשים הם לבטל ההסכם ולהשיב לידיהם את התמורה ששולמה וכן לקבל לידיהם את הפיצוי המוסכם בשל הפרת ההסכם כטענתם, על ידי הנתבעת. בפועל הקומה האמורה שימשה במועד חקירת העדים כקומת משרדים. במקום חנויות נפתחו בה גן ילדים  ומשרדים ובכללם משרדי הנתבעת. כן מצויה בקומה מרפאה (ראה עדות מר חי עמ' 20 ש' 18 פרטיכל מיום 1.2.2007).

טענות התובעים

1.      הטעיה: המצג הטרום חוזי שונה ממה שבפועל יצא אל הפועל בקשר עם הקומה.

2.      שימוש שלא בתום לב בזכות הנתבעת לערוך שינויים במרכז כקבוע בהסכם. הנתבעת ערכה שינוי מהותי שלא ניתן היה לצפות אותו בקשר עם יעוד הקומה.

3.      שימוש בקומה בניגוד להיתר הבניה שקיבלה הנתבעת. בעת חתימת הסכם המכר טרם היה בידי הנתבעת היתר בניה ומשכך, למעשה לא הייתה יכולה היא להתחייב להקים את החנות ואת קומת המסחר.

4.      אף אם יאמר כי התובעים חזרו בהם מן הביטול עשו הם זאת בלית ברירה לאור דרישת הנתבעת לתשלום הפיצוי המוסכם, דרישה נטולת בסיס.