חדד נ' שוורץ

בקשה לקיום דיון נוסף בפסק הדין של בית משפט זה, מיום 29.10.2025, בע"א 1409/23 (הנשיא י' עמית והשופטים ע' גרוסקופף ו-ר' רונן).

רקע בתמצית

ברחוב שלמה בן יוסף, בעיר אשדוד, שוכן בניין בן 4 קומות. לבניין שתי כניסות צמודות, ובכל קומה 4 דירות; בבחינת "שתים שהן ארבע בפנים" (משנה, שבת א, א). המבקשים והמשיבים הם בעליהן של דירות שכנות, החולקות קיר משותף, בקומתו השניה של הבניין.

1.  

   שורשי הסכסוך בין הצדדים נעוצים בתאונה רישומית שהתרחשה בשנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת, שעה שהיה הבניין בבעלות המדינה, ונוהל על-ידי חברת שיכון בשם עמיגור. ככל הנראה, כבר מרגע 'לידתו' של הבניין נוצר פער, שסיבותיו אינן ידועות היום לאיש, בין אופן חלוקת הדירות, כפי שהוא משתקף בהיתר הבניה, לבין האופן בו נבנו הדירות בפועל. כך, על-פי היתר הבניה, שתי הדירות הפנימיות בכל קומה – שביניהן גם דירת המבקשים ודירת המשיבים – תוכננו להיות דירות שווֹת שטח, בנות 3 חדרים כל אחת; בפועל, נבנו הדירות כך שבדירת המבקשים ישנם רק שני חדרים, ואילו בדירת המשיבים – ארבעה. כפי שניתן להבין, הסיבה לכך היא שחדר אחד אשר על-פי היתר הבנייה נועד לדירת המבקשים, נבנה בפועל כחלק מדירת המשיבים. מצב דברים זה מתקיים גם בדירות המקבילות בקומות 1, 3 ו-4, כך שהבניין, שתוכנן להיבנות עם 8 דירות פנימיות שוות שטח, בנות 3 חדרים כל אחת, מכיל בפועל 4 דירות פנימיות בנות 2 חדרים, ו-4 דירות פנימיות בנות 4 חדרים. המשכה של התאונה בכך שבשנת 1980 נרשם הבניין בפנקס הבתים המשותפים באופן שתואם את החלוקה שבהיתר הבניה, ולא את אופן בניית הדירות בפועל.

2.  

   ברבות השנים, הדירות מושא הבקשה עברו מבעלות המדינה לידיים פרטיות, כאשר הסכמי המכירה הרלבנטיים משקפים את המצב בפועל, ומתארים את דירת המבקשים כדירה בת 2 חדרים, ואת דירת המשיבים כדירה בת 4 חדרים. גם תשלומי הארנונה נשתלמו מאז ומעולם על יסוד המצב בפועל, כשהתשלום לכל דירה משולם על בסיס גודלה הפיסי, ולא על-פי הרישום. באופן דומה, גם השוּמוֹת שנערכו לצורך נטילת משכנתאות על-ידי בעלי הדירות הנוכחיים מתארות את הדירות על-פי גודלן בפועל, וקובעות את שווי כל אחת מהן בהתאם. ניתן לסכם כי במשך שנות דור התנהלו העניינים בבניין על מי-מנוחות, חרף אותה תאונה רישומית משונה, באופן שתאם את המצב בשטח. הדירות התגלגלו והחליפו ידיים, ובעליהן תמיד היו שמחים איש בחלקתו, תהא בת 2 חדרים או 4, ונשאו בחיובים המתאימים לכך; הרישום נותר עלי-ספר בלבד, "וַתִּשְׁקֹט הָאָרֶץ אַרְבָּעִים שָׁנָה" (שופטים ג, יא).

    

   אך טלטלה מסוימת אחזה את דיירי הבניין בשנת 2016, אז נכנס לתמונה שמאי מקרקעין חרוץ וקפדן. אותו שמאי הוזמן על-ידי הבנק למשכנתאות, בעקבות פניית המבקשים, ששקלו להרחיב את המשכנתה על דירתם (שהושכרה לאורך השנים לאחרים). הלה עשה מלאכתו נאמנה, וכך גילה בפינת הבניין, מכוסה בקורי עכביש ואבק, את תיבתה העתיקה של פנדורה: הפער המתואר בין גודל הדירה ומספר חדריה על-פי הרישום לבין המצב בפועל. המבקשים, שהופתעו לשמוע מן השמאי על קיומו של חדר נוסף המשויך לדירה על-פי הרישום, פנו אל המשיבים בדרישה כי יעבירו לידיהם את החדר האבוד; הללו סירבו, וכך נפתח ההליך דנן.

3.  

   ההליכים הקודמים

   המבקשים הגישו תביעה אחת לבית משפט השלום באשדוד, לסילוק ידם של המשיבים מן החדר הרשום על שמם בפנקס הבתים המשותפים (ת"א 26778-11-18), ותביעה שניה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע, לסעד הצהרתי בסוגיית הבעלות (ה"פ 25218-03-20). המשיבים, מצִדם, הגישו ביום 18.1.2021 תביעה משלהם לבית המשפט המחוזי בבאר שבע, במסגרתה עתרו למתן צו עשה לתיקון המרשם, כך שישקף את המצב בפועל, או לחלופין למתן סעד הצהרתי לפיו עומדת להם חזקת הנאה מכוח שנים בחדר (ת"א 33071-01-21). ביום 24.6.2021, הורה בית המשפט המחוזי על איחוד הדיון בתביעות ההדדיות שלפניו, וביום 9.2.2022 הורה בית משפט השלום על עיכוב ההליך שלפניו עד הכרעת בית המשפט המחוזי בהליך המאוחד.

    

   ביום 21.12.2022, ניתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי (השופטת ג' לוין); תביעת המבקשים – נתקבלה, כך שהוצהר כי הם בעלי הזכויות בחדר המריבה. בהקשר זה הוטעם בפסק הדין, בהתבסס על סעיף 145(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), כי "נקודת המוצא היא כי המרשם משקף נאמנה את מצב הזכויות, הוא מהווה ראיה חותכת לתוכנו, ועל הטוען לסטייה מהמרשם להוכיח את טענתו. [...] הסתמכותם של [המבקשים] על מסמכי הבית המשותף – בדין היא". בית המשפט המחוזי קבע אפוא, כי הנטל להוכיח את הצדקת הסטיה מן המרשם רובץ לפתח המשיבים, אך לא הוּרם. לגבי תביעת המשיבים לתיקון המרשם, ציין בית המשפט המחוזי, בהתבסס על סעיפים 97-93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: הפקודה), כי המשיבים "לא הוכיחו כי מתקיימת אחת מהעילות המאפשרות את תיקון המרשם – רישום שהושג בדרך של מרמה או רישום שהושג באופן שבו הושמטה או נרשמה שלא כשורה זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם". גם את הסעד החלופי לו עתרו המשיבים, ולפיו תוכר להם זיקת הנאה כלפי החדר – דחה בית המשפט המחוזי, תוך שקבע כי המשיבים "לא פירטו איזה סוג זיקת הנאה קיבלו, לשיטתם, ובאילו תנאים קיבלו את הזיקה [...]. [המשיבים] גם לא תמכו טענתם העמומה בראיות, והטענה נטענה בשולי סיכומיהם, ללא נימוק או אסמכתאות". בשולי פסק הדין הטעים בית המשפט המחוזי כי "נוכח מסקנתי כי דין התביעה של [המשיבים] לתיקון המרשם להידחות לגופה, אינני נדרשת להכריע בטענת [המבקשים] כי תביעת [המשיבים] התיישנה", אך ציין כי על-פני הדברים 'כוח התביעה' עמד למשיבים רק ממועד רכישת המקרקעין על-ידם, בשנת 2006, כך שתביעתם לא התיישנה.

    

   המשיבים ערערו על פסק הדין לבית משפט זה, וביום 29.10.2025 ניתן פסק הדין בערעור. שלושת שופטי המותב הגיעו, בעיקרו של דבר, אל מסקנה זהה – יש להותיר את חדר המריבה בידי המשיבים, בניגוד לפסק הדין של בית המשפט המחוזי; אולם בדרך לאותה תוצאה, פסע כל אחד מן השופטים בנתיב הנמקה נפרד.

    

   ראשונה, פרשׂה עמדתה השופטת רונן. לשיטתה, תביעת המשיבים לתיקון המרשם התיישנה, ומשכך אין אפשרות לקבל את ערעור המשיבים בהיבט זה; לצד זאת, קבעה כי לזכות המשיבים עומד רישיון בלתי-הדיר לשימוש בחדר, המסייג את זכות הבעלות של המבקשים. את מסקנתה באשר לשאלת ההתיישנות, הטעימה השופטת רונן בכך שמרוץ ההתיישנות מתחיל במועד שבו נולדה עילת התובענה, כאשר בפסיקה נקבע כי במקרה של תביעה לתיקון מרשם המקרקעין לפי סעיף 93 לפקודה, נולדת העילה במועד רישום הזכויות – כלומר, בנסיבות העניין דנן, שנת 1980. ביחס לתקופת ההתיישנות ציינה השופטת רונן כי "בפסיקה נשמעו עמדות שונות בשאלת אורך תקופת ההתיישנות של תביעה לתיקון המרשם", אך "בענייננו אין צורך להכריע בין הגישות השונות. זאת שכן כולן מביאות לאותה מסקנה, לפיה במקרה שלפנינו התביעה לתיקון המרשם התיישנה זה מכבר; לכל המאוחר בשנת 2005. משכך אין מנוס מדחייתה".

4.  

   בעקבות דחייתה את תביעת המשיבים שלפיה יש לתקן את המרשם, מטעמי התיישנות, קבעה השופטת רונן כי זכות הבעלות על החדר – תיוותר רשומה על שם המבקשים. ברם, בנקודה זו הסבירה כי לדידה "את הסעד ההצהרתי שהתבקש על ידי [המבקשים] – להורות על בעלותם בחדר, יש ליתן בכפוף להצהרה על כך ש[המשיבים] הם בעלי רישיון להשתמש ולהחזיק בחדר". את מסקנתה זו יִסדה השופטת רונן על 4 אדנים: "רכישת הדירות על ידי שני הצדדים במצבן בפועל כפי שהוא היום; העובדה שרישיון השימוש בחדר מתיישב עם אינטרס הציפייה החוזי של הצדדים; התקופה הממושכת מאוד בה מחזיקים [המשיבים] בחדר ועושים בו שימוש; והמחירים ששילמו הצדדים עבור הדירות". כל אלה, כך הסבירה, מצדיקים שייקבע כי למשיבים רישיון בלתי-הדיר לשימוש בחדר.

    

   עמדה שונה הביע השופט גרוסקופף, שסבר כי ניתן וראוי לקבל את ערעור המשיבים במלואו, ולתקן את המרשם כך שישקף את חלוקת הדירות בפועל. לתוצאה זו הגיע על בסיס ניתוחה של התאונה הרישומית כמקרה של טעות סופר, הניתנת לתיקון על-פי סעיף 95 לפקודה. השופט גרוסקופף הסביר, כי יש לפרש סעיף זה כך שיאפשר את תיקון המרשם במקרים בהם נפלה טעות ברישום, כך שזה לא שיקף את כוונת מבצע הרישום בזמן אמת, ובכלל זאת ב"מקרים בהם הטעות השליכה באופן מהותי על חלוקת הזכויות בנכס". אשר לעניין דנן, הטעים השופט גרוסקופף כי "התוצאה המסתברת היא שנפלה טעות סופר בעת רישום הדירות, בכך שצורף תשריט שגוי, באופן שיצר פער בין המצב הרישומי (רישום לפי התכנון המקורי) לבין הרישום שהיה אמור להתבצע (רישום לפי התכנון והביצוע העדכניים). את הפער הזה באופן עקרוני נדרש לתקן". בהתייחס לסוגיית ההתיישנות, ציין השופט גרוסקופף כי לשיטתו, "תיקון המרשם לפי סעיף 95 [לפקודה] אינו כפוף לדיני ההתיישנות, דהיינו ניתן לבקשו בכל עת (בכפוף לטענות כגון שיהוי ותקנת השוק), וזאת נוכח הפסיקה הקיימת; נוכח לשונו של סעיף 95 [...]; ונוכח התכלית העומדת ביסוד האפשרות לתקן טעויות סופר". משכך, ועל יסוד קביעתו הקודמת שלפיה תביעת המשיבים לתיקון המרשם נתמכת על הטענה לטעות סופר, קבע כי ממילא לא התיישנה, ואף אינה יכולה להתיישן.

    

   בדרך שלישית הילך הנשיא עמית. לעניין התוצאה, תמים דעים היה הנשיא עם השופט גרוסקופף, כי יש לקבל את הערעור ואת תביעת המשיבים במלואה, ולתקן את הרישום כך שישקף את המצב בפועל. ברם, את הכרעתו זו תמך הנשיא ביסודות נורמטיביים שונים. הנשיא פתח את חוות דעתו בנימוקים שבעטיים מצא לנכון לדחות את תביעת המבקשים. לשיטתו, את סעיף 125 לחוק המקרקעין, הקובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו", יש לקרוא בצוותא עם סעיף 10, הקובע כי "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". הנשיא גרס, כי ניתן לקרוא הסדרים אלה גם על דרך השלילה, וכי במקרה הקונקרטי, אם המבקשים ראו במו עיניהם כי לדירה שני חדרים, רכשו על-פי החוזה דירת שני חדרים, שילמו תמורה על-פי דירת שני חדרים, והחזיקו לאורך השנים בדירת שני חדרים – זו דירת שני חדרים, ו"לא יכולה לעמוד לזכותם הגנת רוכש בתמורה ובתום לב לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין". עוד ציין הנשיא, כי זו התוצאה הצודקת, "באשר קשה להלום כי [המבקשים], שרכשו את הדירה במצבה כדירת שני חדרים, ייהנו מ'מתת שמיים' (Windfall) בשל תקלה בעת רישום הבית המשותף או בשל אי תיקון צו רישום הבית המשותף עוד לפני עשרות שנים".

    

   אשר לתביעת המשיבים לתיקון המרשם, הביע הנשיא דעתו כי יש לקבלה, וזאת בהתבסס על סעיף 145(א) לחוק המקרקעין, הקובע כי "המפקח רשאי, על פי בקשת בעל דירה או בעל זכויות בדירה, לתקן צו רישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה שלא הגיש את הבקשה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו". לגבי סוגיית ההתיישנות, הטעים הנשיא כי "ניתן להתגבר בנקל על מחסום ההתיישנות, לנוכח העובדה שתביעתם של [המשיבים] הוגשה כנגד תביעת [המבקשים] להצהיר על בעלותם בחדר השלישי, ושתי התביעות אוחדו. במצב דברים זה חלה על ענייננו הוראת סעיף 4 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, הקובעת כלהלן: 'בתובענה על תביעה שלא התיישנה או שהתיישנה אך לא נטענה נגדה טענת התיישנות, לא תישמע טענת התיישנות נגד קיזוז באותה תובענה ולא נגד תביעה שכנגד, כשהיא והתביעה שבאותה תובענה נושאן אחד או כשהן נובעות מאותן נסיבות'".

5.  

   הבקשה לדיון נוסף

   המבקשים טוענים כי במסגרת הדיון על גורלו של החדר, ברא בית משפט זה "שָׁמַיִם חֲדָשִׁים וָאָרֶץ חֲדָשָׁה", תוך שהלכות ותיקות – "לֹא תִזָּכַרְנָה הָרִאשֹׁנוֹת וְלֹא תַעֲלֶינָה עַל לֵב" (ישעיהו סה יז). לשיטתם, בפסק הדין "נקבעו הלכות חדשות ומרחיקות לכת", אשר ראוי לשוב ולעיין בהן במסגרת דיון נוסף. בין החידושים הנטענים נמנו, בין היתר, החלשה של עקרון סופיות המרשם, באמצעות הרחבת העילות של טעות וטעות סופר, בניגוד להלכה פסוקה ומושרשת; הרחבה גורפת וחסרת תקדים של החריגים לדיני ההתיישנות; וצמצום ההגנה של תקנת השוק על רוכשים שנהגו בתום לב. לכך הוסיפו המבקשים טענות מטענות שונות על אודות מקצת קביעותיו העובדתיות של בית המשפט. לשיטתם, באותן נקודות נשען בית המשפט על מסכת עובדתית רעועה, ללא עיגון בחומר הראיות, תוך שהוא מפרש שלא כהלכה את קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי. כן נטען, כי פסיקת בית המשפט פוגעת בזכות הקניין של המבקשים, וגורמת להם עיוות דין חמור.

6.  

   בהחלטה מיום 17.12.2025, הורה הנשיא עמית כי הבקשה לדיון נוסף תידון לפנַי, והיא הועברה אפוא לעיוני. בעקבות בקשה שהוגשה, ועל יסוד הסכמת הצדדים, הוריתי ביום 29.12.2025 על עיכוב ביצוע פסק הדין מושא הבקשה עד שתתקבל ההכרעה.

7.  

   דיון והכרעה

   לאחר עיון בבקשה, כמו גם בפסקי הדין של בית משפט זה ושל בית המשפט המחוזי, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות, ללא צורך בתשובה. כידוע, הדיון הנוסף הוא הליך חריג, השמור למקרים יוצאי דופן, שבהם נפסקה הלכה חדשה אשר "עומדת בסתירה להלכה קודמת של בית המשפט העליון", או שבהם יש מקום להעמיד את ההלכה שנפסקה לבחינה נוספת, "מפאת חשיבותה, קשיותה או חידושה" (סעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984). עניינם של המבקשים לא בא בקהלם של מקרים אלו, אף לא בדוחק.

    

   למקרא פסק הדין, עולה בבירור, כי גם אם ביקשו שופטי ההרכב לקבוע הלכות חדשות, הרי שהדבר לא עלה בידם. כפי שהמבקשים תיארו במו פיהם, פסק הדין מכיל "ריבוי דעות ומחלוקות יסודיות ועקרוניות בין שופטי ההרכב, שהושתתו על שלוש קונסטרוקציות משפטיות שונות, הסותרות זו את זו במהותן [...] המחלוקת המשולשת יורדת לשורשו של פסק הדין [...] פסק הדין אינו מציג הלכה ברורה אלא שלוש דרכים משפטיות נפרדות וסותרות". המבקשים אמנם מכתירים בכותרת 'הלכה' קביעות שונות המצויות בפסק הדין, אף אם הללו מצויות באחת מחווֹת הדעת בלבד; אלא שלא כך יעשה במקומותינו: "משיש בפסק הדין הסכמה ביחס לתוצאה אך הנמקות שונות הובילו אליה, לא ניתן לקבוע כי נקבעה בו הלכה, לא כל שכן הלכה גלויה ומפורשת, ומשכך אין מתקיים [...] התנאי הראשון וההכרחי לקיומו של דיון נוסף" (דנ"א 8100/19 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, פסקה 15 (19.4.2020); ראו גם: דנ"א 6396/00 נסאר נ' נסאר, פסקה 6 (9.11.2000)).

8.  

   גם טענת המבקשים שלפיה פסק הדין מעלה "שאלות יסוד בדיני הקניין וההתיישנות", אשר הכרעתו של בית משפט זה "הותירה אותן במחלוקת עמוקה ובחוסר ודאות משפטי" – אינה מצדיקה עריכת דיון נוסף. האפשרות לקיים דיון נוסף, בהרכב מורחב של בית המשפט העליון, נועדה "לבחון הלכה שנפסקה, ולא ליצור הלכה מקום שבו ההרכב לא עשה כן [...] עמימות משפטית מסוימת או הותרת סוגיה משפטית ללא הכרעה מחייבת, אינן מקימות כשלעצמן עילה לדיון נוסף" (דנ"א 46035-07-25 סופר אנ.ג'י חברה לחלוקת גז טבעי בע"מ נ' מדינת ישראל, פסקה 7 (2.2.2026); ראו גם: דנ"א 4897/22 בן שלוש ייבוא וייצוא בע"מ נ' יפאורה-תבורי בע"מ, פסקה 16 (1.1.2023)).

    

   יתר טענות המבקשים הן ערעוריות במהותן, ומכוונות כלפי מקצת קביעות בית המשפט המחוזי בעניינים שבעובדה, ועל המשקל שניתן לאותן הקביעות בפסק הדין מושא הבקשה. הלכה ידועה ומושרשת היא שהליך הדיון הנוסף אינו 'ערעור נוסף' על פסק דין של בית המשפט העליון, ואין מקום להידרש לטענות מעין אלה במסגרתו (דנ"א 67314-09-24 פלונית נ' פלוני, פסקה 13 (19.10.2025); דנ"א 6103/21 פרומר נ' תורג'מן, פסקה 5 (13.12.2021)).

    

   סוף דבר, שהבקשה לקיום דיון נוסף נדחית בזאת.

    

   בהתחשב בסעד הזמני שניתן מחד גיסא, ובכך שלא נתבקשה תשובה לגופו של עניין מאידך גיסא, המבקשים ישאו בהוצאות המשיבים על הצד הנמוך, בסך 3,500 ₪.

    

    

    

    

   ניתנה היום, ו' אדר תשפ"ו (23 פברואר 2026).

    

   נעם סולברג משנה לנשיא