המשלחת הדתית הרוסית של הפטריארכיה של מו נ' ג'פרי גיא

פסק דין

מבוא

פסק דין זה ניתן בהמשך לפסק דין קודם שניתן בסוגיות שונות שעניינן יחסי הצדדים: התובעת - בעלת מקרקעין והנתבע – דייר בשכירות מוגנת בדירה הנמצאת במקרקעין (להלן: "פסק הדין הראשון").

במסגרת אותו פסק דין הוריתי על סילוק ידו של הנתבע מחדר אחד בדירה ששימש אותו ולא היה חלק מהדירה ששכר מהתובעת; דחיתי את התביעה בכל הנוגע לשכר ראוי עבור השימוש באותו חדר ולהפרשים בדמי שכירות.

המחלוקת שנותרה להכרעה עניינה נקודתי – האם זכאית התובעת לדמי שימוש ראויים, ממתי ובאיזה סכום בהתייחס לחצר, לחניה, ולמעבר שמחבר בין שני חלקי הדירה, (להלן: "המעבר" או "החדרון"). בעניינם של שלושת אלה קיבלתי את עמדת הנתבע כי התביעה לסילוק ידו התיישנה ולכן הוא זכאי להמשיך ולהחזיק באותו חלק של החצר שהוא מחזיק בו, בחניה ובחדרון. עם זאת ערעור על ההחלטה לפיה התובעת אינה זכאית לדמי שימוש ראויים התקבל ושאלה זו עומדת כעת להכרעה.

לאחר שניתן פסק הדין הראשון ופסק הדין בערעור השלימו הצדדים את הבאת ראיותיהם בשאלה שבמחלוקת והוגשו תצהירים משלימים של נציגת התובעת והנתבע. כמו כן הוגשו חוות דעת של שמאים מטעם הצדדים. בנוסף לכך התבקשה והתקבלה בקשה לתיקון כתב ההגנה.

במסגרת כתב ההגנה המתוקן הוסיף הנתבע טענות על כך שהתובעת היא שמזניחה את החצר ואינה עושה כל מאמץ לטפל בצמחיה ולטפח אותה; אינה מסדירה את השימוש בחניות ואינה מונעת מאנשים שאינם קשורים לבניין לחנות בהן. בנוסף טוען הנתבע כי נוכח פסק הדין שהורה על סילוק ידו מאחד מהחדרים הרי שכעת יש ברשותו מספר חדרים נמוך מזה ששכר לפי חוזה השכירות ולכן יש לפטור אותו מתשלום עבור השימוש שהוא עושה בחצר, בחניה ובחדרון. ביסוד טענותיו של הנתבע עמדתו כי התובעת עושה כל מאמץ כדי להצר את צעדיו ולהקשות עליו כדי להביאו לעזוב את הדירה ששכר בדמי מפתח לפני שנים רבות.

החצר והחניה

נציגת התובעת, גב' נטליה גרמידר, התייחסה בתצהיר העדות הראשון שהוגש לחצר. היא מציינת כי גילתה בשנת 2004 שהנתבע גידר ומחזיק חזקה יחודית בחלק גדול של החצר מול דירתו ומשתמש בה כגינה וכן כי הוא משתמש בחלק מהחצר כחנייה לרכבו.

בתצהיר העדות המשלים שהגישה היא כתבה כי הנתבע תפס חזקה ייחודית בחצר המגודרת הצמודה למושכר ואף התקין מחסן פח. החצר צמודה לשני החדרים של התובעת בקומת הקרקע, החדר שפונה על ידי הנתבע וחדר נוסף ולולא היה הנתבע משתמש בחצר הייתה התובעת מכשירה אותה לשימוש נציגיה שיגורו בבניין אליו היא צמודה. משנת 2003 לא ביקשו התובעת ונציגיה מהנתבע לטפל בחצר אלא לפנותה.

באשר לחניה טוענת נציגת התובעת כי אין חשיבות לשאלה האם השימוש של הנתבע בחניה מפריע לה שכן אין לנתבע זכות לעשות זאת חינם ומכל מקום השימוש שלו מונע מהתובעת להשתמש באותו שטח לחניה של רכבי נציגיה. נציגת התובעת שללה את האמירה כי החצר פרוצה וכל אחד יכול לחנות בה וכתבה כי הותקנה שרשרת עם מנעול למניעת כניסה בלתי מורשית.

בחקירתה הנגדית העדה אישרה כי התובעת לא השכירה מעולם חניות במתחם וכן שטחים של החצר (עמ' 13). לדעתה העצים המצוים בחצר אינם צריכים טיפול מיוחד ובגלל שהנתבע גידר את שטח החצר שבה הוא משתמש התובעת אינה יכולה להיכנס לשם (עמ' 14).

מתוך המסמכים שהוגשו על ידי התובעת עלה כי באי כוחה של התובעת פנו אל הנתבע מספר פעמים באשר לחניה ולחצר. ביום 16.11.04 נכתב לנתבע כי התברר לתובעת שהוא עושה שימוש יחודי בחצר לצרכי גינה וחניית רכב מבלי לשלם לה דמי שימוש ראויים וכך גם במכתב מיום 11.7.06. פרט לכך במכתב מוקדם יותר מיום 29.7.84 התבקש הנתבע 'לסלק ידו מכל רכוש השייך למרשנו ושאינו נכלל בהסכם השכירות'. עניין השימוש בחצר ובחניה נכלל גם במכתב באי כוח התובעת מיום 23.2.94 ו- 14.3.94. במכתב מיום 23.2.94 נכתב כי לא הושכרה כל זכות בחצר והופנתה דרישה להימנע מלחנות רכבים בחצר. בתשובת בא כוח הנתבע ואחרים מיום 14.3.94 נאמר כי החצר והגינות משמשים את הדיירים כמקובל אך בא כוח התובעת במכתבו מיום 14.3.94 הודיע על כך שהתובעת עומדת על זכויותיה ביחס לשימוש בחלקים שלא הושכרו באופן מפורש במסגרת יחסי השכירות.

בהתייחסו לחצר ולמעבר כתב הנתבע בתצהיר העדות הראשית כי כבר בעת כניסתו לדירה היה חלק מהחצר מגודר על ידי ד"ר כגן. חלקים אחרים של החצר שימשו את הדיירים, אותו ואת קודמיו מאז ומתמיד באופן ייחודי. הוא המשיך לטפל בגינה הצמודה לדירה, השקה אותה בקו מים העובר לכל אורך החצר עד רחוב הנביאים ומחובר לשעון המים הפרטי שלו וכך הדבר עשרות שנים. בנוסף הוא עשה שימוש רגיל וסביר בחצר לחניית רכבו כפי שעושים יתר השכנים וכך הוא נוהג 40 שנה מאז רכש לראשונה מכונית.

בתצהיר העדות הראשית שהגיש בשלב השני הוא שב ואמר כי התובעת מזניחה משך כל השנים את חצר הבית והחלק היחידי שמטופל ומושקה הוא אותו חלק שצמוד לדירתו והוא מטפל בו. התובעת לא הציעה ולא דאגה לכך מישהו יטפל בגינות. באשר לחניה הוא כותב כי אין לו מכונית מזה שנים רבות והוא אינו מחנה רכב שלו בחצר. לפעמים כאשר בנו שגר בתל אביב או אורחים מגיעים הם מחנים את רכבם בחצר. המדובר במקום לא סלול, לא מקורה ולא מתוחם ואינו מיועד תכנונית לחניה. בחצר אף חונים אנשים זרים.

בחקירה הנגדית התבקש הנתבע להבהיר את הפער בין גרסתו הראשונה כי הוא חונה בחצר 40 שנה לבין גרסתו השנייה ולפיה מזה שנים אין לו רכב. הוא הסביר כי הוא גר במקום משנת 1969 וחנה. היה לו רכב והיו תקופות שלא היו לו רכב ואז חנו בחצר אחרים. לדבריו כבר 15 שנה אין לו מכונית (עמ' 18) אך בנו ואורחים שלו חונים שם. הוא התבקש להסביר מדוע לא פינה את החניה אם אינו משתמש ואמר כי 'אני חונה לסירוגין כשיש לי אוטו אני חונה שם, אבל גם שם וגם שם, זה לא מקום מוגדר, כל אחד יכול לחנות וגם אני חונה'. היום אין לו רכב (עמ' 18) אך המשפחה חונה. הוא הבהיר כי הוא דורש עד היום שיקצו בשבילו את מקום החניה ושימשיך להחזיק בו (עמ' 19). הנתבע נשאל לגבי המחסן שהוא מחזיק בחצר בשטח של 5-6 מטרים והשיב שהוא מטפל בגינה וכדי לטפל בה הוא זקוק לכלים אותם הוא מניח במחסן (עמ' 20).

עוד בטרם מתן פסק הדין הראשון, ביום 16.3.09, התקיים ביקור במקום. באשר לחצר נכתב כי יש בה מחסן פח ובאשר לחניה נכתב כי הנתבע הראה את המקום בו הוא מחנה את רכבו. מתוך הדברים ומתוך מראה החניה נראה כי מדובר בשטח חניה המשמש את הנתבע באופן ייחודי וכי הדיירים האחרים אינם משתמשים במקום זה.

בנוסף עלה מהביקור ומהעדויות כי הנתבע גידר חלק מהחצר והוא מתייחס לחלק זה כאל חצר הצמודה לדירתו, מטפח אותה ודואג לצמחים המצוים בה. הנתבע אף הציב בחצר מחסן. כך הדבר גם באשר לחניה. אף שבעדותו בבית המשפט ובתצהיר המאוחר התייחס הנתבע לחניה שבה הוא משתמש כאל חניה מזדמנת הוברר מהביקור כי לנתבע יש חניה שנחשבת כחניה המשמשת אותו או את המבקרים השונים והוא ממשיך ומשתמש בה אף אם לא באופן קבוע.

השמאי מטעם התובעת, מר אלעד גרשונוביץ, העריך את דמי השימוש עבור החניה ב- 1,200 דולר לשנה. הוא העריך כי דמי שכירות לחניה אחת לדירת מגורים במתחם הם בגבולות 100 דולר לחודש. בחוות דעת משלימה שהגיש הוא התייחס לחצר והעריך את שווי דמי השכירות החופשיים לחצר בשטח של כ- 80 מ"ר בשימוש של דירת מגורים צמודה בסכום של 1,920 דולר לשנה. הערכתו מתייחסת לחצר מתוחמת בעלת מבנה מלבני בשטח האמור, מטופחת וכוללת שביל מרוצף אבן ושטחי גינון. החצר משמשת את דירת הנתבע בשימוש בלעדי או יכולה לשמש ככזו. ההערכה מניחה כי דמי השכירות החודשיים הם 2 דולר למטר ו- 160 דולר לחודש עבור כל החצר.

בחקירה הנגדית אמר השמאי כי לא ערך הפרדה בהערכה בין השביל לחצר (עמ' 4) וכי לא ניתן להגיע אל הדירה אלא דרך השביל. הוא הסכים כי השביל מוביל גם לחדר שפונה על פי פסק הדין (עמ' 4). באשר למחסן הוא אמר כי קיים במקום מחסן אחד שמחולק לשני מחסנים (עמ' 5). השמאי מטעם הנתבע לא התייחס לחצר ולחניה.