העליון דן בשאלת תוקפו של זכרון דברים כחוזה מחייב

השופטת ד' ברק-ארז:

1.        בין בעלי זכויות בנכס מקרקעין לבין אדם המעוניין ברכישתו נחתם מסמך הנושא את הכותרת "זיכרון דברים" וכולל את פרטיה המרכזיים של העסקה כפי שסוכמו בין הצדדים. בהמשך לכך, ניהלו הצדדים משא ומתן לגבי נוסחו של חוזה הרכישה המפורט, אך לא עלה בידיהם להגיע להסכמה בעניין. בתום כחמישה חודשים הודיעו בעלי הנכס כי אינם מוכנים להמתין עוד, ואין בכוונתם להתקשר בחוזה עם הרוכש. האם זיכרון הדברים היווה, כשלעצמו, חוזה מחייב ובר-אכיפה? לחלופין - ככל שנכרת בין הצדדים חוזה, האם הוא נותר בתוקפו או שמא בוטל כדין על ידי בעלי הנכס לנוכח הפרתו על-ידי הקונים המיועדים? אלה הן השאלות שבהן נדרשנו להכריע, בשים לב, בין היתר, לכך שבסמוך לאחר החתימה על זיכרון הדברים פנו הצדדים לרשויות המס ומסרו כי הם מתכננים להתקשר ביניהם בעסקה.

התשתית העובדתית

2.        המערער והמשיבים 3-1 (להלן: המשיבים או המוכרים) ניהלו ביניהם מגעים, באמצעות באי-כוחם, בכל הנוגע לרכישת זכויותיהם של המוכרים בנכס מקרקעין שבבעלותם - בית מגורים המצוי ברחוב אלחריזי 28 בירושלים (להלן: הנכס). ביום 15.12.2004 (להלן: מועד החתימה) חתמו בא-כוחם של המוכרים (להלן: המוכרים), עו"ד רמי ארטמן (להלן: עו"ד ארטמן), ובא-כוחו של המערער, עו"ד יהודה אלרם (להלן: עו"ד אלרם), על זיכרון דברים בשם מרשיהם בנושא רכישת הזכויות בנכס (להלן: זיכרון הדברים). בזיכרון הדברים נאמר כי "הנכס יימכר על ידי המוכרים לרוכש [היינו, המערער - ד.ב.א] תמורת סך אשר ישאיר בידיהם 1,515,000 דולר לאחר תשלום מס שבח ומס רכישה". כן נכלל בזיכרון הדברים לוח זמנים לביצוע התשלומים, על דרך של הפנייה למכתבו של עו"ד אלרם מיום 12.12.2004, אשר צורף לזיכרון הדברים כנספח. על פי אותו לוח התשלומים, התשלום הראשון, בסך 300,000 דולר, היה אמור להשתלם במועד החתימה על החוזה המפורט.

3.        לאחר החתימה על זיכרון הדברים התקיימו בין הצדדים מספר פגישות נוספות והוחלפו טיוטות חוזה אחדות, אולם בסופו של דבר לא נחתם חוזה מפורט. ראוי להקדים ולהעיר, כי אחת מהמחלוקות העיקריות אשר עיכבו את התקדמות המשא ומתן בין הצדדים נסבה על שאלת המיסוי של העסקה. המוכרים גרסו כי מדובר ב"עסקת נטו טהורה" - היינו, עסקה אשר בנטל המיסים החלים עליה, יהיה אשר יהיה שיעורם, נושא הרוכש בלבד. לעומת זאת, המערער טען כי סכום המס שבו יישא אינו אמור לעלות על 400,000 דולר, לכל היותר, כך שכל סכום מעבר לכך ינוכה מהתמורה המשולמת למוכרים. מגבלה זו, יש להעיר, צוינה במכתבו של עו"ד אלרם מיום 12.12.2004, שצורף לזיכרון הדברים כנספח, אך לא אוזכרה באופן ישיר בזיכרון הדברים עצמו. בהמשך לכך, הצדדים בחנו את האפשרות לבצע בנכס שינויים מבניים שהיו עשויים להפחית את שיעור המס החל על העסקה (כגון איחודן של שתי יחידות דיור שפוצלו בעבר), וכן נקטו צעדים שונים לבירור שיעור המס העשוי לחול על העסקה. מחלוקת נוספת שעיכבה את השלמת המשא ומתן בין הצדדים נגעה למקור המימון לרכישת הנכס, ובפרט לדרישת המערער כי יתאפשר לו לשלם את חלק הארי של התשלום הראשון באמצעות משכון הנכס (הסדר שהיה צפוי לעכב את מועד התשלום הראשון בשבועיים ביחס למועדו המוסכם, במעמד חתימת החוזה המפורט).

