חדד נ' שוורץ

בקשה לקיום דיון נוסף בפסק הדין של בית משפט זה, מיום 29.10.2025, בע"א 1409/23 (הנשיא י' עמית והשופטים ע' גרוסקופף ו-ר' רונן).

רקע בתמצית

ברחוב שלמה בן יוסף, בעיר אשדוד, שוכן בניין בן 4 קומות. לבניין שתי כניסות צמודות, ובכל קומה 4 דירות; בבחינת "שתים שהן ארבע בפנים" (משנה, שבת א, א). המבקשים והמשיבים הם בעליהן של דירות שכנות, החולקות קיר משותף, בקומתו השניה של הבניין.

1.  

   שורשי הסכסוך בין הצדדים נעוצים בתאונה רישומית שהתרחשה בשנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת, שעה שהיה הבניין בבעלות המדינה, ונוהל על-ידי חברת שיכון בשם עמיגור. ככל הנראה, כבר מרגע 'לידתו' של הבניין נוצר פער, שסיבותיו אינן ידועות היום לאיש, בין אופן חלוקת הדירות, כפי שהוא משתקף בהיתר הבניה, לבין האופן בו נבנו הדירות בפועל. כך, על-פי היתר הבניה, שתי הדירות הפנימיות בכל קומה – שביניהן גם דירת המבקשים ודירת המשיבים – תוכננו להיות דירות שווֹת שטח, בנות 3 חדרים כל אחת; בפועל, נבנו הדירות כך שבדירת המבקשים ישנם רק שני חדרים, ואילו בדירת המשיבים – ארבעה. כפי שניתן להבין, הסיבה לכך היא שחדר אחד אשר על-פי היתר הבנייה נועד לדירת המבקשים, נבנה בפועל כחלק מדירת המשיבים. מצב דברים זה מתקיים גם בדירות המקבילות בקומות 1, 3 ו-4, כך שהבניין, שתוכנן להיבנות עם 8 דירות פנימיות שוות שטח, בנות 3 חדרים כל אחת, מכיל בפועל 4 דירות פנימיות בנות 2 חדרים, ו-4 דירות פנימיות בנות 4 חדרים. המשכה של התאונה בכך שבשנת 1980 נרשם הבניין בפנקס הבתים המשותפים באופן שתואם את החלוקה שבהיתר הבניה, ולא את אופן בניית הדירות בפועל.

2.  

   ברבות השנים, הדירות מושא הבקשה עברו מבעלות המדינה לידיים פרטיות, כאשר הסכמי המכירה הרלבנטיים משקפים את המצב בפועל, ומתארים את דירת המבקשים כדירה בת 2 חדרים, ואת דירת המשיבים כדירה בת 4 חדרים. גם תשלומי הארנונה נשתלמו מאז ומעולם על יסוד המצב בפועל, כשהתשלום לכל דירה משולם על בסיס גודלה הפיסי, ולא על-פי הרישום. באופן דומה, גם השוּמוֹת שנערכו לצורך נטילת משכנתאות על-ידי בעלי הדירות הנוכחיים מתארות את הדירות על-פי גודלן בפועל, וקובעות את שווי כל אחת מהן בהתאם. ניתן לסכם כי במשך שנות דור התנהלו העניינים בבניין על מי-מנוחות, חרף אותה תאונה רישומית משונה, באופן שתאם את המצב בשטח. הדירות התגלגלו והחליפו ידיים, ובעליהן תמיד היו שמחים איש בחלקתו, תהא בת 2 חדרים או 4, ונשאו בחיובים המתאימים לכך; הרישום נותר עלי-ספר בלבד, "וַתִּשְׁקֹט הָאָרֶץ אַרְבָּעִים שָׁנָה" (שופטים ג, יא).

