השופט י' דנציגר:
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד סגן הנשיא, השופט ע' חבש) בת"א 3237/01 מיום 16.9.2009, וכן על החלטות הביניים שניתנו על ידי בית המשפט באותו הליך.
רקע עובדתי
1. מקור הנפקות וזכויות בע"מ (להלן: המערערת) הינה חברה ציבורית רשומה בישראל. המערערת הייתה הבעלים של חלקת מקרקעין (להלן: החלקה) וזכויות במקרקעין במתחם במזרח ירושלים, הידוע בשמות "הר חומה", "ג'בל אבו ע'נים" וכן "ג'בל סקור" (להלן: מתחם הר חומה). שטח החלקה הכללי הינו 792,482 מ"ר והחלקה נרשמה בשלמותה בפנקסי מרשם המקרקעין ביום 4.7.1971 בשם "הימנותא בע"מ" (להלן: הימנותא). הימנותא נרשמה כבעלים של החלקה, בהיותה נאמנה של הבעלים האמיתיים והנהנים הבאים: המערערת בשיעור של 90% מהבעלות וקרן קיימת לישראל בשיעור של 10% מהבעלות, וזאת על פי הסכמי נאמנות. בנוסף, חברת הכשרת היישוב רכשה, באמצעות הסכם אופציה שנכרת בינה לבין המערערת, 18% מתוך 90% מהבעלות שבידי המערערת, המהווים 16.2% מכלל החלקה. בע"א 639/87 עלי אחמד שכטור נ' הימנותא והכשרת היישוב (לא פורסם, 22.4.1991) קבע בית משפט זה כי קטע ששטחו 29,000 מ"ר הממוקם בקצה הדרומי של החלקה הוחכר לשכטור, ללא תמורה ולתקופה של 999 שנים. על סמך האמור לעיל, נאמד שטחה של המערערת ב-551,450 מ"ר והדבר אף הוכר במכתב למערערת שנשלח על ידי מנהל מקרקעי ישראל (להלן: המנהל).
2. ביום 16.5.1991 (להלן: מועד ההפקעה) התפרסמה בילקוט הפרסומים הודעת שר האוצר בדבר כוונתו להפקיע מהמתחם שטח של כ-1,850 דונם. התנגדותן של המערערת ושל הימנותא להפקעה וכן עתירותיהן לבג"ץ נדחו. ביום 6.8.1992 התפרסמה בילקוט הפרסומים הודעתו של שר האוצר מכוח סעיף 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות), לפיה בכוונתו לקנות חזקה בקרקע של המתחם המופקע בתום חודשיים ממועד פרסום ההודעה ברשומות. כן הורה שר האוצר למי שיש לו חזקה בקרקע למוסרה לידיו. המערערת ויתר בעלי הזכויות בקרקע לא התנגדו לתפיסת החזקה.
3. המערערת הגישה תביעה בסדר דין מקוצר לבית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 1745/98. בהליך זה טענה המערערת כי במסגרת ההליכים בעתירות שהוגשו לבג"ץ הועלה סכום פיצוי בסך 50$ לכל מ"ר מופקע, ולכן לא יכולה המשיבה לטעון כי לא ידעה מהו סכום הפיצויים שעליה לשלם. בעקבות דחיית בקשת המשיבה למחוק את התביעה על הסף, או לחלופין למחוק את הכותרת "סדר דין מקוצר", הוגש על ידה ערעור לבית משפט זה. במסגרת הערעור הוצע לצדדים כי המנהל יבדוק מהן זכויותיה של המערערת בחלקה ומהו סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת. ביום 15.12.1999 קיבלה המערערת את הודעת המשיבה לעניין השמאות, לפיה שווי הקרקע נכון למועד ההפקעה הינו 25$ או 59.5 ש"ח למ"ר. לאור זאת, ביום 22.6.2000 שילמה המשיבה למערערת סך של 80,882,710 ש"ח בתוספת מע"מ, כולל הפרשי הצמדה וריבית, ולפי המלצת בית המשפט, נמחקה התביעה.
