ע"א
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
|
36-11, 1037-13
03/09/2015
|
בפני השופטים:
1. הנשיאה מ' נאור
2. י' עמית
3. א' שהם
|
| - נגד - |
המערערות:
1. חברת דואר ישראל בע"מ
2. אבני דרך חברה לבניה בע"מ
עו"ד אייל בליזובסקי
עו"ד אביאל פלינט
עו"ד ישראל עזיאל
עו"ד אדמית כהן וינשטוק
עו"ד גור טננבאום
|
המשיבים:
1. חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ
2. אבני דרך חברה לבנייה בע"מ
3. חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ
4. הכונס הרשמי בתפקידו כמפרק
5. בנק לאומי לישראל בע"מ
עו"ד יעקב מלצר
עו"ד טובה פריש
|
| פסק-דין |
הנשיאה מ' נאור:
- בית המשפט המחוזי בירושלים הכריע, בשני פסקי דין, בשאלת הבעלות על זכויות הבנייה העתידיות בחלקה 99 בגוש 30107 שעליה הוקם בניין הנהלת הדואר בירושלים. תחילה קבע בית המשפט (השופט י' ענבר), כי חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ (להלן: חפציבה) הותירה בידה זכויות אלה, במסגרת מכירתו של בניין שהקימה על המקרקעין לחברת דואר ישראל בע"מ (להלן: הדואר). לאחר מכן קבע בית המשפט (סגן הנשיאה י' צבן), בשבתו כבית משפט של פירוק הדן בענייני חפציבה, כי זכויות הבנייה העתידיות עודן מצויות בבעלותה של חפציבה, וכי ההתחייבות שניתנה על-ידה למכור זכויות אלה לאבני דרך חברה לבניה בע"מ (להלן: אבני דרך) היא בגדר התחייבות חוזית המהווה חוב רגיל ובלתי מובטח בהליכי חדלות פירעון.
- לפנינו שני ערעורים – ערעורה של הדואר (ע"א 36/11), המבקשת לקבוע כי זכויות הבנייה נמכרו לה על-ידי חפציבה יחד עם יתר המבנים הקיימים בחלקה; וערעורה של אבני דרך (ע"א 1037/13), המבקשת לקבוע כי העסקה לרכישתן של זכויות הבנייה מידי חפציבה הושלמה וכי זכויות אלה כבר עברו לבעלותה.
רקע
- במהלך שנות ה-80 רכשה חפציבה את המקרקעין מושא הערעור. בעקבות הליכי תכנון שיזמה חפציבה הוגדרו במקרקעין חמישה מגרשים (1, 2, 3, 3א ו-4). החשוב לענייננו בערעור הוא מגרש 3, הידוע כיום כחלקה 99 בגוש 30107. ביום 31.3.1988 התקשרה חפציבה עם הדואר בהסכם שלפיו היא תקים עבורה במגרש 3 מבנה אשר ישמש כבניין ההנהלה של הדואר (להלן: ההסכם; מוצג מע/ 5 בע"א 36/11). בנוסף כלל המבנה קומת מסחר אשר לא נמכרה לדואר ונותרה בבעלותה של חפציבה. לפיכך נקבע בהסכם כי חלקים מהבניין יוצאו מכלל הרכוש המשותף ויוצמדו ליחידות השייכות לדואר – ובכלל זאת גם גג הנכס (סעיף 14(ג) להסכם).
- לצד בניין הנהלת הדואר תכננה חפציבה להקים במגרש בניינים נוספים, אשר בשלב זה לא היו מיועדים לדואר. ההסכם כלל התייחסות מפורשת לבנייה עתידית זו. וכך קבע סעיף 15(א) להסכם:
"המוכרת מצהירה בזאת, כי על חלק מהמגרש ייבנו בניינים נוספים, וכי במפלס המסחרי בבניין בו נמצא הנכס ובבניינים האחרים על המגרש (להלן: 'הבניינים הנוספים') ימכרו בידי המוכרת יחידות לרוכשים שונים...
הקונה מצהירה ומסכימה בזאת, כי מלבד זכויות בנכס כמפורט בחוזה זה אין ולא יהיו לה זכויות כלשהן בבניינים הנוספים, וכי המוכרת תהא רשאית לעשות בבניינים אלה שהם רכושה הבלעדי כל שתחפוץ לפי שיקול דעתה בכפוף לכך שזכויות הקונה כמפורט בחוזה זה לא תפגענה.
המוכרת תהא רשאית לבנות את הבניינים הנוספים על המגרש בשלבים לפי שיקול דעתה הבלעדי, וכן לבצע שינויים בתכנונם ובתוכנית בנין עיר החלה עליהם, ובלבד ובכפוף לכך שלא יתבצע שום שינוי בתכנון הנכס גופו, המרחק בין הבניינים הנוספים לבין הנכס לא יקטן מ-6 מטרים (למעט הקומה המסחרית), גובהם של הבניינים הנוספים לא יעלה על 5 קומות ממפלס הקרקע ולא תיפגע זכות כלשהי מזכויות הקונה בהתאם לאמור בחוזה זה." [ההדגשות הוספו – מ.נ.]
ואכן, לאחר חתימת ההסכם הקימה חפציבה שני מבנים נוספים במגרש. ביום 2.7.1989 התקשרו הצדדים בהסכם נוסף שבמסגרתו רכשה הדואר גם מבנים אלה (מוצג מע/ 6 בע"א 36/11). עם הקמתם של המבנים הנוספים נוצלו מלוא זכויות הבנייה במגרש. על כן עוסק הסכסוך בין הצדדים בזכויות בנייה עתידיות בלבד, ככל שתשונה תכנית בניין העיר בעתיד. דומה שבינתיים מימוש זכויות אלה הוא לכל היותר בגדר משאלת לב, ואולי ביצה שטרם נולדה.
בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד
יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת