הפסגה בחדרה להנדסה ובניה בע"מ נ' אזולאי ואח'

פסק דין

1.תחילה הוגשה תביעה זו בדרך של המרצת פתיחה, אולם כבר בישיבה הראשונה ולאור המלצת בית המשפט, הועברה הבקשה לפסים של תביעה רגילה. לשני הצדדים ניתנה אפשרות להגיש כתבי טענות חדשים, אולם לא עשו זאת, על כן ועל פי החלטתי מיום 19/07/11 שימשה המרצת הפתיחה ככתב תביעה וכתב התשובה ככתב הגנה.

2.בתביעתה עתרה התובעת מבית המשפט להצהיר כי היא זכאית להעברה ורישום על שמה של הזכויות בחלקה 84 בגוש 15035 ששטחה 1515 מ"ר הרשומה בלשכת רישום המקרקעין בנצרת והנמצאת ברח' אוסישקין 40 בטבריה (להלן: "החלקה"), וכן להצהיר כי החלק של ההסכם מיום 21/11/10 שנחתם בין התובעת לבין הנתבע מס' 1, לפיו קיבל על עצמו הנתבע מס' 1 התחייבויות שונות לצורך הגשת היתר בנייה בחלקה, הינו בטל. בנוסף עתרה למנות את ב"כ עוה"ד אברהם מיכלביץ' ככונס נכסים וליתן לו את כל הסמכויות, לרבות תשלום כספים, הגשת בקשות, הצהרות וכל מסמך שיידרש וחתימה על כל מסמך בשם הנתבעים או מי מהם בפני כל אדם, כדי שניתן יהיה להעביר ולרשום את הזכויות בחלקה על שמה של התובעת בלשכת רישום המקרקעין בנצרת.

3.טענות התובעת בתמצית:

לטענת התובעת, שהינה חברה קבלנית לבנייה, ביום 21/11/10 נחתם הסכם בינה לבין הנתבע מס' 1 (להלן: "אזולאי") לפיו רכשה התובעת מאת אזולאי את החלקה, ההסכם אושר על ידי עו"ד משה אזולאי – בנו של אזולאי – (להלן: "עו"ד אזולאי"), וכן על ידי הנתבע מס' 2 (להלן: "וייסר"), התובעת הפקידה על פי ההסכם את מלוא התמורה ע"ס 1,100,000 ₪ בידיו של עו"ד יואב סלומון מחיפה (להלן: "עו"ד סלומון ו/או הנאמן"), כאשר מסכום זה העביר הנאמן על פי הוראות אזולאי סכום של 400,000 ₪ לבעלים הרשומים של החלקה, סכום נוסף של 400,000 ₪ לאזולאי, ואילו היתרה בסך 300,000 ₪ נותרה מופקדת בידי הנאמן, לאחר שאזולאי לא המציא את האישורים הדרושים להעברת הזכויות בחלקה על שם התובעת. התובעת טענה עוד, כי עובר לחתימת ההסכם, הצהיר אזולאי בפניה כי יש לו קשרים ומהלכים בעיריית טבריה ובוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וכן עם מתכננים ובעלי מקצוע אחרים, שיש בהם כדי לזרז את הוצאת היתר הבנייה בחלקה. לאור הצהרה זו, ובנפרד מהתחייבות אזולאי למכור ולהעביר לתובעת את הזכויות בחלקה, הוא התחייב לקבל על עצמו ועל חשבונו את הטיפול בהשגת היתר הבנייה, וזאת לא יאוחר מאשר 150 ימים מיום חתימת ההסכם. תמורת התחייבותו של אזולאי כאמור, התחייבה התובעת לשלם לו עבור 1.386 מ"ר שטח מגורים עיקרי שיאושר בהיתר הבנייה סך של 420.63 ₪ לכל מ"ר, ועבור שטח מגורים עיקרי מעל 1386 מ"ר שיאושר בהיתר הבנייה סך של 1214.29 ₪ לכל מ"ר וזאת בכפוף לתנאים שנקבעו באותו הסכם. התובעת אף התחייבה בנוסף לשלם לאזולאי מענק הצלחה בסך – 75,000 ₪ אם היתר הבנייה יושג ויונפק ע"י הוועדה המקומית עד לא יאוחר מאשר 150 יום מיום חתימת ההסכם. התובעת הפקידה על פי ההסכם את המקדמה הראשונה ע"ס 200,000 ₪ בידי הנאמן, אולם לא הפקידה את המקדמה השניה מכיוון שאזולאי לא קיים את התנאים הקבועים בחוזה שקיומם היה תנאי מוקדם להפקדתה. התובעת הפקידה סכום נוסף בידי הנאמן ע"ס 40,000 ₪ על אף שלא הייתה חייבת בכך על פי ההסכם, וזאת לתשלום מס הרכישה החל על אזולאי בעסקת רכישת החלקה על ידיו מהבעלים הרשומים. התובעת טענה כי אזולאי לא קיים אף אחת מההתחייבויות בכל הקשור והנוגע להשגת היתר הבניה, חרף העובדה שמרביתן נקבעו בהסכם כתנאים עיקריים שהפרתם תחשב כהפרה יסודית, דבר המקנה לה עילה לביטול חלק זה הניתן להפרדה מהחלק האחר שעניינו העברת הזכויות בחלקה על שמה של התובעת. לטענתה, החלק של ההסכם שביטולו מבוקש, כולל התחייבויות מצד אזולאי שבגינן נקבעה תמורה נפרדת.

