אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> החלטה בתיק בשא 8302/04

החלטה בתיק בשא 8302/04

תאריך פרסום : 09/08/2007 | גרסת הדפסה
בש"א
בית המשפט המחוזי ירושלים
8302-04
06/01/2005
בפני השופט:
יעקב צבן

- נגד -
התובע:
1. רס.אא. יזמות והשקעות בע"מ
2. רוני סיני יזמות והשקעות בע"מ

עו"ד איילת יאיר ואח'
הנתבע:
1. אפי אברמוביץ
2. קורין אברמוביץ
3. תמיר כהן
4. גלית כהן

עו"ד ראובן יהושע
החלטה

(בענין המשיבים 3-4)

1.         בקשה לצו עשה זמני שיורה לרשם המקרקעין למחוק הערת אזהרה שרשמו המשיבים 3 ו-4 ( להלן - כהן) על מקרקעין בגוש 30338 חלקות 29, 72, 74, 76 ו-78 ברמת בית הכרם בירושלים (להלן - המקרקעין), וכן ליתן צו מניעה זמני שיאסור רישום הערת אזהרה חלופית על המקרקעין, עד הכרעה בתובענה עיקרית שתוגש.

2.         בתחילת שנת 2003, חתמו המבקשת 2 והמשיב 1 ( להלן - אברמוביץ') על הסכם בגדרו הוקמה חברה (המבקשת 1), כאשר המניות חולקו ביניהם שווה בשווה או כמעט שווה בשווה. ביום 16.2.03, רכשה המבקשת 1 את המקרקעין כדי להקים בנין מגורים בן 20 דירות ולשווקן.

3.         לצורך מימון חלק מעלויות הרכישה, חתמה המבקשת 1 על שלושה הסכמי נאמנות, אחד מהם עם כהן והשניים האחרים עם אברמוביץ ורעייתו ועם יניב סנהי. בהסכם הנאמנות עם כהן (נספח ד' לבקשה) נקבעו חובות וזכויות משולבות של הצדדים וכן נקבע כי בתמורה להשקעתם יוקנו לכהן זכויות בשיעור 3.75%      (375/10000) במקרקעין, וכהן רשאים ליחדם לדירה של עד שלושה חדרים, כאשר הם אלה שישאו בהוצאות עלויות בנית הדירה.

4.         זמן מה לאחר חתימת הסכמי הנאמנות, החלו סכסוכים בין המבקשות לבין אברמוביץ, בגינם התקיימו הליכי בוררות. לפני מספר חודשים עבר הסכסוך גם לבית משפט. ביום 7.7.04, רשמו אברמוביץ וכהן הערות אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על סמך הסכמי הנאמנות.

5.         המבקשים טוענים, כי בנק הפועלים המלווה את הפרוייקט, הבהיר סמוך לאחר חתימת הסכמי הנאמנות, כי ההון העצמי הנדרש מבעלי המניות (המבקשת 1 ואברמוביץ') גבוה ממה שתוכנן מלכתחילה, ולפיכך לא ינתן ליווי לתהליך הבניה אם הבעלות במקרקעין לא תהיה בלעדית. לפיכך, הוסכם בעל פה בין בעלי המניות ועם המשיב 3, תמיר כהן, כי כל הסכמי הנאמנות בטלים. עוד טוענים המבקשים, כי כהן הפרו הסכם הנאמנות כדלקמן:

א.         כהן שילמו תמורה חלקית בלבד עבור רכישת זכויותיהם 163,830 ש"ח במקום 352,648 ש"ח (סעיף 16.7 לתצהיר רוני סיני שצורף לבקשה).

ב.         כהן רשמו הערת אזהרה על סמך הסכם הנאמנות ביום 7.7.2004. רישום כזה מהווה הפרת ההסכם כיוון שנקבע בו מפורשות כי כהן כנהנים לא יהוו מכשול בפני המבקשת 1 בבואה לשעבד את המגרש, וכי רישום ההערה עלול לסכל ולבטל הליווי הפיננסי של הבנק המלווה. עוד טוענות המבקשות, ומנהלן רוני סיני הצהיר על כך, כי בשיחות שקדמו לחתימת ההסכם, סוכם שלא ירשמו הערות אזהרה, אף כי הדבר לא קיבל ביטוי בהסכם עצמו. לגרסת סיני, הסכמי הנאמנות נחתמו על-ידי המשיב 3, תמיר כהן, שהתחזה לעורך דין (סעיף 17 לתצהירו).

            ביום 6.9.04, המבקשים שלחו לכהן מכתב התראה בו נדרשו לתקן הפרתם ולשלם מיידית את יתרת התמורה, אך כהן לא נענו. ביום 30.11.04 שלחו המבקשים לכהן מכתב בו ביטלו הסכם הנאמנות (נספח יא' לבקשה). אף שעו"ד יהושוע, ב"כ כהן, השיב כי מרשיו דוחים מכל וכל את הודעת הביטול (נספח יב'), טוענים המבקשים כי ההסכם בוטל ואין כהן זכאים לרישום הערת אזהרה (סעיף 19 לתצהיר סיני).

            באשר למאזן הנוחיות טוענות המבקשות, כי על-פי הסכם הליווי עם בנק הפועלים, נאסר על המבקשים ועל הערבים לה (רוני סיני ואברמוביץ') לרשום שעבוד נוסף על המקרקעין וכי סיני ואברמוביץ' כמנהלים הצהירו כי אין לצד שלישי כל זכות בחברה או בנכסיה וכל תשלום אשר שולם לחברה שולם על ידם במסגרת הלוואת בעלים בלבד. למרות זאת נודע לבנק, במקרה, כי על המקרקעין נרשמו הערות אזהרה ללא הסכמת הבנק, דבר שגרר התראה על אפשרות של פרעון מיידי של כל האשראי שניתן למבקשות, דבר שיגרום לקריסת הפרוייקט כולו ולנזקים בהיקף של כמה מליוני שקלים, (סעיף 21 לתצהיר סיני ונספחיו), זאת לעומת השקעתו המינימלית של כהן.

6.         כהן שוהים בארצות הברית מזה מספר חודשים. בא-כוחם הגיש תשובה בכתב שאינה נתמכת בתצהיר של כהן, אולם הוא מסתמך על מסמכים שצירף וחלקם נמצא כבר ממילא בתיק, חלקם אינו שנוי במחלוקת כגון תצהירים והצהרות של רוני סיני שהוגשו בהליכים אחרים, הסכם הליווי עם בנק הפועלים, נסח רישום מקרקעין - בסך הכל 8 מסמכים. כמו כן, טען טענות משפטיות.

7.         דין הבקשה להידחות מהטעמים שאפרט להלן. יש להדגיש כי מדובר בהליך ביניים ולפיכך אין לראות בממצאים כממצאים סופיים.

8.         אין חולק בין הצדדים, כי על-פי הסכם הנאמנות היה על כהן לשלם עבור הזכויות במקרקעין סך 352,648 ש"ח. המבקשות טוענות, כי כהן הפרו ההסכם בכך ששילמו 163,830 ש"ח בלבד. טענה זו נסתרת מניה וביה מתוך מסמכים בחתימת רוני סיני, מנהל המבקשות. בסעיף 17 לתצהיר מיום 25.8.03 שהוגש בבוררות שהיתה בין המבקשות לבין אברמוביץ' הצהיר מר סיני, כי כהן שילמו באמצעות אברמוביץ סך של 354,458 ש"ח על חשבון חלקם ברכישת המקרקעין, וכי לכהן נותר חוב של 728 ש"ח. בתצהיר תשובות לשאלון מיום 19.10.03 אמר סיני, כי אברמוביץ' שילם עבור כהן 327,660 ש"ח עבור המקרקעין. בנוסף, בהודעה על נאמנות לפי סעיף 74 לחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963, החתומה גם על-ידי המבקשת 1, צויין כי הנהנים כהן שילמו במזומן 327,660 ש"ח עבור יצירת וקיום הנאמנות. מכאן המסקנה, כי אין בשלב זה בסיס לטענת המבקשות, כי כהן הפרו ההסכם בתשלום תמורה חלקית בלבד. יתכן כי בהליכי בוררות בין המבקשות ואברמוביץ' נקבעו ממצאים אחרים, אולם על פני הדברים נראה, כי ממצאים אלה אינם מחייבים את כהן שלא היה צד בבוררות.

9.         המבקשות טוענות, כי נוכח דרישת הבנק לבעלותן הבלעדית במקרקעין כתנאי לחתימת הסכם ליווי, הוסכם בין הצדדים בעל פה על בטלות הסכמי הליווי. יש לדחות טענה זו. ראשית, מדובר בטענה בעל פה כנגד מסמך בכתב, וגם אם תאמר כי מדובר בהתפתחות מאוחרת יותר, אין לכך אסמכתא כלשהי. שנית, הטענה נטענה בעלמא. לא נאמר מתי הוסכם על בטלות זו, מה התנאים והאם הוסכם על השבת כספי ההשקעה. שלישית, רוני סיני טוען כי הבנק היתנה הליווי בבעלות בלעדית של החברה, דבר שממילא התקיים. הסכמי הנאמנות אינם קובעים, כי לנהנים יש בעלות במקרקעין אלא מקנים להם זכות לדירה שתיבנה על המקרקעין. טענה זו אף אינה מתיישבת עם הודעה מוסכמת ומשותפת של סיני ואברמוביץ' בהליך בוררות ביניהם בפני הבורר עו"ד רפי ויינברגר, כי בכל מקרה כהן ישאר כנהנה בפרוייקט (סעיף 11 לנספח ג' למסמכים שהגישו כהן).

            רוני סיני חזר על דברים אלה בתצהירו מיום 31.10.04 שהוגש לבית משפט מחוזי ירושלים בבש"א 7005/04, ועוד הוסיף כי היתה הסכמה להוציא מהפרוייקט את הנהנים אברמוביץ' וסנהי, אך לא את כהן (נספח ה למסמכי כהן). הצהרה זו באה כשנה וחצי לאחר ביטולם, כביכול, של הסכמי הנאמנות.

            המסקנה הינה, כי לטענה של המבקשות שהוסכם בין הצדדים עוד לפני 4.6.03 (מועד חתימת הסכם הליווי עם הבנק) על ביטול הסכמי הנאמנות, אין על מה לסמוך. 

10.       טענת המבקשים, כי הבנק עלול לבטל הסכם הליווי בשל הערת האזהרה, היא טענה הטומנת בחובה פוטנציאל חומרה וסיכון. חומרה, על שום שככל הנראה הבנק לא ידע על הסכם הנאמנות, דבר שהיה צריך להודיעו ולגלות לו מראש, שכן בנק מלווה צריך לדעת על כל טענת זכות הקשורה למקרקעין. סיכון, על שום שהבנק היה מגלה במוקדם או במאוחר על קיום הסכם הנאמנות או סכסוך הקשור אליו, ופוטנציאל הנזק והסיכון בשלב מתקדם יותר של ביצוע הפרוייקט, רב יותר.

11.       ב"כ המבקשות טוענת, כי הסכם הנאמנות אוסר על כהן לעשות פעולה כלשהי שתכשיל קידומו וקיומו של הפרוייקט, ובכלל זה אוסר רישום הערת אזהרה. לטענתה, ההסכם היקנה לכהן בטוחה מוסכמת אחת, והיא החרגה של דירתם מהשעבוד שיעשה על-ידי הבנק (סעיף 5 סיפא להסכם).

            בהסכם אין הוראה האוסרת על כהן כנהנה לרשום הערת אזהרה. סעיף 5 להסכם מאפשר למבקשת לשעבד גם את חלקם של כהן במקרקעין כדי לקבל הלוואת מימון (דבר שאכן נעשה), אך אינו אוסר במפורש או במרומז על רישום הערת אזהרה, והחרגת הדירה מהשעבוד אינה מהווה תחליף לבטוחה.

הוראת סעיף 11 להסכם הנאמנות מקנה למבקשים רשות לבטל ההסכם אם עצם קיומו (של ההסכם) מפריע לפרוייקט או לניהול העסקי שלו. אכן, הוראת הסעיף גורפת ולפיכך יש להיזהר בפרשנותו, שכן הוא מאפשר לכאורה פעולה חד צדדית על-ידי המבקשים, תוך התעלמות מזכויות כהן. לפיכך, נראה לי כי הוראתו מכוונת בעיקר לצורך הניהול העסקי הפנימי של החברה ולא בכל הקשור לזכויות צדדים שלישיים. מכל מקום, אין בהוראת סעיף 11 לשלול מכהן הזכות לטעון נגד ביטול ההסכם וכי אין ולא היה מקום לבטלו, או כי אין בפעולתם כדי לשבש או להפריע לניהול הפרוייקט. יתר על כן, נראה כי רוני סיני עצמו, גם ביודעו על רישום הערת האזהרה וגם לאחר שקיבל פניה מהבנק בענין הערת האזהרה, חזר ואישר למעשה כי לכהן זכויות על-פי הסכם הנאמנות, שהרי כפי שצויין לעיל בתצהיר מיום 31.10.04 (שלושה חודשים לאחר רישום ההערה וכחודשיים לאחר קבלת מכתב ההתראה מהבנק) הוא חוזר בתצהיר על הסכמתו שקיבלה תוקף של החלטת בורר שנה קודם לכן, ולפיה כהן ישאר נהנה בפרוייקט. הצהרה כזו בשלב זה מעקרת למעשה את הוראת סעיף 11 להסכם הנאמנות. בנוסף, צריכה להישאל השאלה האם רישום הערת האזהרה, אשר חשפה את הקשר בין הצדדים, אכן מהווה מכשלה לעסקה עליה נסוב סעיף 11 או תורמת לגילוי נאות, שהרי רישום ההערה הוציא לאור טענת זכות של כהן, בין אם יתברר בסוף כי היא מוצדקת ובין אם לאו.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