4.        הצדדים לא דיווחו לרשויות המס על ביצועה של עסקת מקרקעין, אך לבקשת המערער פנו אליהן  על מנת שתינתן חוות דעת מוקדמת (pre-ruling) באשר לשיעור המס שיחול על עסקה לרכישת הנכס, ככל שזו תצא לפועל. בסופו של דבר, לא ניאותו רשויות המס לתת חוות דעת מוקדמת כמבוקש. עם זאת, המערער קיבל בחודש מרץ 2005 חוות דעת מקצועיות מטעם מומחים פרטיים (להלן: חוות הדעת הפרטיות), שמהן עלה כי שיעור המס על העסקה צפוי לעמוד על כ-250,000 דולר. לאחר שנודע כי שיעור המס לא צפוי לעלות על 400,000 דולר פנה עו"ד ארטמן לעו"ד אלרם וביקש ממנו להתקדם בחתימת החוזה המפורט, אלא שזה ענה כי עליו להוסיף ולערוך בדיקות נוספות בכל הנוגע למיסוי העסקה.

5.        בראשית חודש מאי 2005 התקיימה שיחה נוספת בין באי-כוח הצדדים. במהלך השיחה נדונה, בין היתר, בקשת המערער כי המוכרים יבצעו שינויים מסוימים בנכס במטרה להפחית את שיעור המס הצפוי לחול על העסקה, כמו גם בקשתו כי חתימת החוזה המפורט (ולכן גם העברת התשלום הראשון) יידחו עד לאחר ביצוע השינויים הנדרשים. לטענת עו"ד ארטמן, שהתקבלה על דעת בית המשפט קמא, דרישתו של המערער באותו מועד נסבה על שינויים נוספים מעבר לאלה שנדונו בשלבים קודמים של המשא ומתן בין הצדדים (כמפורט בהמשך). באותו מעמד נשאל עו"ד אלרם, ששימש כאמור כבא-כוחו של המערער, מה יקרה אם המוכרים יסרבו לבצע את השינויים המבוקשים בנכס, והוא ענה: "אז לא יהיה הסכם". ימים אחדים לאחר מכן, ביום 8.5.2005, שיגר עו"ד ארטמן הודעת פקס לעו"ד אלרם, שבה מסר כי מרשיו אינם מוכנים "לדחות שוב את הזמן ואת מועדי התשלומים", וכי לשיטתם זיכרון הדברים בטל (להלן: ההודעה). הצדדים המשיכו להידבר ביניהם גם לאחר קבלת ההודעה ואף הוחלפו ביניהם מספר טיוטות חוזים, אף כי עו"ד אלרם טען כל אותה עת שזיכרון הדברים עודנו מחייב את הצדדים, בעוד שעו"ד ארטמן עמד על כך שזה נעדר תוקף. כך למשל, ביום 18.12.2006 פנה המערער למוכרים והודיעם כי לשיטתו זיכרון הדברים עומד בתוקף, ובהתאם לכך צירף למכתבו המחאה על סך 300,000 דולר, שאותה סירבו המוכרים לקבל. סמוך לתקופה זו, ביום 24.1.2007, דיווח המערער לרשויות המס על העסקה המגולמת, לשיטתו, בזיכרון הדברים.

6.        גם המגעים המחודשים בין הצדדים לא הניבו חוזה מפורט, ובסופו של דבר, ביום 15.5.2007, נמכר הנכס לצדדים שלישיים, הם המשיבים 6-4 (להלן: הרוכשים המאוחרים). בעקבות זאת הגיש המערער תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים (ת"א 9458/07), במסגרתה ביקש להצהיר כי זיכרון הדברים שעליו חתמו באי-כוח הצדדים מהווה חוזה מחייב, ולהורות על אכיפתו. בסיכומיו הוסיף המערער וטען, בכל הנוגע להודעה שנשלחה על ידי המשיבים, שאין לראות בה הודעת ביטול תקפה משום שלא ניתנה לאחר התראה מוקדמת כנדרש בדין.

פסק דינו של בית המשפט קמא

7.        תביעתו של המערער נדחתה בבית המשפט קמא (השופטת ת' בזק-רפפורט) ביום 31.10.2011. בית המשפט קמא הגדיר בפסק דינו שלוש שאלות שתביעת המערער מחייבת דיון בהן: ראשית, האם זיכרון הדברים היה בגדר חוזה מחייב למכירת הנכס? שנית, בהנחה שמדובר בחוזה מחייב, האם הוא בוטל כדין? שלישית, ורק בהנחה שקיים חוזה וזה לא בוטל - האם יגברו זכויותיו של המערער על אלה של הרוכשים המאוחרים? כמפורט בהמשך, בית המשפט קמא סבר שזיכרון הדברים היה בגדר חוזה מחייב, אלא שזה בוטל כדין, ועל כן, דחה את התביעה.

8.        כנדבך ראשון בפסק דינו של בית המשפט קמא שימשה הקביעה שבנסיבות העניין היה זיכרון הדברים שנחתם חוזה מחייב. בית המשפט קמא הסביר, כי אף שהצדדים תכננו, בעת החתימה על זיכרון הדברים, להוסיף ולחתום על חוזה מפורט, הם התכוונו גם ליתן לזיכרון הדברים תוקף מחייב, כמות שהוא, תוך יצירת התחייבות הדדית להתקשר בעסקה למכירת הנכס בתנאי המסגרת שהוסכמו ביניהם. בית המשפט קמא קבע שזיכרון הדברים קיים את יסוד המסוימות - שכן כל הפרטים המהותיים לגיבוש עסקה היו נקובים בו, וכן שהתקיים בו יסוד גמירות הדעת - הן במובנו האובייקטיבי והן במובנו הסובייקטיבי. בכל הנוגע להיבט האובייקטיבי, בית המשפט קמא סבר שניתן ללמוד על קיומה של גמירות דעת מכך שהצדדים לא ראו לנכון להכפיף את תוקפו של זיכרון הדברים לחתימה על חוזה מפורט, אף על פי שהכפיפוהו לעניינים אחרים, כגון לדרישה שנסח הרישום העדכני של הנכס יהיה זהה לזה שהיה בפני הצדדים בעת החתימה על זיכרון הדברים. בכל הנוגע לקיומה של גמירות דעת סובייקטיבית, בית המשפט קמא הסתמך בין היתר על עדותו של עו"ד ארטמן, אשר מסר כי ראה את זיכרון הדברים כ"הסכם מחייב לעשות הסכם", ואישר כי לו מרשיו היו מודיעים לו לאחר החתימה עליו ששוב אינם מעוניינים בעסקה, הוא היה מזהירם שאינם רשאים לעשות כן. חיזוק נוסף למסקנתו מצא בית המשפט בהודעה שנשלחה ביום 8.5.2005, שבה נאמר שלזיכרון הדברים אין עוד תחולה וכי הוא בטל. מכאן, כך קבע בית המשפט קמא, עולה שאף המוכרים ראו את זיכרון הדברים, מלכתחילה, כחוזה מחייב. בד בבד, בית המשפט קמא דחה את טענת המוכרים, לפיה התנהלות הצדדים מול רשויות המס לאחר חתימת זיכרון הדברים - ובפרט פנייתם לקבלת פרה-רולינג - מעידה על כך שלא ראו בו חוזה מחייב. בעניין זה הוא קיבל את גרסתו של עו"ד אלרם, אשר הסביר כי ההחלטה להציג את עסקת המכר בפני רשויות המס כעסקה עתידית נבעה משאיפתם המשותפת של הצדדים לצמצם במידת האפשר את שיעור המס שייגבה בגינה, לכשתדווח.

9.        נוכח מסקנתו כי זיכרון הדברים היווה חוזה מכר מחייב, נדרש בית המשפט קמא לשאלה האם בוטל החוזה כדין על ידי המוכרים, בהודעה ששלחו ביום 8.5.2005. הקושי העיקרי בהקשר זה נסב על השאלה האם עובר להודעת הביטול הפר המערער את תנאי זיכרון הדברים והאם הפרתו הייתה הפרה יסודית, אשר הקנתה למשיבים את הזכות לבטל את החוזה ללא צורך במתן התראה. על מנת לענות על שאלות אלה סקר בית המשפט קמא בפירוט את מהלכי הצדדים לאחר החתימה על זיכרון הדברים, ועל יסוד סקירתו זו הגיע למסקנה כי התנהלותו של המערער עלתה כדי הפרה יסודית. ההפרה היסודית, כך נקבע, התבטאה בכך שהמערער התמהמה בחתימת חוזה מפורט, ואף לא שילם דבר על חשבון התמורה במשך חודשים לאחר שנחתם זיכרון הדברים. בעניין אחרון זה הבהיר בית המשפט קמא כי מעת שלא נחתם חוזה מפורט בתוך פרק זמן סביר לאחר חתימת זיכרון הדברים, ומאחר שהמערער ביקש להסתמך על זיכרון הדברים כחוזה מחייב העומד בפני עצמו, שומה היה עליו לשלם עבור הנכס מכוחו, בתוך פרק זמן סביר. עוד נקבע, כי תכני השיחה שהתקיימה בין באי-כוח הצדדים בראשית חודש מאי 2005 היוו "עליית מדרגה" בהפרות שבוצעו על ידי המערער עד כה, ואף גיבשו הפרה יסודית בפני עצמה, וזאת בהתייחס לדבריו של עו"ד אלרם לפיהם "אז לא יהיה הסכם" ככל שהמוכרים לא ייעתרו לדרישותיו של המערער. בית המשפט קמא הוסיף וציין כי זכותם של המוכרים לשלוח הודעת ביטול לא נשללה בשל פרק הזמן שחלף מאז חתימת זיכרון הדברים. אמנם, במהלך אותה תקופה המוכרים התירו למערער לבצע בדיקות מסוימות למטרות תכנון מס, אולם משהתקבלו תוצאותיהן של בדיקות המומחים הם שבו ועמדו על כך שייחתם חוזה מפורט. כן נקבע, כי תוקפה של הודעת הביטול לא נפגע בשל כך שזו לא כללה פירוט של עילת הביטול. בהמשך למסקנתו כי זיכרון הדברים בוטל כדין, קבע בית המשפט קמא כי המשא ומתן שנוהל בין הצדדים לאחר יום 8.5.2005, ואשר אין חולק כי לא הניב פירות, לא נוהל מכוחו של זיכרון הדברים ולא היה כפוף לתנאיו. נוכח כל האמור דחה בית המשפט קמא את תביעתו של המערער.

10.      לנוכח התוצאה שהגיע אליה, בית המשפט קמא קבע כי לא נדרש דיון בשאלה השלישית. עם זאת, הוא ציין, למעלה מן הצורך, כי לו הוכר זיכרון הדברים כחוזה מחייב, היו זכויותיו של המערער מכוחו גוברות על אלה של הרוכשים המאוחרים.

