העברת הזכויות בטאבו מהנאמן לנהנה אינה מהווה "מימוש זכות במקרקעין"

בפני ערעור היטל השבחה שהגיש מר זהר שורץ (להלן - המערער או הנהנה) נגד ועדת התכנון והבניה, רמת השרון (להלן - המשיבה). ביום 10.07.97 רכש המערער דירה ברמת השרון (להלן - הדירה או הנכס) ורשם אותה בנאמנות על שם חב' יואב לוי אחזקות בנאמנות בע"מ (להלן - הנאמן), חברה השייכת לב"כ המערער באותה עת. כאשר ביקש המערער לרשום את הזכויות בדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין, החליטה המשיבה, כי מדובר ב"מימוש זכות במקרקעין" ועל הנאמן לשלם היטל השבחה (להלן - ההחלטה).

המערער טוען, כי על הסכם הנאמנות לפיו יירשם הנכס על שם הנאמן דווח לרשויות כדין וכי סמוך לחודש אוגוסט 2004 ניתנה לנאמן הודעה לפיה, ביקש להעביר את הזכויות בנכס על שמו. כיוון שהנאמן אינו מתעשר מהעסקה כבעלי הנכס ואינו מקבל תשלום עבור הנכס, לא היה מימוש אמיתי של הזכויות ולא נעשתה בפועל העברת זכויות בנכס, אלא החזקת הזכויות בנאמנות בלבד עד להעברתן לנהנה, שהוא הבעלים האמיתי ואין לחייבו בהיטל השבחה. הנהנה אינו מבקש להשתמט מאחריותו לתשלום היטל השבחה בעת מימוש הנכס, אלא מבקש להימנע ממצב אבסורדי בו יחויב פעמיים בהיטל זה, כעת - על פי ההחלטה ובעת מכירת הנכס לצד ג', בבוא העת, שהיא עת ההתעשרות האמיתית מפעילות רשות התכנון, העת לתשלום היטל ההשבחה.

המשיבה טוענת, כי המערער אינו בעל המקרקעין וכי הנאמן הוא בעל המקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין. הגשת ערעור היטל השבחה נעשית מכוח סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן - התוספת השלישית), אשר מאפשר הגשת ערעור מסוג זה על ידי הועדה המקומית או בעל המקרקעין ומשהמערער אינו כזה, אין לו זכות ערעור. לגופו של עניין, כיוון שהנאמן והנהנה הם ישויות נפרדות ועצמאיות, העברת הבעלות ביניהם מהווה "פעולת מימוש זכויות" על ידי העברה רצונית - אופציונאלית ולא מחויבת המציאות, וחל עליה היטל השבחה. הסכם הנאמנות עניינו בהסכמות חוזיות פנימיות שאינן נוגעות לחיובי המס בעת העברת בעלות במקרקעין. חיוב היטל ההשבחה חל על בעל הנכס - הנאמן, שיהיה זכאי לשיפוי כספי מהנהנה.

דיון

אין חולק, כי הדירה עליה הוטל היטל ההשבחה נרכשה על ידי הנהנה ונרשמה על שם הנאמן מכח הסכם נאמנות בינו לבין הנהנה וכי על הסכם זה דווחו הרשויות כדין. אין חולק, כי הנהנה הוא שישלם, במישרין או באמצעות הנאמן, את היטל ההשבחה ככל שהדין מחייב תשלום במועד זה ואין גם חולק על גובה היטל ההשבחה שנקבע.

בבסיס הערעור עומדת טענה אחת עיקרית והיא, שבכל הנוגע להיטל השבחה - הסכם הנאמנות והרישום אינם מעמידים את הנאמן כבעלים על הזכויות בדירה אלא נאמן עליה, כשהבעלים האמיתי הוא הנהנה. משכך, שינוי הרישום במרשם המקרקעין מהנאמן לנהנה אינה העברת זכויות ו"מימוש", בהתאם לתוספת השלישית.

טענות המשיבה, כי אין לנהנה זכות ערעור כיוון, שמכח הרישום בלשכת רישום המקרקעין כבעלי הנכס, הנאמן הוא הבעלים של הנכס ולא הנהנה וכי כל העברת זכויות על ידי הנאמן תיחשב למימוש זכויות רצוני בנכס המאפשר הטלת חיוב היטל השבחה, דינן להידחות.

