עזאיזה נ' אבארהים ואח'

פסק דין

מבוא

לפני תביעה שהגיש התובע נגד הנתבעים לאכיפת הסכם שכירות מיום 15/02/2010 (להלן: "הסכם השכירות השני") שנערך בין התובע לבין הנתבע מס' 1 בקשר עם הנכס הידוע כחלק מחלקה 19 בגוש 16976 בכפר דבוריה, עליו קיימים חממה ומבנה סככה (להלן: "המושכר"), לתקופה של 6 שנים המסתיימת ביום 15/11/2017 (להלן: "תום תקופת השכירות").

ביום 20 בנובמבר 2012 ניתן, בהסכמת הצדדים צו מניעה זמני האוסר על הנתבעים או מי מטעמם לעשות כל שימוש במושכר הנוגד את זכויות התובע, אלא בהתאם להסכם השכירות. תוקף הצו עד נובמבר 2013.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

הנתבע מס' 1 הוא הבעלים של המושכר. ביום 15/11/2006 נחתם בין הנתבע 1 לבין התובע הסכם שכירות (להלן: "הסכם השכירות הראשון") לתקופת שכירות של 5 שנים עד ליום 15/11/2011 (להלן: "תקופת השכירות הראשונה") ובו ניתנה לשוכר אופציה להאריך את הסכם השכירות בשתי תקופות נוספות בנות שנתיים כל אחת; הראשונה מתחילה עם תום תקופת השכירות הראשונה, ביום 15/11/2013 (להלן: "האופציה הראשונה") והשנייה מתחילה עם תום תקופת האופציה הראשונה ומסתיימת ביום 15/11/2015 (להלן: "האופציה השנייה").

הנתבע 2 רכש את זכויות הנתבע 1 במושכר בהתאם להסכם מיום 15/5/2012 (להלן: "הסכם המכר"). בסעיף 4 בהסכם המכר הצהיר הנתבע 2, כי ידוע לו כי המגרש מושכר לתובע עד ליום 30.11.2013, והסכים כי הסכם המכר כפוף להסכם השכירות שבין הנתבע 1 והתובע.

טענות הצדדים

בכתב התביעה טען התובע, כי ביום 15/02/2010, במהלך תקופת השכירות הראשונה, ובטרם מומשה האופציה הראשונה ולבקשת הנתבע 1 אשר היה זקוק לכסף, נחתם הסכם השכירות השני, לתקופה של 6 שנים המתחילה בתום תקופת השכירות הראשונה, היינו 15/11/2011 ומסתיימת ביום 15/11/2017. עוד טען התובע, כי הסכם השכירות השני נחתם בינו לבין הנתבע 1 בטרם נחתם הסכם המכר, ובהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), בתחרות שבין זכותו להמשך שכירות הנכס ושימוש בו לבין זכויות הנתבע 2, ידו של התובע על העליונה בהיותו בעל העסקה הראשונה בזמן. לטענתו, מכירת המושכר על ידי הנתבע 1 לנתבע 2, אין בה כדי לפגוע בזכויותיו להמשך שימוש ושכירת המושכר עד תום תקופת השכירות בהתאם להסכם השכירות השני, היינו עד ליום 15/11/2017, שכן הנתבע 2 נכנס בנעליו של הנתבע 1 עת רכש ממנו את זכויותיו במושכר, והוא מחויב במלוא התחייבויותיו כלפי התובע על פי הסכם השכירות השני.

בכתב ההגנה טען הנתבע 1, כי הסכם השכירות הראשון הוא ההסכם היחיד שנחתם בינו לבין התובע, וכי בסמוך לפני חתימת הסכם המכר עם הנתבע 2, סוכם בינו לבין התובע, כי תקופת השכירות תסתיים ביום 30.11.13, וכי התובע מוותר על האופציה השנייה שניתנה בהסכם השכירות הראשון להארכת תקופת השכירות עד ליום 15.11.15. בהסתמך על ההסכמה שבעל פה שבינו לבין התובע נחתם הסכם המכר ובו צוין, כי תקופת השכירות תסתיים ביום 30.11.13. הנתבע 1 טען, כי בדיעבד חזר בו התובע מההסכמה בעל- פה במטרה להתנכל ולהתנקם בו.

בהתייחס להסכם השכירות השני, שאת אכיפתו מבקש התובע בתביעה זו, הכחיש הנתבע 1 כי החתימות המופיעות בו הנן שלו, וטען, כי מדובר במסמך מזויף, כי הוא לא חתם על הסכם שכירות נוסף מעבר להסכם הראשון, ועל-כן הסכם השכירות השני שהציג התובע אינו מחייב אותו.

הנתבע 2 טען, כי הסכים לרכוש את הזכויות במושכר בהסתמך על הצהרת הנתבע 1, כי התובע שוכר את המושכר עד ליום 30.11.13, וכי זכויותיו במושכר כפופות לזכויות התובע רק עד ליום 30.11.2013, מועד עליו ידע ולו נתן הסכמתו, ולא עד למועד מאוחר יותר. הנתבע 2 כפר בטענת התובע, כי נכנס בנעליו של הנתבע 1 בכל הנוגע להסכם השכירות השני והנו מחויב על פיו, וכפר גם בטענת התובע, כי זכותו במושכר עדיפה על זכותו בהתאם להוראות סע' 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969. לטענתו, מדובר בשכירות מעל חמש שנים המחויבת ברישום בהתאם לחוק המקרקעין. משלא נרשמה זכות השכירות בלשכת רישום המקרקעין, הוא לא ידע על קיומו של הסכם השכירות השני, ולא סבר שקיים הסכם כזה לאור הצהרת הנתבע 1 בהסכם המכר. הנתבע 2 הוסיף וטען, כי הוא רכש את הזכויות במושכר בתום לב, כאשר עמדה לנגד עיניו הצהרת הנתבע 1 כי השכירות מסתיימת ביום 30.11.13, הוא שילם תמורה והתחיל בהליך הרישום בתום לב, ועל כן זכותו עדיפה על פני זכותו של התובע, ואין לחייבו בהתחייבויות הנתבע 1 בהסכם השכירות השני.

