1. לפניי בקשה למתן הוראות שהגיש המנהל המיוחד, בה הוא מבקש לקבוע כי חברת חפציבה חופים, ולא חברת חפציבה תמרבו, היא שזכאית לתמורה הכספית שהתקבלה ממימוש הזכויות במקרקעין שידונו להלן. כמו כן מבקש המנהל לקבוע, ככל שהדבר עדיין רלוונטי, כי חפציבה חופים היא שהיתה זכאית לבעלות במקרקעין אלו, ערב מכירתם לצדדים שלישיים, וכן כי נושי חברת תמרבו, אשר תביעת החוב שהגישו נוגעת לפרויקט חופים, יהיו זכאים לקבלת ארכה של 60 ימים על מנת לתקן את תביעת החוב שהוגשה על ידם, באמצעות הוספתה של חפציבה חופים כנתבעת.
2. המנהל מפרט בבקשתו את הרקע העובדתי הנדרש. המקרקעין המדוברים הם ארבעה מגרשים המהווים חלק מפרויקט בנייה בן כ-1,100 יחידות דיור בסמוך לגבעת אולגה, המכונה פרויקט חופים. ביום 8.9.05 מכרה חברת סולל בונה לחברת תמרבו, "עבורה ו/או עבור חפציבה חופים", את מלוא זכויותיה בפרויקט חופים (נספח 4 לבקשה). לטענת המנהל, על אף העובדה שבדיווח המקורי על העסקה האמורה צוינה תמרבו כחברה הרוכשת, למעשה היתה זו רכישה של חברת חפציבה חופים, כפי שעולה ממכתב ששלחה חפציבה חופים אל רשויות המס (נספח 5 לבקשה), וכן מהעובדה כי חפציבה חופים היא ששילמה לחברת סולל בונה את התמורה. ביום 29.9.05 העניקה חברת תמרבו לחפציבה חופים אופציה לרכישת זכויותיה בפרויקט חופים, לרבות במקרקעין הנדונים. בתשקיף של חברת חפציבה חופים מיום 14.2.06 (נספח 6 לבקשה), שבמסגרתו הנפיקה אגרות חוב לציבור, הוסבר כי העסקה בינה לבין תמרבו בוצעה במסגרת של הסכם אופציה, על מנת להימנע מתשלום מס רכישה במידה שההנפקה לא תצא לפועל. בעקבות הצלחת ההנפקה, מומשה האופציה ביום 23.2.06, ובהמשך נחתם הסכם מכר בין תמרבו לחפציבה חופים (נספח 7 לבקשה). המנהל המיוחד מציין כי מהבדיקה שערך עולה כי התמורה המלאה עבור העסקה אכן שולמה לחברת תמרבו על ידי חפציבה חופים. המנהל מוסיף כי בעקבות עסקאות אלו הציגה עצמה חפציבה חופים כבעלת מלוא הזכויות שנרכשו על ידי סולל בונה ו/או קבוצת חפציבה בפרויקט חופים, וכן קיבלה על עצמה את התחייבויותיהן של תמרבו וסולל בונה כלפי צדדים שלישיים. המנהל מפנה בבקשתו אל תנאי מתלה המופיע בסעיף 3 להסכם בין תמרבו לחפציבה חופים, שלפיו אם לא תתקבל הסכמתו של צד שלישי למכירה לחפציבה חופים, היא תהיה בטלה ומבוטלת. המנהל מוסיף כי בנק לאומי, שהמקרקעין הנדונים (כלומר ארבעת המגרשים) היו משועבדים לטובתו, לא נתן את הסכמתו להעברה מחברת תמרבו לחפציבה חופים, ומסיבה זו לא הועבר הרישום בבעלות לשמה של חפציבה חופים.
המנהל טוען כי למרות אי התקיימותו של התנאי המתלה, חפציבה חופים היא שזכאית ליהנות ממימוש המקרקעין. לטענתו, מאז שניתן צו הקפאת ההליכים מומשו הזכויות במקרקעין על ידו ועל ידי כונסי הנכסים מטעם הבנק, הוסרו השעבודים של הבנק על המקרקעין ואף נוצרו עודפים. המנהל מוסיף כי התפתחויות אלו הביאו לביטול התנאי המתלה, שכן לא קיים עוד צד שלישי שהסכמתו דרושה לצורך העברת המקרקעין, ומכאן ש לחפציבה חופים עומדת כעת זכות ללא תנאי להירשם כבעלי המקרקעין.
3. חברת וקסמן גוברין שטרן פרויקטים (צפון) בע"מ (להלן -
הנושה) הודיעה כי היא מתנגדת לבקשת המנהל. הנושה מציינת בתגובתה כי היא הגישה תביעת חוב, הן כנגד חפציבה חופים והן כנגד חברת תמרבו, בסכום של למעלה מ-3 מיליון ש"ח (נספח 1 לתגובה). לטענתה, חברות חפציבה השונות יצרו עמימות מכוונת בהסכם שנחתם עימה למכירת דירות בפרויקט חופים, על מנת להטעותה ולהקשות עליה להבחין מיהו הגורם עימו היא מתקשרת. הנושה מציינת כי לתביעה שהגישה היא צירפה חוות דעת של רואה חשבון מטעמה, בה העלה חשש שלפיו בחברת תמרבו נותרו התחייבויות או נכסים מהותיים, שלא הועברו לחפציבה חופים. לטענת הנושה, ניתן להעסיק מחוות דעת זו כי חברת תמרבו ביקשה להעביר את הנכס לחפציבה חופים, מבלי להעביר במקביל גם את ההתחייבויות לחפציבה חופים, וזאת תוך פגיעה קשה בנושיה של חברת תמרבו, שהסתמכו על נכסיה. בא כוח הנושה מציין כי הוא העביר מידע אודות אפשרות זו למפרק החברה, אולם האחרון בחר שלא להיכנס לעובי הקורה בעניין זה. בא כוח הנושה מוסיף כי הוא דיווח על חשדותיו אלו בזמן אמת גם לרשות לניירות ערך, מאחר שנראה היה שחפציבה חופים לא דיווחה דיווחי אמת בתשקיף להנפקת אגרות חוב שהוגש מטעמה. כמו כן טוען הנושה כי ישנו פער עצום בין סכומי תביעות החוב שהוגשו נגד חברת תמרבו (סכום של כ-234 מיליון ש"ח) לבין אלו שהוגשו כנגד חפציבה חופים (סכום של כ-400 מיליון ש"ח), ומכאן שהעברת הנכסים מחברת תמרבו לחפציבה חופים תביא להגדלת שיעור הנשייה הגבוה בחפציבה חופים ולדילול ניכר של הנושים בחברה זו. זאת, בעוד שהותרת הנכס בחברת תמרבו תאפשר את חלוקת הנכס בין נושיה האמיתיים של חברה זו, מבלי לדללם שלא לצורך.
4. בתשובה שהגיש המנהל הוא מציין כי הנושה שלפנינו היא היחידה שהגישה התנגדות לבקשה, וכי בהתנגדותה אין כל התייחסות לגוף הבקשה ולטעמים המשפטיים המבססים את המסקנה כי חפציבה חופים היא הזכאית לתמורה שהתקבלה ממכירת המקרקעין. המנהל טוען כי ההשלכה הכלכלית של קבלת הבקשה על הנושה, אינה יכולה להיות בעלת נפקות לצורך הכרעה בבקשה. המנהל טוען כי יש לדחות את ההתנגדות גם לגופה, שכן מההסכם עולה בבירור כי חברת תמרבו היא שהיתה צד לחוזה ולא חפציבה חופים, ומכאן שאין לקבל את טענת הנושה בדבר עמימות בתיאור היזם. המנהל מבקש לדחות את עמדתה של הנושה שלפיה, בכל הנוגע למקרקעין הנדונים, הסכמי הרכישה מחייבים את חפציבה חופים אך אינם מזכים אותה. המנהל מוסיף עוד כי חלקים מתגובת הנושה (סעיפים 6-4) אינם מובנים עד תומם, וכי חוות הדעת אליה היא מפנה אינה רלוונטית, שכן היא אינה מנתחת את הסכמי הרכישה אלא את תיאורם בתשקיף. כמו כן טוען המנהל כי לא ניתן לדעת בשלב זה מי מבין האפשרויות (קבלת הבקשה או דחייתה) תהיה טובה יותר לנושה.
5. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת הראיות שצורפו, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את הבקשה. בהתנגדות שהגישה לא התייחסה הנושה לשאלת הבעלות במקרקעין הנדונים, ולשרשרת העסקאות שהובילה למסקנה כי חפציבה חופים היא שהיתה זכאית לזכויות הבעלות ולתמורה המגיעה ממכירתם. התנגדותה של הנושה מבוססת ברובה על החשש שחברת תמרבו העבירה את המקרקעין לחפציבה חופים מבלי להעביר במקביל גם את ההתחייבויות בנכס, אולם חשש זה הוא ערטילאי בלבד ולא נמצא לו ביסוס של ממש בתגובה ובחומר הראיות. בחוות הדעת אליה הפנתה הנושה, שצורפה לתביעה שהגישה ונכתבה על ידי רואה החשבון מטעמה, נכתב כי: "
על פי התשקיף והדוחות שצורפו לו, לא ניתן לשלול את הטענה שחופים לא נטלה על עצמה את התחייבויותיה של תמרבו כלפי הספקים שנתנו שירותים לצורך בניית הפרוייקט. קיימים סימנים לפיו חופים חתמה על הסכם נוסף עם תמרבו בחודש אוגוסט 2005, הסכם שזכרו לא בא לידי ביטוי בתשקיף. לא ניתן לדעת אילו נכסים נותרו בתמרבו לאחר ההנפקה, התחייבויות שנותרו בתמרבו לאחר מכירת זכויותיה בפרויקט לחופים. לא ניתן לקבוע כי בפרוייקט חופים לא היו שותפים נוספים."
כפי שניתן להיווכח, מדובר בניסוח מסקנות, עמום וסתום, שלמעשה לא ניתן ללמוד ממנו דבר, וודאי שלא ניתן להסיק ממנו כי התחייבויותיה של חברת תמרבו לא הועברו לחפציבה חופים או כי חפציבה חופים לא היתה בעלת הזכויות במקרקעין הנדונים.
גם טענתה הנוספת של הנושה, לפיה קבוצת חפציבה נקטה בעמימות כך שלא ברור היה לה עם איזו חברה מבין חברות הקבוצה היא חתמה על ההסכם, אינה מבוססת ודינה להידחות, שכן מעיון בהסכם (נספח 1 לתגובת המנהל) עולה בבירור כי חברת "חפציבה (תמרבו) הולדינגז בע"מ" היא שחתומה על ההסכם.
באשר לטענת הנושה לעניין היקף הנשייה בכל אחת מהחברות, ברי כי אין מדובר בטענה שיש בה כדי לקבוע את שאלת הבעלות בנכס.
המנהל הוכיח בבקשתו כי הבעלות בנכס אמנם הועברה מחברת תמרבו לידי חפציבה חופים, וכן כי השעבודים שהוטלו על המקרקעין לטובת בנק לאומי הוסרו זה מכבר. אין בטענות שהעלתה הנושה בהתנגדותה כדי לסתור מסקנה זו. מלבד התנגדותה של הנושה שלפנינו, לא הוגשו התנגדויות נוספות. לפיכך יש לקבל את הבקשה, ולקבוע כי חפציבה חופים היא שהיתה זכאית לבעלות במקרקעין הנדונים ערב מכירתם לצדדים שלישיים, וכי היא שזכאית לתמורה הכספית שהתקבלה כתוצאה ממימושם. נושי חברת תמרבו שהגישו תביעת חוב הנוגעת לפרויקט חופים, זכאים לקבל ארכה של 60 ימים ממועד קבלת ההודעה שתישלח אליהם על ידי המנהל בעניין זה, על מנת לתקן את תביעת החוב שהוגשה על ידם, באמצעות הוספתה של חפציבה חופים כנתבעת. המנהל יעביר הודעה כזו לנושים הרלוונטיים, בהתאם להנחיות המופיעות בסעיף (ג) לבקשתו.
ניתנה היום, כ' בתמוז התשע"ב, 10 ביולי 2012, בהעדר הצדדים.