פסק-דין בתיק א 25408/06

לפני תביעה כספית על סך של 43,436 ש"ח ותביעה לצו עשה, שהוגשה בסדר דין רגיל, ע"י מר ראובן מילגרום (" התובע"), נגד גב' סיוון אוקסהורן וגב' יסמין אוקסהורן (" הנתבעות"). התובע הנו שוכר מוגן בדירת מגורים ברח' העליה 50 בתל-אביב ( "המושכר" ו/או "הדירה"), השייכת לנתבעות. התובע עותר לחייב את הנתבעות לבצע תיקונים במבנה, בו ממוקמת הדירה ובנוסף, לשלם לו את עלות התיקונים הנדרשים בדירתו, בסך 27,271 ש"ח, שניזוקה עקב ליקויי איטום במבנה. כמו כן, עותר התובע לתשלום פיצוי בגין הנזקים שנגרמו לרכושו בסך של 5,000 ש"ח וכן פיצוי בגין עגמת נפש בסך 10,000 ש"ח.  

התביעה  

התובע הנו בעל זכות חוזית לדיירות מוגנת, בדירה בבעלות הנתבעות. הבניין בו מצוי המושכר, הינו בבעלות מלאה או חלקית של הנתבעות. הנתבעות התקשרו בחוזה-שכירות עם התובע, באמצעות אביהן, ד"ר אריאל אוקסהורן, שהוצג בפני התובע, כמיופה כוחן, בכל הקשור לדירה ולחוזה השכירות. במהלך שנת 2002, החלו להופיע סימני רטיבות בתקרה ובקירות המושכר, וזאת כתוצאה מכשל באיטום גג הבניין והקירות החיצוניים. ביקורת שבוצעה ע"י מהנדסי עיריית ת"א, במהלך ספטמבר 2005, העלתה כי ליקויי האיטום גוררים ליקויים בקירות החיצוניים של הבניין ובתקרת המושכר. התובע דרש פעמים רבות מד"ר אוקסהורן, לתקן את הליקויים ולפתור את בעיית הרטיבות, ברם פניותיו לא נענו. הליקויים באיטום הבניין והמושכר, הסבו לתובע נזק וסבל רב, הואיל ובמהלך החורף, חדרו מים רבים לדירה, שבעטיים נגרם נזק לרכוש התובע. בלית ברירה, פנה התובע אל מומחה מטעמו בנידון, שמצא כי למושכר נגרמו נזקים שונים, שעלות תיקונם מוערך בסך של 27,271 ש"ח כולל מע"מ. כמו כן, נגרמו לתובע נזקים לרכוש בסך של 5,000 ש"ח ועגמת נפש בסכום המוערך ב-10,000 ש"ח.

במהלך דצמבר 2005, בוצע איטום חלקי של גג הבניין, ואולם לא בוצעה כל עבודה בקירות החיצוניים, שחלקם בנויים מבלוקים בלבד, ללא כל ציפוי המגן מפני רטיבות. התובע טוען כי הנתבעות התרשלו כבעלות המושכר והבניין בכך שלא דאגו לתחזוקתם של אלה, עובדה שהסבה לתובע נזקים רבים ועל כן יש לחייבן בסכום התביעה וכן בתיקון הליקויים.

ההגנה

לטענת הנתבעות, כשנוצרה בעיה בגג הבניין, תוקנה היא באמצעות בעלי-מקצוע. לחילופין, גם התובע רשאי ואף חייב היה לבצע את התיקון, אם היה צורך בכך וזאת בהתאם לדרישות חוק הגנת הדייר, תשל"ב-1972 (להלן: " חוק הגנת הדייר" או "החוק") וההסכם. מחמת גילו של הבניין, מעל 80 שנה וכן מחמת בלאי טבעי, נגרמו הנזקים. כמו כן, החובה לבצע תיקונים בתוך המושכר, מוטלות כולה על התובע בלבד, זאת בהתאם לחוק ולהסכם השכירות. לחילופין, חלה על התובע החובה למזער את נזקיו, דבר שלא עשה. אמנם בדצמבר 2005, בוצע איטום של הבניין, ברם, הנתבעות מכחישות את טענת התובע, בדבר הצורך בביצוע עבודות נוספות.

דיון

חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט

הצדדים הסכימו למינוי מומחה מטעם בית המשפט לבחינת הליקויים הנטענים. בית המשפט מינה את מהנדס הבניין ושמאי המקרקעין, מר צבי רון, כמומחה מטעמו, כאשר הוחלט כי שכר המומחה בגין חוות הדעת, ישולם תחילה בחלוקה שווה בין הצדדים.

המומחה הגיש ביום 10.10.06 חוות-דעת בקשר לנזקים הנטענים. על פי חוות הדעת, נקבעו עבודות לביצוע לתיקון ליקויי האיטום ובנוסף פורטו העבודות לביצוע בקשר לתיקון הנזקים בדירה, שעלותן הועמדה על סך של 11,700 ש"ח לא כולל מע"מ.

