אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> החלטה בתיק פר"ק 31337-11-11

החלטה בתיק פר"ק 31337-11-11

תאריך פרסום : 14/02/2013 | גרסת הדפסה
פר"ק
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו
31337-11-11
15/01/2012
בפני השופט:
איתן אורנשטיין

- נגד -
התובע:
גמלא הראל נדל"ן למגורים בע"מ
עו"ד יהודה זהבי ושות'
הנתבע:
1. מרדכי יהושע קרויזר
2. קבוצת רוכשים בקבוצת רכישה באחיסמך
3. יעקב שהם
4. ישי פרץ
5. רם ישראל בע"מ
6. שלום ציון ניהול פרויקטים בע"מ
7. פסגת חי אשדוד בע"מ
8. יהודה גינסברגר מרב גינסברגר ראובן יוסף בולטין יעקב וגה אסתר וגה ישראל אהרון מאלישיב
9. רוזנברג שלמה זלמן סאקס ישראל אליעזר גוטפרד שלום נחום גרינוולד שמשון יוחנן טעפ פרידמן נחמיה דוד אייזנר יהודה לייביש לודמיר חיים אלעזר יעקב גרליץ ברכה פסיה
10. רכניצר ציפא
11. ועד קבוצת רכישה אחיסמך
12. שמעון לוי
13. מזרחי ו- 79 אחרים
14. חנה גרינברג

עו"ד יגאל ארנון ושות'
עו"ד ארז חבר
עו"ד אופיר צברי
עו"ד חן בכר
עו"ד דן בן נר ואח'
עו"ד גלעד בלוי
עו"ד ערן אבולוף
עו"ד הרצוג פוקס נאמן ושות'
עו"ד יהודה רווה ושות'
עו"ד חנית נוב
עו"ד שמואל לכנר
החלטה

1.         כללי

השאלה הדרושה להכרעה בבקשה זו הינה אימתי ייעתר בית משפט למתווה של הסדר למימוש זכויות של נכס בהליך של חדלות פירעון, הסוטה מהדרך המקובלת של מימוש נכסים בהליכים אלה.

2.         רקע

בפתח הדברים אציין כי עסקינן בבקשה דחופה, שההכרעה בה דרושה בהקדם מהטעמים שיפורטו בהמשך. משכך, החלטתי ניתנת סמוך לדיון ובנסיבות אלה אסתפק בהכרעה קצרה.

הואיל ובעבר נדרשתי להחלטות בתיק, (ראה החלטות מיום 15.1.12, 28.3.12), לא ראיתי צורך להרחיב באשר לעובדות המקרה, וניתן להסתפק בתמציתן, במיוחד נוכח הדחיפות במתן ההחלטה, ומשום כך גם לאמור: 

עסקינן בפרויקט המיועד לבניית מאות יחידות דיור, במתחם הידוע בשם " אחיסמך" בעיר לוד. את הזכויות במתחם רכש המשיב, עו"ד קרויזר (להלן: " עו"ד קרויזר"), מבעל הקרקע, מינהל מקרקעי ישראל, בנאמנות עבור קבוצה בת מאות רוכשים מהמגזר החרדי (להלן: " קבוצת הרכישה"). עו"ד קרויזר החתים כל רוכש על מסכת הסכמים, ובגדר זאת על מסירת הטיפול המשפטי למשרדו של עו"ד קרויזר תמורת הסך של 1.5% בצירוף מע"מ ממחיר הרכישה. עו"ד קרויזר, גבה מקדמות מכל רוכש, שאותן הוא היה אמור להפקיד בחשבון נאמנות ייחודי לפרוייקט. יובהר כי עו"ד קרויזר לא התקשר עם בנק למתן לווי בנקאי לפרוייקט, ואף לא מסר לרוכשים בטוחה כנגד כספם.

