כללי
1. מחלוקות כספיות בין קבלן ראשי לבין קבלן ביצוע, הם נשוא פסק דין זה.
2. נציג תחילה את הצדדים ואת המערכת ההסכמות ביניהם. לאחר מכן יובאו, בתמצית, כתבי התביעה וההגנה של הצדדים. בהמשך, נסקור את ההליכים בין הצדדים, שתחילתם בבית משפט השלום בעכו, כאשר הדגש יהיה על ההליכים בבית משפט זה, בפני השופטים שטיפלו בתיק זה לפניי, ולאחר מכן, יוצגו ההליכים בפניי. נתרכז במחלוקות העיקריות שבין הצדדים, ולאחר שאכריע בהן אקבע את גובה התשלום שיש לשלם ומי החייב לשלמו.
הצדדים
3. גני ירושלים (מורדוך) בע"מ (להלן - "גני ירושלים" או "הקבלן הראשי") הינה חברה פרטית, העוסקת, בין השאר, בעבודות קבלנות ובנייה, והיא התובעת בתיק הראשון (ת.א. 1096/97).
בעלי מניותיה של חברת גני ירושלים (מורדוך) בע"מ - אשר נוסדה בשנת 1982 - הם אלה: יעקב מורדוך וחברת גני ירושלים שיווק אבן בע"מ, ואחד ממנהליה הוא אברהם מורדוך (להלן - "אבי מורדוך" או "אבי"; נתונים אלה מופיעים בתדפיס רשם החברות, נספח א1 לתצהירו של מר פארס). כל אלה הם הנתבעים בתביעה השנייה (ת.א. 1358/99).
4. רשא לבנייה ופיתוח בע"מ (להלן - "רשא" או "קבלן המשנה"), הינה חברה פרטית העוסקת בביצוע עבודות בנייה, והיא הנתבעת בתיק הראשון והתובעת בתיק השני. חברת רשא נוסדה בקיץ 1994 (ראה, בין היתר, עדות מר פארס, עמ' 93-92 לפרוטוקול). החברה נמחקה והוחזרה לפנקס החברות על פי החלטת בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט ג' גינת, כתוארו אז), מיום ד' ניסן תשס"ב (17.3.02) בתיק פש"ר 149/02. אשר להיקף ניסיונה של רשא ופרויקטים קודמים שביצעה - ראה עדות מר פארס, בעמ' 94-93, ו-96 לפרוטוקול.
פארס פארס (להלן - "פארס"), הוא מנהלה של רשא ובעל השליטה בה. פארס חתם על כתב ערבות להתחייבויותיה של רשא ביחסים בינה לבין גני ירושלים, והוא הנתבע 2 בתיק הראשון.
מערכת ההסכמים והמסמכים שנחתמו בין הצדדים
5. ביום 18.12.94 נחתם הסכם לביצוע עבודות בנייה בין גני ירושלים לבין רשא, שצורף כנספח ב לתצהירו של פארס (להלן - "ההסכם הראשון"). הסכם זה התייחס לבניית פרויקט באתר בנייה הנמצא ברחוב הנשיא בטבריה (להלן - "פרויקט הנשיא" או "הפרויקט"). כאמור במבוא לאותו הסכם, הקבלן הראשי התקשר בהסכם לביצוע עבודות בנייה בפרויקט הנ"ל, והוא - הקבלן הראשי - הסכים למסור לקבלן המשנה את ביצוע העבודות, שכללו בניית 28 דירות במבנה בן 8 קומות על גבי קומת עמודים וקומת מרתף (סעיף 2ו להסכם הראשון). ההסכם בין הצדדים קבע כי קבלן המשנה יבצע את העבודות מחומרים ומציוד שלו (סעיף 7ב להסכם הנ"ל), והכול בפיקוח מפקח (סעיף 7א להסכם האמור). יום תחילת העבודות נקבע ליום 15.12.94, וקבלן המשנה התחייב לבצע את העבודות ברציפות ובקצב סביר ולסיימן לא יאוחר מתום שמונה חודשים מיום תחילת העבודות (סעיף 12א להסכם הראשון).
שמונה קומות הבניין כונו גם מפלסים, כאשר ההפרש ביניהם הוא כשלושה מטר. כל מפלס או תקרה כונתה על פי גובהה, כאשר, כפי שנראה להלן, סלע המחלוקת בין הצדדים התרכז במפלס 17 (דהיינו: המפלס שגובהו מעל פני הקרקע הוא 17.05 מטר).
התמורה המגיעה לקבלן המשנה נקבעה בסעיף 17א להסכם הראשון, בסך של 3,920,800 ש"ח (שלושה מליון תשע מאות עשרים אלף ושמונה מאות ש"ח), כאשר לסכום זה יתווסף מע"מ (סעיף 17ד להסכם הנ"ל). בנספח התמורה של ההסכם הראשון (עמ' 17), נקבע תשלום עבור השלד, בסך של 1,306,880 ש"ח, אשר ישולם "
עם סיום יציקה של תקרת קומה מקומות המבנה" (סעיף 1.1. לנספח התמורה). על פי סעיף 3 סיפא לתצהירו של אבי מורדוך מיום 27.7.95 שהוגש לבית המשפט השלום בעכו (נ/1), זה ה"תרגום" הכספי של סעיף זה בהסכם הראשון: "
בין הצדדים הוסכם כי עם סיום כל קומה מבין 8 הקומות המתוכננות לבנין כולל תשלם המשיבה (=גני ירושלים
) למבקשת (=רשא
) את החלק היחסי בסך 163,000 ש"ח, כנגד הגשת חשבון שיאושר על ידי המפקח עם סיום יציקה של תקרת כל קומה מקומות המבנה".
