היקף זכאות מתווך לעמלת תיווך

תביעה חוזית כספית על הסך של 80,335 ש"ח בעניין תשלום דמי תיווך .

מרבית העובדות הנדרשות להכרעה אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים ולנוחות המעיין בפסק הדין תובאנה אלה להלן:

העובדות המוסכמות :

1.  התובע הינו בעל רישיון תיווך לפי חוק ומנהל סוכנות התיווך ט.א.ל פרוייקטים בנדל"ן בע"מ (להלן:" טל") ואילו הנתבעת הינה תאגיד מסחרי (להלן:" שמריה").
2. בסמוך לסוף שנת 2004 פנה טל לשמריה בהצעה להתקשרות מסחרית לשכירות ,  באמצעותו כמתווך,  ביחס לנכס נטוש המצוי בבעלותה ברחוב המלך ג'ורג' בתל אביב (להלן:" הנכס") למעוניין בשם "האוזן השלישית" (להלן:" האוזן השלישית") תמורת עמלת תיווך .
3. דמי התיווך שנדרשו תמורת העיסקה עמדו על סך השווה לדמי שכירות לחודש אחד בצירוף מע"מ.
4. נוסח כתב ההתחייבות בעניין היקף דמי התיווך סומן כמוצג נ/1 ונמסר לנציג שמריה , מר משה גולברי (להלן:" גולברי") . 
5. ביום 6.12.04 המציא גולברי לטל כתב התחייבות חתום ע"י שמריה לתשלום דמי תיווך אשר סומן כנספח א' לתצהירו של טל.
6. נוסחו של נספח א' שונה מנוסח מוצג נ/1 בכך שהיקף ההתחייבות הנקוב בו לתשלום דמי תיווך מוגדר כדמי שכירות לחודש אחד משכר הדירה של ה"שנה הראשונה".
7. ביום 7.2.05 נחתם הסכם השכירות (להלן: "הסכם השכירות"/"ההסכם") בין שמריה לבין האוזן השלישית ולפיו שכרה זו את הנכס לתקופה בת 10 שנים בתוספת שתי תקופות אופציה בנות 5 שנים כל אחת כאשר דמי השכירות הועמדו על הסך של 32,000 דולר לחודש בתוספת מע"מ (להלן - " תחשיב השכירות הבסיסי").
8. הסכם השכירות כלל, לבד מקביעה זו בדבר בסיס דמי השכירות, הסכמה ולפיה יופחתו דמי השכירות לשנה הראשונה בקיזוז חודשי של 12,750$ ול- 5 השנים הראשונות בסכום של 2,133 $ לחודש כנגד שיפוץ הנכס (להלן - " ההפחתות").
9.  שמריה שילמה לטל דמי תיווך לפי תחשיב השכירות הבסיסי בקיזוז ההפחתות בסך של 15,000$.

עד כאן ההשתלשלות העובדתית אשר אינה שנויה במחלוקת.

תמצית טענות הצדדים:

לטענת טל זכאי זה לתוספת דמי תיווך לפי תחשיב השכירות הבסיסי ללא ההפחתות שמקורן כאמור בהנחה ובקיזוז שנעשו בין הצדדים להסכם השכירות.

לעומתו, קובלת שמריה כי אין עליה לשאת בדמי התיווך אלא על בסיס התחשיב המופחת התקף לשנה הראשונה תוך שהיא תומכת יתדותיה בשוני שנעשה בנוסח נ/1 לעומת נספח א' וביטויו בתוספת המילים דמי השכירות "לשנה הראשונה".

טל דוחה היתלות זו מכל וכל בטענה ולפיה נוסח מוצג נ/1 שהוא המקורי  והמחייב לא כלל התייחסות לשנה מסויימת בתקופת השכירות. לטעמו, תוקן נוסח נספח א' על ידי שמריה בעורמה תוך ניצול תמימותו ואמונתו המילולית בדבר התאמתו המלאה למוצג נ/1.

סבורני, כי טענת טל ולפיה נגזרות התחייבויות הצדדים מנוסח נספח א' ולא מזה שנקבע במוצג נ/1 היא טענה שאיננה יכולה להתקבל. הטעם העיקרי לכך נוגע לחלותו של הכלל הידוע כ- non est factum  ,לאחר שמצד טל לא הוצגה כל מחאה ביחס לנספח א' בעת העברתו לידיו. במובן זה של הדברים לא יורשה טל להתנער מנוסח נספח א' וזה ייחשב כמסמך המגדיר ומכונן את יחסי הצדדים וישמש כנקודת מוצא להכרעה בטענותיהם. נוכח קביעה זו, מתייתרת ההכרעה העובדתית ביחס לאותנטיות של נספח א' ולזהות מנסחו.

השאלה שבמחלוקת:

מרכז הכובד של ההכרעה נע אפוא לעבר השאלה המשפטית. לזו, אופי פרשני המתמקד במשמעות ניסוחו של נספח א' והשלכותיו על היקף התחייבותה של שמריה כלפי טל.