ה"פ 31959-12-11 ביבאר נ' בסאן ואח'

1.בפניי המרצת פתיחה אשר במסגרתה מבוקש ליתן פסק דין הצהרתי הקובע כי הזכויות במקרקעין הרשומות ע"ש עליא ביסאן- המשיבה- הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") ו/או הזכויות שקיבלה במכר חוזר בשטח של 913 מ"ר בקרקע הידועה כחלקה 13 בגוש 18750 בכפר ג'ת הגלילית (להלן:"המקרקעין"), הינן קניינו של המבקש- התובע, בהתאם להסכם המכר שכרת עם הנתבעת וכי התובע זכאי שהזכויות יירשמו על שמו. עוד התבקש לקבוע כי זכויות התובע- ראמי ביבאר (להלן: "התובע") עדיפות על זכויות תאר שקרה- המשיב 2- הנתבע 2 (להלן: "הנתבע") ויש להורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המדינה.

2.לטענת התובע, הזכויות בקרקע רשומות ע"ש הנתבעת. נטען כי במהלך שנת 2006 העבירה הנתבעת את זכויותיה במקרקעין לג'נאן פארג' אולם העברת הזכויות טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. הערת אזהרה נרשמה והעסקה דווחה לרשויות המס. ביום 19.10.11 התקשרה הנתבעת בחוזה עם ג'נאן לפיו היא רוכשת את הזכויות ממנה. חוזה המכר נערך על ידי עו"ד סמאר ביסאן שקיבל לידיו יפוי כח בלתי חוזר מטעם ג'נאן, שטרי מכר וטופס דיווח העסקה לרשויות המס. העסקה דווחה ביום 16.11.11. נטען כי התובע, לאחר שניהל מו"מ עם אחי הנתבעת, התקשר באותו המועד 19.10.11 בחוזה עם הנתבעת לפיו היא מוכרת לו את כל זכויותיה במקרקעין. חוזה זה נערך אף הוא על ידי עו"ד סאמר ביסאן, צורפו מסמכים זהים והעסקה דווחה אף היא ביום 16.11.11. ביום 26.10.11 רשם התובע הערת אזהרה על שמו בלשכת רישום המקרקעין בהתאם ליפוי הכח עליו חתמה הנתבעת. נטען שהתובע רכש את הקרקע בתום לב, שילם תמורה מלאה וקיבל את החזקה במקרקעין לידיו כבר ביום 19.10.11. לדברי התובע, כבר ביום 20.10.11 נכנס עם בני משפחתו למקרקעין, החלו בעיבוד הקרקע וגזמו עצי זית לעיני רבים מבני הכפר שבירכו אותו על הרכישה. כאשר ביקש התובע להוציא נסח רישום מקרקעין, נוכח לגלות שביום 26.10.11 נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע, על זכויות הנתבעת. לטענת התובע, ביום 4.12.11 שיגר עו"ד סאמר ביסאן מכתב לנתבעים בדרישה לפעול למחיקת הערת האזהרה לטובת הנתבע, אולם פנייתו לא נענתה. לטענתו, מבירור שערך באמצעות בא כוחו בלשכת רישום המקרקעין, עלה כי ביום 22.10.11 העבירה הנתבעת את זכויותיה לנתבע בעסקה נוגדת, חתמה על יפוי כח בלתי חוזר לטובתו ובקשה לרישום הערת אזהרה.

3.נטען כי מדובר בעסקאות נוגדות וכי זכותו של התובע עדיפה לאור סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. נטען כי זכות התובע עדיפה היות והוא הרוכש הראשון בזמן, בעוד שהעסקה השנייה עם הנתבע נעשתה בחוסר תום לב ולא נסתיימה ברישום. התובע הפנה לד"נ 21/80 לביאה ורטהיימר נ' אילנה הרריף פ"ד לח (3), 253, כאשר לדבריו, זכויותיו במקרקעין עדיפות על זכויות הנתבע שיהיה רשאי להגיש תביעת פיצויים כנגד הנתבעת. נטען כי גם אם יש להתייחס לזכויות הצדדים כמעין זכויות קנייניות, אזי זכויותיו עדיפות בהתאם להלכת בית המשפט העליון.

4.לטענת התובע, אין המדובר כלל בעסקאות נוגדות היות ומעיון בחוזה המכר שבין הנתבעת לנתבע עולה כי אין עסקה שכן ההסכם אינו מפרט כיצד הגיעו הזכויות לידיה של הנתבעת לאחר שכבר הועברו לג'נאן ולא צוין כי ישנה הערת אזהרה לטובת ג'נאן. נטען כי הסכם המכר מציין שהנתבע בדק את נסח הרישום ומכאן חזקה כי ראה את הערת האזהרה הרשומה לטובת ג'נאן. לטענת התובע, על הנתבע היה לפנות לעו"ד סמאר ביסאן שביצע את העסקה ולברר בנוגע לזכויותיה של ג'נאן. נטען כי התנהלותו מלמדת על הסכם שנעשה בחוסר תום לב ומדובר בהסכם שאינו עולה כדי עסקה במקרקעין.

5.באשר לתחרות בין הערות אזהרה נטען כי החוזה בין התובע לנתבעת קדם לחוזה בין הנתבעת לנתבע וכך גם בנוגע לרישום הערת האזהרה ומכאן, זכויותיו עדיפות. התובע הפנה לסעיף 127 לחוק המקרקעין. עוד נטען כי משחתמה הנתבעת על יפוי כח בלתי חוזר להעברת הזכויות לתובע, תוך ויתור על זכות החזרה, אין נפקות לכל עסקה מאוחרת שבוצעה. נטען כי במועד בו התקשרה הנתבעת עם הנתבע, כבר לא היו בידיה זכויות כלשהן ולפיכך אין להתקשרות תוקף (ע"א 404/84 יחזקאל סעתי נ' פרחה סעתי, פ"ד מא (2), 477, ע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי, פ"ד מה (5), 410). נטען שפסקי הדין מתייחסים לעסקאות מתנה אך ניתן להקיש שכאשר ניתן יפוי כח בלתי חוזר לתובע, אין תוקף לעסקה מאוחרת. להמרצה צורף תצהיר מטעם התובע שחזר על טענותיו בהמרצה.

העדויות בבית המשפט

6.מטעם התובע העיד עו"ד סאמר ביסאן. בעדותו סיפר כיצד נרקמו העסקאות נשוא ההליך; כלשונו-"תחילה פנו אלי מר ראמי ביבאר באמצעות וביחד עם אחיה חיכמאת ביסאן, ביקשו לבדוק האם אפשר לבצע עסקת מכר בקרקע הידועה. התבקשתי להכין ולבדוק איך אפשר לבצע את העסקה על מנת שראמי ביבאר ירכוש את הקרקע לידו. על כן עשיתי את כל הבדיקות. נסח טאבו, הקרקע עצמו, הופיעה שם הערת אזהרה לטובת גב' ג'נן פארש, נשאלו מדוע יש הערת אזהרה, נעניתי שגב' עליה ביסאן מכרה את הקרקע הנ"ל לגב' ג'נן פארש בעבר. בדקתי אודות אותה עסקה,התברר שהמסים נשוא אותה עסקה בין גב' עליה לגב' ג'נן שולמו וחסר הליך הרישום. על כן הודעתי לשני הצדדים שאפשר או לבטל את העסקה בין עליה לג'נן ואז עליה יוכל לקנות מראמי או לחלופין שג'נן יבצע מכר חוזר לעליה ועליה תמכור לראמי. נדרשתי ע"י עליה ב אמצעות אחיה וביחד איתו לבצע מכר חוזר ולא לבטל את העסקה על כן הכנתי מסמכים כנדרש. נגשתי לג'נן פראש והיא חתמה על עסקת מכר חוזר ונגשנו לגב' עליה שחתמה על העסקה של המכר החוזר וגם חתמה על המכר בינה לבין ראמי ביבר. לאחר מכן, נגשתי ללשכת הטאבו רשמתי הערת אזהרה והעסקאות הוגשו לרשות המס ודווחו בהתאם". עורך הדין אישר בעדותו שהתמורה היתה אמורה להיות משולמת בפועל לג'נאן. בתשובה לשאלה מי שילם את התמורה לג'נאן השיב-"הכסף היחידי שראיתי זה היה 20,000 דולר שהוחזרו לרמי ביבאר בנוכחות חיכמת ביסאן שהוא אחיה של עליה והתבקשתי להעביר את הכסף לגב' עליה שישולמו לגב' ג'נאן עת חתימתה על הסכם המכר החוזר". הוא נשאל מי היה נוכח במשרד של ג'נאן פראש בעת שהעביר את הכסף לידיה והשיב-"בעת שהעברתי את הכסף לידיה נכחו בא כוחה עו"ד איאד פראש ועו"ד סקאס שנמצא פה" (עמ' 6 לפרוטוקול מיום 6.11.13 ש' 11-עמ' 7 ש' 5).

7.כאשר נאמר לעורך הדין כי הנתבעת טוענת שהוטעתה על ידו כאשר החתים אותה על ההסכם עם התובע השיב-"גב' עליה לא הוטעתה בשום דבר. גב' עליה חתמה על המסמכים מרצונה הטוב והחופשי. הוסבר לה ונאמר לה כל המשמעויות. הוקרא בפניה הן ההסכם ויפוי הכוח בין ג'נאן לבינה והן בינה לבין ראמי ביבאר. לא היתה שום הטעיה. אף אחיה חיכמאת ביסאן היה נוכח. וחתמה מרצונה החופשי והטוב ללא כל שיפוט אחר וללא כל אינטרס מטעמי היות ואני רק מבצע את הניירת". בהמשך נאמר לו שהנתבעת טוענת שחתימתה זויפה בעמוד האחרון להסכם שבינה לבין ג'נאן והשיב-"לא היה ולא נברא. אני מפנה את בימ"ש לתלונה שהגישה גב' עליה ביסאם ללשכת עו"ד כנגד אותה טענה. בגוף התלונה עצמה עליה מודה שכן היא חתמה וכן היא ביקשה ממני להכין את המסמכים והיא חתמה ואני יכול להפנות אף לסעיפים המדוברים באותה תלונה שהגישה אותה שגם היא נגנזה ובוטלה ע"י לשכת עו"ד לאחר תגובה שהגשתי. בסעיף 6 לאותה תלונה ואני מקריא לאור חשיבותו: ביום 19.10.11 ה חתים אותי סאמר על הסכם ומסמכים רבים תוך שהוא מסביר לי שמדובר בהסכם עם ג'נאן. יצויין כי בסעיף 7 היא ממשיכה ואומרת כי רצתה למכור את הקרקע לצד ג' שמדובר בטהאר שקרא. בסעיף 8 כותבת: כעבור מספר ימים ומאחר והבנתי כי רכשתי את הקרקע. גב' עליה טוענת שהוטעתה או לא חתמה על הסכם בינה לבין ג'נאן והתלונה שלה מתפרשת ב שני מובנים: שאכן רכשה מגב' ג'נאן באמצעות מסמכים שאני הכנתי וחתמה בפניי". עורך הדין השיב בעדותו כי ייצג את הנתבעת בעבר במספר רב של עסקאות והליכים (עמ' 7 לפרוטוקול ש' 6-26).

8.עורך הדין נשאל בעדותו בנוגע לתיקונים בכתב יד שבהסכם בין ג'נאן לנתבעת והסביר-"כאשר נגשתי לגב' ג'נאן פראש על מנת שתחתום על הסכם המכר החוזר , באותו מעמד, בא כוחה, מר איאד פראש, ביקש לתקן ולהוסיף משפט בסעיף 10 לאותה הסכם ומי שכתב אותו סעיף וזה כתב ידו של עו"ד סקאס שנמצא פה שהוא רשם בכתב ידו את התוספת הנ"ל. היות וזו תוספת בכתב יד שהיא קשורה לאותה הסכם ולא מודפסת ראיתי לנכון להחתים את גב' עליה ביסאם על אותה תוספת למרות שאותו סעיף הוא לא סעיף מהותי היות והמסים כבר שולמו, אך למען הסדר הטוב הוחתמה בעמוד השני גם על אותה תוספת שהתווספה להסכם". עורך הדין הציג מסמך לפיה התלונה כנגדו נגנזה (ת/1) (עמ' 7 לפרוטוקול ש' 27- עמ' 8 ש' 6).