אשר לתשלום עבור עבודות הגמר שיבצע קבלן המשנה בפרויקט - נקבעה חלוקה של העבודות ל-140 נקודות, בכל קומה 20 נקודות (4 נקודות לכל אחד מהרכיבים: מחיצות, טיח, ריצוף, חלונות, גמר), כאשר עם גמר כל 4 נקודות יקבל קבלן המשנה 68,562 ש"ח (סעיף 1.2 לנספח התמורה). כן נקבע תשלום לסיום עבודות הפיתוח (סעיף 1.3. לנספח התמורה).
הסכם זה הוא מודפס ונחתם על ידי שני התאגידים בחותמת ובחתימת יד של מנהליהם, אבי מורדוך מטעם גני ירושלים, ופארס מטעם רשא.
6. בד בבד עם חתימת ההסכם הראשון, חתם פארס, אישית, על כתב ערבות (עמ' 16 להסכם הראשון), שבו הוא ערב לכל ההתחייבויות של קבלן המשנה על פי ההסכם הראשון. בכתב הערבות נאמר כי הקבלן הראשי יכול לפנות אל מר פארס, מבלי שיידרש קודם לכן לפנות לקבלן משנה, כאשר בכל מקרה הקבלן הראשי רשאי לראות בפארס את החייב העיקרי. בסיום כתב הערבות נאמר כי התחייבות הערב על פי ערבות זו דינה כדין התחייבות קבלן המשנה עצמו, וכי הערב, מר פארס מוותר בזה על כל דרישה ו/או שחלה על הקבלן הראשי כלפי ערב על פי כל דין.
כבר עתה נאמר כי אין הכחשה ביחס לחתימת מר פארס על הערבות. יתרה מזו, במהלך הדיונים בפניי, במסגרת בקשות גני ירושלים למתן ערובה להוצאות של רשא, התחייב מר פארס לערוב גם להוצאות (ראה סעיף 1ג להחלטה מיום א סיון תשס"ב (12.5.02), עמ' 2 לפרוטוקול המודפס).
7. בין הצדדים נחתם הסכם נוסף בחודש אפריל 1995 (נספח ט לתצהיר פארס), אשר הוא מעין נספח להסכם הראשון. הסכם זה קבע כי קבלן המשנה יקבל סכומים נוספים, שכונו באותו הסכם "פרס", אם יקדים את השלמת הבנייה לפני המועדים המפורטים בהסכם הראשון. הצדדים ראו בסכומים אלה בבחינת "בונוס", ועל כן התייחסו להסכם זה כאל "ההסכם השני" או "הסכם הבונוסים". סכומי הבונוסים היו אלה: 25,000 דולר - אם תוקדם יציקת תיקרה במפלס 14 עד ליום 26.5.95; סך 25,000 דולר נוספים - אם תושלם יציקת התיקרה במפלס 22.85 עד ליום 30.7.95; ופרס נוסף של 50,000 דולר אם יסיים קבלן המשנה את כל יחידות הדיור, שהם בנויות ומושלמות לא יאוחר מיום 30.10.95 (לגבי סעיף אחרון זה נקבע כי איחור של 30 יום מקובל על גני ירושלים). בנוסח המודפס של סעיף 6 להסכם הבונוסים נאמר כי רק מילוי התנאים המפורטים לעיל יזכה את קבלן המשנה בפרס, ומילוי חלקי לא יזכהו בסכום כל שהוא, אך סעיף זה מחוק ומתחתיו נכתב בכתב יד כי "
אם הקבלן לא עומד על 30.11.95 הקבלן הראשי זכאי לקזז סכום זה".
8. בשלב מסוים, בקיץ 1995, גבה טורא בין הצדדים. כל צד האשים את רעהו באי ביצוע המוטל עליו על פי ההסכם הראשון: רשא טענה כי גני ירושלים לא המציאו לה תוכניות לבנייה במועד, וגני ירושלים טענה כי רשא לא ביצעה את הבנייה על פי לוח הזמנים שנקבע בהסכם הראשון ובהסכם השני.
9. הצדדים הגיעו לכלל מסקנה כי לא ניתן למשוך יחד את העגלה, ועל כן הסכימו על הפסקת הקשר ביניהם. הסכמה זו באה לידי ביטוי בהסכם השלישי בין הצדדים, שכונה גם בשם "מסמך העקרונות", מיום 2.7.95. בשל חשיבותו הרבה, נצטטו להלן בשלמותו:
הנדון: עקרונות לסיום עבודה