טענות הצדדים

11.      טענתו המרכזית של המערער בפנינו נסבה על כך שההנמקה שעליה ביסס בית המשפט קמא את פסק דינו סטתה, לשיטתו, מחזית המחלוקת בין הצדדים - בשים לב לכך שהמוכרים עמדו לכל אורך ההליך על כך שזיכרון הדברים היה לכל היותר בגדר הצהרת כוונות שאין לה תוקף חוזי מחייב. לדבריו, המוכרים לא טענו בשום שלב כי זיכרון הדברים בוטל על ידם בעקבות הפרה יסודית מצדו של המערער. למעשה, כך מדגיש המערער, הוא היה היחיד מבין בעלי הדין שהתייחס לטענת ההפרה בסיכומיו, וזאת רק בשולי הדברים ולשם השלמת התמונה.

12.      המערער מוסיף וטוען כי בית המשפט שגה גם לגופו של עניין, בסוברו שזיכרון הדברים הופר (ומקל וחומר, בקובעו שהופר הפרה יסודית). בכל הנוגע לעובדה שלא שולם דבר על חשבון התמורה, המערער מצביע על כך שלא הייתה לו, לשיטתו, אפשרות מעשית לעשות כן, בהתחשב בכך שבמועדים הרלבנטיים היה הנכס מפוצל לשתי יחידות דיור. במצב דברים זה, דיווח לרשויות המס אודות העסקה - דיווח שהיה נדרש עם רישומה של הערת אזהרה כנגד תשלום המקדמה - היה מניב חיוב מס גבוה בהרבה מזה שעליו התבססו הערכות המיסוי שקיבל. בנסיבות אלה, כך נטען, לא הייתה למערער ברירה אלא להמתין עם תשלום התמורה עד להשלמת השינויים הנדרשים - שלטענתו אף היו מוסכמים - בנכס. עוד טוען המערער בעניין זה, שלמעשה "לא הייתה לו בעיה" להעביר את סכום הכסף הנדרש למשיבים, אלא שהוא מעולם לא נדרש לעשות כן, שהרי היה מוסכם על הכול שהתשלום הראשון יבוצע רק עם החתימה על החוזה המפורט.

13.      בכל הנוגע לשיחתם של באי-כוח הצדדים מראשית חודש מאי 2005, המערער טוען כי בית המשפט קמא שגה משקבע, כממצא עובדתי, כי באותו מעמד הציג עו"ד אלרם דרישה לביצוע שינויים פנימיים נוספים בנכס, מעבר לאלה שכבר נדונו בעבר. טענתו העיקרית של המערער בעניין זה היא שבית המשפט קמא הסתמך על דברים שעו"ד ארטמן אמר לראשונה בחקירתו הנגדית, ולכן תגובתו של עו"ד אלרם אליהם כלל לא נשמעה. לבסוף, המערער טוען כי אף לו ניתן היה לראות בהתנהלותו הפרה של זיכרון הדברים, הרי שלא נכון היה להגדירה כהפרה יסודית, ועל כן המוכרים היו מחויבים לפחות ליתן לו ארכה לקיום ההסכם ביניהם טרם ביטולו.

14.      המשיבים - הכוללים הן את המוכרים והן את הרוכשים המאוחרים, המיוצגים כולם בהליך שבפנינו על ידי בא-כוח אחד - טוענים כי אין מקום להתערב בפסק דינו של בית המשפט קמא. לגופו של עניין, המשיבים ממשיכים להחזיק בגישתם לפיה זיכרון הדברים היווה, לכל היותר, הצהרת כוונות משותפת של הצדדים, אשר לא עלתה כדי חוזה מחייב.

15.      המשיבים מצביעים על כך שחלק ניכר מטענותיו של המערער מופנות למעשה כלפי ממצאים עובדתיים וממצאי מהימנות, ומדגישים כי התערבותה של ערכאת הערעור בכגון דא תיעשה במקרים חריגים בלבד, שהמקרה דנן אינו נמנה עמם.