החלטה בתיק דנ"א 3420/12

1.        לפניי עתירה לקיים דיון נוסף בפסק דינו של בית משפט זה מיום 16.4.2012 בע"א 4791/10 שנדון במאוחד עם ע"א 4720/10 וע"א 4773/10. פסק הדין נשוא הבקשה ניתן מפי השופט ע' פוגלמן, בהסכמת המשנה לנשיא א' ריבלין והשופט ס' ג'ובראן. בפסק הדין נדונו שלושה ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט (בדימ') א' רזי), בו נתקבלה באופן חלקי תביעתם של מקצת בעלי דירות בבית משותף לפיצויים בגין ליקויי בנייה.

2.        הרקע העובדתי תואר בהרחבה בפסק הדין ונזכיר בקצרה את העובדות הנחוצות לענייננו. המשיבות 43-42 הן חברות קבלניות (להלן - החברות הקבלניות) אשר יזמו וביצעו פרויקט שכלל הקמת ארבעה בנייני מגורים בחיפה (להלן - הפרויקט). ההליכים נשוא הבקשה דנא נוגעים לשלושה מהבניינים בפרויקט (להלן - שלושת הבניינים). המבקשת (להלן - בלגד) קיבלה, במסגרת עסקת קומבינציה עם החברות הקבלניות, 12 דירות בשלושת הבניינים. המשיבה 44 (להלן - אקרילית) רכשה מהחברות הקבלניות שבע דירות בשניים מהבניינים. המשיבים 13-2, 26-15, 41-28 (להלן - התובעים) הינם בעלי 24 דירות מתוך 31 הדירות בשלושת הבניינים. חלק מהתובעים רכשו את דירותיהם מבלגד או ממי שרכשו אותן מבלגד (היינו, מ"יד שנייה"); חלק אחר מהתובעים רכשו את דירותיהם מאקרילית או ממי שרכשו אותן מאקרילית ("יד שנייה"); יתר התובעים רכשו את דירותיהם מהחברות הקבלניות או מרוכש מהחברות הקבלניות ("יד שנייה").

3.        בשלב מסוים התגלו ליקויים ברכוש המשותף, שהתבטאו בנשירה של אבני החיפוי מקירותיהם החיצוניים של בנייני הפרויקט (להלן - הליקויים). ביום 1.5.2005 הגישו התובעים וכן המשיבות 1, 14 ו-27 (להלן - נציגויות הבתים המשותפים) תביעה עקב הליקויים נגד החברות הקבלניות, בלגד ואקרילית, וכן נגד המשיב 45, מהנדס אשר ביצע פעולות מסוימות בקשר לפרויקט (להלן - המהנדס) והמשיבה 46 (להלן - העירייה), שבתחומה מצוי הפרויקט. בשלב מאוחר יותר תוקן כתב התביעה וצורף לו כנתבע המשיב 47 (להלן - הבנק), אשר נתן ליווי פיננסי לפרויקט. זמן מה לאחר הגשת התביעה תיקנו דיירי הפרויקט את הליקויים על חשבונם, על ידי הסרת אבני החיפוי והתקנת ציפוי מסוג אחר על גבי חלק מהקירות החיצוניים. נתון חשוב נוסף הוא, כי כבר בשלב מוקדם, עובר להגשת התביעה, נקלעו החברות הקבלניות לקשיים. אחת החברות הפכה חדלת פירעון ולחברה השנייה מונה מנהל מיוחד במסגרת הקפאת הליכים.

4.        ביום 30.5.2010 ניתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי (כב' השופט (בדימ') א' רזי). בית המשפט המחוזי קבע, כי על בלגד ואקרילית לפצות את התובעים בגין עלות תיקון הליקויים במלואם, לפי הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן - חוק המכר (דירות)) בדבר אי התאמה. זאת, בניכוי חלקם של מקצת התובעים לגביהם נקבע שהיו מודעים לליקויים בעת שרכשו את דירותיהם. ודוק, בית המשפט המחוזי סבר כי חבותן של בלגד ואקרילית אינה מוגבלת לחלקם היחסי ברכוש המשותף של התובעים שרכשו את דירותיהם מבלגד ואקרילית, וכי כל אחד מהתובעים שרכשו את דירותיהם מבלגד ואקרילית זכאי לתבוע מהן את העלות המלאה של תיקון הליקויים. כמו כן פסק בית המשפט המחוזי פיצויים בגין נזק לא ממוני למרבית התובעים. התביעה נגד המהנדס, נגד העירייה ונגד הבנק - נדחתה. עוד יצוין, כי נגד החברות הקבלניות ניתן פסק דין בהיעדר הגנה בגין מלוא סכום התביעה. אולם כאמור, החברות הקבלניות מצויות בקשיים, נתון המעמיד בסימן שאלה את משמעותו המעשית של פסק הדין נגדן.

5.        על פסק הדין של בית המשפט המחוזי הוגשו שלושה ערעורים לבית משפט זה: ערעור של מרבית התובעים (ושל נציגויות הבתים המשותפים; ע"א 4773/10) על דחיית התביעה נגד המהנדס, הבנק והעירייה ועל גובה הסכומים שנפסקו לטובתם, וערעורים של אקרילית (ע"א 4720/10) ובלגד (ע"א 4791/10) על חיובן בפיצוי התובעים, כולם או חלקם. ביום 16.4.2012 ניתן פסק הדין בערעורים. השגותיהם של התובעים על דחיית התביעה נגד חלק מהנתבעים ועל ניכוי מנותיהם של מקצת התובעים מסכום הפיצוי - נדחו. כמו כן נדחו טענות בלגד ואקרילית, כי אין לראות בהן "מוכרות" לעניין סעיף 1 לחוק המכר (דירות), בכלל או למצער ביחס לתובעים שרכשו את דירותיהם ממי שרכשו את הדירות מהן. נקבע, כי גם לתובעים שרכשו את דירותיהם ממי שרכשו מבלגד ואקרילית עומדת עילת תביעה נגד בלגד ואקרילית.

6.        לאחר מכן, וזה העיקר לענייננו, נדונה שאלת היקף חבותן של בלגד ואקרילית. נקבע, בדומה לתוצאה אליה הגיע בית המשפט המחוזי, כי בנסיבות העניין יש לפסוק את מלוא הפיצוי בגין עלות תיקון הליקויים, להבדיל מפיצוי בהתאם לחלק היחסי ברכוש המשותף, למקצת התובעים שלהם עמדה עילת תביעה נגד בלגד ואקרילית. מסכום הפיצוי הכולל הופחתו מנותיהם של הדיירים לגביהם נקבע שהיו מודעים לאי ההתאמה בעת שרכשו את הדירות וכן של דיירים שלא הגישו תביעה למרות שהשתתפו בתיקון הליקויים, בנימוק שלצורך הליך זה דיירים אלה ויתרו במשתמע על זכותם לקבל שיפוי בגין חלקם בהוצאות התיקון.

           בדרך למסקנותיו סקר בית המשפט את פסיקתו של בית משפט זה וציין (פיסקה 18), בין היתר, כי בע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ"ד מו(1) 229 (1991) (להלן - פרשת חשאי) "נקבעה ההלכה כי במקרה שבו תובעים מקצת הדיירים פיצוי כספי לפי חוק המכר (דירות) בגין ליקויים ברכוש המשותף, יש לפצות כל דייר שתביעתו הוכחה לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף". זאת, על פי הערות נוספות בפסיקה, להבדיל מסעד של ביצוע בעין של התיקונים, אותו ניתן לשקול לפסוק במלואו גם לדייר אחד שתביעתו הוכחה. בהמשך התייחס בית המשפט לביקורות בספרות המשפטית לגבי ההבחנה שהוצעה בפסיקה בין סעד של פיצויים לבין סעד של ביצוע בעין. לבסוף קבע בית המשפט, כי במקרה דנא ניתן להגיע לתוצאה דומה לזו שהוצעה בספרות - "קרי: חיוב 'המוכר' לפי חוק המכר (דירות) במלוא עלות אי-ההתאמה ברכוש המשותף" - מבלי לסטות מההלכה שנקבעה בפרשת חשאי (פיסקה 22). זאת, שכן עלות תיקון הליקויים בפועל הייתה שקולה בעיקרה לגובה הפיצוי בגין אי ההתאמה ולכן סעד הפיצויים היה במקרה זה "שקול לסעד של 'ביצוע בעין'" (פיסקה 23).

           בית המשפט הוסיף וקבע, כי אף שמבחינה עיונית הפיצוי המלא (לאחר גריעת סכומים מסוימים כאמור) נפסק לטובת התובעים שהוכיחו את תביעתם נגד בלגד ואקרילית, הרי שבפועל על בלגד ואקרילית לשפות גם את התובעים האחרים, כלומר התובעים שרכשו את דירותיהם מהחברות הקבלניות. זאת, שכן תובעים אלה "נטלו חלק בעלות התיקונים וסיפקו מעין 'מימון ביניים' עבור קוני אקרילית ובלגד" (פיסקה 25). בהמשך הוכרעו מספר שאלות נוספות וניתנו הוראות שונות שאין צורך לפרטן.