ככל הנראה, עקב התנהלות לא נכונה, לא עלה בידי עו"ד קרויזר לגייס את מלוא הכספים הדרושים לרכישת הזכויות בקרקע, והוא גם לא הצליח להשיג מימון בנקאי לשם כך. לפיכך, ועל מנת לא להחמיץ את הרכישה ולהפסיד את הערבות הבנקאית שהופקדה בהתאם למכרז, התקשר עו"ד קרויזר ביום 15.5.11 עם חברת " גמלא הראל נדל"ן למגורים בע"מ" (להלן: " גמלא"), לקבלת הלוואה חוץ בנקאית, בסך של 38 מיליון ש"ח למשך שנה ובריבית בשיעור של 13% לשנה (להלן: " הלוואת גמלא") . באמצעות הלוואת גמלא, עלה בידי עו"ד קרויזר לשלם את התמורה למינהל עבור רכישת הקרקע. להבטחת פירעון הלוואת גמלא, שועבדו המקרקעין לטובתה של זו, תוך שהדבר בא לידי ביטוי במסגרת הסכמי הרכישה, ומבלי שניתנה החרגה של השעבוד על זכויות מי מהרוכשים. 

זה המקום לציין כי בנוסף לזכויות הבנייה לפי תכנית בנין העיר שבתוקף, קיים צפי סביר לפיו ניתן יהיה להגדיל בצורה משמעותית את היקף הבניה, בין היתר לפי תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מהתכנית) תשס"ב-2002 והידועה בשם " חוק שבס", (להלן: " חוק שבס"). כמו כן קיים צפי סביר להגדלת זכויות הבניה על בסיס שינויים תכנוניים נוספים, דבר שיהיה בו כדי להגדיל משמעותית את שווי הפרוייקט (כל אלה להלן: " הזכויות העודפות"). לפי הערכות שמאיות, שווי הזכויות העודפות נאמד במיליוני שקלים, אך בסייג לפיו אין ודאות כי אלה אכן יאושרו על ידי מוסדות התכנון. 

בדיעבד התברר כי נערכו עסקאות נפתלות בקשר לזכויות במקרקעי הפרויקט, חלקן אף בטרם שולמה התמורה למינהל עבור הרכישה, וחלקן לאחר מכן.

בין אלה:

עו"ד קרויזר, הינו זכאי למחצית הון המניות המוקצה של חברה בשם " פסגות חי אשדוד בע"מ" (להלן: " חי אשדוד"), כאשר הזכות במחצית האחרת היא למר פנחס ברסלאור (להלן: " ברסלאור"). עוד התברר כי מניות חברת חי אשדוד לא רשומות על שם עו"ד קרויזר וברסלאור, אלא מוחזקות על ידי עו"ד שחור, בנאמנות עבור שני אלה. ביום 9.6.11 נחתם בין קבוצת הרוכשים, באמצעות עו"ד קרויזר, לבין קרויזר עצמו ולבין חי אשדוד, "הסכם שיתוף וחלוקה", המקנה לחי אשדוד את הזכויות העודפות, ובו גם הסדר באשר לתשלום עבור הזכויות העודפות. יודגש כי עו"ד קרויזר לא גילה לגמלא ואף לא לחברי קבוצת הרוכשים, על הקשר בינו לבין חי אשדוד, וכי הוא הנהנה למעשה ממחצית הזכויות הנוספות. עו"ד קרויזר אף לא קיבל את הסכמת גמלא למכירה האמורה הגם שלעמדת גמלא, היה עליו לקבל את אישורה לכך, לפי תנאי הסכם השעבוד.

התקשרות נוספת נעשתה ביום 3.4.11 בין עו"ד קרויזר לבין שמעון לוי (להלן בהתאמה: " שמעון לוי" ו" הסכם שמעון לוי"), שהינו חתנו של ברסלאור. לפי הסכם שמעון לוי, נמכרו לאחרון, זכויות לבניית 20 יחידות דיור צמודות קרקע, תמורת הסך של כ 7 מיליון ש"ח. שמעון לוי עצמו, לא שילם מכספו מאומה עבור הרכישה, והוא עצמו מכר כחודשיים לאחר מכן, ביום 10.6.11, את הזכויות ב -18 יחידות דיור מכלל 20 הזכויות ליחידות הדיור שנרכשו על ידו, תמורת הסך 6.3 מיליון ש"ח, לקבוצה בת מספר רוכשים (להלן:" קבוצת רוזנברג"). קבוצת רוזנברג שילמה על חשבון הרכישה סך של 5 מיליון ש"ח, שהועברו לצורך תשלומי הרכישה של הקרקע.

עוד יש לציין כי עו"ד קרויזר התקשר עם חברת ניהול בשם "רם ישראל בע"מ", וכן עם חברת "שלום ציון ניהול פרויקטים בע"מ" לשם ניהול הפרוייקט (שתי אלה להלן בהתאמה: " רם ישראל" ו- " שלום ציון").