    

   אך טלטלה מסוימת אחזה את דיירי הבניין בשנת 2016, אז נכנס לתמונה שמאי מקרקעין חרוץ וקפדן. אותו שמאי הוזמן על-ידי הבנק למשכנתאות, בעקבות פניית המבקשים, ששקלו להרחיב את המשכנתה על דירתם (שהושכרה לאורך השנים לאחרים). הלה עשה מלאכתו נאמנה, וכך גילה בפינת הבניין, מכוסה בקורי עכביש ואבק, את תיבתה העתיקה של פנדורה: הפער המתואר בין גודל הדירה ומספר חדריה על-פי הרישום לבין המצב בפועל. המבקשים, שהופתעו לשמוע מן השמאי על קיומו של חדר נוסף המשויך לדירה על-פי הרישום, פנו אל המשיבים בדרישה כי יעבירו לידיהם את החדר האבוד; הללו סירבו, וכך נפתח ההליך דנן.

3.  

   ההליכים הקודמים

   המבקשים הגישו תביעה אחת לבית משפט השלום באשדוד, לסילוק ידם של המשיבים מן החדר הרשום על שמם בפנקס הבתים המשותפים (ת"א 26778-11-18), ותביעה שניה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע, לסעד הצהרתי בסוגיית הבעלות (ה"פ 25218-03-20). המשיבים, מצִדם, הגישו ביום 18.1.2021 תביעה משלהם לבית המשפט המחוזי בבאר שבע, במסגרתה עתרו למתן צו עשה לתיקון המרשם, כך שישקף את המצב בפועל, או לחלופין למתן סעד הצהרתי לפיו עומדת להם חזקת הנאה מכוח שנים בחדר (ת"א 33071-01-21). ביום 24.6.2021, הורה בית המשפט המחוזי על איחוד הדיון בתביעות ההדדיות שלפניו, וביום 9.2.2022 הורה בית משפט השלום על עיכוב ההליך שלפניו עד הכרעת בית המשפט המחוזי בהליך המאוחד.

    

   ביום 21.12.2022, ניתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי (השופטת ג' לוין); תביעת המבקשים – נתקבלה, כך שהוצהר כי הם בעלי הזכויות בחדר המריבה. בהקשר זה הוטעם בפסק הדין, בהתבסס על סעיף 145(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), כי "נקודת המוצא היא כי המרשם משקף נאמנה את מצב הזכויות, הוא מהווה ראיה חותכת לתוכנו, ועל הטוען לסטייה מהמרשם להוכיח את טענתו. [...] הסתמכותם של [המבקשים] על מסמכי הבית המשותף – בדין היא". בית המשפט המחוזי קבע אפוא, כי הנטל להוכיח את הצדקת הסטיה מן המרשם רובץ לפתח המשיבים, אך לא הוּרם. לגבי תביעת המשיבים לתיקון המרשם, ציין בית המשפט המחוזי, בהתבסס על סעיפים 97-93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: הפקודה), כי המשיבים "לא הוכיחו כי מתקיימת אחת מהעילות המאפשרות את תיקון המרשם – רישום שהושג בדרך של מרמה או רישום שהושג באופן שבו הושמטה או נרשמה שלא כשורה זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם". גם את הסעד החלופי לו עתרו המשיבים, ולפיו תוכר להם זיקת הנאה כלפי החדר – דחה בית המשפט המחוזי, תוך שקבע כי המשיבים "לא פירטו איזה סוג זיקת הנאה קיבלו, לשיטתם, ובאילו תנאים קיבלו את הזיקה [...]. [המשיבים] גם לא תמכו טענתם העמומה בראיות, והטענה נטענה בשולי סיכומיהם, ללא נימוק או אסמכתאות". בשולי פסק הדין הטעים בית המשפט המחוזי כי "נוכח מסקנתי כי דין התביעה של [המשיבים] לתיקון המרשם להידחות לגופה, אינני נדרשת להכריע בטענת [המבקשים] כי תביעת [המשיבים] התיישנה", אך ציין כי על-פני הדברים 'כוח התביעה' עמד למשיבים רק ממועד רכישת המקרקעין על-ידם, בשנת 2006, כך שתביעתם לא התיישנה.