נתון ניהול מלצ'ט (2003) בע"מ נ' טימן ואח'

פסק דין

לפניי תביעה כספית על סך 31,209 ₪, אשר עניינה אי תשלום חוב בגין דמי ניהול מכוח הסכם התקשרות למתן שירותי ניהול לבניין המצוי ברחוב מלצ'ט 32 בתל-אביב.

רקע עובדתי:

התובעת הינה חברת ניהול המספקת שירותי אחזקה וניהול (להלן: "התובעת"). במועדים הרלוונטיים לכתב התביעה, ניהלה התובעת את בניין המגורים המשותף המצוי ברחוב מלצ'ט 32 בתל-אביב (להלן: "הבניין").

הנתבעים הינם הבעלים של דירה מספר A14 בקומה השלישית בבניין (להלן: "הנתבעים").

אין מחלוקת, כי ביום 16.12.04 התקשרו הצדדים בהסכם למתן שירותי ניהול (להלן: "ההסכם") וזאת במסגרת הסכם מכר לרכישת דירה בבניין.

התביעה נפתחה בהליך של סדר דין מהיר וביום 12.12.11 הועברה לפסים של סדר דין רגיל מהטעמים שפורטו בהחלטתי שם.

מטעם התובעת העידו: מר מיקי בר-דע- מנהל התובעת ומוסמך ליתן תצהיר בשמה. מר איתן מטלון-רו"ח, מר רונן כהן- עובד בחברת האם של התובעת בתפקיד מנהל תחום המגורים (הכין טבלה המפרטת את חלקו היחסי של כל בעל דירה בהוצאות האחזקה והניהול של הבניין אשר צורפה לתצהיר העדות הראשית). אילנה קוזניץ- אדריכלית וכן הוגשו התכתבויות בין התובעת לנתבעים, החלטות נציגות הבית המשותף, דוחו"ת כספיים ודרישות תשלום.

מטעם ההגנה העידו: נתבע 2 בלבד וכן צורפו חוו"ד של מר אברהם דיאמנט, תכתובות בין הנתבעים לתובעים ונציגיהם ודרישות תשלום.

תמצית טענות התובעת:

התובעת הינה מתחזקת ומספקת שירותי ניהול לבניין משנת 2005 ואילך לשביעות רצונם של דיירי הבניין, הכל לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") ולפי הפסיקה. תקציבה נקבע בתיאום עם הנציגות של דיירי הבניין, בהתאם להסכם תקף ומחייב בין הצדדים.

הנתבעים הפרו את התחייבותם כאמור בהסכם, בכך שלא שילמו דמי ניהול בסך של 31,209 ₪, בין השנים 01.04.07 ועד ליום 01.10.10, כמפורט בסעיף 22 לכתב התביעה.

לטענת התובעת, דמי הניהול נקבעו בהסכם ויש לחשבם לפי שטח "ברוטו" הכולל את החלקים ברכוש המשותף ובחניון, בסך של 1,300 ₪ כפי שנקבע בסעיף 2 להסכם הניהול ואילו הנתבעים משלמים מידי תקופה סכום של 900 ₪, לפי חישוב שערכו לשטח דירתם המוכפל בגבוה דמי ניהול למ"ר (לא כולל את חלקם של הנתבעים ברכוש המשותף).

פניית הנתבעים לתובעת בבקשה לקבל הסברים בהתאם לסעיף 8.3 להסכם הניהול, אינה מהווה עילה שלא לשלם או לדחות תשלום כלשהו.

הנתבעים לא שלחו הודעה על ביטול הסכם הניהול ולא עתרו לקבלת פסק דין הצהרתי בדבר בטלות ההסכם ומשכך ההסכם תקף ומחייב את הצדדים.

נתוני השטחים עליהם מבססת התובעת את רכיבי החיוב הינם בהתאם למדידות ולנתונים אשר החברה מקבלת מיזם או אדריכל הפרויקט. הוראות ההסכם אינן מחייבות אותה לבצע מדידה של שטחי הבניין והדירות ולא קיימת חובה חוקית המורה עליה לבצע מדידות כגון דא. נתוני השטחים הוכחו באמצעות עדויות ותצהירים של עדי התביעה.

נתוני השטחים אשר הוצגו על ידי התובעת לא נסתרו על-ידי הנתבעים באמצעות איש מקצוע מטעמם. כמו-כן, מדידת שטח דירת הנתבעים בלבד אינה מהווה אינדיקאציה לשטחה היחסי של הדירה ביחס לבניין כולו ולכן אינה תואמת את הנקבע בהסכם. יתרה מכך, נתבע 2 בעדותו העיד, כי אין באפשרותו להוכיח שהחלק היחסי אשר חושב על ידי התובעת הינו שגוי. (מפנה לפרוטוקול הדיון מיום 30.01.13, עמוד 29, שורות 11-13, 21-22, 26).

רו"ח מר איתן מטלון, מאשר בעדותו, כי דוחות המאזנים והתקציבים אשר צורפו לתצהירי התובעת בוצעו בהתאם לכללי החשבונאות המקובלים ומשקפים את הוצאות אחזקת הבניין, חישוב דמי הניהול וחישוב חלקם היחסי של הנתבעים ברכוש המשותף.

לא עלה בידי הנתבעים להוכיח, כי שילמו את מלוא דמי הניהול ופרעו את דרישת התשלום במלואה. כמו-כן, לא הוטלה על התובעת חובה לזקוף כל תשלום שבוצע על חשבון דרישת התשלום כפי שטוענים הנתבעים.

בנוסף טענה התובעת, כי יש לדחות את טענת הקיזוז אשר הועלתה על-ידי הנתבעים משתי סיבות; האחת, בשל העדר פירוט סכומי הקיזוז ומקור הזכות. השנייה, לפי סעיף 17.1 להסכם הניהול, הנתבעים אינם רשאים לקזז כל סכום מהסכם הניהול.