סרפר עינת נ' ברגר עינת ואח'

ה נתבעים : ברגר עינת ואח' על-ידי עוה"ד המפורטים בפרוטוקול

החלטה

על הפרק מחלוקת, הנוגעת לאופן פירוק הזכויות בנכס, הידוע כגוש 6885, בשטח של כ- 2,500 מ"ר, בגוש הגדול בתל-אביב, שהזכויות בו הינן בבעלות פרטית, במושעא.

חלק מהצדדים לסכסוך, מבקשים להורות על פירוק השיתוף, באמצעות מכירה לכל מרבה במחיר ואילו חלקם האחר, ביקש לבצע את הפירוק, באמצעות חלוקה בעין.

שאלת אופן פירוק השיתוף היא שאלה מקצועית מובהקת, לשם הכרעה בה מיניתי את השמאי ירון ספקטור, שמסר את חוות דעתו לבית-המשפט, במחצית חודש מרץ 2011.

הוריתי לב"כ הצדדים, בפרוטוקול 07.02.11, להתייחס לחוות הדעת, בכתב, בראשי פרקים, עד ליום 31.03.11, כדי שינוהל דיון אפקטיבי היום – 10.04.11.

מסתמא, התייחסות מסוג זה, משמעותה כי היה על כל אחד מהצדדים לשכנע את בית-המשפט, כי חוות הדעת שהוגשה תומכת בעמדתו לעניין אופן הפירוק.

לצערי הרב, לא עמדו עוה"ד במשימה. חלקם מסיבות הקשורות בתקלות מזכירותיות, חלקם האחר ביקש לראות בבקשה שהוגשה על ידם, כהתייחסות העונה לפרוטוקול יום 07.02.11.

למרות זאת, אפשרתי לב"כ הצדדים, להשלים טיעוניהם לפרוטוקול, שתמציתם נרשמה.

קבוצת השותפים, אשר יוצגו על-ידי עוה"ד פרידמן ושוב, טענו כי השיתוף בזכויות במקרקעין, מנע במשך שנים את מימוש זכות הבעלות והותירה את הקרקע ריקה, כיוון ש- 64% מהשותפים מעוניינים לממש את הזכויות, ללא מכירה לצד ג', שלשיטתם, תגרום להם להפסדים, מבקשים הם להקצות לעצמם בניין אחד מתוך שני הבניינים.

חלוקה זו אפשרית, לשיטתם, שכן, לפי הערכת השמאי, בניין אחד מחזיק 57% מהחלקה, בעוד שלהם 64 זכויות מהחלקה ואת יתרת זכויותיהם יקבלו, במסגרת הבניין הנוסף, לכשיוקם ולכך מתנגדים השותפים האחרים, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בפרוטוקול בית-המשפט.

השמאי, ירון ספקטור הסביר בחוות דעתו, כי התכנית החלה על הנכס, מאפשרת הקמה של שני בניינים, שיכללו שטחי מגורים ומסחר, לפי מפתח שנקבע.

השמאי קבע, כי היתרי הבניה לא יינתנו, עד אשר יובטח כי הבניה תיעשה במתחמי בניה, בגודל מינימאלי, כדי לאפשר פיתוח והסדרת מימון ביצוע הפיתוח על הבעלים יהיה, על-פי הסכם בין הועדה המקומית לבין בעלי הקרקע.

בהוראות הכלליות להיתרי הבניה, נקבע כי תותר המרה של שטחי מסחר לשטחי מגורים, ביחס שנקבע על ידי הועדה המקומית, בתנאים. נקבע כי תותר תוספת יחידות, על-פי המפורט בתכנית הראשית וכי תותר העברת שטחי בניה ויחידות בין הבניינים.

בעמ' 12 לחווה"ד, מסביר השמאי ספקטור, כי ניתן יהא לקבל היתרי בניה נפרדים, בתנאי שהיתר הבניה הראשון בכל מגרש, יכלול פתרונות לכל המגרש, בנושאי חניה, מיקום תחנת טרנספורמציה, מתקני אשפה, רחבה לכיבוי אש, ביצוע מרתף וגישה ופתרון עקרוני להעמדת הבניינים במגרש והמרחקים ביניהם. בקשות מאוחרות להיתרי בניה, יהיו כפופות לעקרונות ההיתר הראשון.

במסקנותיו, קבע השמאי ספקטור, כי ניתנו בעבר, לפי בדיקה שערך במח' הרישוי במינהל ההנדסה, היתרי בניה לבניינים נפרדים במגרש משותף, בכפוף למתן פתרונות לכלל המבנים ואם כך ייעשה, לא צפויה מגבלה למימוש חלק מזכויות הבעלות על החלקה.

לכן, לפי מסקנתו, אין מניעה תכנונית לחלק את המגרש בעין לשני בניינים נפרדים ואולם, כל זאת בתנאי שהיתר הבניה הראשון, יכלול פתרונות לכל המגרש, בנושאים שונים, כולל חניה ומרתפים.

על-מנת לפתור את דרישות הועדה המקומית, יש להסדיר את היחסים בין שני הבניינים בנושא זה.

השמאי ספקטור קבע, כי במקרה כזה – יוקצו לבניין מס' 341 – 57% ואילו לבניין 342 – סך 43%.

ודאי הוא, כי השמאי ירון ספקטור, מציע פתרון "פרקטי" לחלוקה בעין, שכנראה נוסה בהצלחה במקומות אחרים. אולם, אין הוא מאפשר ניתוק בין השותפים. יישומו מצריך בסיס רחב יותר של הסכמה.

גם אם היינו נכונים להתייחס לפתרון זה, כמצוי תחת תחולת החוק, לאור הנטיה הטבעית למינוף יוזמות בניה, במטרה לאפשר את פיתוח המשאב הקרקעי היקר, עדיין, אין כל פתרון לזיקה שיוצרת החלוקה שמציע ספקטור, בין השותפים.