סעיף 1 לחוק הנאמנות, תשל"ט - 1979 קובע בזו הלשון:

" נאמנות היא זיקה לנכס שעל פיה חייב נאמן להחזיק או לפעול בו לטובת נהנה או למטרה אחרת".

נאמן הפועל במסגרת מוסד הנאמנות אינו יכול ליטול לידיו את זכויות הנהנה שהסמיך אותו לתפקידו, אלא בגדרי מה שהוסמך. בהסכם הנאמנות שנערך בין הצדדים ביום 10.07.97 הוסמך הנאמן לרכוש את הבית עבור הנהנה בנאמנות ולהעביר את הזכויות בבית על שמו כנאמן (סעיף 1 להסכם הנאמנות) כך גם, להעביר על שם הנהנה את הזכויות בבית מיד עם דרישת הנהנה בכתב (סעיף 2 להסכם הנאמנות). גם הצהרת הנאמן בטופס הדיווח לרשויות המס הובהרו פרטי הנאמן ופרטי "הנהנה בשבילו נרכשה הזכות". אין כל ספק, שהנאמן אינו בעל הזכויות בנכס אלא עבור הנהנה לתקופה מוגבלת מכח הסכם נאמנות כך, שהנהנה הוא בעל הזכויות בנכס ועל אף שהיטל ההשבחה הוטל לכאורה על הנאמן הרי שבפועל ולמעשה, בעל הנכס הוא הנהנה ויש בידו לערער על היטל ההשבחה.

היטל השבחה מוטל מקום בו הושבח נכס על ידי הרשויות ושוויו עלה. בעת ההתעשרות מהשבחה זו נושא מוכר הנכס בהשתתפות בהשבחה, שבהוצאותיה נשאה עד כה הרשות המקומית ותשלום ההיטל יתבצע בעת מימוש הזכות, בעת שההתעשרות יוצאת מן הכח אל הפועל.

סעיף 7 (א) לתוספת השלישית קובע, כי מועד תשלום ההיטל יהא:

"ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל....".

עריכת השומה וביצוע התשלום יכולים להידחות עד למועד מימוש הזכות במקרקעין - שהיא ההתעשרות בפועל. עצם הדחייה אין בה בכדי לבטל את קיום חוב היטל ההשבחה אלא דחיית מועד פירעון החוב למועד קבלת תמורה ממשית.

בסעיף 1, סעיף הפרשנות לתוספת השלישית, מובאות 3 הגדרות ל"מימוש זכויות", כאשר הרלוונטית למקרה דנן היא ההגדרה השלישית:

"העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו ...".

מועד "מימוש הזכויות" במקרקעין שנוי במחלוקת. יש הסובר, שבכל האמור בדיני הקניין יש להימנע מפרשנות מרחיבה ולהיצמד לפרשנות מאופקת, היינו, שהרישום בפנקסי המקרקעין הוא הקובע מיהו המחזיק בזכויות הבעלות במקרקעין על כל משמעויותיה, בכפוף להוראות חוק המקרקעין ומשיבחר בעל המקרקעין להעביר זכויותיו באופן הדורש רישום בפנקסי המקרקעין, יידרש לתשלום היטל השבחה כחוק (ראו באופן כללי לעניין פרשנות דיני הקניין, י' ויסמן "דיני קניין חלק כללי" , תשנ"ג - 1993 , עמ' 36 ואילך). ויש הסובר, כי ככל שנידרש ליישומו של החוק נעשה זאת בהתאם לתכלית חוק התכנון והבניה מכוחו מוטל היטל השבחה, כאשר בבסיסו מונח רעיון של צדק חברתי, שבעל מקרקעין המתעשר מהשקעת הרשויות בתכנון ופיתוח, ישתתף בהוצאות אלו (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו, פ"ד נב(5) 715, עמ' 719).

חוק התכנון והבניה מאפשר גם דחיית מועד תשלום היטל זה במקרים מסויימים, מה שעולה בקנה אחד עם תכלית החוק, כי המתעשר מהשקעת הרשויות, ישא עימן בהוצאות ההשקעה.

כך נקבע, בין היתר, בע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' הועדה לבניה למגורים ולתעשיה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119 (כב' השופטת א' חיות, עמה הסכימו הנשיא ברק וכב' השופט א' ריבלין), בעמ' 129-130: