אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> עש"א 59805-10-15 בורשטין ואח' נ' קריגר ברלינר 10 בע"מ ואח'

עש"א 59805-10-15 בורשטין ואח' נ' קריגר ברלינר 10 בע"מ ואח'

תאריך פרסום : 01/12/2016 | גרסת הדפסה
עש"א
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
59805-10-15
13/11/2016
בפני השופטת:
יהודית שיצר

- נגד -
המערערים:
1. ציון בורשטיין
2. זיוה בורשטיין

עו"ד בנימין לוין
המשיבים:
1. קריגר ברלינר 10 בע"מ
2. בעלי הזכויות ברח' ברלינר 10 בת"א (לפי רשימה מצורפת)

עו"ד אלודי קלימי ו נדב אברמוביץ
פסק דין

 

 

  1. ערעור על פסק דינה של המפקחת על המקרקעין בת"א (כב' המפקחת מירה אריאלי, להלן: "המפקחת") בתיק 524/14, מיום 25.8.2015 (להלן: "פסה"ד").

     

     

    עיקרי העובדות

     

  2. הצדדים הם בעלי הזכויות בדירות בבית המשותף ברח' שביל ברלינר 10 בתל אביב, הידוע כגוש 6649 חלקה 279 (להלן: "הבניין"). הבניין הוא בן 3 קומות מעל קומת עמודים, ובו 24 דירות. המערערים הם בעלי זכויות בדירה אחת בבניין, ואילו המשיבים 2 הם בעלי הזכויות ביתר 23 הדירות שבבניין. המשיבים ביקשו לבצע עבודות חיזוק לבניין מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38. לצורך ביצוע העבודות התקשרו המשיבים 2 בהסכם עם המשיבה 1, חברת קריגר ברלינר 10 בע"מ (להלן: "היזם"). העבודות שנתבקשו כללו חיזוק ושיפוץ הרכוש המשותף, החלפת תשתיות, הוספת מעליות, הרחבת כל דירה בבית ב-25 מ"ר (שכוללים הוספת חדר וממ"ד), מרפסת שמש וחניה במתקן חניה אוטומטי לכל דירה ובניית דירות חדשות.

     

    ביום 28.8.2013 המשיבים קיבלו היתר בנייה מהוועדה המקומית לתו"ב בת"א (להלן: "הוועדה המקומית"), שהותנה בתנאים. על החלטת הוועדה המקומית הוגשו 3 עררים, אחד מהם ע"י המערערים. שני עררים, ובהם זה של המערערים נדחו. הערר שלישי, שהוגש ע"י דייר בבניין הסמוך, נדחה באופן חלקי, אך נקבע בו כי על המשיבים לתקן את בקשתם להיתר כך שהמרפסות יבוטלו, או שתתוקן הבקשה כך שייכללו בה מרפסות בתוך קו הבניין.

    המשיבים רצו להתחיל בעבודות, אך המערערים הוסיפו להתנגד לביצוע עבודות אלו כל עוד לא תתמלא דרישתם לתוספת ייחודית של עוד כ-3 מ"ר לדירתם. המשיבים סירבו לתקן את תכניתם והיתרם לפי דרישת המערערים.

     

    לפיכך הגישו המשיבים למפקחת תביעה לפי סע' 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח – 2008 (להלן: "חוק החיזוק") בה ביקשו אישור לביצוע העבודות, מאחר שהשיגו את הרוב הדרוש לפי חוק החיזוק. המפקחת קיבלה את תביעת המשיבים ואישרה את ביצוע העבודות. היא אף הורתה כי ב"כ המשיבים יהיה מוסמך לחתום על כל המסמכים הנדרשים בשם המערערים. לפיכך הגישו המערערים את הערעור דנן כנגד פסק דינה שלה המפקחת.

     

     

    עיקרי טענות הצדדים

     

  3. לטענת המערערים למפקחת לא הייתה סמכות לדון בתביעה, מאחר שתנאי סף לדיון בסוגיה ע"י המפקחת הוא קיומו של היתר בנייה בתוקף, או לכל הפחות היתר בנייה בתנאים בתוקף. לטענת המערערים לא היה לפני המפקחת היתר בתנאים בתוקף, משהתקבל אחד העררים שהוגש כנגד החלטת הועדה המקומית, שנתנה את ההיתר. לשיטתם, החלטת וועדת הערר משמעותה שהיתר הוועדה המקומית, אינו בתוקף, בהיותו נוגד את התמ"א, שכן המרפסות שבתכנית מרחיבות את שטח הדירות, מעבר למותר לפי התמ"א. מכאן שהיה על המפקחת לדחות את תביעת המשיבים על הסף. לשיטתם, מדובר בשינוי משמעותי בהיתר, דהיינו הכללת שטח המרפסות בשטח המותר לבנייה, שהוא תנאי יסודי ומהותי בהיתר שלא ניתן לתיקון בצורת "תנאי", והמחייב הגשת בקשה להיתר בנייה חדש. המערערים ציינו בערעורם, "במאמר מוסגר", כי מכתב מזכיר הועדה המקומית שהוגש למפקחת כדי להוכיח כי ההיתר בתנאים בתוקף, ניתן ע"י מזכיר הועדה בהעדר סמכות (סע' 38 לערעור). עוד טענו המערערים כי המפקחת לא התייחסה בפסק דינה לכך שבינואר 2015, דהיינו לפני פסק דינה, שניתן באוגוסט 2015, פרסמה הועדה המחוזית ברשומות מגבלות חדשות לפי סעיפים 77-78 לחוק התו"ב שחלות, לדעתם, גם על בקשת ההיתר דנן. לפיכך, על מנת שהמשיבים יוכלו לממש את תכניתם עליהם לבצע בה שינויים בהתאם למגבלות החדשות שפורסמו, שלפיהם עקב שינוי מדיניות עיריית ת"א יקטנו ההרחבות הניתנות לדיירים. המערערים טוענים כי המפקחת היתה צריכה לדרוש מהמשיבים שיוכיחו כי היתר הבנייה שבידם עדיין ניתן ליישום, ולחילופין היה עליה ליזום פנייה למוסדות התכנון לבירור השאלה. עוד טענו כי הציגו לפני המפקחת חוות דעת אדריכלית מטעמם, של האדריכל חזי הולצמן, המציגה תכנית חלופית שעדיפה על תכנית היזם, וכי האדריכל מטעמם אף נחקר על כך. לשיטתם, שגתה המפקחת שלא יישמה את העקרונות שנקבעו ע"י ביהמ"ש העליון ב– רע"א 1002/14 ‏דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו-14 אח'‏ (לא פורסם, מיום 9.7.2014, להלן: "פס"ד שומרוני"), לפיהם היה על המפקחת להגיע למסקנה כי יש להעדיף את תכניתם. לטענתם המפקחת לא התייחסה במפורש לחוות הדעת האדריכלית שהגישו ותחת זאת בחרה לצטט את החלטת וועדת הערר שקבעה כי לא ראתה יתרון מובהק בתכנית המערערים, על פני תכנית המשיבים. לטענתם ההכרעה בין התוכניות היא שאלה קניינית ולא תכנונית שעל המפקחת היה להכריע בה, ושגתה המפקחת שפירשה את קביעת פס"ד שומרוני בדבר תכנית חלופית במשמעות של הצעה חלופית לשיפוץ, מטעם יזם אחר. עוד טענו כי שגתה המפקחת כשנתנה את סמכות החתימה בשם המערערים על ההסכמים והמסמכים לצורך ביצוע הפרויקט לב"כ המשיבים שאינו אובייקטיבי, ואינו יכול לשמש כשלוחה של המפקחת. כמו כן טענו כי תכנית המשיבים פוגעת בשוויון בין הדיירים, לרבות בעניין שטח ההגדלה לה זוכה כל דירה. לטענתם שגתה המפקחת שהפנתה אותם לתרופת הפיצוי הנתונה להם לפי סע' 6 לחוק החיזוק. תרופה זו מכוונת רק לפגיעה קלה, אך לא לפגיעה קשה כבענייננו, אשר מצדיקה את מניעת העבודות המבוקשות ע"י המשיבים. אומנם לפי סע' 6א לחוק החיזוק ניתן לקבל פיצוי, אולם לפי אותו סעיף המפקח מוסמך למנות שמאי במסגרת אותה תביעה של הרוב לכפות על המיעוט את ביצוע העבודות, ואין הכוונה בסעיף זה שלאחר פסיקה הכופה על המיעוט את ביצוע העבודות, ייפתח ע"י המיעוט הליך חדש ונפרד לצורך תביעה לפיצויים.

     

     

     

     

    4.לטענת המשיבים, יש למחוק את הערעור כנגד המשיב 1 – היזם, על הסף, מאחר שהוא לא היה צד להליכים בערכאה קמא. לפי תקנה 424 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 (להלן: "תקסד"א"), הצדדים לערעור יהיו כל בעלי הדין שהיו בערכאה קמא.

     

    לגופו של עניין טענו המשיבים, כי גישת המערערים לפיה היה על המפקחת לדחות את הערעור על הסף בהעדר היתר בנייה בתנאים, שגויה. קבלת הערר והקביעה שנדרש תיקון בנוגע למרפסות, רק מוסיפה תנאי נוסף להיתר הקיים שניתן ע"י הוועדה המקומית, ואין על המשיבים חובה לבקש היתר חדש, אלא למלא את התנאי הנוסף שנדרש. באשר למגבלות החדשות שפורסמו לפי סע' 77-78 לחוק, טוענים המשיבים כי בקשת ההיתר שלהם תואמת את המגבלות, וכי המערערים לא הביאו אסמכתא להוכחת טענתם כי ההיתר נוגד את המגבלות הללו. להוכחת טענתם הצביעו המשיבים על רשימת תנאי ההיתר שמפורסמת באתר העירייה, וכן טענו כי במפגש של אדריכל הפרויקט מטעמם, עם מהנדסת הרישוי של העירייה, לא הועלתה ע"י העירייה כל דרישה חדשה, מעבר לתנאי ההיתר הקיימים. עוד ציינו כי התנהלות הוועדה המקומית בעניין תנאי ההיתר הנדרשים נהנית מחזקת התקינות המנהלית שלא נסתרה ע"י המערערים. עוד טענו כי אם המערערים חולקים על תקינות ההיתר של הוועדה המקומית, ההליך המתאים לטענה מסוג זה הוא במסגרת ערר לוועדת הערר לתו"ב, ובמועד הקבוע לכך בחוק, ולא במסגרת ההליך שהתקיים בערכאה קמא לפני המפקחת, וגם לא במסגרת הערעור דנן על פסק דינה של המפקחת. לטענת המשיבים המפקחת התייחסה לתכנית של המערערים, וקבעה כי המערערים לא הוכיחו הסכמה אפילו של דייר אחד לתכניתם. המפקחת ציינה כי מעדות אחד הדיירים מאגף המשיבים השתכנעה כי תכנית המערערים לא מתאימה לדירתו או ליתר הדירות בבניין ולכן כל דיירי הבניין לא קיבלו אותה. מאידך תכנית המשיבים אושרה ע"י כ- 96% מבעלי הדירות בבניין. באשר לאובייקטיביות ב"כ המשיבים לצורך חתימת ההסכמים והמסמכים לביצוע הפרויקט, טענו המשיבים כי לפי סע' 5 לחוק החיזוק אין חובה על המפקחת למנות עו"ד אובייקטיבי. עוד ציינו כי המפקחת איפשרה בפסק דינה למערערים למנות עו"ד מטעמם שיפקח על הפעולות שהטילה על ב"כ המשיבים, כך שהאובייקטיביות תישמר. באשר לפגיעה בשוויון טענו כי טענה זו הועלתה ע"י המערערים בערכאה קמא רק בסיכומיהם, וכי אינה נכונה עובדתית, שכן כפי שקבעה המפקחת, כל דירה קיבלה תוספת שטח זהה של 25 מ"ר. באשר לטענת המערערים כי שגתה המפקחת שהפנתה אותם לאפשרות לקבל פיצוי מכוח סע' 6 לחוק החיזוק, טענו המשיבים כי לא הוכחה פגיעה בזכויות המערערים, ובוודאי שלא פגיעה קשה. לטענתם מפסק הדין לא עולה כי למפקחת ספק בדבר השוויון שבין הדיירים. כל שהוסיפה המפקחת הוא שהמערערים יכולים, לכל היותר, להגיש תביעה לפיצוי לפי סע' 6 לחוק החיזוק, אם הם סבורים שנפגעו זכויותיהם, ובכל מקרה אין בכך כדי להצדיק את מניעת הפרויקט.

     

     

    דיון

     

    5.אפתח בטענה המקדמית של המשיבים כי יש לדחות על הסף את הערעור כנגד היזם, מאחר שלא היה צד לתביעה בערכאה קמא. אכן צודקים המשיבים בטענתם כי לפי סע' 424 לתקסד"א, הצדדים לערעור הם אותם הצדדים שהיו בערכאה קמא. מאחר שאין חולק כי היזם לא היה צד לתביעה שהוגשה ע"י המשיבים 2 (להלן: "המשיבים") למפקחת בערכאה קמא, יש למחוק אותו מהערעור דנן. אומנם לפי סע' 425 לתקסד"א ביהמ"ש של ערעור מוסמך להוסיף בעלי דין בערעור "בתנאים שייראו לו צודקים", אך המערערים לא נימקו מדוע יש לצרפו כמשיב בערעור דנן, ולא הציגו בערעורם עילה ספציפית כלפיו. גם היזם עצמו לא טען כי הוא עלול להינזק מתוצאות הערעור דנן, ובפועל הוא זה שמבקש כעת את מחיקתו מכתב התביעה. לפיכך אני מורה על מחיקת היזם כמשיב בערעור דנן.

     

    6.לגופו של עניין, הטענה המרכזית של המערערים היא כי המפקחת הייתה צריכה לדחות את התביעה על הסף מאחר שבעת הגשת התובענה לפניה, היתר הבנייה היה חסר תוקף. משהתקבל אחד העררים שהוגש כנגד היתר זה, וועדת הערר החליטה כי על המשיבים לתקן את בקשת ההיתר שלהם ואת התשריט, כך שיבוטלו המרפסות, או לחילופין שתתוקן בקשת ההיתר, כך שהמרפסות יבלטו מקירותיו החיצוניים של הבניין. על כן, לשיטת המערערים, כל עוד לא יוצא היתר חדש מתוקן בהתאם, אין בידי המשיבים היתר תקף. איני מקבלת טיעון זה. וועדת הערר, שדחתה את העררים האחרים, וקיבלה רק בחלקו את אחד העררים, לא ביטלה את ההיתר. וועדת הערר רק הוסיפה תנאי נוסף לאותו היתר בתנאים שהעניקה הוועדה המקומית למשיבים. ובלשון וועדת הערר:

     

    "לנוכח האמור, על מבקשי ההיתר לתקן את הבקשה, כך שהמרפסות האמורות תבוטלנה, או לחלופין – על ידי כך שהבקשה להיתר תציג מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין".

     

    (עמ' 5 להחלטת וועדת הערר, נספח ג' לערעור).

    (ההדגשות כאן ולהלן שלי – י'ש')

     

     

    מנוסח החלטת וועדת הערר ברי כי על המשיבים רק לתקן את בקשתם בעניין המרפסות. ההיתר הקיים לא בוטל ע"י וועדת הערר בצורה כלשהי.

     

    לא למותר להזכיר כי טענת המערערים כי יש לסלק על הסף את תביעת המשיבים בהעדר היתר תקף, כבר הועלתה על ידם לפני המפקחת בערכאה קמא, ונדחתה על ידה. תחילה קבעה המפקחת, בהחלטה מיום 30.10.2014, בעקבות בקשת המערערים לסילוק תביעת המשיבים על הסף:

     

    "על המשיבים להמציא אישור מהועדה כי בידם היתר בניה בתנאים תקף נכון למועד הגשת תגובתם לבקשה".

