חג'יר ואח' נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה ואח'

 עתירה שעניינה החלטת ועדת ערר לתכנון ובניה לגבי פרויקט הריסה ובינוי.

רקע כללי -

1. ביום 14.7.2021 הגישה המשיבה 3, נורה יזמות הכרמל בע"מ (להלן: "היזמת") בקשה להיתר להריסת מבנה קיים בן 3 קומות (להלן: "הבניין") והקמת מבנה חדש תחתיו, בן 7.5 קומות, מכוח התוכניות החלות בתוספת תמריצי בניה בהוראות תמ"א 38, במגרש הידוע כגוש 11685 חלקות 11-12, בשדרות הנשיא 27, חיפה (להלן: "המגרש" ו-"הבקשה להיתר").

2. לאחר פרסום הבקשה להיתר הוגשו התנגדויות לבקשה, בין היתר, על ידי העותרים, מר חסן חג'יר וגב' מרים חג'יר (להלן: "העותרים") אשר מתגוררים בבניין הקיים.

3. הבקשה להיתר נדונה על ידי המשיבה 2, הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הוועדה המקומית").

4. ביום 21.8.2022 התקיים דיון בבקשה להיתר בוועדת השימור (להלן: "ועדת השימור") אשר המליצה על הפחתת מספר הקומות המוצע ל-7 קומות (להלן: "המלצת ועדת השימור").

5. ביום 9.5.2023 החליטה הועדה המקומית לאשר את בקשת ההיתר בתנאים (להלן: "החלטת הוועדה המקומית"). הוועדה המקומית סברה במועד זה, כי על הבקשה חלות הוראות המעבר שנקבעו במסמך מדיניות עירונית לבחינת בקשות להיתר בניה מכוח תמ"א 38 בעיר חיפה משנת 2020 (להלן: "מסמך מדיניות 2020"), כך שהיקף זכויות הבניה חושב על פי מסמך המדיניות הקודם משנת 2016 (להלן: "מסמך מדיניות 2016") ויתר רכיבי הבקשה נבחנו על פי מסמך המדיניות 2020. עוד צוין בהחלטת הוועדה המקומית כי עמדתה היא שהמגרש אינו ממוקם במתחם המיועד לשימור אלא במתחם ה' כרמל- ציר הרכס, ומשכך, בין היתר, החליטה לאשר את הבקשה אשר הייתה כרוכה בהקלה מהתוכנית התקפה לעניין מספר הקומות.

6. על החלטת הוועדה המקומית הוגשו עררים – הן על ידי העותרים והן על ידי היזמת.

7. ביום 14.1.2024 ניתנה החלטת ועדת הערר הראשונה (להלן: "ההחלטה הראשונה") אשר קיבלה את ערר העותרים בחלקו וקבעה כי תידרש נסיגה של 4 מטרים בחזית הפונה לרחוב, הן בקומה ה-7 והן בקומה ה-8 (להלן: "ההוראה לגבי הנסיגה"). לצד זאת, קיבלה ועדת הערר באופן חלקי גם את ערר היזמת וקבעה כי הבקשה להיתר תאושר בתנאים שקבעה הוועדה המקומית ובלבד שהמרווח האחורי יהיה 4 מטרים ולא תאושר בליטת מרפסת מעבר למרווח האחורי של 4 מטרים.

8. ביום 22.1.2024 הוגשה מטעם היזמת בקשה לעיון חוזר בהחלטת ועדת הערר הראשונה בטענה כי ההוראה לגבי הנסיגה בקומה השביעית, לא נדרשה בהחלטת הוועדה המקומית, לא נדונה בדיון שהתקיים בוועדת הערר ואינה נדרשת על פי מסמך המדיניות. ביום 13.2.2024, ולאחר עיון בבקשה ובתגובות העותרים, דחתה ועדת הערר את הבקשה לעיון חוזר וקבעה כי: "בנסיבות העניין ובאיזון שבין טענות המתנגדים לבקשה לטענות מבקשת ההיתר, ולאחר ששקלנו היטב את הוראות מסמך המדיניות, התוצאה התכנונית המתקבלת היא הנכונה והראויה".

9. על ההחלטה הראשונה של ועדת הערר הוגשה עתירה קודמת מטעם העותרים אשר נדונה במסגרת עת"מ 60996-02-24 (להלן: "העתירה הקודמת"), בפני חברתי, כב' השופטת טאובר, סגנית הנשיא. ביום 10.6.2024 ניתן פסק הדין בעתירה הקודמת (להלן: "פסק הדין") אשר הורה על השבת הדיון לוועדת הערר, שכן התברר שהיה צריך לבחון את כל רכיבי בקשת ההיתר, כולל נושא היקף זכויות הבניה, בהתאם למסמך המדיניות 2020 ולא על פי מסמך המדיניות 2016. פסק הדין הורה על השבת הדיון לוועדה "לשם מתן החלטה חדשה בשים לב למסמך המדיניות הרלוונטי", זאת לאור הודעת הוועדה המקומית כי חלה טעות בהחלת הוראת המעבר וכי יש לבחון את הבקשה, ביחס לכל חלקיה, על פי מסמך המדיניות 2020.

10. לאחר שניתנה לצדדים אפשרות להשלים את טיעוניהם בהתאם לפסק הדין, התקיים דיון חוזר בבקשת ההיתר (להלן: "הדיון החוזר"), וביום 24.2.2025 ניתנה ההחלטה השנייה של ועדת הערר, היא מושא העתירה שלפנינו (להלן: "ההחלטה").

    תמצית טענות העותרים –

11. בהיבט הדיוני - לטענת העותרים, ההחלטה של ועדת הערר פגומה מיסודה מאחר וניתנה שלא על ידי יושבת ראש ועדת הערר אשר נתנה את ההחלטה הראשונה. נטען כי לאחר מתן פסק הדין ביקשו העותרים כי השלמת הטיעונים תיערך בפני יו"ר ועדת הערר הקודמת, אשר נתנה את ההחלטה הראשונה, היות והשלמת הטיעון מתייחסת להחלטה הקודמת, והשיקולים שנשקלו במסגרת ההחלטה הראשונה אמורים לבוא לידי ביטוי בהחלטה החדשה. לטענתם, למרות האמור, ועדת הערר כלל לא התייחסה לבקשת העותרים בהקשר זה, לא נתנה לגביה החלטה והדיון התקיים בפני ועדת הערר עם יו"ר שונה.

12. כמו כן טענו העותרים כי זכות הטיעון שלהם נפגעה מאחר ולא ניתנה להם אפשרות להציג טענותיהם בעל פה אלא רק בכתב.

13. בהיבט המהותי, העלו העותרים כמה טענות כדלקמן:

14. אישור קומות מעל המותר – נטען כי מסמך המדיניות 2020 מגביל את תוספת הקומות שניתן לאשר מכוחו עד למספר הקומות הניתנות לאישור מכוח תמ"א 38, ובכל מקרה עד 3.5 קומות מורחבות, בכפוף להקמת חניון שכולו ממוקם מתחת למפלס הרחוב, וזאת אף בהתאם לתוכנית התקפה החלה על האזור – תוכנית חפ/718/א (להלן: "התוכנית התקפה"). בענייננו, חרגה ועדת הערר מסמכותה והתירה תוספת של ארבע קומות נוספות, שכן במסמך המדיניות 2020 לא קיימת אפשרות לאשר קומה נוספת בהקלה מעבר לזכויות מכוח תמ"א 38 (ואופציה כזו קיימת רק לגבי מגרש המכונה "מגרש יורד"), ובכל מקרה - לא אושרה בענייננו הקלה של קומה.

15. אישור קומות בניגוד להוראות השימור – נטען כי ועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי בהתאם למסמך המדיניות 2020, מצויים המקרקעין במתחם ה' - מקטעי ציר הרכס (1,3), ואינם כלולים באף אחד ממתחמי השימור המצוינים בנספח ד2 למסמך המדיניות 2020. לטענת העותרים, שגתה ועדת הערר בקביעתה זו, מאחר והמקרקעין אמנם מצויים על ציר הרכס, אך ממוקמים במקטע המהווה מתחם לשימור, והדבר בא לידי ביטוי במאפייניו של המקטע, השופע עצים וצמחייה ובעיקרו בניה נמוכה. לכן, היה צורך להחיל על הבקשה את ההוראות המתייחסות למתחמים לשימור, אשר אינן מאפשרות את מספר הקומות כפי שאושר. עוד נטען בהקשר זה כי ועדת השימור קבעה בישיבתה מיום 21.8.2022 כי החלקה כלולה במתחם לשימור, ועל כן יש להחיל על המבנה את הוראות מסמך המדיניות הנוגעות למתחמי שימור ולא למקטעי ציר הרכס, ובכלל זה אישור בנייתן של 5.5 קומות לכל היותר.

16. אישור היקף בניה מעל למותר – נטען כי בהתאם להוראות תמ"א 38, יש לחשב את זכויות הבניה המקסימליות או בהתייחס למבנה כבניין בן שתי קומות, ללא קומת העמודים, או כבניין בן שלוש קומות, אשר כולל גם את קומת העמודים, אולם במצב זה לא ניתן לקבל זכויות בניה נוספות מכוח אותה קומת עמודים, ויש להפחית מהשטח המאושר את השטח הבנוי המשולב. טענת העותרים היא שלא ניתן גם לכלול את קומת העמודים כקומה בפני עצמה במסגרת חישוב הקומות לצורך תוספת השטח וגם לתת הטבה בדמות השטח הבנוי בקומה המפולשת, במקום לנכותו. העותרים טוענים כי נפלה טעות בחישוב התוספת שנוספה בגין השטח הבנוי בקומת העמודים המפולשת, ואושר שטח בהיקף גדול מאשר ניתן היה לאשר.

17. אישור היקף שטחי שירות מעל המותר - העותרים מפנים לתוכנית חפ/229/י/5, המסדירה את נושא חישוב שטחי שירות, עליות גג, מרתפים וגזוזטראות (להלן: "התוכנית לגבי שטחי השירות"), הכוללת, בין היתר, הוראות לגבי היקף שטחי השירות ביחס לגובה המבנה. אין חולק כי לפי תוכנית זו – לגבי מבנה המוגדר כ"בניין גבוה" ניתן לאשר תוספת שטחי שירות של 60 מ"ר לגבי כל יחידת דיור, ואילו לגבי מבנה שאינו "גבוה", ניתן לאשר תוספת בהיקף של 45 מ"ר בלבד לכל יחידה. העותרים טוענים כי ועדת הערר שגתה עת הגדירה את המבנה כ"בניין גבוה" שכן היא כללה בחישוב גובה המבנה גם את עליית הגג. לכן, לשיטתם, הבניין אינו עונה על הגדרת "בניין גבוה", ומשכך – לא ניתן לאשר שטחי שירות של 60 מ"ר לכל יחידה אלא 45 מ"ר בלבד.

18. אישור היקף בניה מעבר להגבלות הצפיפות – נטען כי במסגרת ההחלטה לא ניתן כל משקל למאפייני החלקה, ולכך שמדובר בחלקה קטנה יחסית, בשטח 648 מ"ר, עליה מבוקשת בנייתו של בניין בן 7.5 קומות, עם 14 יחידות דיור. נטען כי המשמעות של אישור הבקשה היא צפיפות של 23 יח"ד לדונם, וצפיפות מעין זו לא ניתן להתיר, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בסביבה המאופיינת בבניה נמוכה, וכאשר סקרי השימור מגביל את הבינוי. לטענת העותרים, יש להיצמד במקרה זה לקביעות רבות של ועדת הערר עצמה באשר למגבלה של 15 יח"ד לדונם.

19. נוכח האמור, מבקשים העותרים לבטל את החלטת ועדת הערר לעניין מספר הקומות, לקבוע כי ניתן לאשר תוספת של עד 3 קומות בלבד תוך נסיגת הקומה האחרונה בארבע מטרים, לבטל את ההחלטה לעניין תוספת שטחי הבניה ותוספת שטחי השירות, ולחילופין - מבוקש להשיב את הדיון אל ועדת הערר או הוועדה המקומית לצורך קיום דיון מחודש נוסף על פי הנתונים התכנוניים הרלבנטיים, תוך מתן זכות טיעון לעותרים.

    תמצית טענות ועדת הערר –

20. מקדמית, לטענת ועדת הערר, העותרים לא הצביעו על פגם שנפל בהחלטת ועדת הערר אשר יצדיק את התערבותו של בית המשפט, בפרט כאשר מדובר בהחלטה תכנונית מובהקת אשר ניתנה בסמכות ולאחר בחינה מחודשת של כלל טענות הצדדים.

21. עוד נטען כי טענות העותרים נחלקות לשניים: טענות שכבר עלו, אך נדחו - הן במסגרת העתירה הקודמת והן בשתי ההחלטות של ועדת הערר, ולא ניתן לשוב ולהעלותן; וטענות חדשות, שעולות לראשונה בעתירה הנוכחית, תוך הרחבת חזית אסורה, ללא שמוצו לגביהן ההליכים בפני גורמי התכנון - ואין לאפשר את העלאתן כעת, ללא שהוסבר מדוע הטענות לא עלו במועד הגשת ההתנגדות לבקשה או במסגרת הערר הקודם.

22. בהיבט הדיוני - טוענת ועדת הערר כי יש לדחות את הטענה לפיה הדיון החוזר היה חייב להיות בפני יו"ר ועדת הערר "הקודמת", שכן מדובר בטענה שאין לה כל אחיזה בדין, וכי ניתנה לעותרים זכות טיעון מלאה.

23. מספר הקומות – באופן כללי, ועדת הערר טוענת כי לא חרגה מסמכותה עת אישרה את מספר הקומות, שטחי הבניה ושטחי השירות כפי שאושרו – שכן תוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 מתווספת לזכויות הניתנות מכוח התוכניות החלות והתקפות, ולכן, יש לדחות את כל טענות העותרים בהקשר זה. באופן ממוקד, בהתייחס למספר הקומות, נטען כי על מנת לקבוע מהי תוספת הקומות שניתן לאשר במקרה דנן, נדרשה ועדת הערר לערוך את החישוב בשני שלבים. תחילה, נבחנה תוספת הקומות המתאפשרת כתמריץ מכוח תמ"א 38, ולאחר מכן נקבע מספר הקומות שניתן להקים במגרש לפי תב"עות תקפות. נטען כי סך כל הקומות לפי תמריצי התמ"א והקומות המותרות לפי התב"ע התקפה, הוא מספר הקומות אותן ניתן להתיר ככלל, בפרויקט דוגמת הבניין המוצע, ובכפוף לשיקול דעת מוסדות התכנון. עוד נטען כי יש לדחות את טענת העותרים לפיה לא ניתן להעניק מכוחו של מסמך המדיניות תמריצים מעבר לאלו שמאפשרת התמ"א, שכן סעיף 14א לתמ"א 38 קובע כי במקום בו חלה תוכנית מפורטת ונותרו זכויות בניה שטרם מומשו, יחולו זכויות הבניה מכוח התוכנית בנוסף לזכויות אשר מקנות הוראות התמ"א. כלומר, שהוראות התמ"א אינן גורעות מהאפשרות להתיר תוספת קומות מכוח הוראות תוכניות אחרות אשר חלות.

24. הוראות השימור ועמדת ועדת השימור – מקדמית, נטען כי דין הטענה להידחות על הסף מחמת אי מיצוי הליכים, שכן טענה זו הועלתה לראשונה בפני ועדת הערר בטיעון המשלים שהגישו העותרים לאחר פסק הדין, למרות שלא הייתה כל מניעה להעלותה כבר במסגרת ההתנגדות שהגישו העותרים, ולמצער בפני ועדת הערר בערר הראשון שהוגש. לגופה של הטענה נטען כי דינה להידחות, מאחר והמגרש ממוקם, על פי מסמך המדיניות 2020, במקטעי ציר הרכס ולא בחפיפה למתחמי השימור, וכי אף המלצת ועדת השימור, שממילא אינה מחייבת, מותירה מקום לגמישות תכנונית בקשר עם מספר הקומות בבניין המוצע.

25. היקף הבניה – מוכחשת הטענה כי בהתאם להוראות תמ"א 38, יש לחשב את זכויות הבניה או כבניין בן שתי קומות או כבניין בן 3 קומות תוך הפחתת השטח של קומת העמודים. נטען כי הוראות התמ"א קובעות כי קומת עמודים (מפולשת), שהשטח הבנוי המשולב בה הוא לפחות 50% משטח קומה טיפוסית, תיחשב במניין הקומות, וכי תינתן תוספת זכויות נוספת בגין אותה קומת עמודים. כך שניתן לכלול אותה במניין הקומות ואף להוסיף בגינה זכויות בניה. עוד נטען כי העותרים טוענים שחישוב בשטחים היה שגוי, אך הם לא הציגו בפני ועדת הערר חישוב שטחים חלופי מטעם מומחה מטעמם שידגים מהי "הטעות" ומהו החישוב "הנכון".

26. היקף שטחי השירות - נטען כי בהחלטה לא קיימת התייחסות כלשהי לעליית הגג, וכי בהחלטה מפנה ועדת הערר לנימוקים שפורטו באריכות במסגרת ההחלטה הראשונה. שם, אשרור חישוב שטחי השירות שנערך על ידי הוועדה המקומית, נעשה בהסתמך על גובהו של המבנה המבוקש אותו ניתן לאשר לפי הוראות התוכנית, ובענייננו, מבנה בעל ארבע קומות. עוד נטען כי טענות דומות לאלו שהעלו העותרים הוכרעו בעבר בהחלטות רבות שקיבלה ועדת הערר בחיפה בהן נקבע כי מבנה מגורים מודרני בעל ארבע קומות מגורים, המותר על פי התוכנית, כאשר גובה כל קומה עונה על הדרישות והתקנים העדכניים, ובהתחשב בצורך העולה פעמים רבות בעיר חיפה בתוספת קומת מסד בשל שיפוע הקרקע, יעמוד על פי רוב על 13 מטרים, ולכן התוספת היא של 60 מ"ר ליחידה ולא 45 מ"ר.

27. הגבלות הצפיפות – נטען כי לא נפל פגם בהחלטה לאשר את מלוא הזכויות ביחס למגרש, כאשר מספר יחידות הדיור חושב על ידי חלוקת היקף זכויות הבניה המותרות במגרש ב-80 מ"ר, בהתאם להוראות הרלבנטיות שבטבלה המופיעה במסמך המדיניות 2020.