4.טענות הנתבעים בתמצית:

הנתבעים בהגנתם ביקשו לדחות את התביעה על הסף, כאשר לטענתם התביעה הינה כסות לתובענה כספית ולרצונה של התובעת להתעשר שלא במשפט על חשבונו של אזולאי ע"י התחמקות מתשלומים רבים החלים עליה במסגרת התחייבויותיה בכריתת עסקת המכר בין הצדדים. כמו כן ביקשו במסגרת הגנתם ולא במסגרת של תביעה נגדית, להכריז על ההסכם נשוא התביעה כבטל ומבוטל, לקבוע כי ההסכם הראשון עליו חתמו הצדדים הוא הקובע וכן לחייב את התובעת בכל ההבטחות שהעניקה, לשאת בכל תשלום האדריכלים, ההיטלים והאגרות החלים על הנכס, ולקבוע כי סך התשלום נטו בגין העסקה הינו 2,380,000 ₪ לפני תשלומי מסים והיטל השבחה. לחילופין ביקשו הנתבעים לקבוע כי עסקת המכר נשוא התביעה בטלה ומבוטלת, למחוק את הערת האזהרה ולחייב את הצדדים לחתום על הסכם ביטול עסקה, ולדווח על כך לרשויות המוסמכות תוך השבת התמורה אשר התקבלה מן התובעת בניכוי הפיצוי המוסכם.

הנתבעים בכתב הגנתם הארוך טענו, כי לאורך כל הדרך נהגה התובעת בתחבולה ובתכסיסנות, בחוסר תום לב קיצוני במטרה לעשות עושר שלא במשפט, בפעולת גזל ומרמה תוך הפרה בוטה של תום לב בניהול משא ומתן לכריתת חוזה ותוך הטעייה מכוונת של אזולאי. הנתבעים טענו עוד, כי החוזה נשוא התביעה היה הסכם למראית עין, אשר כל תכליתו הינו תכנון מס, וכי התובעת אשר לה נסיון עשיר וידע רב בעולם הנדל"ן והבנייה, ניצלה את תמימותו, מצבו הנפשי והבריאותי של אזולאי אשר עבר שלושה ארועים מוחיים ומוכר כנכה ע"י המוסד לביטוח לאומי בשיעור של 100%, כל זאת לשם ביצוע מעשה עושק כאשר שכנעה אותו תוך הצגת מצג שווא וביצוע מעשי מרמה והטעיה לחתום על הסכם המכר נשוא התביעה המשפר את מצבה באופן משמעותי ומירע את מצבו באופן דרסטי.

5.העובדות הרלוונטיות שאינן שנויות במחלוקת:

א.ביום 31/10/10 נערך ונחתם הסכם מכר לפיו הבעלים הרשומים של החלקה מכרו את מלוא זכויותיהם בחלקה לאזולאי ו/או וייסר, וביום 24/11/10 נרשמה הערת אזהרה בחלקה לטובת אזולאי ווייסר (ראה נספחים א' ו- ב' לתביעה).

ב.ביום 21/11/10 נערך ונחתם הסכם בין התובעת לבין אזולאי לפיו מכר אזולאי את זכויותיו בחלקה לתובעת, בסיפא של ההסכם אישרו וייסר ועו"ד אזולאי כי רוכש החלקה מהבעלים הרשומים הינו אזולאי בלבד, והם מסכימים למכירת החלקה ע"י אזולאי לתובעת (להלן: "ההסכם"). בנוסף, ביום 23/11/10 חתם וייסר על מסמך נפרד המופנה לתובעת, בו חזר ואישר כי הרוכש היחידי של החלקה הוא אזולאי, כי אין לו כל זכות בחלקה והוא מסכים למכירת החלקה ע"י אזולאי לתובעת (ראו נספחים ג' ו- ד' לתביעה).

ג.בסעיף 15 להסכם התחייב אזולאי לקבל על עצמו ועל חשבונו את הטיפול בהשגת היתר בנייה על החלקה, וזאת לא יאוחר מאשר 150 ימים מיום חתימת ההסכם, כל זאת תמורת הסכומים הנקובים בהסכם.

6.בתיק זה וכמנהגי נסיתי להביא את הצדדים לידי הסדר, אולם הדבר לא עלה בידי, לכן נאלצתי לשמוע ראיות בתיק. מטעם התובעת העידו מנהלה אבראהים אגבאריה (להלן: "אבראהים"), עו"ד יואב סלומון אשר שימש נאמן וערך את ההסכם. מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של וייסר, אזולאי ועו"ד אזולאי, אולם ב"כ התובעת וויתר על חקירתם בחקירה נגדית. בנוסף העיד מטעם הנתבעים המתווך דוד ניזרי (להלן: "ניזרי"). מטעם שני הצדדים הוגשו מסמכים שונים. בתום הדיון הוגשו סיכומים כדין, והתובעת אף הורשתה להגיש תגובה קצרה לסיכומי הנתבעים.