בדיעבד נודע כי עו"ד קרויזר הפקיד את כספי המקדמות שקיבל מהרוכשים במספר חשבונות בנק, ולא בחשבון הנאמנות כמות שהוסכם עם גמלא והרוכשים, וכן גבה שכר טרחה בסך של כ 2.5 מיליון ש"ח.

הואיל ולעמדת גמלא, הופרו תנאי הסכם השעבוד, היא הגישה ביום 16.11.11, בקשה למימושו, ולמינוי כונס נכסים מטעמה. על מנת שלא לחזור על דברים שכבר נכתבו, אציין בקצרה, כי הצדדים, קרי עו"ד קרויזר וגמלא הגיעו לידי הסכמה, לפיה הם יפעלו למכירת הזכויות העודפות, אשר יהוו מקור מימון לפירעון ההלוואה. להסכמה ניתן תוקף של פסק דין. בהמשך, חזר בו עו"ד קרויזר מההסכמה האמורה, ומשכך חידשה גמלא את הבקשה למימוש השעבוד.

בנסיבות אלה, התקיים דיון במעמד הצדדים בבית המשפט. בהחלטה שניתנה סמוך לכך, ולאחר שהתברר כי קיים אי סדר רב בניהול הפרוייקט, מיניתי את עו"ד אביחי ורדי, כנאמן מטעם בית המשפט, והקניתי לו סמכויות שונות ובכללן לפעול לבירור מלוא הנתונים בקשר עם הפרוייקט, לקדמו, ולהציע פתרונות לקשיים אליהם נקלע והכל כמפורט בהחלטה מיום 15.1.12 (להלן: " הנאמן"). מקורה של חלק מהמסכת העובדתית שתוארה לעיל, הוא ממידע שמסר הנאמן בדוחות שהגיש לבית המשפט, לאחר שערך חקירה ובדיקה מקיפים הכרוכים במאמצים לא מעטים, בייחוד נוכח הבוקה ומבולקה בה נוהל הפרוייקט. במסגרת דוחות הנאמן ובקשותיו, הסתייג הנאמן מהסכם חי אשדוד, וכן מהתמורה הנמוכה בה נמכרו הזכויות לחלק מהרוכשים ובכללם לשמעון לוי וכן לקבוצה נוספת בשם "קבוצת מזרחי", שלדעת הנאמן אינה משקפת את שווי השוק של הזכויות הנמכרות.

לאחר שהנאמן פרסם מכרז למכירת הזכויות העודפות, והוגשו לבקשתו התנגדויות שונות, לרבות של גמלא, התקיים דיון נוסף בבית המשפט. לאחריו, ביום 28.3.12 ניתנה החלטה נוספת (להלן: " ההחלטה מיום 28.3.12"). בהחלטה הנוספת נעתרתי באופן חלקי לבקשת גמלא, והוריתי על מימוש השעבוד ככל שנוגע ל"זכויות העודפות". במסגרת ההחלטה, דחיתי את בקשת חי אשדוד, לקבלת זכות סירוב ראשונה לרכישת הזכויות העודפות על פני כל רוכש אחר, וכן דחיתי את טענתה בדבר זכותה לפדיון השעבוד שחל על הזכויות העודפות. נמנעתי מלהכריע בבקשת הנאמן להצהיר על בטלות הסכם חי אשדוד, והכל מהטעמים המפורטים בהחלטה. במסגרת ההחלטה, מיניתי את עו"ד רונן מטרי ככונס נכסים למימוש הזכויות העודפות (להלן: " כונס הנכסים"). כן הסמכתי את הנאמן ואת כונס הנכסים (להלן: " בעלי התפקיד") לפעול למימוש הזכויות העודפות.

3.      הבקשה למימוש הזכויות בקשה 41

בעלי התפקיד, הגישו בקשה למתן הוראות, בקשה 41, לאשר מתווה לעסקה עם חברה בשם " קבוצת שכטר אחיסמך בע"מ" (להלן " קבוצת שכטר"). במסגרת המתווה האמור, גם ימכרו הזכויות העודפות, ככל שזכויות אלה, יאושרו על ידי מוסדות התכנון והבנייה, והכל כאמור בהסכם שנחתם עם קבוצת שכטר, הוא ההסכם שאישורו מבוקש, נשוא הבקשה שלפניי (להלן: " הסכם שכטר").

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