בישיבת יום 31.12.06, הורה בית המשפט לנתבעות, לבצע את התיקונים בגג ובקירות החיצונים, בהקדם ובפיקוח המומחה. חרף החלטה זו, לא בוצעו התיקונים.

בישיבת יום 11.3.07, הגיעו הצדדים להסכמה, שלפיה הנתבעות תבצענה את התיקונים החיצוניים בהתאם לחוו"ד המומחה, תוך 90 ימים ואילו התובע יבצע את התיקונים הפנימיים בדירה, תוך 90 יום, בהתאם לחוו"ד המומחה, באמצעות הקבלן שיבצע את התיקונים החיצוניים או באמצעות קבלן מטעמו, וכאשר התשלום בגין העבודות הפנימיות, עד לסכום של  11,700 ש"ח, ישולם ע"י הנתבעות, ישירות לקבלן שיבצע את העבודות בפועל. עוד הוסכם כי העבודות יהיו בפיקוח המומחה ועלות הפיקוח תחול על הנתבעות. להסכמה זו ניתן תוקף של פסק דין חלקי, כאשר הנושאים שנותרו להכרעה הנם: התביעה לנזקי רכוש, פיצוי בגין עגמת נפש, וכן הוצאות המשפט ושכר טרחת עו"ד.

בישיבת יום 12.7.07 התברר כי טרם בוצעו התיקונים, וכי העיכוב הארוך היה חסר הצדקה. הצדדים הסכימו שהתיקונים הפנימיים יבוצעו על ידי הקבלן יפת, מטעם הנתבעות, שיעביר את פירוט העבודות לאישור המומחה תחילה. הוסכם כי העבודות יסתיימו תוך 30 יום והמומחה יוזמן ליתן חוות דעת משלימה, לאחר תום הביצוע. עוד הוסכם כי העבודות החיצוניות יושלמו תוך 60 יום, ימי הפגרה במניין, וכי הצדדים יודיעו תוך 75 יום על השלמת העבודות.

בישיבת יום 24.10.07, הסתבר כי העבודות בוצעו באופן חלקי. בא כוח התובע דרש צו עם סנקציה וביקש לשמור על זכותו לדרוש הוצאות על השיהוי בביצוע ובהשלמת העבודות. בהחלטתי מאותו היום, חייבתי את הנתבעות לפעול ע"פ ההחלטה מיום 12.7.07, באופן מיידי.

ביום 15.1.08, הגיש המומחה חוות-דעת משלימה, על-פיה התיקונים בבניין ובמושכר לא הושלמו, וכי אומדן יתרת עלות התיקונים עומד על 4,400 ש"ח.

ביום 31.1.08, נערכה ישיבה מקדמית נוספת, בה חויבו הנתבעות בהוצאות משפט בסך של 2,500 ש"ח + מע"מ בשל התמשכות ההליך הדיוני שלא לצורך וכן חויבו להשלים את כל העבודות שנותרו, במדויק, ע"פ חוו"ד המומחה, תוך 30 יום. במעמד זה ,הוריתי על הגשת סיכומים בכתב לעניין יתרת התביעה. כמו כן, הוריתי על הגשת חוות דעת אחרונה ומשלימה מטעם המומחה וקבעתי כי במידת הצורך, תינתן לצדדים אפשרות להשלמת טיעונים בעקבות חוות הדעת.

התובע הגיש את סיכומיו ביום 25.2.08 והנתבעות ביום 26.3.08. ביום 14.5.08 הגישו הנתבעות בקשה לקביעת שכרו של המומחה בגין חוות הדעת המשלימה הנוספת, שבגינה דרש המומחה 2,800 ש"ח, אז הסתבר למעשה כי, חוות הדעת המשלימה לא הוגשה עקב אי תשלום שכר המומחה. לאחר קבלת תגובת המומחה ותשובת הצדדים לתגובתו, העמדתי את שכר המומחה בגין חוות הדעת המשלימה על סך של 2,500 ש"ח + מע"מ.

חוות הדעת המשלימה הוגשה ביום 13.8.08. כשעל-פיה, הושלמו עבודות תיקון ליקויי האיטום במבנה, אולם נותרו עבודות לביצוע בתוך המושכר בעלות של 1,900 ש"ח+מע"מ. התובע והנתבעות הגיבו על חוות הדעת המשלימה בימים 18.9.08 ו-25.9.08 בהתאמה.

במסגרת תגובת התובע, הובאה לידיעת בית המשפט, העובדה שנכרת הסכם פינוי בין התובע לבעלי-הנכס, ד"ר אוקסהורן, ואשר על פיו הוסכם כי התובע יפנה את המושכר ביום 15.5.08, תוך קביעת תנאים נלווים כאלה ואחרים, כגון בעניין תשלום דמי פינוי לתובע (חלקו בדמי המפתח בניכוי חלקו כדייר מוגן בתיקונים שבוצעו במבנה). כמו כן, נקבע בהסכם כי לא יהיה בו כדי לפגוע בזכויות התובע ו/או בטענותיו בתיק דנן.

הפחתת אחריות בשל שכ"ד נמוך