4. על רקע עובדות אלה הגישה המערערת תביעה נוספת לבית המשפט המחוזי, במסגרתה ביקשה לחייב את המשיבה לשלם לה סכום פיצויים גבוה יותר בגין ההפקעה.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
5. בפני בית המשפט המחוזי טענה המערערת כי מסרה לידי המשיבה את כל המסמכים הנוגעים לזכויותיה בחלקה בשנת 1991, על מנת להוכיחן, והמשיבה לא ביקשה הבהרה כלשהי לגביהם. מכאן טוענת המערערת כי היה על המשיבה לשלם לה את סכום הפיצויים שמגיע לה ושאינו במחלוקת כבר ביום 6.1.1993, היום התשעים לאחר קבלת החזקה בחלקה, זאת בהתאם לסעיף 9א לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964. כמו כן, המערערת טענה כי אין בדחיית עתירותיה לבג"ץ כדי לפטור את המשיבה מתשלום הפיצויים. לטענתה, עד שנת 2000 המשיבה לא הודיעה למערערת מהו סכום הפיצויים שמגיע לה ולא שילמה לה דבר, תוך הפרת חובה חקוקה. זאת, חרף העובדה שבשנת 1998 המערערת שלחה למנהל שלושה מכתבים בנידון שלא זכו למענה.
6. עוד טענה המערערת בפני בית המשפט המחוזי כי עמדת המשיבה לעניין שווי הקרקע אינה מקובלת עליה, מפני שהיא סבורה כי שווי הקרקע גבוה מן ההערכה השמאית, וכי השווי הנכון הוא זה שהיה משלם קונה מרצון למוכר מרצון. כמו כן, המערערת טענה כי לפי הסכם שנערך בינה לבין קק"ל והימנותא, נתנו לה האחרונות הרשאת תכנון לגבי שטחים שהיו או שיהיו בבעלותה במתחם הר חומה, והיא מצידה הכינה מספר תוכניות להקמת שכונות מגורים בחלקה. זאת ועוד, המערערת טענה כי בשנת 1990 נחתם בינה לבין הרשות לפיתוח ירושלים (להלן: הרל"י) הסכם לפיו הרשות נטלה על עצמה לטפל, על חשבונה, בתכנון סטטוטורי חדש לחלקה שיאפשר הקמת שכונת מגורים בת אלפי יחידות דיור. לטענת המערערת, הסכם זה השביח מאוד את הקרקע והיא הוצפה בהצעות בנייה מטעם חברות בנייה גדולות, בשווי העולה בהרבה על זה שנקבע על ידי המנהל.
7. מפסק הדין של בית המשפט המחוזי עולה כי בשנת 1994 נחתם הסכם פשרה בין חברת הכשרת היישוב וחברת שיכון ומלאכה בע"מ (חברה נוספת ששטחה במתחם הופקע) לבין המשיבה. על פי הסכם הפשרה, התחייבה המשיבה לשלם לשתי החברות, שהגישו אף הן עתירות נגד ההפקעה, פיצויי הפקעה בסך של 11,429,640$ בגין הפקעת שטח של 253,992 מ"ר במחיר של 45$ למ"ר. הסכם הפשרה הותנה, בין יתר הדברים, בדחיית עתירותיהן של שתי החברות. עוד הוסכם, כי אם המערערת והימנותא תצטרפנה להסכם תוך 14 ימים, יוגדל שיעור הפיצוי לכדי 50$ למ"ר, משוערך אחורנית למועד ההפקעה לפי מדד המחירים לצרכן ושיעור הריבית. המערערת והימנותא לא הצטרפו להסכם.
8. לאור כל האמור לעיל טענה המערערת בפני בית המשפט המחוזי כי השווי הנכון של הקרקע, נכון למועד ההפקעה, הינו 585$ למ"ר, כך ששווייה הכולל של הקרקע לפי שער הדולר בזמנו הינו 763,572,000 ש"ח. על כן ביקשה המערערת מבית המשפט המחוזי כי המשיבה תשלם לה סכום פיצויים זה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
9. המשיבה טענה בפני בית המשפט המחוזי כי בהסכם הפשרה שנחתם בינה לבין חברת הכשרת היישוב וחברת שיכון ומלאכה בע"מ היא הסכימה להגדלת סכום הפיצוי לסך של 50$ למ"ר אם המערערת והימנותא תצטרפנה להסכם, על מנת לקדם בדחיפות את תכנונה ופיתוחה של שכונת המגורים במתחם הר חומה. המשיבה טענה כי המערערת בחרה שלא להצטרף להסכם זה, והמשיכה לנקוט בהליכים משפטיים שונים במטרה לעכב את השלמת הליכי התכנון של השכונה. כמו כן, המשיבה טענה כי המערערת דרשה פיצוי בעין, והודיעה למנהל שאינה מעוניינת בפיצוי כספי. לטענת המשיבה, בהמשך לא פנתה אליה המערערת בבקשה לתשלום הפיצויים, אלא בחרה כאמור להגיש תביעה בסדר דין מקוצר לבית המשפט המחוזי. לטענת המשיבה, במסגרת תביעה זו ביקשה המערערת לחייב אותה בתשלום פיצויי הפקעה בסכום שאינו שנוי במחלוקת לפי הסכום שהוצע לה בהסכם הפשרה. המשיבה טענה כי המערערת אינה יכולה להכתיב לה סכום פיצוי על יסוד הסכם אליו סירבה להצטרף. המשיבה הוסיפה וטענה כי פרשנות המערערת להסכם הפשרה הינה בלתי סבירה באופן קיצוני. לטענתה, בהסכם הפשרה נכתב כי המקרקעין שונים זה מזה, ניתן מועד הצטרפות להסכם וערך השומה שנקבע בו היה לצרכי הפשרה בלבד והוא לא שיקף שווי שוק.