7.דיון והכרעה:

ראיות הצדדים:

בתיק שלפנינו מתעוררות מספר מחלוקות בהן הנני נדרש להכריע.

מחלוקת מרכזית ראשונה התעוררה בין הצדדים נוגעת לתוקפו של ההסכם. להלן אנתח את ראיות הצדדים בנוגע למכלול המחלוקות ואתמקד בעיקר בסוגיית ההסכם.

ראיות התובעת:

עדות אבראהים:

בתצהיר עדות ראשית, פירט אבראהים בהרחבה את השתלשלות העניינים. הוא הצהיר כי ביום 21/11/11 נערך ונחתם הסכם בין אזולאי מצד אחד לבין התובעת מצד שני. אבראהים פירט בתצהירו את מהות ההסכם ואת נסיבות חתימת הצדדים עליו, לרבות חתימתם של וייסר ועו"ד אזולאי בסיפא של ההסכם. בנוסף הצהיר, כי וייסר חתם על מסמך נפרד שצורף לתביעה, בו אישר כי הרוכש היחיד של החלקה הנו אזולאי, כי אין לוייסר כל זכות בחלקה, והוא מסכים למכירת החלקה ע"י אזולאי לתובעת. אבראהים פירט את התנאים הקבועים בהסכם לעניין התמורה בגין הזכויות בחלקה ואופן תשלומה. בהקשר זה הצהיר כי בהתאם להסכם, הפקידה התובעת את מלוא התמורה בסך 1,100,000 ₪ בגין רכישת החלקה בידיו הנאמנות של הנאמן - עו"ד סלומון -. עוד הצהיר, כי חרף העובדה שהתובעת שילמה לאזולאי את מלוא התמורה, האחרון לא המציא לתובעת את המסמכים הדרושים להעברת הזכויות בחלקה על שמה של התובעת אף שחלפו 150 הימים מיום חתימת ההסכם ולא מסר את החזקה לתובעת עד להגשת התביעה. באשר לחלק השני של ההסכם, הצהיר אבראהים כי התובעת רכשה את הזכויות בחלקה לצורך הקמת בית מגורים, ועובר לחתימת ההסכם הצהיר אזולאי כי יש לו את הקשרים והמהלכים בעיריית טבריה, בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, וכן עם מתכננים ובעלי מקצוע אחרים שיש בהם כדי לזרז את הוצאת היתר הבנייה בחלקה. לאור הצהרה זו, ובנפרד מהתחייבות אזולאי למכור ולהעביר לתובעת את הזכויות בחלקה, התחייב אזולאי לקבל על עצמו ועל חשבונו את הטיפול להשגת היתר הבניה וזאת לא יאוחר מאשר 150 ימים מיום חתימת ההסכם, אבראהים הפנה להוראות ההסכם ולהתחייבויות התובעת כלפי אזולאי כנגד השגת היתר בניה לבנייה על החלקה. אבראהים הצהיר כי הערת האזהרה נרשמה לטובת התובעת ביום 07/12/10 וביום 08/12/10 הפקידה התובעת בידי הנאמן את המקדמה הראשונה ע"ס 200,000 ₪, כאשר המקדמה השניה עדיין לא הופקדה, שכן לטענתו אזולאי לא קיים אחר התנאים הנזכרים בהסכם שקיומם הוא תנאי מוקדם להפקדתה. אבראהים הצהיר עוד, כי חרף האמור בסעיף 16.8 של ההסכם, העביר הנאמן לאזולאי את מלוא סכום המקדמה הראשונה ע"ס 200,000 ₪ שהופקדה בידיו, אולם אזולאי לא השתמש בסכום זה כדי לשלם את התשלומים החלים עליו. אבראהים הצהיר עוד, כי התובעת עשתה כל שביכולתה כדי לגרום לכך שההסכם על שני חלקיו יבוצע ובמסגרת מאמציה אלה אף שילמה לאזולאי באמצעות הנאמן סכום של 40,000 ₪ מבלי שהייתה חייבת בכך, כדי שישמש בידיו לתשלום מס הרכישה החל עליו בעסקת רכישת החלקה על ידו מהבעלים הרשומים, סכום אותו היה אמור לשלם. אבראהים הצהיר עוד, כי סה"כ הפקידה התובעת אצל הנאמן סכום כולל של 1,340,000 ₪, כאשר מתוך סכום זה קיבל אזולאי סכום של 1,040,000 ₪ והיתרה עדיין מופקדת אצל הנאמן. אבראהים הצהיר עוד, כי אזולאי הפר תנאים עיקריים של ההסכם שהפרתם תחשב כהפרה יסודית, ואלה הן: