עו"ד ימין ואח' נ' קרידי ואח'

פסק דין

רקע:

1.תביעה לסילוק יד מהבנין ברח' פלורנטין 25 בתל אביב – יפו, גוש 7084, חלקה 36 (להלן – המקרקעין או הבנין).

2.תחילה הוגשה התביעה נגד 7 נתבעים. משהתברר כי הנתבע 7 אינו מחזיק במקרקעין מזה שנים רבות, נמחקה התביעה נגדו. מאז הוגשה התביעה, ביום 21/7/2008, הגיעו התובעים להסדרים שונים עם חמשת הנתבעים הראשונים. הסדרים אלה קיבלו תוקף של פסק דין. כיום, תלויה ועומדת לפני בית המשפט התביעה לסילוק ידו של הנתבע 6 מהמקרקעין, והיא בלבד. הנתבע 6 יכונה להלן – הנתבע.

העובדות הצריכות לעניין:

3.התובעים הם הבעלים הרשומים של המקרקעין. מחצית מזכויות התובעים במקרקעין נרשמו מכוח מכר לפי צו בית משפט בשנת 2004, והמחצית הנוספת נרשמה מכוח מכר לפי צו בית משפט בשנת 2007. התובעים רכשו את הבנין במטרה להרוס אותו ולבנות תחתיו בנין חדש.

4.ביום 30/4/2008 נחתם היתר בניה שמספרו 08-0187 ולפיו הותרה לתובעים: "הריסת בנין קיים והקמת בנין חדש למגורים עם מסחר בקומת הקרקע, בן 5 קומות וקומה חלקית על הגג עבור 16 יח"ד..." (להלן – היתר הבנייה). היתר הבניה נמסר לתובעים ביום 15/5/2008.

5.הנתבע מחזיק בשטח של כ-57 מ"ר במקרקעין, מהם כ-56 מ"ר בפינת הרחובות פלורנטין ושטרן, ומ"ר אחד המשמש כמחסן בחלקו האחורי של המושכר. השטח משמש את הנתבע לצרכי קונדיטוריה (להלן – החנות או המושכר).

התביעה:

6.הנתבע (יחד עם אחיו, שהיה הנתבע 7 בתיק זה) רכשו, לכאורה, זכות של דיירות מוגנת בחנות ממי שהיו דיירים מוגנים במושכר המוחזק עתה על ידי הנתבע. הסכמי הרכישה האמורים שמכוחם טוען הנתבע לזכויות של דייר מוגן במושכר, פגומים, הן מחמת שהסכם העברת הזכויות בין הנתבע ובין הדיירים הקודמים נכרתו לאחר שנכרת הסכם שכירות בין הנתבע ובין הבעלים הקודמים, והן מחמת שהסכם השכירות שבידי הנתבע נחתם רק על ידי אחד מהבעלים ולא על ידי שניהם. (ההסכמים בין הנתבע לדייר הקודם, ובין הנתבע לאחד מבעלי הבית הקודמים, מצורפים לכתב התביעה). בנוסף, אגב חילופי הדיירים במושכר שונתה מטרת השכירות מבלי שהסכמת הבעלים רשומה בהסכם שנכרת אל מול הנתבע. כמו כן, אם יימצא כי הנתבע הינו דייר מוגן הרי שהסכם השכירות הופר בהפרה יסודית על ידי הנתבע בכך שהקים מבנה של קבע בחלק האחורי של המושכר מבלי לקבל את הסכמת הבעלים. הנה כי כן, הנתבע מחזיק במקרקעין ללא זכות שבדין, וככל שייקבע כי הוא דייר מוגן הרי שקמה נגדו עילת פינוי מחמת שינוי מטרת השכירות ומחמת הפרת הסכם השכירות בבנייה במושכר ללא רשות וללא היתר בנייה.

7.לחילופין, קמה נגד הנתבע עילת פינוי לפי סע' 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן – החוק). התובעים מבקשים להרוס את הבנין ולהקים בנין אחר תחתיו. בידי התובעים היתר בנייה המתיר להם לבצע את העבודות האמורות. ביום 1/11/2007 שלחו התובעים אל הנתבע דרישת פינוי והודיעו לו כי בידם היתר בנייה כאמור. במכתב זה לא הוצע לנתבע, במפורש, דיור חלוף, הואיל והנתבע לא הוכיח כי הוא מחזיק בנכס כדייר מוגן, והואיל ומעמדו של הנתבע ככזה שנוי במחלוקת בין הצדדים. עוד זאת: "אפילו יוכח כי הנתבעים 6-7 הינם "דייר מוגן", אזי אלה דחו בעבר כל ניסיון לפנותם מהמקום אלא כנגד דרישות כלכליות בלתי סבירות בנסיבות העניין". (סע' 56 לכתב התביעה).

ההגנה:

8.אביהם של הנתבע ושל הנתבע 7, מר אברהם בנבנישתי ז"ל, רכש בשנת 1955 זכות דיירות מוגנת בחנות בבנין, המהווה חלק מן המושכר במצבו כיום, וניהל בה עסק של קונדיטוריה. הנתבע ואחיו עבדו עם אביהם בקונדיטוריה משנת 1966 ואילך. בשנת 1982 נפטר האב. בשנת 1987 רכשו הנתבע ואחיו את זכויות הדיירות המוגנת בחנות סמוכה בשטח של 16 מ"ר מדיירים בשם הרמתי שהחזיקו בה לפניהם. תמורת רכישת זכויות הדיירות של הרמתי שילמו הנתבע ואחיו דמי מפתח לדייר היוצא ולבעל הבית דאז. ברשות בעלי הבית דאז ובהסכמתם, איחדו הנתבע ואחיו את שתי החנויות למושכר אחד אשר שימש אותם לצורך עסקי הקונדיטוריה. אחד מבעלי הבית דאז, אשר היה קבלן בנין, נטל בעצמו חלק בעבודות שנדרשו לצורך איחוד החנויות ושיפוץ המושכר. חוזה השכירות המתייחס לחלק המקורי של הקונדיטוריה אינו בידי הנתבע, אך בנסיבות העניין ובאין מחלוקת באשר לרכישת הזכויות בחלק הנוסף בשנת 1987, ובאשר לתשלום דמי שכירות מוגנים לאורך כל השנים, יש להכיר בזכויות הנתבע כדייר מוגן בכל שטח הקונדיטוריה. כמו כן, הואיל ואיחוד החנויות המשמשות כיום את המושכר לצורך קונדיטוריה, ובניית המבנה בחלקו האחורי של המושכר נעשו בהסכמת בעל הבית דאז, הרי שיש לדחות את הטענה בדבר הפרת הסכם השכירות. חתימתו של אחד מבעלי הבית דאז על חוזה השכירות חייבה את שני הבעלים. בנוסף, התנהגות בעלי הבית מאז 1987 וקבלת דמי שכירות בידם אילך מלמדת כי בעלי הבית הכירו בזכויות הנתבע כדייר מוגן, ולא העלו כל טענה באשר להפרת חוזה השכירות על ידו.

9.אשר לעילת הפינוי לפי סע' 131(10) –

במועד הפנייה מיום 1/11/2007 לא היה בידי התובעים היתר בנייה, ואזכור עניין זה במכתבם היה שקרי. יתר על כן, יש לדחות את תביעת התובעים על פי עילה זו הואיל והתובעים לא הציעו לנתבע דיור חלוף כלל.

ההליכים והראיות:

10.בית המשפט מינה, כמומחית מטעמו, את השמאית רחל קראוזה לצורך קביעת שווי המושכר ושווי דמי המפתח במושכר. על פי חוות דעתה של הגב' קראוזה, שווי הבעלות במושכר במחיר השוק עמד על כ-865,000 ש"ח נכון לראשית חודש פברואר 2009. שווי דמי המפתח המלאים (3/3) עמד על 475,000 ש"ח באותה עת.

11.לימים נתבקשה השמאית לעדכן את חוות דעתה. בחוות דעת משלימה אומדת השמאית את שווי הבעלות במושכר, נכון ליום 15/3/10, בסך של 1,080,000 ש"ח, ואת שווי דמי המפתח המלאים בסך של 595,000 ש"ח. השמאית נחקרה על חוות דעתה בישיבת ההוכחות.

12.מטעם התובעים העיד התובע עו"ד משה ימין. כמו כן, צורפו העדויות הבאות:

(1)תעודת עובד ציבור, חתומה בידי גב' ורד ספיר טביב, עוזרת למנהל אגף רישוי עסקים בעיריית ת"א, באשר למצב רישיון העסק של הנתבע;