    תמצית טענות הוועדה המקומית -

28. בפתח עמדתה, טוענת הוועדה המקומית כי החלטת ועדת הערר ניתנה בהתאם לשיקול דעתה התכנוני והמקצועי ובהתבסס על הוראות הדין ומסמך מדיניות 2020, ומדובר בהחלטה מפורטת, מנומקת וסבירה כך שאין כל הצדקה להתערב בה. עוד נטען כי על אף ה"שגיאה" בהחלטה הראשונה, בבחינת הבקשה על פי מסמך המדיניות 2016 לגבי נושא היקף זכויות הבניה, הרי שגם לאחר הדיון החוזר שהתקיים בהתאם לפסק דין בעתירה הקודמת - התוצאה התכנונית לא השתנתה.

29. לגופן של הטענות – מצטרפת הוועדה המקומית באופן עקרוני לעמדת ועדת הערר לגבי הטיעון התכנוני. לא נחזור על הדברים, ונוסיף רק טענות משלימות.

30. מספר הקומות – גם עמדת הועדה המקומית היא כי ניתן להתיר מכוח תמ"א 38 תוספת של קומות כפי שאושרה, שכן הקומה "הנוספת" שאושרה הינה מכוח הקלה, בהתאם לתקנות סטייה ניכרת, ולא מכוח תמ"א 38.

31. נושא השימור – במענה לטענת העותרים כי יש לבחון את הבקשה להיתר על פי כללים שנקבעו במסמכי המדיניות באזור "מתחמי שימור כרמל", וכי ההחלטה ניתנה בניגוד להמלצת ועדת השימור, נטען כי מדובר בטענה חדשה וכי אין לקיים דיון ענייני ביחס לטענות חדשות אשר לא הועלו קודם לכן למול מוסדות התכנון המקצועיים הרלוונטיים. בנוסף נטען כי לא מדובר במבנה לשימור והמלצת השימור במקרה זה הייתה גמישה, ולא עולה ממנה כי המליצה באופן חד משמעי על צמצום הקומה החלקית העליונה.

32. היקף הבניה – הוועדה המקומית חוזרת על עמדת ועדת הערר לפיה, אין לגרוע את קומת העמודים ממניין שלוש הקומות המוקנות מכוח הוראות התמ"א. נטען כי הוראות התמ"א מאפשרות תוספת שטח עבור קומת עמודים במבנה.

33. היקף שטחי השירות - נטען כי הוועדה המקומית וגם ועדת הערר בחנו את נתוני המגרש ואת נתוני הבינוי הקיים היום על החלקה, וסברו כי ניתן לאשר תוספת של 60 מ"ר שטח שירות לכל יח"ד, על בסיס ההנחה המקצועית והתכנונית כי המבנה החדש שיוקם, לפי סטנדרטים מודרניים, יהיה לפחות בגובה של 13 מטר. נטען עוד כי מדובר בסוגיה תכנונית, הנתונה לשיקול דעת מוסדות התכנון ואל לעותרים לצפות כי בית משפט יתערב בה.

34. הצפיפות – מעיון בפרוטוקול הדיון שהתקיים לגבי הערר נשוא ההחלטה הראשונה (נספח 4 לתשובת ועדת הערר), עולה כי שם טענה נציגת הוועדה המקומית שמדובר בצפיפות של 21 יח"ד לדונם (ולא כפי שטוענים העותרים) וכי מדובר בצפיפות התואמת את המגמה של מוסדות התכנון הארציים של ציפוף הבנייה במרכזי הערים (עמוד 23-24 לפרוטוקול הדיון). בהשלמת הטיעון נטען, בסעיף ב', כי בשים לב לכך שהמבנה המיועד ממוקם על ציר ראשי - בהתאם לטבלת הזכויות המופיעה במסמך מדיניות 2020 בהתייחס למקטעי ציר הרכס - חל ממילא חישוב שטחים מרחיב המאפשר את מלוא סל הזכויות מכוח תמ"א 38, לרבות חלוקת הצפיפות לפי 80 מ"ר לדירה ללא הגבלה ל-15 יחידות לדונם.

    תמצית טענות היזם -

35. לטענת היזם, עיון בעתירה מלמד כי העותרים מנסים לתקוף נושאים תכנוניים רבים, אך את מרבית הטענות יש לדחות על הסף. זאת מכיוון שבעתירה עולות טענות שלא הופיעו בערר שהוגש מטעם העותרים, כמו גם טענות שהוכרעו בהחלטה הראשונה של ועדת הערר אך לא "נתקפו" על ידי העותרים בעתירה הקודמת. לגבי מכלול טענות אלו, נטען כי חל לגביהן שיהוי בנוסף לכך שהעותרים לא מיצו את ההליך לגביהן.

36. עוד נטען כי יש למחוק את העתירה מאחר ולא צורפו כל בעלי הזכויות במקרקעין, וברי כי הם עלולים להיפגע ככל שהעתירה תתקבל, שכן תוצאה אפשרית של קבלת העתירה, מבחינת העותרים, היא ביטול כל הפרויקט, והדבר יגרום לפגיעה מהותית בבעלי הזכויות אשר לא צורפו.

37. בדומה, נטען כי יש למחוק את העתירה בשל חוסר ניקיון כפיים, מאחר והעותרים לא גילו בעתירתם את העובדה המשמעותית כי ניתן פסק דין בהליך שהתקיים בינם לבין יתר בעלי הזכויות, בפני המפקחת על רישום המקרקעין, ובמסגרתו אושרה תוספת בניה מצד העותרים על גג הבניין, בכפוף להסכמם לביצוע הפרויקט בו עסקינן מכוח תמ"א 38 או מכוח תוכנית דומה לה, בכפוף לתמורות שוויוניות, שמירה על זכותם להשתתף במו"מ ואי חיובם בעלויות הבניה.

38. מבחינה דיונית - נטען כי ההחלטה שניתנה על ידי ועדת הערר היא החלטה מנומקת ונכונה, התקבלה בהליך תקין, והעובדה שההחלטה ניתנה על ידי יו"ר ועדת ערר שונה מזו שנתנה את ההחלטה הראשונה אינה מאיינת את סמכותה של ועדת הערר או פוגעת בהחלטה גופה.

39. מספר הקומות - נטען כי הוראות התמ"א אינן אוסרות הוספה של זכויות מכוח תוכניות אחרות תקפות, ואין להתערב בהחלטה שהתקבלה בהקשר זה.

40. נושא השימור – נטען כי הטענה לגבי כך שהמגרש נמצא במתחם לשימור לא הועלתה מצד העותרים במסגרת העתירה הקודמת וכי מדובר בניסיון לשפר עמדות מצדם. עוד נטען כי על אף שטענה זו לא נטענה על ידם במסגרת הליכים קודמים, ועדת הערר דנה בטענה לגופה ומצאה לדחותה והגיעה למסקנה כי לא מדובר בחלקה המיועדת לשימור.

41. היקף הבניה – עמדת היזמת היא כי קומת עמודים הבנויה מעל חמישים אחוז תיחשב במניין הקומות, ובענייננו, השטח הבנוי בקומת העמודים הינו מעבר לחמישים אחוז. הסוגיה והחישובים נבחנו על ידי הוועדה המקומית ולאחריה על ידי ועדת הערר, ואין להתערב בקביעות של מוסדות התכנון לפיהן ניתן לכלול את קומת העמודים במניין שלוש הקומות ואף לקבל בגינה תוספת שטח.

42. היקף שטחי השירות - נטען כי הבניין המבוקש הינו בגובה של 7.5 קומות, בגובה ממוצע של שלוש מטר לקומה, כך שסך הכל מגיע גובהו של הבניין ליותר מהגובה הנדרש לצורך הגדרתו כ"בניין גבוה", ומשכך ניתן להוסיף שטחי שירות בהיקף של 60 מ"ר ליחידה.

43. הצפיפות – נטען כי העותרים טענו שיש לפעול בהתאם "לקביעות אחרות של ועדת הערר" הכוללות מגבלת צפיפות של 15 יחידות לדונם, אולם הם לא פירטו את הטענה, ולכן – יש לדחותה.

    דיון והכרעה -

44. לאחר שקילת טענות הצדדים, בכתב ובעל פה - מסקנתי היא כי דין העתירה להידחות.

    חזית המחלוקת -

45. כאמור בפתיח, ביום 10.6.2024 ניתן פסק הדין בעתירה הקודמת, בו נקבע כי מאחר שהמחלוקת נוגעת להשלכות התכנוניות של העובדה שבקשת ההיתר התבררה לאור פרשנות שגויה של הוראות המעבר במסמך מדיניות 2020, יש להשיב את הדיון לוועדת הערר לשם מתן החלטה חדשה, וזו לשון פסק הדין (סעיף 15-16):

    "לאור כל האמור, ומשאין מחלוקת כי החלטת ועדת הערר ניתנה בין היתר על יסוד מסמך מדיניות שאינו רלוונטי לבקשת ההיתר, וכאשר עשויות להיות לכך השלכות תכנוניות שלא נדונו על ידי ועדת הערר, סבורני כי אין זה ראוי שבית משפט זה יקדים ויכריע במחלוקות אלה על סמך טיעוני הצדדים בעתירה, אלא יש להשיב את העניין נשוא העתירה לוועדת הערר לשם מתן החלטה חדשה בשים לב למסמך המדיניות הרלוונטי, ולאחר שזו תיתן לצדדים האפשרות להשלים טיעונים בפניה בסוגיות המחייבות השלמת טיעון.

    סיכומו של דבר – העתירה מתקבלת, במובן זה שאני מורה על השבת העניין לוועדת הערר שמתבקשת לפעול בהתאם לאמור בסעיף 15 לעיל וליתן החלטה מתאימה על בסיס מסמך המדיניות 2020. ברי כי אין באמור משום הבעת עמדה ביחס למסקנות אליהן אמורה ועדת הערר להגיע."

46. בהתאם להוראות פסק הדין הוחזר הדיון לוועדת הערר אשר שבה ובחנה את בקשת ההיתר ביחס לכל חלקיה על פי מסמך המדיניות 2020, והורתה לצדדים להשלים טיעונים בנוגע להשלכת מסמך מדיניות 2020 על הבקשה להיתר.

47. כאשר אלו הם פני הדברים – יש ממש בטענות המשיבות (ביחד) כי לא ניתן להעלות בשלב המאוחר טענות שלא עלו בהתנגדות שהוגשה לוועדה המקומית או בערר שהוגש עובר להחלטה הראשונה, שכן טענות אלו מושתקות, נגועות בשיהוי של ממש, עולות כדי ניסיון למקצה שיפורים, וחורגות ממטרת השבת הדיון לוועדת הערר לקיומו של הדיון החוזר.

48. בכפוף להערה מעלה, נעבור לדון בסוגיות השונות שעלו.

    מספר הקומות שאושר -

49. ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי בקשת ההיתר נבחנה על ידה במסגרת ההחלטה הראשונה על פי מסמך המדיניות 2020 בכל הפרמטרים, למעט היקף שטחי הבניה, ומשכך ההשלכה התכנונית היחידה של החלת מסמך המדיניות 2020 באופן מלא (כפי שהיה צריך לעשות) היא סוגיית שטחי הבניה. בהתאם לכך, בחנה ועדת הערר האם שטחי הבניה עומדים בהנחיות מסמך המדיניות 2020, ומסקנתה היא כי היקף השטח המותר על פי מסמך המדיניות 2020 זהה לקבוע במסמך המדיניות 2016 במקרה זה, ומכאן שהבקשה - כפי שאושרה בוועדה המקומית ובכפוף לתיקונים שנדרשו בהחלטת ועדת הערר - תואמת למסמכי המדיניות 2020.

50. על אף קביעתה האמורה, שבה ובחנה ועדת הערר את תוספת הקומות ותוספת השטחים שאושרה, והגיעה למסקנה כי חישוב השטחים והקומות תקין ותואם את ההוראות התכנוניות התקפות. ועדת הערר קבעה כי חישוב תוספת הקומות נעשה בהתאם להוראות תמ"א 38 המאפשרות תוספת של שלוש קומות, בהתאם לתוכנית התקפה (חפ/718/א) המאפשרת תוספת של ארבע קומות נוספות, ובהתאם לאישור הקלה - ניתן לבנות תוספת של חצי קומה, כך שסך הכל אושרה בניה של 7.5 קומות.

51. העותרים טענו כי לא ניתן היה לאשר תוספת קומות מעבר לקבוע בהוראות תמ"א 38, כלומר, שניתן היה לבנות לטענתם 3 קומות ולא יותר. לא מצאתי לקבל טענה זו מאחר וכפי שיפורט בהמשך הוראות התמ"א אינן מגבילות או אוסרות תוספת בניה מכוח תוכניות והוראות אחרות תקפות, ואני מקבלת את עמדת ועדת הערר, אשר קבעה בהחלטה כדלקמן:

    "25. מכיוון שהבקשה נבחנה הן ע"י הוועדה המקומית והן ע"י ועדת הערר ע"פ מסמך מדיניות 2020 בכל הפרמטרים למעט תוספת השטחים – כפי שנקבע בהוראות המעבר – הרי שההשלכה התכנונית היחידה של החלת מסמך המדיניות באופן מלא היא סוגיית תוספת שטחי הבניה.

    26. לכן, נבחן האם שטחי הבניה המוצעים, בכפוף להפחתת עודף שטח עיקרי ושירות כפי שנדרש בהחלטת הוועדה המקומית (שאושרה בהחלטת ועדת הערר), עומדים בהנחיות מסמך המדיניות 2020.

    27. כאמור, המקרקעין נמצאים ברחוב הנשיא, וממוקמים במתחם ה' כרמל – מקטעי ציר הרכס (מקטעים 1,3). מכיוון שהבקשה מציעה חניון שכולו מתחת למפלס הרחוב, היקף השטחים המותרים הוא ע"פ אופציה א' בטבלת האזורים, קרי: מלוא זכויות התמ"א (ועד 3.5 קומות מורחבות) + תוספת 6% (כפוף להליך הקלה).

    28. תוספת זו זהה בהיקפה לסל הזכויות המותר ע"פ מדיניות 2016, ומכאן, שהבקשה כפי שאושרה בוועדה המקומית, ובתיקונים שנדרשו בהחלטת ועדת הערר, תואמת למסמכי המדיניות משנת 2020.

    29. במסגרת ההחלטה מתאריך 14.1.2024, ועדת הערר בחנה את חישוב השטחים שנעשה בבקשה להיתר והגיעה למסקנה כי הוא תקין – ראה התייחסות מפורטת בסעיפים 63-72 להחלטה.

    30. למען הזהירות, בחנו שוב את חישוב השטחים כפי שנבדק ע"י הוועדה המקומית. אנו סבורים שהוא נערך כדין ותוספת השטח חושבה בהתאם להוראות תמ"א 38 ע"פ הנדרש – ניתנה תוספת שטח במכפיל של 3 קומות טיפוסיות + 6% הקלה. הוועדה המקומית דרשה להפחית את השטחים העיקריים ושטחי השירות החורגים מסך השטח המותר, והחלטה זו מקובלת ונכונה בעניינו.

    ...

    43. בהתייחס למספר הקומות והתאמתו למסמכי המדיניות, אנו מפנים לדיון הרחב שנערך בסוגיה זו בהחלטה מתאריך 14.1.2024. ע"פ המדיניות, במקטעי ציר הרכס תוספת הקומות המותרת היא מלוא זכויות התמ"א ועד 3.5 קומות. מכיוון שמדובר באיזור מגורים א' בו מותרות 4 קומות, ובהינתן מבנה קיים בן 4 קומות, הרי שמספר הקומות המקסימלי הוא 7.5 קומות. הדבר מומחש בחתך המדיניות המראה 7.5 קומות מגורים מעל קומות חניון תת קרקעיות.

    44. מספר הקומות שאישרה הוועדה המקומית הוא 7.5, ועל כן תואם למדיניות. יש לציין שוועדת הערר דרשה שתהיה נסיגה גם בקומה ה-7, ובכך הורתה על התאמה מדוייקת לחתך.

    45. נכון הוא שהמבנה הקיים הוא בן 3 קומות, ולכן תוספת הקומות המותרת מכח התמ"א היא 3 קומות בלבד. אלא שע"פ סעיף 14א(א1) לתמ"א 38, תוספת הקומות המותרת מכח התמ"א אינה גורעת מהאפשרות להתיר הקלה לתוספת קומות מהתכנית המאושרת. במקרה זה, מחצית הקומה אושרה כדין, לאחר שפורסמה הקלה "לתוספת קומה מכח תקנות סטיה ניכרת", במסגרת הפירסום החוזר שנערך בחודש דצמבר 2022. הקלה זו מעמידה את המבנה בגובה של 7.5 קומות, התואם את המדיניות."

52. מהאמור עולה כי ועדת הערר הסבירה בהחלטה ובמסגרת תשובתה כי על מנת לקבוע את תוספת הקומות אשר ניתן לאשר במקרה דנן, היא נדרשה לערוך את החישוב הבא: תחילה, בחנה ועדת הערר את תוספת הקומות אותן ניתן להתיר מכוח תמ"א 38 - בענייננו רלבנטי סעיף 14א(א)(2)(ג) לתמ"א אשר קובע כי למבנה הבנוי בהיתר ב-3 קומות, ניתן לאשר תוספת שטחי בניה בהיקף של 3 קומות נוספות, וזו לשון הסעיף (הדגשה אינה במקור):

    "על בנינים למגורים אשר בהתאם להוראות סעיף 12, חלים עליהם הוראות סעיף 11, השטח הכולל המותר לבניה, המרבי, שרשאית ועדה מקומית להתיר מכח תכנית זו, יחושב לפי הפירוט הבא: ...

    תוספת שטח בניה בשיעור של עד 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות, בהתאם למספר הקומות הבנויות כדין בבנין לפי הפירוט הבא:

    שטח של 1.5 קומות טיפוסיות מורחבות – אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן קומה אחת;

    שטח של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות – אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן שתי קומות;

    שטח של 3 קומות טיפוסיות מורחבות – אם המבנה הקיים טעון חיזוק הוא בן שלוש קומות;

    שטח של 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות – אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן ארבע קומות או יותר."

53. כלומר, שניתן להתיר מכוח תמ"א 38 תוספת של שלוש קומות, אך הדבר אינו גורע מהאפשרות להוסיף עוד קומות, מעבר לשלוש הקומות מכוח הוראות תמ"א 38, לאור סעיף 14א(א1) לתמ"א, הקובע כי לצורך מימוש שטחי הבניה רשאית ועדה מקומית -

    "להתיר הקמתן של קומות נוספות מעבר לקבוע בתכנית מפורטת החלה במגרש".

54. העותרים לא הצביעו על הוראה כלשהי במסמך המדיניות המגבילה קבלת תמריצים מעבר לאלו שמאפשרת תמ"א 38 הן לעניין זכויות הבניה והן לעניין מספר הקומות. מכאן, שלא נפל פגם בהחלטה של ועדת הערר לפיה ניתן להתיר זכויות בניה נוספות, מכוח התוכנית החלה. ועדת הערר אף הפנתה להחלטה הראשונה בעניין זה (סעיף 53 להחלטה הראשונה), שם כבר נקבע כי:

    "אנו מקבלים את עמדת הוועדה המקומית ונימוקיה כמפורט לעיל, לפיה, תכנית חפ/718/א חלה על המגרש דנן. משכך גובה הבניין התב"עי המותר הינו שלוש קומות מעל קומת עמודים מפולשת".

55. המסקנה עד כאן הינה כי לא הודגם שיש להתערב בהחלטה לגבי תוספת של 4 קומות במקרה הנוכחי, בנסיבותיו.

56. ומה בדבר התוספת של עוד 1/2 קומה? לגבי נושא זה, ועדת הערר הפנתה בהחלטה לסעיף א14(א1) לתמ"א 38 הקובע כי תוספת הקומות המותרות מכח תמ"א 38 אינה גורעת מהאפשרות להתיר הקלה המאפשרת גם היא הוספת זכויות. וראו את לשון הסעיף:

    "אין באמור בפסקה זו, כדי לגרוע מהאפשרות להתיר הקלה לפי חוק, מהתוכניות המפורטות החלות במגרש לתוספת קומות, ויחולו לעניין זה הוראות התקנות".

57. מאחר ובענייננו הבקשה להיתר מציעה חניון הממוקם מתחת למפלס הרחוב, מאפשר מסמך המדיניות 2020 הוספת חצי קומה בכפוף להליך של הקלה, לאמור:

    "מלוא זכויות התמ"א ועד 3.5 קומות מורחבות (1) בכפוף להקמת חניון שכולו מתחת למפלס הרחוב עם כניסה ויציאה אחת, וללא חניה עילית במרווח הקדמי: + 13 מ"ר לכל דירה קיימת בהיתר + זכויות מאושרות, + ממ"ד לכל דירה + תוספת 6% (כפוף להליך הקלה)".

    כלומר שחצי הקומה "הנוספת" בענייננו אושרה מכוח אותה הקלה.

58. עוד עולה מההחלטה כי ההקלה פורסמה בדצמבר 2022 מכוח תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתוכנית), תשס"ב–2002. העותרים אישרו כי ההקלה אכן פורסמה, אך טענו כי היא לא אושרה; אולם מתשובת היזם עולה כי ההקלה אושרה על ידי הוועדה המקומית ביום 1.5.2023 וועדת הערר לא נדרשה לאשר את ההקלה מחדש, טענה אשר העותרים לא ביקשו לסתור. מעבר לכך, מדובר בטענה שלא עלתה מצד העותרים במסגרת הערר הקודם ואף מסיבה זו יש לדחותה.

59. טענה נוספת שטענו העותרים בהקשר זה היא שגם אם לפי מסמך המדיניות מותר לאפשר תוספת קומות במסגרת הקלה – האפשרות קיימת רק כאשר מדובר ב"מגרש יורד", ולטענתם - המגרש כאן אינו "מגרש יורד". יש לדחות גם טענה זו, שכן מעיון במסמך המדיניות 2020, בטבלה המרכזת את ההוראות העיקריות ביחס לאזורים השונים, מצוין כי במקום בו מצוי המגרש נשוא העתירה - מתחם ה' כרמל - מקטעי ציר הרכס - ב"מגרש עולה/יורד/שטוח" היקף הזכויות הוא "מלוא זכויות התמ"א ועד 3.5 קומות עיקריות מעל המאושר". כלומר, שאף אם בענייננו מדובר במגרש "שטוח" ולא "יורד", ניתן לבנות תוספת של חצי קומה מעל הקומות שכבר אושרו. כך גם צוין בהחלטה הראשונה של וועדת הערר (סעיף 55), ממנה עולה שהוועדה הייתה ערה לסוג המגרש ("יורד" או "שטוח"), נתנה את דעתה למאפיין זה, וכך קבעה:

    "אנו מצויים במגרש שטוח. על כן, בהתאם למסמך מדיניות 2020, ניתן לאשר במגרש תוספת של עד 3.5 קומות עיקריות מעל המאושר. קרי, 8 קומות ברוטו."

60. לסיכומו של נושא זה, עולה כי מכוח הוראות תמ"א 38, בצירוף הוראות התוכנית התקפה ובתוספת ההקלה שאושרה – התקבל אישור למבנה של 7.5 קומות בסך הכל. העותרים לא הרימו את הנטל הרובץ על שכמם להראות כי מדובר בהחלטה שגויה מבחינה תכנונית או שנפל פגם מנהלי בהליך קבלת ההחלטה.

61. זה השלב להזכיר את ההלכה לפיה בית המשפט המנהלי לא מתערב בהחלטות שנמצאת בלב ליבו של שיקול הדעת המקצועי של גורמי התכנון. הביקורת השיפוטית על החלטות מוסדות התכנון מוגבלת לבחינת חוקיות ההחלטה וסבירותה, תוך התמקדות בעילות המובהקות המצדיקות התערבות במעשה המנהלי, כגון: ניגוד עניינים, משוא פנים, הפעלת שיקולים זרים, חוסר תום לב וחריגה קיצונית ממתחם הסבירות (עע"מ 7344/16 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים (28.8.2017); עע"מ 7324/22 יוכלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה (3.7.2023).

    1. ראו לדוגמא את פסק הדין בעע"מ 3975/22ב. קרן נכסים (98) בע"מ נ' אמות השקעות בע"מ, פסקה 29 (15.7.2025), לאמור:

       "הלכה מושרשת היא כי בית המשפט אינו "מתכנן-על" או מומחה מקצועי לבחינת שיקולים תכנוניים. תפקידו אינו להכריע בין אפשרויות תכנוניות שונות, או להמיר את שיקול דעתם התכנוני-מקצועי של מוסדות התכנון בשיקול דעתו. בבואו לבחון החלטה של מוסד תכנון, על בית המשפט להתמקד בבחינת חוקיות ההחלטה וסבירותה בהתאם לעילות הביקורת המובהקות של המשפט המינהלי, כאשר התערבות שיפוטית בהחלטה מסוג זה תיעשה במשורה, במקרים החריגים בהם נפל פגם היורד לשורשה של ההחלטה (... עע"מ 317/10 שפר נ' יניב, פסקה 17 (23.8.2012); עניין עיריית בת ים, בפסקה 18; עע"מ 7324/22 יוכלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה, פסקה 13 (3.7.2023)). יש להוסיף כי ככלל, היקף ההתערבות בהחלטות מוסדות תכנון מחמת אי סבירות בהפעלת שיקול הדעת הוא מצומצם מאוד, לעומת מצבים שבהם נפל פגם בהליך קבלת ההחלטה (עע"מ 2025/20 ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה נ' חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ, פסקה 10 (14.6.2020) ...)".

62. כאן, מדובר בהחלטה תכנונית הכרוכה בחישוב מספר הקומות המותר וחישוב השטח המותר, כאשר גם הוועדה המקומית הגיעה למסקנה לפיה ניתן לבנות 7.5 קומות וגם וועדת הערר הגיעה למסקנה זו, לא פעם אחת אלא פעמיים, וכאשר היא מדגישה ששבה ובדקה עצמה וביצעה את החישוב מחדש. דומה כי זהו מקרה ברור שבו בית המשפט ימנע מהתערבות בקביעה (וראו לדוגמא את עע"מ 5504/18 אהרון נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה (18.8.2019) שם המחלוקת הייתה דומה, והתייחסה למספר הקומות שניתן להוסיף למבנה במסגרת פרויקט מכוח הוראות תמ"א 38, ונפסק שאין להתערב בהחלטה שהתקבלה על ידי גורמי התכנון וכי אופן חישוב השטחים בבקשת היתר מצוי בליבת שיקול הדעת המקצועי של ועדות התכנון, ובפרט ועדת הערר, וכי אין להתערב בקביעתה).

    סוגית השימור -

63. מצאתי אף לדחות את טענת העותרים כי המגרש ממוקם באזור המיועד לשימור, במתחם ה' כרמל, ולא במתחם ה' - מקטעי ציר הרכס (1,3) כפי שקבעה ועדת הערר ולחלופין, את הטענה כי המלצת ועדת השימור מחייבת ולא ניתן היה לאשר את בקשת ההיתר כפי שאושרה.

64. ראשית, כפי שקבעה ועדת הערר בהחלטתה, טענה זו נטענה לראשונה במסגרת הטיעון המשלים שהגישו העותרים לאחר פסק הדין בעתירה הקודמת, והיא לא נטענה במסגרת הערר נשוא ההחלטה הראשונה או במסגרת ההתנגדות. כידוע, אין לאפשר קיום דיון ענייני ביחס לטענות חדשות אשר לא הועלו קודם לכן מול מוסדות התכנון המקצועיים. בעניין זה אפנה לעע"מ 9264/10 חברת נ.י.ל.י נדל"ן בע"מ נ' עיריית גבעת שמואל (30.5.2012) שם נקבע כי אין להעלות במסגרת עתירה מינהלית נימוק תכנוני אשר לא עלה במסגרת ההתנגדות, וכי אין ככלל מקום להוסיף על ההתנגדות טענות תכנוניות בערר, ועל אחת כמה וכמה שאין מקום להוסיף טענות שכאלה בעתירה מינהלית. בנוסף ראו את עע"מ 29/20 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתיבות נ' מועצה מקומית שדות נגב (26.11.2020); ועע"מ 5937/14 אברישמי נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה, פסקה 17 (19.7.2015) המפנה גם עע"מ 7186/10זילבר נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים, פסקה 14 (22.4.2013).

65. שנית, מההחלטה עולה כי במפת מתחמי השימור אשר מצורפת למסמך המדיניות 2020 (נספח ד' למסמך) משורטטים ומתוחמים מתחמי השימור באופן מדויק והמגרש אינו כלול במתחמים אלו.

66. שלישית, אין אף לקבל את הטענה כי היות שוועדת השימור המליצה על 7 קומות בלבד, לא ניתן היה לאשר 7.5 קומות. שכן, כפי שקבעה ועדת הערר בהחלטה, עמדת ועדת השימור הינה בגדר המלצה בלבד ואינה הוראה מחייבת, והיא אף נבחנה ונשקלה על ידי הוועדה המקומית אשר קבעה בסופו של דבר כי יש לאשר הקמה של 7.5 קומות, בכפוף להוראות הנסיגה של הקומה, כמוזכר מעלה. בנוסף, יש לראות כי ועדת השימור אמנם סברה כי יש לאשר הקמת 7 קומות, ועם זאת גם היא הותירה פתח לבחינת יכולת מיצוי הזכויות במסגרת הליך השימור, כאשר המשמעות האופרטיבית של בחינה זו הינה הותרת הקומה השמינית-החלקית על כנה.

67. בהקשר זה, אצטט את החלטת ועדת הערר בסוגיית השימור, לאמור:

    "34. העוררים העלו בתגובתם טענות חדשות, שלא בא זכרן בכתב הערר, בהן נטען כי הבקשה כפי שאושרה אינה תואמת את מסמך המדיניות בנושאים נוספים. במסגרת זו הועלתה לראשונה הטענה כי יש לבחון את הבקשה ע"פ כללי המדיניות במתחמי שימור הכרמל ולא במתחם ציר הרכס.

    35. אנו סבורים שקיים טעם לפגם בהעלאת טענות אלה בשלב זה. העיקרון שהנחה את הוועדה המקומית בהחלטה לאשר את הבקשה הוא התאמתה למדיניות 2020. העוררים תקפו החלטה זו בערר, ולכן היה עליהם להעלות כל טענה בדבר אי התאמה למדיניות כבר עם הגשת הערר. על פניו, יש טעם בטענת היזמת שהעוררים מנצלים לרעה את טעותה של הוועדה המקומית על מנת להעלות טענות חדשות ולעשות "מקצה שיפורים".

    36. יחד עם זאת, משיקולים של יעילות הדיון ועל מנת לקבל החלטה שלמה וממצה, נדון בטענות אלה לגופן.

    37. אנו דוחים את הטענה שבשל סקר השימור שנערך באיזור, יש לבחון את הבקשה ע"פ הכללים שנקבעו במסמכי המדיניות באיזור "מתחמי שימור- כרמל".

    38. מסמכי המדיניות נערכו על בסיס העיקרון של חלוקה למתחמי התכנון. גבולות מתחמי התכנון נקבעו ע"י חלוקה גיאוגרפית של האיזורים השונים בעיר הוותיקה, ומוצגים במפת האזורים למימוש תמריצי תמ"א 38. מפה זו מהווה את פרק ב' של מסמך המדיניות.

    39. במתחם ה' - שכונות הכרמל, מסמכי המדיניות הגדירו 6 מתחמים לשימור: מתחם היינה, מתחם כרמל ותיק, שד' הנדיב, תל מאנה, שמבור, אזור החיץ אתר מורשת עולמית כמוגדר בחפ/211. במסמך המדיניות נכתב כי מתחמי השימור בכרמל הם אזורים בעלי ערכים מיוחדים, ונקבעו לגביהם הנחיות פרטניות מיוחדות.

    40. בנספח ד' למדיניות – מפת מתחמי השימור, שורטטו מתחמי השימור באופן מתוחם ומדוייק, וניתן לזהות בבירור את המקרקעין הכלולים בהם.

    41. עיון במפת מתחמי השימור מגלה שהמקרקעין שבפנינו אינם כלולים באף אחד ממתחמים אלה. כאמור, החלקה נמצאת על רחוב הנשיא הממוקם במתחם ה' כרמל - ציר הרכס. לפיכך, אין להחיל עליה את הכללים המיוחדים שנקבעו ביחס למתחמים לשימור. איננו רואים מקום "להרחיב" את תחולת הכללים מחוץ לגבולות מתחמי השימור, ולפעול בניגוד לעיקרון הבסיסי שעל פיו נערך מסמך המדיניות.

    42. מעבר לכך, שיקולי השימור ובהם החלטת ועדת השימור, הונחו בפני הוועדה המקומית ונלקחו בחשבון שיקוליה. הוועדה המקומית הפעילה שיקול דעת והחליטה לאשר את מלוא הזכויות שנקבעו במסמך המדיניות ביחס למגרשים הנמצאים על רחוב הנשיא. ועדת הערר בחנה החלטה זו ואישרה אותה, תוך שהיא מציינת שלא מדובר במבנה המיועד לשימור, ושוועדת השימור העירונית לא המליצה באופן גורף וחד משמעי להפחית קומה אחת במבנה. וכך נקבע בהחלטה מתאריך 14.1.2024:

    המלצת ועדת השימור

    המבנה דנן אינו מבנה לשימור והמלצת השימור במקרה זה הייתה גמישה. וועדת השימור סברה כי יש לאשר 7 קומות בלבד ולא 8 כפי שהתבקשו אולם ציינה כי יש לבחון את חישוב מיצוי הזכויות ולאשר קומות בהתאם. לא עולה מההמלצה כי ועדת השימור המליצה באופן חד משמעי על צמצום הקומה החלקית העליונה.

    הוועדה המקומית הפעילה את שיקול דעתה, לאור המלצה זו של ועדת השימור ואישרה את מספר הקומות המבוקש. אנו סבורים כי לא נפל פגם בהחלטה זו ובלבד, כפי שציינו לעיל, יש לדרוש נסיגה גם בקומה ה-7."

68. ההפניה לציטוט המלא נועדה ללמד כי ועדת הערר סברה כי העלאת הטענה בשלב זה הינה בבחינת הרחבת חזית (ואני מסכימה עם עמדה זו), ולמרות זאת – הטענה נבחנה לגופה, ונדחתה, באופן מפורט ומנומק. העותרים לא הציגו כל טיעון שיש בו כדי להביא למסקנה שיש להתערב בקביעה מעלה, ולכן – יש לדחות את טענת העותרים כי מדובר במבנה לשימור או כי יש להגביל את בניית הקומות בהתאם להמלצת ועדת השימור.

69. באשר למעמד המלצות ועדת השימור אפנה לדוגמא לעת"מ (חיפה) 53939-03-15 מרויץ נ' ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה, משרד הפנים (1.6.2015), שם בית המשפט דחה את העתירה תוך שקבע כי ועדת השימור היא גוף מייעץ וכי שיקול הדעת הסופי לגבי בקשות להיתר בנייה מסור למוסדות התכנון וכי כאשר מדובר בבקשה להיתר על פי תמ"א 38, על המוסד התכנוני להפעיל, מעבר לשיקולים אדריכליים והיסטוריים של המבנה, שיקולים נוספים הנוגעים לחשיבותה של תמ"א 38, אשר נועדה לקידום חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, וכי מדובר באינטרס לאומי (וראו כי שם אכן המדובר היה בבניין לשימור – ובמקרה שלנו, לא מדובר במבנה שכזה, ויוער עוד כי ערעור שהוגש נמחק לבקשת העותרים שם – עע"מ 4163/15מרויץ נ' ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה (9.3.2016). בדומה ראו את עת"מ (חיפה) 2171-02-24 יוזמה אלונים תכנון נהול וביצוע בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה (28.6.2024).

    היקף זכויות הבניה –

70. מקדמית, אפנה לכך כי וועדת הערר, בסעיף 28 להחלטה, ציינה כי תוספת השטחים לפי מסמך המדיניות 2020 זהה בהיקפה לסל הזכויות המותר על פי מדיניות 2016, ומכאן שהחישובים שנקבעו בהחלטה הראשונה (אשר הייתה "שגויה" בכל הנוגע למסמך המדיניות התקף) עדיין משקפים את החישוב "הנכון" ותואמים למסמך המדיניות 2020.

71. באשר להיקף הזכויות עצמו – העותרים טוענים כי החישובים מוטעים שכן הם "לוקחים בחשבון" באופן שגוי את קומת העמודים. לטענתם, ועדת הערר פעלה בניגוד לסעיף 14א(א) להוראות תמ"א 38, מאחר וכללה את קומת העמודים כקומה בפני עצמה, במסגרת חישוב תוספת הקומות, ובנוסף העניקה הטבה בדמות השטח הבנוי בקומת העמודים במקום לנכותו, בהתאם לסעיף 14א(א)(3).

72. מצאתי להעדיף את עמדת ועדת הערר, אשר מבקשת לדחות את הטענה. כפי שעולה מההחלטה, סעיף 14א(א) לתמ"א 38 קובע באופן עקרוני כי לא ניתן לקבל "כפל הטבות", קרי, גם לכלול את קומת העמודים במניין הקומות וגם לקבל בגינה תוספת שטח בנוי, אך זאת רק במידה והיקף השטח הבנוי המשולב באותה קומת עמודים, הינו פחות מחמישים אחוז משטח קומה טיפוסית. ועדת הערר קבעה, וקביעה זו לא נסתרה, כי במקרה הנוכחי - מדובר בקומת עמודים בה השטח הבנוי המשולב עולה על 50% משטח קומה טיפוסית, ומשכך ניתן לכלול את קומת העמודים במניין הקומות וגם לקבל בגינה תוספת שטח.

    וזו לשון סעיף 14א(א) להוראות התמ"א:

    "קומה מפולשת לא תבוא במנין הקומות הקיימות כאמור, אלא אם כן השטח הבנוי המשולב בה הוא לפחות 50% משטח קומה טיפוסית ... למרות האמור, רשאי מבקש ההיתר להביא במנין הקומות הקיימות גם קומה מפולשת שהשטח הבנוי המשולב בה פחות מ 50% משטח קומה טיפוסית, או שלא משולב בה כל בינוי, ובלבד שאם הובאה בחשבון קומה שאין בה לפחות 50% בינוי כאמור, לא תינתן תוספת שטחי בניה לפי פסקה (3)."

    וסעיף 14א(א)(3) קובע:

    "תוספת שטחי בניה, אם בבנין הטעון חיזוק קיימת קומה מפולשת - בשיעור של קומה טיפוסית מורחבת לאחר שיופחת משיעור זה השטח הבנוי המשולב בקומה המפולשת."

73. לכן, מקובלת עלי עמדת ועדת הערר בעניין זה בהחלטה, לאמור:

    "33. לא מצאנו ממש בטענה בנוגע לתוספת השטח שאושרה עבור סגירת קומת העמודים. ע"פ סעיף 14א(א) לתמ"א 38, אם קיימת קומה מפולשת שהשטח הבנוי המשולב בה הוא לפחות 50% משטח קומה טיפוסית, תינתן בגינה תוספת שטח של קומה טיפוסית, ובנוסף תוספת שטח בגין סגירת עמודים (השטח שאינו בנוי). ע"פ החומרים שהוצגו לנו, השטח הבנוי בקומת העמודים (126 מ"ר) עולה על מחצית משטח קומה טיפוסית (223.78 מ"ר), ולכן תוספת השטח שניתנה בגין סגירת השטח שאינו בנוי אושרה כדין, בהתאם לתמ"א".

74. כאן אפנה לעת"מ (חיפה) 61982-06-18 יוזמה אלונים תכנון ניהול וביצוע בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז חיפה ואח' (23.5.2019) שם נדחו שתי עתירות מאוחדות, שעניינן החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה לאשר בתנאים בקשה להיתר מכח תמ"א 38 שהגיש היזם. במסגרת פסק הדין התייחס בית המשפט לזכויות הבנייה הניתנות מכוח קומת עמודים (קומה מפולשת) וקבע כי יש לראות בקומה מפולשת כשטח פוטנציאלי שטרם מומש המזכה את בעל הזכויות בו לאפשרות של "תגבור זכויות" במסגרת תמ"א 38, ואף שם בית המשפט הדגיש את ההבדל בין קומה מפולשת "רגילה" לבין קומה שבה בנויים יותר מ-50% (סעיפים 151-152 לפסק הדין), וראו כי הערעור על פסק הדין נדחה – עע"מ 4332/19 סלומון נ' ועדת הערר המחוזית - מחוז חיפה (23.7.2020).

     

     

    היקף שטחי השירות -

75. בחינת טענות הצדדים לגבי נושא זה, מביאה למסקנה כי יש לדחות את טענת העותרים גם לגבי רכיב זה. לטענתם, שגתה ועדת הערר עת אישרה שטחי שירות בהיקף של 60 מ"ר עבור כל יחידת דיור שכן היה עליה לאשר רק 45 מ"ר עבור כל יח"ד, בשים לב לכך שהמבנה שניתן לתכנן על החלקה אינו "מבנה גבוה" כהגדרתו בתוכנית לגבי שטחי השירות.

76. אלא, שמההחלטה עולה כי "מבנה גבוה" הינו מבנה שגובהו 13 מטר לפחות ובענייננו, לאחר שיתווספו הקומות למניין הקומות הקיים (בהתאם לקביעות מעלה), ייחשב המבנה כ"מבנה גבוה", וגובהו יעלה על 13 מטר.

77. העותרים טענו בנוסף כי לצורך הקביעה כי מדובר ב"מבנה גבוה", שיקללה ועדת הערר בחישוביה את עליית הגג, למרות שאין להביאה בחשבון לעניין גובה הבניין לצורך חישוב שטחי השירות. מצאתי לדחות גם טענה זו, שכן מעיון בהחלטה לא עולה כי עליית הגג נלקחה בחשבון לצורך חישוב שטחי השירות ולא ברור על מה הסתמכו העותרים בטענתם זו.

78. על מנת להבהיר את עמדתי, אצטט שוב את לשון ההחלטה, כדלקמן -

    "31. טענותיהם של העוררים ביחס לאופן חישוב שטחי השירות נדונו בהחלטת ועדת הערר מתאריך 14.1.2024. כעולה מההחלטה, טענות אלה הוכרעו בעבר בהחלטות שקיבלה ועדת הערר בחיפה. בהחלטות רבות נקבע שמבנה מגורים מודרני בעל ארבע קומות מגורים, כפי המותר ע"פ התכנית המאושרת, כאשר גובה כל קומה עונה על הדרישות והתקנים העדכניים, לרבות קומת כניסה מודרנית מוגבהת ובהתחשב בצורך העולה פעמים רבות בעיר חיפה בתוספת קומת מסד בשל שיפועי הקרקע - יעמוד על פי רוב בגובה העולה על 13 מטרים. בשל כך, היקף שטחי השירות במצב הקיים יעמוד על 60 מ"ר לדירה.

    32. למותר לציין שטענה זו אינה עוסקת בתוספת שטחי הבניה שמתירה המדיניות אלא בהיקף שטחי הבניה המוקנים במצב הקודם, ולכן היא אינה רלוונטית להכרעה זו. אנו מפנים להחלטה המפורטת בסעיפים 63-72, וחוזרים על כל האמור בה."

    קרי, הקביעה מפנה להחלטה הראשונה בסוגיית שטחי השירות, ולכן נצטט מהאמור שם:

    "67. על פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), בניין חדש המוגדר "כבניין גבוה" נדרש לשטחי שירות רבים יותר עבור נגישות, מעליות, חדרי מדרגות ולוביים קומתיים, בהשוואה למבנה נמוך.

    68. מסיבה זו, תוכנית חפ/229/י/5 קבעה, כי שטח תוספת שטחי השירות עבור כל יחידת דיור, תקבע על סמך גובה הבניין. בבניין גבוה – 60 מ"ר לכל יחידת דיור. בבניין נמוך 45 מ"ר לכל יחידת דיור.

    69. הוראות תכנית 229/י/5 מגדירות בניין גבוה באופן הבא: "בניין גבוה" – בנין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבנין לבין מפלס הכניסה לקומה הגבוהה ביותר המיועדת לאכלוס, שהכניסה אליה דרך חדר מדרגות משותף, עולה על 13 מטרים;

    70. על פי תקנות התכנון והבניה, ועל פי הגדרות תכנית חפ/229/י/5, הבניין המבוקש בהיתר דנן הוא בניין גבוה וחלות עליו כל הדרישות התכנוניות הנדרשות מבניין שכזה.

    71. בהתאם, חושבו שטחי השירות המבוקשים בהיתר דנן מכח תכנית 229/י/5, עבור שש יחידות הדיור אשר ניתן להקימן מכוח התכניות החלות בלבד, לפי שטח של 60 מ"ר ליחידה. חישוב זה הוא החישוב הנכון, ואין מקום להתערב בו.

    72. כפי שקבעה ועדת ערר זו פעמים רבות, מבנה מגורים מודרני בעל ארבע קומות מגורים, כפי המותר במקרה זה בתב"ע, כאשר גובה כל קומה עונה על הדרישות והתקנים העדכניים, לרבות קומת כניסה מודרנית מוגבהת ובהתחשב בצורך העולה פעמים רבות בעיר חיפה בתוספת קומת מסד, בשל שיפועי הקרקע, יעמוד על פי רוב בגובה העולה על 13 מטרים."

79. מלשון ההחלטות עולה כי ועדת הערר ביצעה את חישוב הגובה בהתייחס לבניין המבוקש, כלומר ביחס לבניין אשר עתיד להיבנות מכוח הוראות התוכנית החלה ומכוח התוכנית לגבי שטחי השירות, בראיה עדכנית של מטרת שטחי השירות במבנים כגון זה, ואין להתערב בקביעה זו.

80. עוד יוער כי לא הוצגו ראיות בתמיכה לטענה של העותרים כי נפלה טעות מקצועית-תכנונית בחישוב שבוצע לגבי השאלה אם מדובר ב"בניין גבוה". העותרים מפנים לכך כי בבניין הקיים יש שלוש קומות מעל קומת עמודים, וטוענים כי גובה קומת העמודים הינו 2.2 מטרים, ולכן – גובה המבנה הוא "רק" 8.2 מטרים ולא 13 מטר. אלא שטענה זו חסרה, ובתמיכה לה העותרים מצרפים פרוטוקול של ישיבת הוועדה המקומית מיום 21.1.1960, שם נדונה בקשה לאשר תוספת בניה למבנה בשטח של 44 מ"ר ובניית "סטודיו במרתף" בהיקף של 25 מ"ר. בהמלצות שבאותו מסמך נכתב כך: "לאשר תוספת בתנאים הבאים: קומת העמודים והמקלט יועברו על שם השכנים. יתר השטח ימולא ... גובה הסטודיו לא יעלה על 2.20 מטר". ככל הנראה, העותרים הפנו למסמך זה משנת 1960 כדי להראות כי גובה קומת העמודים הוא 2.20 מטר ולבסס על כך את הטיעון לגבי הגובה הכולל של המבנה, אך אם זו הייתה המטרה – סבורני כי אין בכך די, ובמיוחד לאור כך שבתשובה של הוועדה המקומית נטען כי כבר היום המבנה הקיים, עוד לפני התוספות, נושק לגובה של 13 מטר ורחוק ממנו סנטימטרים ספורים בלבד.

    הצפיפות -

81. העותרים טענו כאמור כי מדובר בחלקה קטנה יחסית, עליה מבוקש לבנות בניין בן 8 קומות ו-14 יחידות דיור, וכי מדובר בצפיפות של 23 יח"ד לדונם אשר לא ניתן להתיר. עוד נטען כי יש להיצמד במקרה זה לקביעות רבות של ועדת הערר עצמה באשר למגבלה של 15 יחידות לדונם.

82. מצאתי לדחות את טענת העותרים.

83. ראשית, בדיון בפני ועדת הערר, אשר קדם להחלטה הראשונה, טען ב"כ העותרים כי מדובר בצפיפות של 21 יח"ד לדונם, וזאת בניגוד לנטען בעתירה כי הצפיפות עומדת על 23 יח"ד לדונם.

84. שנית, ב"כ העותרים הסכים עוד במהלך הדיון שהתקיים בערר נשוא ההחלטה הראשונה, כי על פי טבלת הזכויות שבמסמך המדיניות 2020 ניתן לבנות בצפיפות אותה אישרה הוועדה המקומית (וראו את עמוד 18 לפרוטוקול, שורות 13-14), כלומר שהצפיפות לא חורגת מהנדרש ומצויה בגבולות שיקול דעתה של ועדת הערר.

85. שלישית, טענת ב"כ העותרים כי הצפיפות חורגת ואינה תואמת להחלטות אחרות שניתנו מטעם ועדת הערר היא טענה כללית ולא מפורטת, כך שלא ניתן להשוות את המקרה כאן למקרים "האחרים" ולאותן "קביעות רבות של ועדת הערר" שקיימות בנושא זה לשיטת העותרים.

86. רביעית, בכל מקרה, עניין הצפיפות מסור לשיקול דעת ועדת הערר שכן, מדובר בעניין תכנוני ובית המשפט אינו מתערב בעניינים אלו. יש עוד לראות כי ועדת הערר בהחלטתה הפנתה (בסעיף 29), להחלטה הראשונה, שם בחנה את חישוב השטחים והצפיפות הנגזרת מהאמור, והגיעה למסקנה כי החישוב תקין. עוד אפנה בנושא זה לטיעון של ב"כ הוועדה המקומית, במהלך הדיון מיום 19.9.2023, נשוא ההחלטה הראשונה (עמוד 23-24 לפרוטוקול הדיון):

    "כשאנחנו בוחנים בקשות של תמ"א 38 שהרבה פעמים מייצרות לנו נפחי בנייה משמעותיים ביחס לנפחי הבנייה הקיימים, אנחנו צריכים להסתכל עליהם גם ביחס לסביבה התכנונית המאושרת ולא רק ביחס למה שקיים. אותו דבר אני אומרת גם לעניין הצפיפות. לקבל צפיפות של כמה שיצא פה בחישוב, 21 יח"ד לדונם, זו צפיפות שהיא תואמת את המגמה של מוסדות התכנון הארציים של ציפוף הבנייה במרכזי הערים ... המגמה הכלל ארצית היא של ציפוף הבנייה. 20 או 21 יח"ד לדונם זה מספר סביר מאוד בסטנדרטים של תכנון בשנת 2023, שאמנם הם לא הסטנדרטים שהיו בשנות התשעים אבל הריבוי הטבעי מחייב את ציפוף הבנייה ולכן גם הטענה הזאת של הצפיפות שנטענה פה על ידי חברי עו"ד ג'ובראן [ב"כ העותרים] היא טענה שצריכה להידחות".

    הרכב ועדת הערר -

87. עד כה הדיון התמקד בהשגות המהותיות של העותרים לגבי ההחלטה נשוא העתירה. נתייחס עתה עוד בקצרה לשתי טענות דיוניות שמעלים העותרים. הטענה הראשונה נוגעת לכך שהדיון החוזר נערך שלא בפני היו"ר אשר בפניה התקיים הדיון נשוא ההחלטה הראשונה. טענה זו יש לדחות. סמכות ועדת הערר ומקצועיותה אינן נקנות מזהות יו"ר הוועדה, ושינוי בהרכב הוועדה אינו מאיין את סמכותה של ועדת הערר, אף כאשר מדובר בדיון חוזר או משלים מכוח פסק דין של בית המשפט. מעבר לכך, במהלך הדיון בפני (בעמוד 4 לפרוטוקול, שורות 1-2) טענה ב"כ ועדת הערר כי היו"ר שהייתה בראש הוועדה שנתנה את ההחלטה המקורית כבר לא מכהנת במחוז חיפה.

    זכות הטיעון -

88. הטענה השנייה הייתה לגבי פגיעה נטענת בזכות הטיעון. לא רק שהעותרים לא הסבירו בדיוק כיצד נפגעה זכותם, אלא שמעיון במסמכים עולה כי לעותרים ניתנה הזדמנות להעלות את טענותיהם על הכתב באופן מפורט וממצה אשר מגשים את זכות הטיעון במלואה, ולא ברור איזו טענה נמנעה מהם ומה הם היו יכולים לטעון ולא טענו, ביחס לסוגיות בגינן נדרשה השלמת הטיעון. יש עוד לזכור כי אמנם, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בועדות ערר), תשנ"ו-1996, מתקיים דיון בעל פה בנוכחות הצדדים בערר – אלא שכאן, התקיים כבר דיון ממצה, והתיק הוחזר לבחינה מחודשת בנקודה ממוקדת. אין בפסק הדין הוראה לגבי החובה לקיים את הדיון החוזר בנוכחות הצדדים ולאפשר טיעון בעל-פה, ולו העותרים היו סבורים שיש פגם בכך שוועדת הערר הורתה על הגשת טיעון בכתב ולא זימנה את הצדדים לדיון לצורך טיעון בעל-פה, היה עליהם להעלות את הטענה מיד כאשר הם קיבלו את ההחלטה המורה להם להגיש את השלמת הטיעון מטעמם, ולא להמתין ולהעלות אותה רק אחרי שהתקבלה ההחלטה.

89. בנוסף, בפסיקה נקבע כי מימוש זכות הטיעון יכול להיות אף בכתב – וכפי שנפסק בבג"ץ 6437/04תבורי (קטינה) ואח' נ' משרד החינוך והתרבות, פ"ד נח(6) 369 (2004):

    "זכות השימוע והטיעון העומדת למי שזכויותיו עלולות להיפגע כתוצאה ממעשה מינהלי, משמעותה מתן הזדמנות הוגנת להשמעת טיעונים. אין משמעותה בהכרח מתן זכות טיעון בעל-פה, וכבר נפסק כי דרכי השמיעה בהקשר זה רבות, מגוונות ומשתנות על-פי הנסיבות. אחת הדרכים המקובלות להגשמת זכות הטיעון היא הדרך של העלאת טיעונים בכתב בפני הגורם המינהלי הרלוונטי ...".

    וראו אף את בג"ץ 4988/19 מויסה נ' הרשות לשירותים ציבוריים חשמל (20.1.2022); ע"א 3678/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף, פסקה 17 (16.9.2014); עע"ם 702/20 א.מ. עומר נכסים והשקעות בע"מ נ' הממונה על שוק ההון, פסקה 42 (13.8.2020); ואת דפנה ברק-ארז, משפט מינהלי כרך א 518-515 (2010).

90. לפיכך, לא נפל כל פגם מנהלי בכך שהוחלט על השלמת הטיעון בכתב ולא בעל פה.

    טענות נוספות –

91. נוכח המסקנה בדבר דחית העתירה לגופה – אין עוד צורך להידרש לטענות הסף הנוספות שעלו מטעם המשיבות, כגון – הטענה שהיה על העותרים לצרף לעתירה את שאר בעלי הזכויות בבניין (טענה שיש בה ממש); או את הטענה כי היה על העותרים להציג את תמונה המצב המלאה, כולל ההסכמות שאליהן הם הגיעו מול הדיירים בבניין לגבי בנייה של העותרים על הגג "בתמורה" להסכמתם לביצוע פרויקט כגון זה בו עסקינן.

    סיכום -

92. נוכח כל האמור לעיל במצטבר – העתירה נדחית. העותרים יישאו בהוצאות הועדה המקומית בסך כולל של 4,000 ₪, בהוצאות ועדת הערר בסך כולל של 7,000 ₪, ובהוצאות היזמת בסך כולל של 7,000 ₪. כל הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

    ניתן היום, ט"ז כסלו תשפ"ו, 06 דצמבר 2025, בהעדר הצדדים.