ועדה ה מקומית לתכנון ובנייה פתח תקוה נ' אהוד ציון בש ואח'

פסק - דין

1.לפני ערעור, מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (להלן: "המערערת"), על הכרעת השמאי המכריע, מר אריה קמיל (להלן: "השמאי המכריע"), שהתקבלה ביום 08.02.09 ועניינה השבחת המקרקעין הידועים כחלקה 16 (חלק) בגוש 6376 ברחוב פנחס מאירי 4 בפתח תקווה, וזאת בהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק").

רקע עובדתי

2.במחצית שנות השבעים הוחל בהכנתה של תכנית מתאר חדשה – תכנית פת/2000, אשר תחול על כל תחום העיר פתח תקווה. התוכנית הופקדה במשרדי הועדה המחוזית לתו"ב מרכז בשנת 1984 ובמסגרתה נצבע אזור משולש גיסין (ודהיינו, מקרקעין המצויים במתחם קרקע בין הרחובות גיסין, המאירי, ולילינבלום בפתח תקווה), כאזור המיועד למגורים בצפיפות מגורים בינונית – ובהתאם לכך נצבע האזור בצבעי כחול צהוב. בתוכנית המתאר הקודמת אזור זה סומן כאזור אחסנה.

ביום 04.08.91 החליטה הועדה המחוזית לתכנון ובניה לאשר את התוכנית. על פי תשריט התוכנית הנ"ל, "אזור משולש גיסין" נצבע כאזור המיועד למגורים בצפיפות מגורים בינונית.

בשנת 1992 בוצע תיקון לתוכנית המאושרת הנוגע להחרגת שטח אזור ירקונים מתוך הקו הכחול של התוכנית, וכאשר נצבעה התוכנית המתוקנת, עקב טעות סופר, "אזור משולש גיסין" לא נצבע כלל, על אף שייעודו כאזור המיועד לשמש כאזור מגורים אושר עוד קודם לכן.

לטענת המערערת, במהלך שנת 1996 התנהלו מגעים בין המערערת למשיבים 1-3 בנוגע להשבחת המקרקעין הנובעים מכניסתה לתוקף של תוכנית פת/2000, כאשר סלע המחלוקת ביניהם היה האם תוכנית פת/2000 שינתה את יעוד המקרקעין מיעוד של "אחסנה" ליעוד של " מגורים בצפיפות בינונית".

ביום 02.09.96 הגיעו הצדדים להסכמות ביניהם לפיהן חוייבו המשיבים 1-3 בתשלום היטל השבחה בגין התוכנית ואף הסכימו כי ככל ותאושרנה תוכניות נוספות הרי ש"המצב הקודם לצורך אישור היטל ההשבחה יהיה פת/1002 / 3ב או פת/2000, הגבוה מבין השניים". לטענת המערערת, בכך הסכימו גם המשיבים כי תוכנית פת/2000 חלה על המקרקעין.

ביום 26.11.97 החליטה הועדה המחוזית (בישיבתה מס' 23/97), לאור פניית הועדה המקומית אליה בדבר תיקון טעות הסופר שעניינה העדר צביעת התשריט באזור של "משולש גיסין" – להכיר למעשה כי המדובר בטעות סופר ואישרה את התיקון. החלטת הועדה המחוזית מצורפת כנספח 8 לעיקרי הטיעון ובה מצויין: "מטרת הדיון: תיקון טעות סופר...

הוחלט: בתוכנית פת/2000 לא נצבע קטע משולש, הועדה מתבקשת לתקן ולצבוע".

המערערת מדגישה כי מדובר בתיקון טכני של טעות סופר בתשריט ולא בעניין מהותי היורד לשורשו של האישור הסטטוטורי ולפיכך אף לא היה אמור להתקיים למעשה הליך נוסף של שמיעת התנגדויות ו/או פרסום נוסף.

עוד מציינת המערערת כי התשריט אינו מסמך המתפרסם ככזה ברשומות אלא הפרסום ברשומות מתייחס רק לעצם עובדת אישורה של התוכנית תוך הזמנה לבוא ולעיין בה במשרדי הוועדה המחוזית. כאמור, תיקון טעות הסופר הינו טכני לחלוטין ותוצאתו הינה, צביעה של "אזור משולש גיסין" על ידי פקיד, על גבי העותקים המצויים במשמרת במשרדי הועדה המחוזית והמקומית.

לאור האמור לעיל, המשיכה הועדה המקומית להתייחס ל-"אזור משולש גיסין" כאזור המיועד למגורים וזאת בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית.

במהלך השנים 1997-2000 פורסמו למתן תוקף שלוש תוכניות נוספות:

תוכנית פת/2000/ד - פורסמה בחודש פברואר 1997 למתן תוקף, כאשר המקרקעין הרלוונטים מצויים במסגרת גבולותיה. התוכנית הקנתה אפשרות לנייד באזורי מגורים אחוזי בנייה מקומה לקומה, התירה הקמת פרגולות על שולי מעקי הגג, הבלטת גזוזטראות, בנייה בקיר משותף, קו בניין אפס למרתף וכו'.

תוכנית פת/2000/א – פורסמה בחודש אפריל 1999 למתן תוקף, כאשר המקרקעין הרלוונטים מצויים במסגרת גבולותיה. התוכנית התירה באזורי מגורים בניית חדרים על הגג בכל דירה בקומה העליונה עד שטח של 60 מ"ר, לעומת 23 מ"ר שהיו מותרים קודם לכן, בניית מרתף עם מגוון שימושים ובניית מחסנים דירתיים.

תוכנית פת/2000/ד/1 - פורסמה בחודש אוקטובר 2000 למתן תוקף, כאשר המקרקעין הרלוונטים מצויים במסגרת גבולותיה ואשר התירה באזורי מגורים בנייה בקיר משותף בין חלקות ובניית פרגולה עד קו מעקה הגג.

שלוש התוכניות המפורטות לעיל הינן נשוא שומת היטל ההשבחה נשוא הערעור שלפני.

ביום 08.08.07 הופקדה תוכנית חדשה על ידי הועדה המחוזית, כאשר מטרת התוכנית, בין היתר, הינה "שינוי יעוד מאזור מגורים בצפיפות בינונית לאזור מגורים ג', לש.פ.פ. ולדרך חדשה".

יצויין, כי תוכנית זו גובשה עוד בשנת 2003, שאז הוחל בהכנת שלוש תוכניות מפורטות חדשות ל "אזור משולש גיסין" (פת/1268 /66/ א+ב+ג), כאשר אחת ממטרות התוכנית הינה לשנות את יעוד השטח מאזור מגורים בצפיפות בינונית ל- "אזור מגורים ג'", בעל זכויות בנייה רבות יותר, וזאת לצורך הקמת שכונת מגורים של 452 יחידות.