     

    המשיבים אכן הגישו "אישור הועדה המקומית בדבר 'החלטה לאשר הבקשה להיתר בתנאים' עפ"י סעיף 1 לחוק המקרקעין (לחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008" (נספח ח' לתשובה לערעור). אישור זה הוצא ע"י מזכיר הוועדה המקומית, האדריכל עודד גבולי, ביום 12.11.2014, ומוען על ידו אל המפקחת. באישור זה נכתב, כי בתאריך 28.8.2013 החליטה הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר, ובתאריך 17.2.2014 החליטה ועדת הערר לדחות את הערר על בקשת ההיתר בתנאים. עוד צוין באישור זה כי לאחר קיום "התנאים המפורטים" בהחלטת וועדת הערר, התוכנית תואמת לתוכנית החיזוק וכן לתוכניות תקפות אחרות ולתוכניות מופקדות ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התו"ב"). מתיאור מזכיר הוועדה המקומית, האדריכל עודד גבולי, עולה כי גם התנאי של וועדת הערר כי יש לתקן את קו המרפסות הוא תנאי שנוסף להיתר בתנאים שהוציאה הוועדה המקומית, ואין איפוא מקום לביטול ההיתר בתנאים שהוציאה הועדה המקומית, או לדרישה להוציא היתר בנייה חדש. עוד חשוב לציין כי האישור הנ"ל נושא גם את אישורו של תמיר כוכבי, מנהל רישוי בניה אזורי, מיום 11.11.2014, שאישר את נכונות הפרטים המתוארים באישור.

     

    אינני מקבלת גם את טענת המערערים כי אישור זה הוצא ע"י מזכיר הועדה עודד גבולי בחוסר סמכות. המפקחת שהורתה לוועדה המקומית להנפיק אישור על המצב הקיים, לא ביקשה מהוועדה המקומית להוציא החלטה חדשה, אלא רק ביקשה לוודא מה נמצא בתיק הוועדה המקומית. מזכיר הוועדה, בתפקידו ככזה, שלח למפקחת את האישור המבוקש, בו הוא מתאר מה שנמצא בתיק. לא היה על מזכיר הוועדה לקיים דיון כלשהו, או לקבל החלטה חדשה, אלא רק לפרט את המצב העובדתי העדכני בהתאם למסמכים שנמצאים בתיק. הדבר דומה, לפקיד של מוסד אחר כלשהו שמתבקש לפרט מה נמצא בתיק כלשהו. מזכיר הוועדה לא מייצר את ההיתר, שכן הוא אינו מוסמך לכך וגם לא התיימר לעשות כן. משמעות האישור שהנפיק הייתה דקלרטיבית בלבד ולא קונסטיטוטיבית. יש לזכור, שהערר של המערערים, שהוא אחד מ- 4 העררים שהוגשו, נדחה באותה החלטה, וגם אותו ערר של השכן שהתקבל בחלקו, כלל רק את הדרישה לתיקון בעניין המרפסות. כמו כן, ההחלטה של וועדת הערר צורפה במלואה כנספח למכתב המזכיר, כך שניתן היה להבין ממנה את מלוא התמונה.

    על יסוד אישור זה, דחתה המפקחת את בקשת המערערים לסילוק תביעת המשיבים על הסף, והחלה לדון בתביעת המשיבים. כך קבעה המפקחת בהחלטתה מיום 22.12.2014 בעקבות האישור הנ"ל שהוגש לה:

     

    "האישור מתאריך 12.11.14 של הועדה המקומית די בו כדי לאפשר הגשת התביעה. הכרעה לגופם של דברים, להתקיימות התנאים לקבלת הסעדים תתברר בעת בירור ההליך. לכן אני דוחה הבקשה".

    (נספח ט' לתשובה לערעור).

     

    המערערים הגישו בינואר 2015, לפני מתן פסק הדין של המפקחת, עתירה לבימ"ש זה, בשבתו כבימ"ש לעניינים מנהליים, בה ביקשו שביהמ"ש יבטל את מכתב מזכיר הוועדה מאחר שהוא ניתן בחוסר סמכות (עת"מ (ת"א) 9006-01-15 בורשטיין נ' עודד גבולי מהנדס העיר ת"א ואח'). בסופו של דבר, לאחר מתן פסה"ד ע"י המפקחת, ביקשו המערערים למחוק עתירתם.

     

     

     

     

    המערערים אף פנו למזכיר הוועדה על מנת שיבטל את מכתבו, אך בתגובה לבקשתם זו קיבלו המערערים מענה מהיועצת המשפטית של הוועדה המקומית שדחתה את בקשתם לביטול המכתב. המערערים הגישו ערר לוועדת הערר (ערר תא/ 15 / 5075) בו תקפו את עמדת היועצת המשפטית של הוועדה המקומית ועתרו לביטול מכתב מזכיר הוועדה. וועדת הערר דחתה ערר זה מאחר שלפי הדין ניתן לתקוף בערר רק החלטה של הוועדה המקומית למתן היתר או סירוב למתן היתר, אך לא ניתן לתקוף במסגרת ערר מכתב של מזכיר הוועדה, או מענה של היועצת המשפטית הדוחה את בקשת המערערים לביטול מכתב מזכיר הוועדה. גם החלטה זו של וועדת הערר מחזקת את המסקנה כי מכתב מזכיר הוועדה אינו קונסטיטוטיבי, ולכן הוא ניתן בסמכות.

     

    לא זו אף זו, חיזוק למסקנתי כי החלטת ועדת הערר רק הוסיפה תנאי נוסף ל"היתר בתנאים", ניתן למצוא בתנאים לקבלת ההיתר שמפורטים באתר של עיריית תל אביב (נספח טו' לתשובת המשיבים לערעור). בתנאים אלה מופיע התנאי של "ביטול מרפסת הגזוזטרא במפלס חדרי היציאה לגג", שהוסיפה וועדת הערר בהחלטתה, לצד יתר תנאי ההיתר שקבעה הוועדה המקומית. תנאי זה מכונה מפורשות באתר העירייה "תנאי לקבלת היתר", והוא מופיעה ברשימה אחת ביחד עם יתר התנאים לקבלת ההיתר שקבעה הוועדה המקומית בהחלטתה על מתן ההיתר בתנאים, תחת הכותרת:

     

    "בקשה מספר 2015-0257 (שביל ברלינר 10 – שינויים/הארכת תוקף החלטה) תנאים".

    (ההדגשות שלי - י' ש').

     

     

    המפקחת הסיקה את הממצא העובדתי כי קיים היתר בנייה בתנאים גם מעדותה של האדריכלית אפרת שביט, מעיריית ת"א, בדיון שהתקיים לפניה מיום 10.5.2015. כך העידה שביט:

     

    "תהליך הרישוי מופיע באתר העירייה. קיבלתי את החלטה ועדת ערר ולכן היה צריך תיקונים במרפסות. אני מצטערת אני חושבת שאתה לא מבין את החלטת ועדת הערר. אני לא צריכה לתקן אני צריכה לאשר מה שמתקנים. התיקון שנדרש: המרפסות מופיעות כשטח בין שלושה קירות ולכן הוא מחושב כשטח עיקרי. אלה בעיות שחוזרות על עצמן, הם צריכים לעשות אדנית קטנה בשטח, הם צריכים לעשות ניתוק או להוריד מפלס קרקע, זה מה שהוא עשה במסתורי כביסה. זה היה מעבר לשטחים".

     

    (עמ' 5 לפרוט' ההוכחות, נספח ד' לערעור).

     

     

    מעדותה עולה איפוא שאין צורך להגיש בקשת היתר חדשה, אלא רק לתקן את עניין המרפסות, כפי שמפורט באתר עיריית ת"א.

     

    לכך יש להוסיף, כי בדיון האחרון שהתקיים בערעור, מיום 22.9.16, הציגו המשיבים אישור מהעירייה מיום 20.9.16, לפיו בקשת המשיבים לתיקון ההיתר בעניין המרפסות, הועברה ביום 19.9.16 לבדיקה סופית והכנת ההיתר.

     

    לא זו אף זו, המפקחת בפסק דינה הסיקה את היותו בתוקף של ההיתר בתנאים, גם מתעודת עובד הציבור של אדריכלית העירייה אפרת שביט שהוגשה לה. דא עקא, המערערים לא צירפו לערעורם תעודת עובד ציבור זו, כך שלא ניתן לבחון את טענת המערערים כי מסקנת המפקחת בעניין זה שגויה. הימנעות זו של המערערים מלהגיש תעודה זו פועלת לרעתם.

     

    אני דוחה את טענת המערערים כי המפקחת לא הייתה רשאית להתיר למשיבים את ביצוע הפרויקט, מאחר שבינואר 2015, לאחר הגשת התביעה בערכאה קמא, הוספו מגבלות תכנוניות חדשות, לפי סע' 77-78 לחוק, שמחייבות את תיקון התוכנית והוצאת היתר חדש. ככלל, המפקחת דנה רק במישור הקנייני ולא במישור התכנוני. אומנם תנאי סף לאישור העבודות ע"י המפקחת לפי סע' 5 לחוק החיזוק הוא קיומו של היתר בתנאים תקף, אולם תנאי זה נבדק נכון למועד הגשת התביעה למפקחת.

     

    שינויים שחלים במצב התכנוני, מסיבה כלשהי, לאחר הגשת ההליך בפני המפקחת אינם רלבנטיים. אם בשל השינוי לא ניתן יהיה לקבל את היתר הבניה, ממילא ביצוע הפרויקט לא יתאפשר בפועל, אך אפשרויות כאלה אין בהן כדי לפגוע בהמשך ניהול ההליך בנושא הקנייני על פי הסמכות שבהוראות חוק החיזוק.

     

    אינני רואה כל צורך להכריע במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים, האם ההיתר בתנאים הקיים עומד במגבלות החדשות שפורסמו ברשומות, אם לאו. כאמור, אישור המפקחת לביצוע עבודות החיזוק נוגע רק למישור הקנייני. אם אכן השתנה המצב התכנוני באופן הדורש היתר חדש, רשויות התכנון אמונות על כך, והמשיבים יצטרכו לפעול בערוץ התכנוני בפני המוסדות המתאימים, כדי להסדיר את היתר הבניה.

     

    המערערים טענו כי המפקחת לא התייחסה לחוות הדעת האדריכלית שהגישו, ושלטענתם מוכיחה עדיפות תכניתם על תכנית המשיבים. מעבר לכך שמדובר בבקשה חריגה מערכאת הערעור להתערב בממצא עובדתי של הערכאה הדיונית, הרי שהמערערים לא טרחו לפרט טענתם. הם לא ציטטו מאומה מחוות הדעת, ואפילו לא הפנו לקטעים ספציפיים מחוות הדעת שיכולים ללמד על שגיאות המפקחת לשיטתם. כך גם בעניין טענת המערערים לחוסר שוויון בין הדיירים לפי התכנית, לרבות בעניין חוסר שוויון באשר לשטח שמתווסף לכל דירה. המפקחת קבעה בעניין זה ממצאים עובדתיים ברורים:

     

    "הוכח כי כל הדירות בבניין מורחבות באותה מידה. לא הוכח כי הנתבעים הופלו ביחס לבעלי הדירות האחרים ולא הוכח כי נפל פגם בתוכנית היורד לשורשם של דברים. הוכח כי כל בעלי הדירות מקבלים תמורה הוגנת ושיוויונית".

    (עמ' 4 לפסה"ד).

     

    לא זו אף זו, המפקחת קבעה כממצא עובדתי, הן על סמך עדות המערער והן על סמך הודעת ב"כ המערערים, כי ההתנגדות היחידה של המערערים לתוכנית המשיבים נובעת רק משינוי אחד קטן, והוא רצונם בתוספת של כ-3 מ"ר לדירתם ׁ(ראו: עמ' 5 לפסה"ד). תוספת כזו חורגת מהזכויות לפי תמ"א 38 ודורשת ניצול של 6% הקלה, לשם כך נדרשת הסכמת בעלי הדירות. אין חולק כי הסכמה זו לא ניתנה. זה המקום לחזור ולהדגיש, שכל הדיירים כולם הסכימו לתכנית המשיבים ואף לא דייר אחד הסכים לתכנית המערערים, כך שהסכמתם מוכיחה כי כל יתר דיירי הבניין מרוצים מהתמורה שהם מקבלים במסגרת הפרויקט המבוקש, פרט למערערים, שמהווים בעלים של דירה אחת בלבד בבניין.

     

    הנה כי כן, המפקחת קבעה ממצאים עובדתיים ברורים שמצביעים על סבירות וחוקיות התנהלות המשיבים, וידועה עמדת הפסיקה כי לא בנקל תתערב ערכאת ערעור בממצאים עובדתיים של הערכאה הדיונית. בענייננו המערערים לא הצליחו להרים את נטל הראיה המוטל עליהם להוכיח כי זהו המקרה המצדיק חריגה מנוהג זה.

     

    באשר לזכות לפיצוי מכוח סע' 6 לחוק החיזוק, ופרשנות סעיף זה, אין בנושא הפיצוי כדי לאיין את פסק דינה של המפקחת, שעוסק בסעד הכפייה לפי סע' 5 לחוק החיזוק שנתבע בכתב התביעה שהוגש לפניה ע"י המשיבים. בכל מקרה רשאים המערערים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים, מכוח עילות אחרות, ולאו דוקא מכוח סע' 6 לחוק החיזוק, אם הם סבורים כי הם זכאים לפיצוי. לא זו אף זו, מסיכומי המערערים בערכאה קמא, שצורפו על ידם להודעת הערעור, עולה כי הם לא דרשו בערכאה קמא סעד חלופי של פיצויים. הם דרשו כסעד עיקרי את דחיית תביעת המשיבים לאישור ביצוע עבודותיהם, לחילופין דרשו כי אישור עבודות המשיבים יותנה בחתימת המשיבים על בקשת היתר של המערערים, ולחילופי חילופין דרשו כי לא ימונה ב"כ המשיבים כזרועה הארוכה של המפקחת לחתימה על המסמכים לביצוע העבודות, מאחר שהוא מצוי בניגוד עניינים (ראו: סע' 12-14 לסיכומי המערערים, נספח ח' להודעת הערעור). מאחר שהמערערים בערכאה קמא לא תבעו פיצוי, וממילא גם לא הוכיחו זאת ולא צירפו חוות דעת שמאית להוכחת גובה הפיצוי שלטענתם מגיע להם, ברי כי המפקחת לא היתה צריכה למנות שמאי מכוח סע' 6א לחוק החיזוק, ולפסוק פיצוי לטובת המערערים, במסגרת תביעת המשיבים לאישור העבודות לפי התמ"א.

     

    אני דוחה גם את טענת המערערים כי שגתה המפקחת כשמינתה את ב"כ המשיבים לחתום גם בשם המערערים על המסמכים הדרושים לביצוע הפרויקט. מקובל עלי שלפי סע' 5 לחוק החיזוק, הרוב יכול לכפות על המיעוט לא רק את עצם הביצוע, אלא גם את דרך ביצוע העבודות, ולמפקח יש סמכות להכריע גם בעניין אופן ביצוע העבודות. סמכות זו חיונית לשם יישום והגשמת תכליתו של חוק החיזוק. (ראו: פסק דיני בעש"א 04166-04-13 דב שומרוני נ' קופמן ואח' (לא פורסם, מיום 17.2.13) שאושר ע"י ביהמ"ש העליון בפס"ד שומרוני; כן ראו פסק דיני ב- עש"א (ת"א) 55119-02-14‏ ‏ דגנית קדרון נ' שגית זוהר (לא פורסם, מיום 23.2.2015) ). לכך יש להוסיף כי, המפקחת גם קבעה שהמערערים יהיו רשאים למנות עו"ד מטעמם, שיוכל גם הוא לפקח האם ב"כ המשיבים מבצע את הפעולות הדרושות למימוש הפרויקט, באופן ראוי.

     

    סיכום

     

    לאור האמור לעיל, במצטבר, אני דוחה את הערעור.

     

    המערערים יישאו בהוצאות המשיבים בסך 20,000 ₪ לפי הוראות תקנה 512 לתקסד"א.

     

    ניתן היום, י"ב חשוון תשע"ז, 13 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.

     

    המזכירות תמציא עותק פסק הדין לצדדים.

     

    Picture 1


בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