10. בית המשפט המחוזי ציין בפסק דינו, שעליו הערעור שלפנינו, כי הצדדים הסכימו לנתונים שלהלן: המערערת הינה בעלת זכויות בשטח של 551,450 מ"ר שהופקעו במתחם הר חומה; המערערת זכאית לפיצוי בגין הפקעת זכיותיה; ושולם לה סכום שאינו שנוי במחלוקת בסך 80,882,710 ש"ח.
בית המשפט המחוזי קבע כי מצבה של הקרקע טרם ההפקעה יוגדר תוך כדי השוואה לחלקות מקרקעין סמוכות. זאת, משום ששיטת ההשוואה הינה השיטה הראויה המוכרת בפסיקה ובספרות המקצועית לקביעת שוויים של מקרקעין מופקעים. כן קבע בית המשפט המחוזי כי המקרקעין נשוא התביעה היו, עובר להפקעתם, אדמת טרשים שיועדה בחלקה ליער אורנים, ומשום כך היה מדובר בקרקע "עירומה", הרחוקה מלהיות זמינה לבנייה. עוד נקבע כי התנאים הפיסיים של המקרקעין, שמאופיינים בין היתר בשיפועים תלולים במיוחד, היקשו מאוד על סלילת כביש גישה ובנייה עליהם וייקרו משמעותית את עלויות הפיתוח. בנוסף, בית המשפט המחוזי קבע כי עלויות הפיתוח הרבות אף כללו את הקמתן של תשתיות בסיסיות כגון מים, חשמל, ביוב ותחבורה, וכי עלות הקמת תשתיות אלה האמירה לנוכח ריחוקה של חלקת המקרקעין מתשתיות עירוניות.
בית המשפט המחוזי פסק כי הקשיים הסביבתיים והפיסיים חברו להיעדרו של רצף טריטוריאלי ולהרכב הבעלויות המסועף בחטיבת הקרקע השלמה, באופן שחייב את תכנון הקרקע כמקשה אחת על ידי המשיבה, ואיין את אפשרות בעלי הקרקע לפתח ולתכנן את האזור בכוחות עצמם. בית המשפט המחוזי אף ציין כי גם בג"ץ, בהכרעותיו בעתירות שהגישה המערערת, קבע כי אין ביכולתה להקים בעצמה שכונת מגורים ללא צורך בהפקעה. כן קבע בית המשפט כי טענות המערערת מתבססות על נתונים לא ריאליים שאין להם כל אחיזה במציאות. בית המשפט ציין כי אם אכן היה גלום בחלקה בפועל פוטנציאל תכנון אמיתי, אזי לא ברור מדוע לא הצליחה המערערת במשך שנים רבות לקדם את המקרקעין לקראת בנייה. ביחס לטענות המערערת בדבר שיתוף פעולה בינה לבין רשויות המשיבה לשם קידום הבנייה במקרקעין, קבע בית המשפט המחוזי כי אין להן בסיס בחומר הראיות.
11. בית המשפט המחוזי קיבל את טענת המשיבה וקבע כי קביעותיו של בית משפט זה, בשבתו כבג"ץ במסגרת העתירות שהגישה המערערת, מקימות מעשה בית דין והשתק פלוגתא. זאת, משום שביחס לטענות המערערת שהועלו בפניו ובפני בג"ץ - באשר ליכולתה להקים במתחם הר חומה שכונת מגורים בכוחות עצמה וללא צורך בהפקעה - מתקיימים ארבעת התנאים עליהם מתבסס השתק פלוגתא.
בית המשפט המחוזי ציין כי לאור קביעות אלה ניתן היה לסיים את הדיון בשלב זה, אולם, לשם השלמת התמונה ומכלול הנסיבות שבפניו, מצא הוא לנכון להידרש לטענות פרטניות נוספות שהעלו הצדדים, כגון: טענות ביחס לפרמטרים להשוואת מחירי הקרקע בעסקאות שונות; טענות המערערת ביחס לפיצוי שאינו שנוי במחלוקת והפרת חובה חקוקה; וטענות המשיבה בנוגע להתנהלות המערערת.