גדר המחלוקת

השאלה הראשונה בתיק זה הנה שאלה עובדתית, במישור היחסים שבין התובע לנתבע 1 והסכמי השכירות והיא, האם הסכם השכירות השני נחתם על ידי הצדדים ומחייב אותם כטענת התובע, ובהתאם לו מסתיימת תקופת השכירות ביום 15.11.17, או שמא כטענת הנתבע 1 מדובר בזיוף, ובהתאם להסכם השכירות הראשון ולסיכום שבעל - פה, תקופת השכירות מסתיימת ביום 30.11.13.

כפועל יוצא מהשאלה הראשונה שבמחלוקת, וככל שייקבע כי הסכם השכירות השני נחתם ומחייב, מתעוררת מחלוקת במישור היחסים שבין התובע לנתבע 2, בנוגע לשאלה האם זכויות הנתבע 2 כפופות לזכויות השכירות של התובע, ככל שאלה חלות גם במועד מאוחר ליום 30.11.13.

הסכם השכירות השני וטענת הזיוף

גרסתו של התובע, בדבר החתימה על הסכם השכירות השני מהימנה, ולא התגלו בה סתירות מהותיות. עדותו של התובע הייתה עקבית, סדורה, הגיונית ואמינה. היא נתמכת גם ביתר הראיות שהובאו בתיק זה, ולא מצאתי סיבה שלא לקבלה. בחקירתו הנגדית חזר התובע על נסיבות עריכת הסכם השכירות השני. משנשאל בחקירה נגדית, מדוע היה צורך בחתימת הסכם שכירות שני, כאשר היה הסכם שכירות קודם בתוקף, ובו זכות לאופציה עד לתאריך 15.11.15, השיב התובע, כי הסכם השכירות השני נחתם לבקשת הנתבע 1 אשר היה זקוק לכסף, וכי שני הצדדים היו מעוניינים בהארכת תקופת השכירות מעבר למועד סיום האופציה השנייה הקבוע בהסכם השכירות הראשון - 15.11.15. התובע אף פירט, כי במעמד החתימה על הסכם השכירות השני, הוא שילם לנתבע מס' 1 כספים על חשבון דמי השכירות, לרבות בגין תקופת השכירות המוארכת (עמ' 10 ש' 7-2 לפרוטוקול יום 13.03.13).

גרסתו של התובע קיבלה חיזוק מדבריו של הנתבע 1, אשר נאמרו על ידו בישיבת יום 20.11.12, שם הוא הודה כי נערך הסכם שכירות שני, עליו הוא חתם בנוכחות התובע ועורך הדין שלו (עמ' 1 ש' 22-17 לפרוטוקול מיום 20 בנובמבר 2012). הנתבע 1 חזר על האמור במהלך חקירתו הנגדית והעיד, כי נחתם עימו הסכם שכירות שני וכי במעמד החתימה על ההסכם השני שולמו לו סכומים שונים על ידי התובע (עמ' 21 ש' 27-25; עמ' 22 10-8, ש' 20-18; עמ' 23 ש' 11-3 לפרוטוקול מיום 13.03.13). גם השיקים שהוגשו על ידי התובע כמוצג ת/2 במהלך חקירתו הנגדית של הנתבע 1, הנושאים תאריכים סמוכים למועד החתימה על הסכם השכירות השני, מחזקים את גרסתו של התובע.

גם העובדה, שבסמוך למועד חתימת הסכם המכר, ביום 27.5.12 נשלח מכתב על ידי בא כוח התובע לנתבע 2 (נספח ג' לתצהירו), בו ציין את עובדת קיומו של הסכם שכירות שני שנחתם שנתיים קודם לכן, מחזקת את גרסתו של התובע, המכחיש את טענת הנתבע 1 בדבר הסיכום בעל פה שנערך לטענתו בסמוך לפני חתימת הסכם המכר, ותומכת בטענתו העקבית של התובע, כי בין הצדדים נחתם הסכם שכירות שני. אין זה סביר בעיניי שהתובע הגיע להסכם בעל-פה בסמוך לחתימת הסכם המכר בחודש מאי 2012, ובמקביל טוען במכתב ששיגר בא כוחו לנתבע 2, לקיומו של הסכם שכירות נוסף שנערך כשנה וחצי קודם לכן, בשנת 2010.

לעומת גרסתו הסדורה והעקבית של התובע, בגרסתו של הנתבע 1, כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, התגלו סתירות מהותיות, ועדותו התגלתה כמופרכת, לא הייתה עקבית ואינה סדורה, חסרת כל בסיס ראייתי כלשהו, בלתי הגיונית, עומדת בסתירה לראיות בתיק ולאמור בכתב ההגנה ובתצהירו, והתבררה כבלתי אמינה.