7.        מכאן - לעתירה דנא. בלגד טוענת, כי מפסק הדין עולה שניתן לחייב מי שהוא "מוכר" על פי חוק המכר (דירות) בפיצוי רוכש בגין מלוא עלות תיקון הרכוש המשותף, ולא לפי חלקו היחסי של אותו רוכש ברכוש המשותף בלבד. כמו כן טוענת בלגד, כי מפסק הדין עולה שניתן לחייב "מוכר" בפיצוי מי שלא רכש ממנו דירה ואשר אין למוכר כל יריבות עימו. לטענת בלגד, קביעות אלה עומדות בסתירה להלכות קודמות של בית משפט זה ובמיוחד להלכה שנקבעה בפרשת חשאי. כמו כן טוענת בלגד, כי פסק הדין מרחיב את אחריותם של מוכרים לפי חוק המכר (דירות) באופן שירתיע מעריכת עסקאות בשוק הנדל"ן. על כן טוענת בלגד, יש להורות על קיומו של דיון נוסף.

8.        דין העתירה להידחות. אכן, תוצאת פסק הדין מעוררת, לכאורה, קושי לא מבוטל וכוונתי בעיקר לכך שעל בלגד ואקרילית לשאת, בפועל, בפיצוי התובעים שרכשו את דירותיהם מהחברות הקבלניות. אולם עיון בפסק הדין מלמד, כי תוצאה זו נובעת מנסיבותיו המיוחדות של המקרה. כאמור, מדובר בענייננו במקרה בו עבודות תיקון הליקויים כבר בוצעו בפועל על ידי הדיירים. עלות תיקון הליקויים הייתה, כך נקבע כמימצא עובדתי, שקולה בעיקרה לגובה הפיצוי בגין אי ההתאמה (הגם שהתיקון נעשה בשיטת חיפוי אחרת מהחיפוי המקורי). מקריאה זהירה של פסק הדין נראה, כי אפשר והתוצאה הייתה אחרת אלמלא עובדות אלה. כמו כן, במקרה דנא חלק ממוכרות הדירות, והכוונה לחברות הקבלניות, נקלעו לקשיים וקיים, כך נראה, קושי להיפרע מהן ואילו לגבי המוכרות האחרות, בלגד ואקרילית, נקבע כי הן "חברות מסחריות הפועלות בתחום המקרקעין, והיה להן חלק משמעותי בפרויקט נושא התביעה" (פיסקה 26). נדמה, כי גם לצירופם של נתונים עובדתיים אלה הייתה השפעה על תוצאת פסק הדין.

9.        זאת ועוד, בית המשפט ציין במפורש בפסק הדין, כי אין בענייננו סטייה מההלכה שנקבעה בפרשת חשאי ומהפסיקה שניתנה בעקבותיה. ודוק, גם אם, כטענת בלגד, פסק הדין מכיל חידוש או תוספת להלכה קודמת (ואיני מביע דעה בעניין זה), אין בדברים אלה כשלעצמם בכדי להצדיק קיומו של דיון נוסף (השוו, דנ"א 6983/11 סגנון שירותי תקשוב בע"מ נ' פקיד שומה פתח תקוה (לא פורסם, 13.5.2012, וההפניות שם)). אכן, "חלק גדול מן השאלות המובאות בפני בית משפט זה הן חשובות או קשות; חלק מן ההלכות היוצאות מלפני בית משפט זה הן בבחינת חידוש" (דנ"א 2485/95 אפרופים שיכון וייזום נ' מדינת ישראל פיסקה 5 (לא פורסם, 4.7.1995)). ברי, כי לא בכל מקרה של חידוש או תוספת להלכה קודמת יש מקום לקיים דיון נוסף בפני הרכב מורחב של בית משפט זה. אמנם, בלגד טוענת כי לפסק הדין צפויות להיות השלכות רוחב בלתי רצויות על שוק הנדל"ן. ברם, נוכח האמור לעיל נראה, כי השפעתו של פסק הדין היא מוגבלת בהיקפה. שיקול נוסף בהחלטתי שלא לקיים דיון נוסף הוא העובדה, כי פסק הדין ניתן פה אחד.

10.      לפני סיום יוער, כי אף שבשלב זה איני סבור שיש לדון בשאלות העקרוניות שהתעוררו במקרה דנא בגדר הליך של דיון נוסף, הרי שלא מן הנמנע כי בעתיד ישוב בית משפט זה ויידרש, במידת הצורך, לשאלות אלה במסגרת הליך אחר.

           העתירה נדחית. המשיבים לא הגישו תשובה לבקשה ולכן לא ייעשה צו להוצאות.

           ניתנה היום, י"ג בסיון התשע"ב (3.6.2012).

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.    דז

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il

  התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: