ה"פ 28600-07-14 פ.ק.ר.מ. נכסים בע"מ ואח' נ' סגל רוכורגר - בניינים בע"מ

ההליכים והעובדות הרלוונטיות:

1. לפני המרצת פתיחה שבה עתרו המבקשים להצהיר כי הם רשאים לנהוג בחלק מהבניין שבחכירתם "מנהג בעלים", ובכלל זאת, להסב את השימוש בחלקם בבניין לייעוד למגורים, בהתאם לתוכנית המתאר החלה על המקרקעין.

   המבקשים עתרו אף ליתן סעד המורה על רישום בית משותף, אולם הם משכו עתירה זו מפאת חוסר סמכות עניינית.

2. עסקינן בבניין שהוא מבנה לשימור הנמצא ברח' מזא"ה 56 בתל אביב, שהוקם ע"י המשיבה. הבנין כולל שני אגפים, האחד בבעלות המשיבה ומשמש כבית מלון (להלן: "בית המלון"), ואגף נוסף הכולל את קומת המרתף העליונה ושתי קומות משרדים (עם זכויות הצמדה לחצר ול- 18 מקומות חניה) (להלן יכונה: "הנכס"), שהוא נשוא התובענה.

3. ביום 28/9/95 נחתם בין המשיבה לבין המבקשת 1 וחברת נכסי שיבולת בקמה בע"מ, הסכם מכר הנכס (נספח 2 להמרצת הפתיחה), אשר בסעיף 12(א) לו נקבע, כי המשיבה תרשום חכירה על הנכס ל-999 שנים, לטובת הרוכשות.

   זכויותיה של חברת נכסי שיבולת בקמה בע"מ נרכשו על ידי המבקשים 2 ו-3 בשנת 2007.

4. הנכס משמש כמשרד רו"ח של המבקש 3 וחלקו מושכר לחב' הייטק.

5. בין הצדדים התגלו חילוקי דעות וביום 23/11/09 הם חתמו על הסכם פשרה (נספח 4 להמרצת הפתיחה) שנספח ב' שלו מהווה תנאים מיוחדים של שטר החכירה (להלן: "תנאי החכירה").

   בסעיף 2 ג' לתנאי החכירה נקבע כדלקמן:

   "בכפוף לתנאי חכירה אלו יהיה החוכר רשאי לנהוג במשרד (הגדרת הנכס בהסכם החכירה – א.ש.) מנהג בעלים מלא לכל דבר ועניין ולעשות במשרד ובזכויותיו בו או בכל חלק מהם כל שימוש וכל פעולה כרצונו, ומבלי כל צורך בקבלת הסכמה מוקדמת מאת המחכיר, אלא אם נקבע במפורש אחרת בתנאי חכירה אלו ו/או בהסכם שבין הצדדים מיום 28 לספטמבר 1995."

   בסעיף 4 א' לתנאי החכירה צוין כי :

   "החוכר רשאי לעשות במשרד שימוש למטרת משרדים בהתאם לאמור בשטר חכירה זה והוא מתחייב להשתמש במשרד באופן סביר ומקובל בהתחשב בשימוש של הבניין החדש (האגף השני – א.ש.) כמלון דירות ו/או בנין למגורים."

6. ביום 22/5/13 הגישו המבקשים בקשה להסבת ייעוד המקרקעין שבבעלותם למגורים (נספח 9 להמרצת הפתיחה), והמשיבה הגישה התנגדות.