עברי נ' וולמן ואח'

החלטה

1.בפני בקשת התובע, לבטל את ההתמחרות שביצעו כונסי הנכסים ולהימנע מאישור מכר המקרקעין (חלקה 8 בגוש 6777) לנתבעת 3. לטענת המבקש, בהליך ההתמחרות נפלו פגמים שונים, ובעיקר – התנהלות בלתי ראויה מצד הנתבעת 3, אשר לפי הנטען פעלה להרחקת מציעים פוטנציאלים. כונסי הנכסים סברו כי יש לדחות את ההתנגדות ולאשר את הסכם המכר. הנתבעת 3 צידדה אף היא בדעה זו. המבקש השיב לתגובותיהם.

2.לא מצאתי ממש בטענת המבקש לפיה ההזמנה פורסמה רק בעיתון גלובס. כונסי הנכסים הציגו פרסום שביצעו גם בעיתון כלכליסט (נספח ב' לבקשתם לאישור המכר). אף לא מצאתי פסול בהתמחרות נפרדת לכל אחד משני המגרשים; הכונסים הציעו את שתי החלקות למכירה, ביחד או לחוד, כעולה מן הפרסום בעיתון כלכליסט. בית המשפט הוסיף ורשם לפניו את טענת הכונסים לפיה דאגו להציג את המקרקעין לכל מי שביקש לראותם.

3.יחד עם זאת, מטרידה ביותר היא הצהרת המבקש לפיה הנתבעת 3 ניסתה לאיים על מציעים פוטנציאליים, והודאת הכונסים כי אכן "הוחלפו דברים" כגון דא (ס' 10 לתגובתם). בסעיף 8 לבקשתם לאישור המכר ציינו הכונסים, כי חלק מהמחזיקים במקרקעין אמנם ניסו "להלך איימים" (!) על מציעים. אין צורך לאמר, כי הליך ההתמחרות צריך להעשות באופן נקי, תוך מתן הזדמנות לכל מציע להגיש את הצעתו בחופשיות וללא מורא.

4.נתתי משקל לכך, שהצעת הנתבעת 3 עומדת מעל ערך הנכס לפי חוות הדעת השמאית של השמאי ג'ימי פנחסי. ואולם, אני מוצאת שנפל פגם בהליך ההתמחרות, בחוסר השקיפות ממנו הוא סבל בכל הקשור לערך המחוברים למקרקעין. חוות הדעת השמאית העריכה כי שוויו המיטבי של הנכס הוא בהריסת המחוברים ומימוש זכויות בניה. על כן, השמאי לא העריך את שווי המחוברים, ולא הציג שמאות לגבי ערך המקרקעין במכירה עם המחוברים. עתה, ולאחר ההתמחרות, טוענת הנתבעת 3 כי מגיע לה החזר עבור השקעותיה במחוברים (לפי סעיף 48 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969), והיא דורשת להתחשב בכך בעת חלוקת הפדיון (ס' 15-16 לתגובתה).

4.הנתבעת 3 לא הודיעה מראש, במסגרת ההתמחרות, כי היה ותרכוש את חלקה 8, תדרוש לקזז מן התמורה המגיעה ממנה את ערך השקעתה במחוברים. הנתבעת 3 לא הציגה את סכום הקיזוז, ולא מסרה כל נתון ביחס להשקעותיה. לו דרשה זאת מראש, ניתן היה לבקש מהשמאי שישווה בין ערך המקרקעין עם המחוברים לבין ערך המקרקעין ללא המחוברים (לפי סעיף 48 לחוק המקרקעין הנ"ל). לא ניתן להתעלם מן האפשרות, כי הנתבעת 3 הציעה את הצעתה בהתמחרות מתוך ציפיה עתידית לקזז את ערך השקעותיה – וממילא יתכן כי הצעתה היתה מוטה כלפי מעלה. התנהלות זו הפרה את הבסיס להשוואה בין ההצעות בהתמחרות.

5.בנסיבות אלה, איני רואה מנוס אלא מביטול ההתמחרות ביחס לחלקה 8 הנ"ל. אני מורה כדלקמן:

א. כונסי הנכסים יפנו מיידית אל השמאי מר ג'ימי פנחסי, שיואיל לשום את ערך המקרקעין (חלקה 8) בשתי חלופות: מכירת המקרקעין בלי המחוברים, ומכירת המקרקעין עם המחוברים (והכל לצורך ההשוואה הנדרשת לפי סעיף 48 לחוק המקרקעין). חוות הדעת השמאית המשלימה תוגש לכונסים בתוך 21 ימים מהפניה. הכונסים יעבירוה לעיון השותפים.

ב.חלקה 8 תוצע למכירה יחד עם המחוברים, רק אם יסתבר שבדרך זו ניתן למקסם את שוויה. רק במקרה כזה תהא הנתבעת 3 זכאית להחזר השקעותיה במחוברים, כאמור בסעיף 48 לחוק המקרקעין.

ג.כונסי הנכסים יגישו לבית המשפט את חוות הדעת השמאית המשלימה, בתוך 7 ימים מקבלתה, וזאת לצורך קבלת הנחיות מתאימות לביצוע התמחרות מחדש. בתוך כך, יואילו להודיע מהי עמדתם לביצוע התמחרות בכתב, וזאת על מנת לשמור על נקיון הליך ההתמחרות באופן מיטבי.

ניתנה היום, ו' אדר תשע"ב, 29 פברואר 2012, בהעדר הצדדים.