עדרי ואח' נ' עדרי ואח'

פסק דין

1.התובעים, דניאל ואנה עדרי, הגישו תובענה כספית נגד הנתבע, אמנון עדרי (וצדדים נוספים שנגדם נדחתה התובענה), על סך 697,528 ₪. התובע 1 והנתבע אחים כאשר נערכו ביניהם שתי עסקאות מכר בקשר לבית ברחוב הר ארבל בצפת הידוע כגוש 13687 חלקה 110 (להלן- הבית). בעיסקה הראשונה, מיום 18.3.1995 מכרו התובעים את הבית לידי הנתבע (העיסקה הראשונה). ביום 18.1.99, רכשו התובעים חזרה מאת הנתבע את הבית (להלן- העיסקה השניה).

2.לטענת התובעים, הנתבע לא פרע משכנתא על סך 330,000 ₪ שנלקחה מהבנק הבינלאומי הראשון בקשר לעיסקה הראשונה. בעקבות אי תשלום המשכנתא דרש הבנק כי התובעים יפנו את הנכס. בסופו של דבר הגיעו התובעים להסכם עם הבנק כי סכום החוב בתיק הוצאה לפועל בגין חוב המשכנתא יופחת לכדי 450,000 ₪ כאשר מנגד הסכים הבנק להגדיל את המשכנתא אותה לקחו על הנכס בסך 450,000 ₪ נוספים.

3.התובעים טענו שנתבע 1 ביצע כלפיהם עוולה של תרמית וגזל תוך הפרה יסודית של החוזה ביניהם. כלפי הנתבעים האחרים, אשר כנגדם נדחתה התביעה כאמור, הם טענו לרשלנות מקצועית.

4.בכתב התביעה המתוקן טענו התובעים לנזקים כדלקמן: סך 450,000 ₪ שנלקחו באמצעות שלוש הלוואות מבנק טפחות אשר היתרה לסילוקן במועד הגשת התביעה עמדה על 457,436 ₪; עמלת ביול הלוואה בסך 1,800 ₪; הפסד של 34,000 ₪ ששולמו לבנק הבינלאומי הראשון על חשבון חובו של הנתבע 1 ובתוספת הפרשי הצמדה, 38,287 ₪; עוגמת נפש והפסד ימי עבודה בסך 200,000 ₪, ובסך הכל 697,528 ₪.

ראיות התובעים

5.בתצהירו של התובע דניאל עדרי נטען כי הבית נבנה על ידו ועל ידי אשתו אנה. במועדים הרלוונטים לתביעה התנהל רישום הבעלויות ושיעבודים במינהל מקרקעי ישראל ולא בלשכת רישום המקרקעין. צוין שבעקבות פטירת אב המשפחה (אביהם של התובע 1 והנתבע) הוסכם בין האחים שהנתבע יקבל את הבעלות על בית ההורים בצפת. במועד זה טען התובע שהיתה ברשותו חנות בצפת ברחוב ירושלים 47 בה ניהל פיצריה. באותה תקופה הוא ואשתו היו מעוניינים לעבור למרכז הארץ לשם פתיחת עסק. ביתם הועמד למכירה אולם לא היו קונים, אז הציע הנתבע לרכוש מהם את הבית. נטען עוד שהתובע, לבקשת הנתבע, העביר לנתבע את השימוש בפיצריה בחודשים הראשונים לאחר הרכישה עד שיהיה בידי הנתבע אפשרות לשלם את המשכנתא בתקופה זו. נטען כי נוכח שווי השימוש החודשי בחנות, בפועל שילם הנתבע לתובע פחות מערך הקניה שהיה רשום בהסכם למכירת הבית. התובע היות והיה לחוץ כלכלית הסכים למכור את הבית לנתבע ולוותר על דמי שכירות שיכול היה לקבל עבור החנות במקביל עד שיהיה בידי אחיו "להתאזן" ולשלם את המשכנתא מדמי השכירות של הבית.

6.הצדדים פנו במשותף לעו"ד שועלי לשם עריכת הסכם מכר לבית וביום 12.3.95 הוסכם שהנתבע ירכוש את הבית בסך 175,000 דולר (נספח ת/1 לתצהיר). עם קבלת סכום העיסקה באמצעות המשכנתא שנלקחה על ידי הנתבע סולקה המשכנתא שרבצה על הנכס ועם יתרת הכסף ששולם פנו לעסקים במרכז הארץ. נטען כי הנתבע שילם רק 110,000 דולר מתוך 175,000 דולר (208,000 ₪ לתשלום יתרת המשכנתא של התובעים, 98,500 ₪ לכיסוי חוב שהיה לו, 30,000 ₪ לכיסוי מספר חובות נוספים ו- 42,500 ₪ במזומן) ונותר חייב בגין העיסקה הראשונה. נטען שהנתבע לא שילם את סכום העיסקה, והשכיר את החנות ואת הבית משך שנים מבלי לשלם מאומה. התובעים טענו שלא קיבלו בסך הכל 65,000 דולר שהיו אמורים לקבל בהתאם להסכם. נטען כי לאחר מכן התברר שגם את המשכנתא לא שילם. במסגרת העיסקה פנה הנתבע לבנק הבינלאומי הראשון למשכנתאות בע"מ וליווה סך של 330,000 ₪ כנגדו התחייב לרשום משכנתא לטובת הבנק.

7.עו"ד שועלי רשם משכון ברשם המשכונות כנגדו ניתנה המשכנתא בבנק הבינלאומי. נטען כי בדיעבד התברר כי לא נרשמה המשכנתא במינהל מקרקעי ישראל.

8.בין השנים 1995 – 1996 התובעים התגוררו באיזור המרכז. הנתבע השכיר את הבית ויכול היה לשלם את המשכנתא מדמי השכירות על הבית ודמי השכירות על החנות אך בדיעבד התברר שלא עשה כן. בשנים 1996 – 1997 שבו התובעים לאיזור הצפון וביקשו מהנתבע לרכוש את הבית חזרה. נטען שבשנים האמורות הנתבע לא שהה כמעט בארץ והיות שהבית היה מושכר אפשר להם לגור בבית אבי המשפחה אותו ירש. נטען שהסדר זה תאם את רצון שני הצדדים. נטען שבאוגוסט 1997 עזבו התובעים את בית ההורים נוכח לחצים שהפעיל עליהם הנתבע שמצא קונה לבית. נטען כי בשלב זה יחסי האחים הורעו. נודע לתובעים שבית האב נמכר באוקטובר 1998 בסך של 80,000 – 90,000 דולר ארה"ב.

9.לשם עריכת ההסכם לרכישת הבית המקורי חזרה פנו התובעים לעו"ד אלון שהיה עו"ד שליווה את הנתבע בעסקיו. צויין שהאחים לא היו ביחסי הידברות באותו שלב אולם לאור רצונו של הנתבע למכור את הבית וכוונתו לעזוב את הארץ לחו"ל ניהלו דין ודברים עם עו"ד אלון לשם השלמת רכישה חוזרת של הבית. התובע טען שמסר לעו"ד אלון כי הנתבע נטל הלוואה כנגדה היה עליו לרשום משכנתא על הבית לכן קיבל טיוטת חוזה מכר במסגרתה רשם עו"ד אלון כי קיימת משכנתא על הנכס (ת/1/8 לתצהיר). נטען שעו"ד אלון ייצג את שני הצדדים בעיסקה על אף שהנתבע היה היחיד ששילם לו. נטען שעו"ד אלון לא הבהיר כי ייטב לתובע אם יפנה לעו"ד מטעמו ותחת זאת הבהיר לו כי ידאג לאינטרסים של שני הצדדים נוכח חובות הנאמנות שלו כעורך דין. ביום 11.1.99 הוציא התובע טופס אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל (נספח ת/6 / 1) במסגרתו לא נרשם משכון על הנכס. התובע טען שסבר כי משך ארבעת השנים מאז שהנתבע רכש את הבית הוא סילק את המשכון "נוכח מצב עסקיו הטובים" וכיוון שידע שאחיו קיבל כסף ממכירת בית ההורים. נטען שעו"ד אלון הסתמך על טופס אישור הזכויות ולא בדק את המצב ברשם המשכונות.

10.התובעים פנו לקבל משכנתא אולם נוכח מצבם הכלכלי הרעוע הבנק (בנק טפחות) לא הסכים לתתה. בנסיבות האלו נטען שהוסכם בין התובעים לבין הנתבע כי בהתחשב בשימוש בחנות על ידו ובחובו בגין העיסקה הראשונה, במקום להעביר אליו סכום במזומן עבור הבית יעביר התובע לבעלות הנתבע את החנות. נטען שהחנות היתה בעלת מוניטין. נטען ששווי הבית עמד על בערך כ- 200,000 דולר, אולם הצדדים הסכימו לרשום שווי של 140,000$ בחוזה של העיסקה השניה. כמו כן, נטען שעו"ד אלון מסר שלא ירשום בהסכם כי התמורה תשולם בדרך של העברת החנות על שמו של הנתבע שכן בצורה זו הוא יחוייב במס רכישה עבור רכישת החנות בעוד שאם הרישום ייעשה כפי שמופיע בחוזה המכירה על הבית ובמקביל תועבר החנות ללא תמורה לנתבע, הוא יחוייב בפחות מס רכישה. התובע טען שעו"ד אלון מסר לו שפעולה זו הינה חוקית ואינה נוגדת את חוקי המס. כיוון שנוכח העובדה שפרטי העיסקה לא תאמו לעיסקה אשר נרשמה בהסכם, בידיעת עו"ד אלון, הכתיב עו"ד אלון לאשתו של התובע ובנוכחותו מסמך לפיו אם יבוטל ההסכם יחזיר הנתבע 60,000 דולר בלבד. המסמך צורף כת/1 /10 לתצהיר. התובע טען כי למד ממסמכים אחרים בתיק שעו"ד אלון החתים את הנתבע על אישור שבמסגרתו נרשמו פרטי העיסקה הנכונים. נטען שההמחאה מהבנק על סך 60,000 דולר בשוויו בש"ח הועברה לטובת הנתבע. נטען שבשלב זה לא ידעו התובעים שהנתבע לא סילק את המשכנתא הראשונה שלקח על הבית בקשר לעיסקה הראשונה.

11.באפריל 1999 הועברה החנות על שם הנתבע על ידי עו"ד אלון לפי ייפוי כוח מינואר 1999, כביכול כהעברה ללא תמורה (מסמכים ת/1 – 13). נטען שבמשך מספר שנים התגוררו התובעים בבית כשהם משלמים כסדרו את החזר החוב לבנק טפחות. ב- 1999 עבר הנתבע לגור בארה"ב והותיר את החנות בניהול אח נוסף בשם אורי. התובע טען כי משך אותם השנים כאשר הגיע דואר עבור הנתבע לבית הוא לא פתח אותו אלא העביר אותו לאחיו אורי על מנת שיעבירו לנתבע.

12.בתחילת שנת 2002 קיבלו תובעים לפתע מסמך מהוצאה לפועל לביתם ואז התברר כי מדובר בצו פינוי (ת/1 / 14). לראשונה התברר להם שהנתבע לא פרע את חוב המשכנתא הראשונה לבנק הבינלאומי הראשון ולא שילם תשלומי המשכנתא מתחילתם.

13.התובעים שלמו 34,000 ₪ על חשבון חובו של הנתבע בשנת 2002 על מנת שלא יפונו מהנכס (ת/1 / 16 לתצהיר). לבסוף הגיעו להסדר עם הבנק כדלקמן: שחוב המשכנתא כלפי הבנק הבינלאומי הראשון יופחת לסך של 450,000 ₪ כאשר מנגד הסכים בנק טפחות להגדיל את המשכנתא אותה לקחו התובעים על הנכס בסך 450,000 ₪ נוספים ואז הועבר סכום זה לידי כונסת הנכסים לשם ביטול הכינוס. התובעים טענו שהנתבע ביצע כלפיהם עוולת גזל ותרמית וחזרו על פירוט הנזקים עד לסכום של 697,528 ₪ כאמור בכתב התביעה.

14.התובעת השניה, אנה עדרי, מסרה תצהיר בנוגע לאותן עובדות.

ראיות הנתבע

15.בתצהירו של הנתבע, אמנון עדרי, נטען כי תביעת התובעים אינו אלא נסיון להתעשר על חשבון אחרים. נטען שהתובעים נאלצו למכור את הבית בעקבות עיקולים שהוטלו עליו בגין מצבם הכלכלי הקשה. הנתבע טען שהוא מימן את סילוק העיקולים ועל כן סוכם שהוא ירכוש את הבית על מנת שהוא לא יאבד לנושים. אילו לא היה עושה כך, מצבם הכלכלי של התובעים היה מביא למינוי כונס נכסים כיוון שלא שילמו את תשלומי המשכנתא שנטלו. הנתבע צירף אסמכתאות לכך שסילק חובות שונים שרבצו על הבית (נספחים א – ה לתצהירו). הנתבע המשיך וטען שהתובעים אילצו אותו למכור להם את הבית. לדבריו, התובע נותר חייב לו מלבד הסכומים שלא שולמו בגין הבית סכומים נוספים בסך 22,000 דולר אותם אישר בכתב ידו מיום 18.1.99 (נספח ו' לתצהיר).

16.הנתבע טען שכאשר הוא רכש את הבית בעיסקה הראשונה חלק מהתמורה שולמה לנושים שונים אשר הטילו עיקולים על הנכס וכי שילם עבור התובעים הלוואה המובטחת במשכנתא מהבנק הבינלאומי הראשון. כן טען הנתבע ששילם את מלוא התמורה בגין העיסקה הראשונה. הוא טען שהתובעים ידעו על ההלוואה האמורה כיוון שהם חתמו על מסמכים לצורך קבלת ההלוואה וקבלו שיק בנקאי מן הבנק.

17.הנתבע טען שהתובעים עברו למרכז הארץ שם נחלו כישלון בפתיחת עסק. נטען שבשלב מסויים חזרו לצפת ופשוט פלשו לתוך דירת ההורים כיוון שטענו שלא היתה להם אלטרנטיבה אחרת. הנתבע טען שהתובעים התגוררו בדירה משך מספר חודשים ומכרו את כל תכולתה, ולאחר מכן פלשו לבית נשוא התובענה ושהו בו משך שנתיים וחצי. נטען שקילקלו בכך משא ומתן עם שוכרים ששכרו את הבית בעבר. בנוסף, נטען שהתובעים סיכלו משא ומתן להשכרת הבית לקופת חולים. לכן ביקש הנתבע לקזז מכל סכום שייפסק סך של 60,000 $ (לטענתו היו אמורים להתקבל 1,000 דולר לחודש משך 5 שנים מקופת חולים). הנתבע טען שבסופו של דבר הוא נאלץ למכור את הבית לאחיו התובע כיוון שזה פלש אליו והוא לא היה מסוגל לנהל מאבק לפינויו. הוא טען שהוא לא קיבל תמורה בגין התקופה בה שהו התובעים בבית כפולשים. הוא טען שלא רק שלא קיבל תשלום בגין השימוש בבית אלא שגם לא שולמה לו מלוא התמורה בגינו. לטענתו, התובעים שילמו לו 60,000 דולר והיה עליהם לשלם סך נוסף של 140,000 דולר אשר חלקו היה תמורת המשכנתא (סך כ- 110,000 דולר) ואילו היתרה אמורה היתה להתקבל לידיו אולם לא שולמה לו.